深圳市龍華清湖社區(qū)新業(yè)工業(yè)區(qū)城市更新單元前期研究及專項(xiàng)規(guī)劃

1、.深圳市龍崗區(qū)龍西村委城市更新單元前期研究及專項(xiàng)規(guī)劃 項(xiàng)目計(jì)劃書深圳市龍華清湖社區(qū)新業(yè)工業(yè)區(qū)城市更新單元前期研究及專項(xiàng)規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃書 深圳市城市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心有限公司2015.11:8深圳市城市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心2015 11目 錄 一、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)1三、工作內(nèi)容3五、成果體系5六、工作組織6七、費(fèi)用估算7一、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)1.位置與范圍規(guī)劃區(qū)位于深圳市龍崗區(qū)龍華新區(qū)中部，清湖社區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰和平路，是龍華中心城區(qū)的重要組成部分。城市更新單元以和平路、清奔路和新業(yè)路為界，主要包括深圳市寶安區(qū)BA402-14/15/16號(hào)片區(qū)清湖地區(qū)法定圖則中04-04、04-05、04-06三個(gè)地塊，規(guī)劃面積約

2、2.38公頃。2.項(xiàng)目背景該地區(qū)是龍華舊城區(qū)的重要組成部份，未來結(jié)合龍華中心區(qū)不斷完善，地鐵線龍華線3期的建設(shè)，地塊處于站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，隨著土地價(jià)值的提升和基礎(chǔ)設(shè)施完善，片區(qū)無論在開發(fā)強(qiáng)度上還是先有產(chǎn)業(yè)上，都不滿足的地區(qū)的發(fā)展要求，面臨著改造。3、相關(guān)規(guī)劃編制情況（1）龍華新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃龍華新區(qū)綜合規(guī)劃提出以提升城市發(fā)展質(zhì)量為使命、以加快城市轉(zhuǎn)型升級(jí)為路徑、以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，圍繞“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)、宜居新城、人文家園、幸福龍華”的發(fā)展要求，夯實(shí)城區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)、加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整、大力推進(jìn)深港、深莞惠合作、推廣綠色低碳建設(shè)，努力將龍華新區(qū)打造成為加快轉(zhuǎn)型升級(jí)典范區(qū)、特區(qū)一體化的示范區(qū)和現(xiàn)代化、國際

3、化中軸新城。積極拓展龍華新區(qū)對(duì)外聯(lián)系，強(qiáng)化綜合服務(wù)體系，打造山水人文特色城區(qū)，集聚城區(qū)內(nèi)部功能，構(gòu)建“一中軸、兩核心、七功能區(qū)”的城區(qū)空間結(jié)構(gòu)。本次城市更新單元位于龍華的商貿(mào)區(qū)，對(duì)商貿(mào)區(qū)的指引為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域商貿(mào)、零售、生活配套服務(wù)功能，促進(jìn)地區(qū)消費(fèi)中心的持續(xù)發(fā)展和商業(yè)繁榮，形成市級(jí)商業(yè)中心。（2）深圳市寶安區(qū)BA402-14/15/16號(hào)片區(qū)清湖地區(qū)法定圖則定位：龍華商貿(mào)、居住及工業(yè)綜合片區(qū)，由居住和高新工業(yè)、商業(yè)辦公、文體娛樂等功能組成。發(fā)展目標(biāo)：充分發(fā)揮地鐵4號(hào)線的帶動(dòng)作用，通過更新改造，建設(shè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美，具有現(xiàn)代氣息的城市綜合功能片區(qū)，為周邊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供配套服務(wù)。城市更新：

4、規(guī)劃將本次研究的04-04、04-05、04-06三個(gè)地塊捆綁進(jìn)行改造。地塊編號(hào)用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)用地面積容積率綠地率配套設(shè)施項(xiàng)目名稱備注04-04S3社會(huì)停車場(chǎng)庫用地3713.630.0社會(huì)公共停車場(chǎng)04-05U2交通設(shè)施用地2289.60.330.0公交首末站04-06C1+R2商業(yè)用地+二類居住用地12176.63.525.0規(guī)劃（捆綁04-04、04-05地塊進(jìn)行開發(fā)）三、工作內(nèi)容根據(jù)以上分析，本次舊改項(xiàng)目工作可分為二大部分，包括前期項(xiàng)目研究、城市更新單元申報(bào)協(xié)助和城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，具體工作內(nèi)容如下：1、前期項(xiàng)目研究項(xiàng)目前期研究工作包括前期方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。結(jié)合前期研究的成果制定前

