上海月星環(huán)球港購物中心市場調(diào)研分析報(bào)告

1、上海月星環(huán)球港上海月星環(huán)球港背景資料分析總結(jié)構(gòu)造劃分上海月星環(huán)球港分析目錄背景資料 上?！碍h(huán)球港”啟動于2008年，旨在對大型商業(yè)綜合體進(jìn)行全新定義，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念奠定其商業(yè)地位，滿足新時(shí)代消費(fèi)提升，為消費(fèi)者提供一個(gè)展示世界東西方文明和高檔生活品質(zhì)的絢麗舞臺。該項(xiàng)目作為集“商業(yè)、旅游、文化” 三大中心功能于一體的全業(yè)態(tài)城市中心商業(yè)綜合體，總建筑面積達(dá)48萬平方米，商業(yè)面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米，以特大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公、展覽、娛樂、餐飲、休閑與健身等配套功能，立足上海，輻射長三角，連接全球市場。這座全球中

2、心城區(qū)最大的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)給人們的絕不僅僅是一處普通的消費(fèi)購物場所，更將成為引領(lǐng)都市最新時(shí)尚文化生活概念的風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目定位消費(fèi)者調(diào)研地鐵人流：地鐵3號、4號、11號、13號、14號線，五條軌交環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目，帶來大量人群。商務(wù)人士：酒店式公寓、高級會所和甲級寫字樓，成人商務(wù)人士和白領(lǐng)的聚集地。游客：五星級酒店將為購物中心帶來大量的觀光客和旅游人士。居民：周圍缺乏大型業(yè)態(tài)的購物場所。此地大量具名成為長期的消費(fèi)群。構(gòu)造劃分基本指標(biāo)總建筑面積: 480000 占地面積: 66000 建筑總高度: 248 m辦公樓層數(shù): 46 層商業(yè)樓層數(shù): 5 層停車位: 約 2200 輛購物中心(B2-4F) :

3、320000 商務(wù)辦公: 80000 五星級酒店(7F-25F) : 40000 公寓: 40000 項(xiàng)目3.5公里范圍住宅月星環(huán)球港附近住宅樓：月星環(huán)球港附近住宅樓：附近一共有22個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)項(xiàng)目3.5公里范圍人口結(jié)構(gòu)人流量分析10分鐘人流統(tǒng)計(jì)十分鐘的人流量在250-300人之間。人流量分析10分鐘人流統(tǒng)計(jì)構(gòu)造劃分建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)布局考量內(nèi)部動線業(yè)態(tài)布局考量垂直分區(qū)說明垂直分區(qū)說明三首層概念- 利用項(xiàng)目軌道交通的連接優(yōu)勢，利用大量的人流來提升各樓層的商業(yè)價(jià)值。- 通常購物中心內(nèi)的零售區(qū)域分布在1F-2F，但本項(xiàng)

4、目的零售區(qū)域可向高低樓層分別擴(kuò)大，延伸至B1-3F。零售分區(qū)概念- 通過主力店位置的分布與特殊的建筑條件（4層8米的層高）以及項(xiàng)目巨大的體量，我們必須也合適對項(xiàng)目垂直進(jìn)行樓層主題分區(qū)。業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合詳表（分樓層）租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金租金詳表（分樓層）租金分析總結(jié)SWOT分析優(yōu)勢1、周圍沒有大型購物商場。2、休息場所非常多，老人和小孩坐在位置上，年輕人去購物。3、餐飲業(yè)態(tài)種類較多符合各個(gè)消費(fèi)者的需求。4、商場擁有良好的購物環(huán)境和物業(yè)管理。5、親民的業(yè)態(tài)

5、配比，合理化的品牌引入。擴(kuò)大了消費(fèi)族群.6、便捷的交通網(wǎng)路更容易引導(dǎo)消費(fèi)者來此購物的心態(tài)。7、動線，分流做的非常好。劣勢1、商場體量過大管理和業(yè)態(tài)配比較為不便。2、月星集團(tuán)屬于從家居行業(yè)轉(zhuǎn)行，缺少百貨以及購物廣場、奢侈品中心的經(jīng)驗(yàn)。3、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè)。4、停車位都是露天的，導(dǎo)致對車輛本身損害很大，停車位還沒有全部開放。機(jī)會1、周邊具有龐大數(shù)量的消費(fèi)人口。2、未來周邊大型商務(wù)區(qū)給本案帶來的龐大人口數(shù)量。威脅1、未來周邊強(qiáng)大競品開業(yè)。2、周邊的商業(yè)氛圍沒有形成，主要是周邊規(guī)劃不夠完善，難以形成良好的商業(yè)氣氛。分析總結(jié)調(diào)研結(jié)束思考總結(jié)經(jīng)本次考察調(diào)研結(jié)果，主力店的比例在整個(gè)上海月星環(huán)球港的比例相當(dāng)高，這樣形成的結(jié)果就是很大一部分租金是比較低。經(jīng)分析，這是通過對項(xiàng)目本身的運(yùn)作模式來考慮最終決策：1、本身的運(yùn)作可以能夠保障政策現(xiàn)金流的平衡。至少內(nèi)部能夠平衡，這樣才能繼續(xù)發(fā)展。在綜合體的購物中心中形成商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓、會所