5、期研究方案，包括土地利用方案和平面布局方案，結(jié)合總平面方案繪制2-3張三維意向圖，并結(jié)合方案內(nèi)容確定經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，2、城市更新單元申報(bào)協(xié)助工作根據(jù)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則第三十四條和三十五條相關(guān)規(guī)定，擬以拆除重建方式實(shí)施城市更新的，由符合規(guī)定的申報(bào)主體申報(bào)更新單元計(jì)劃，因此，本公司只能根據(jù)申報(bào)主體的需求進(jìn)行申報(bào)的協(xié)助工作。協(xié)助工作分為兩個(gè)部分(1)城市更新單元申報(bào)圖紙繪制更新單元范圍圖：須包含申報(bào)城市更新單元范圍及其坐標(biāo)、拆遷范圍及其坐標(biāo)、地塊邊界及編號(hào)、周邊（現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實(shí)體及其名稱、最新地形圖等信息?，F(xiàn)狀權(quán)屬圖：“現(xiàn)狀權(quán)屬圖”須包含申報(bào)城市更新單元范圍、拆遷范圍、地

6、塊邊界及編號(hào)、宗地號(hào)或用地方案號(hào)、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、周邊（現(xiàn)狀與規(guī)劃）道路及其名稱、鄰近地理實(shí)體及其名稱、最新地形圖等信息。現(xiàn)狀權(quán)屬圖應(yīng)附表，以地塊為單元申報(bào)各地塊宗地號(hào)或用地方案號(hào)、用地面積、現(xiàn)狀用地利用功能、權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬單位、權(quán)利人數(shù)量、總建筑面積、建筑物竣工時(shí)間、同意申請(qǐng)更新權(quán)利人數(shù)量占比及占有建筑物占比等詳細(xì)信息。建筑物信息圖：須包括更新單元范圍內(nèi)所有建筑物平面位置、編號(hào)、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、已使用年限等信息，并簡(jiǎn)要說明建筑物質(zhì)量情況。如有危房的，須進(jìn)行標(biāo)注和說明。（2）各類數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)以及其他申報(bào)工作3、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃1）更新范圍：包括拆遷用地和建設(shè)用地范圍，以及土地清理及房屋確權(quán)的

7、相關(guān)成果；2）更新目標(biāo)與功能定位：結(jié)合相關(guān)規(guī)劃分析以及市場(chǎng)分析，提出片區(qū)更新目標(biāo)和功能定位；3）更新模式與改造策略：除現(xiàn)狀保留的社區(qū)居委會(huì)、幼兒園和學(xué)校外，片區(qū)其余地區(qū)為整體拆遷模式，拆遷的原村民樓和工業(yè)就地安置；4）土地利用與地塊控制：用地布局、各地塊的用地性質(zhì)及相容性、開發(fā)強(qiáng)度、建筑總量及各類建筑量、綠地率、建筑覆蓋率、居住人口及戶數(shù)（如有居住功能）等；5）城市設(shè)計(jì)：城市更新單元位于影響城市景觀風(fēng)貌的重點(diǎn)地區(qū)時(shí)，需要進(jìn)行城市設(shè)計(jì)研究，內(nèi)容包括城市空間組織、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)控制要求以及公共空間、地下空間的控制；6）配套設(shè)施：各類公共和市政配套設(shè)施的控制；7）道路交通：地塊內(nèi)外部交通組織

8、、道路及場(chǎng)地豎向、交通場(chǎng)站設(shè)施布局和控制要求、步行系統(tǒng)控制；8）市政工程：水、電、氣、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等各類市政工程管線的負(fù)荷預(yù)測(cè)、管網(wǎng)體系及設(shè)施控制；9）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及示意性方案；五、成果體系本項(xiàng)目成果由兩大部分構(gòu)成，即前期研究成果和舊改專項(xiàng)規(guī)劃成果。城市更新單元的申報(bào)的協(xié)助工作結(jié)合具體情況確定。1、 前期研究成果前期研究成果主要包括土地利用規(guī)劃及地塊控制方案、總平面布局及技術(shù)指標(biāo)、效果圖。2、城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃成果目標(biāo)成果文件包括文本、規(guī)劃說明書和圖紙。（1）文本文本是指關(guān)于具有法定效應(yīng)的規(guī)劃控制條文。（2）規(guī)劃說明書規(guī)劃說明書是指關(guān)于規(guī)劃情況的技術(shù)性研究的說明文字。（3）圖紙根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思

9、及對(duì)策，針對(duì)所選擇的具體控制元素，做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)圖紙。包括現(xiàn)狀分析、相關(guān)規(guī)劃解讀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地布局、配套設(shè)施、道路交通、市政管線、相關(guān)政策分析、開發(fā)影響因素分析、經(jīng)濟(jì)可行性分析、地塊控制、實(shí)施策略與建議等。六、工作組織 1、設(shè)計(jì)進(jìn)度本次規(guī)劃編制將按六個(gè)階段進(jìn)行控制，設(shè)計(jì)周期約6個(gè)月。階段項(xiàng)目進(jìn)度工作內(nèi)容成果目標(biāo)時(shí)間進(jìn)度安排前期研究方案制定土地利用規(guī)劃方案和規(guī)劃總平面規(guī)劃方案二個(gè)月城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃現(xiàn)狀調(diào)研階段1、資料收集與整理2、實(shí)地踏勘、部門咨詢、公眾座談與訪談3、現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告一個(gè)月第一輪審查階段1、擬定技術(shù)路線2、確定規(guī)劃思路3、提出需要研究的重大問題4、完成初步方案初步成果一

10、個(gè)月第二輪審查階段根據(jù)意見深化深化成果，完善相關(guān)專題研究中間成果二個(gè)月專家審查階段依據(jù)意見深化方案，加強(qiáng)空間效果表現(xiàn)，包括效果圖、演示動(dòng)畫等，整理研究報(bào)告，形成最終成果。最終成果規(guī)劃文本圖集二個(gè)月2、人員安排本項(xiàng)目建立以規(guī)劃為主導(dǎo)，建筑、市政、交通為輔的綜合設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。具體人員安排詳見下表： 資歷擬任職務(wù) 姓名職 稱專業(yè)備注七、費(fèi)用估算本項(xiàng)目收費(fèi)分二部分：項(xiàng)目前期研究費(fèi)用、城市更新單元規(guī)劃費(fèi)用。1、城市更新單元前期研究和城市更新單元申報(bào)協(xié)助工作費(fèi)用：按照詳細(xì)規(guī)劃費(fèi)用的收取，規(guī)劃用地面積為2.38公頃，屬于重點(diǎn)地區(qū)，按照廣東省城市規(guī)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議修建性詳細(xì)規(guī)劃的重點(diǎn)地段計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)：“低于5公頃

11、部分按15萬元收取，超出部分每公頃按2.5萬元計(jì)取”并乘以1.3的特區(qū)系數(shù)和1.3的難度系數(shù)， 15萬元1.31.3=25.35萬元。實(shí)際收費(fèi)25萬元。若簽訂后期城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃費(fèi)用，則此費(fèi)用納入城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃費(fèi)用。3、城市更新單元規(guī)劃費(fèi)用：規(guī)劃用地面積為2.38公頃，屬于重點(diǎn)地區(qū)，按照廣東省城市規(guī)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議修建性詳細(xì)規(guī)劃的重點(diǎn)地段計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)：“低于5公頃部分按15萬元收取，超出部分每公頃按2.5萬元計(jì)取”并乘以1.3的特區(qū)系數(shù)和1.3的難度系數(shù)， 15萬元1.31.3=25.35萬元。實(shí)際收費(fèi)25萬元。同時(shí)，對(duì)于舊改專項(xiàng)規(guī)劃，需進(jìn)行功能專項(xiàng)研究、公共設(shè)施專線研究、城市設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究和物理環(huán)境專項(xiàng)研究，此專項(xiàng)