會計過程和體系

1、會計過程和體系課業(yè)第一部分1會計的主要功能會計的概念會計的職能會計記錄的目的2對企業(yè)的會計過程進(jìn)行具體描述資金周轉(zhuǎn)資金循環(huán)不同會計核算過程及每一過程的具體事項(xiàng)第二部分1萬科企業(yè)的相關(guān)資料萬科內(nèi)部環(huán)境外部環(huán)境萬科的經(jīng)營管理模式:萬科的經(jīng)營風(fēng)險2萬科企業(yè)的相關(guān)財務(wù)資料3萬科企業(yè)的財務(wù)狀況分析4對萬科企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行觀點(diǎn)闡述1會計的主要功能1會計的概念會計是以貨幣為主要計量單位，以提高經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)，運(yùn)用專門方法對企業(yè)，機(jī)關(guān)，事業(yè)單位和其他組織的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行全面，綜合，連續(xù)，系統(tǒng)地核算和監(jiān)督，提供會計信息，并隨著社會經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，逐步開展預(yù)測、決策、控制和分析的一種經(jīng)濟(jì)管理活動，是經(jīng)濟(jì)管理活

2、動的重要組成部分。2會計的職能會計的基本職能包括會計核算和會計監(jiān)督兩個方面會計核算也稱會計反映，以貨幣為主要計量尺度，對會計主體的資金運(yùn)動進(jìn)行的反映。它主要是指對會計主體已經(jīng)發(fā)生或已經(jīng)完成的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行的事后核算，也就是會計工作中記賬、算賬、報賬的總稱。合理地組織會計核算形式是做好會計工作的一個重要條件，對于保證會計工作質(zhì)量，提高會計工作效率，正確、及時地編制會計報表，滿足相關(guān)會計信息使用者的需求具有重要意義。會計監(jiān)督，是指單位內(nèi)部的會計機(jī)構(gòu)和會計人員、依法享有經(jīng)濟(jì)監(jiān)督檢查職權(quán)的政府有關(guān)部門、依法批準(zhǔn)成立的社會審計中介組織，對國家機(jī)關(guān)，社會團(tuán)體，企業(yè)事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)活動的合法性、合理性和會計資料的

3、真實(shí)性、完善性以及本單位內(nèi)部預(yù)算執(zhí)行情況所進(jìn)行的監(jiān)督。3會計記錄的目的會計記錄是各種會計賬簿、會計憑證、會計報表及發(fā)票、合同、簽約等其他原始資料的統(tǒng)稱。有時也專指賬簿記錄。會計記錄是指對經(jīng)過會計確認(rèn)、會計計量的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，采用一定方法記錄下來的過程。在會計記錄中，對于經(jīng)過確認(rèn)而可以進(jìn)入會計信息系統(tǒng)處理的每項(xiàng)數(shù)據(jù)，要運(yùn)用預(yù)先設(shè)計的賬戶（賬戶是會計要素的再分類與具體化）和有關(guān)文字及金額，按復(fù)式記賬規(guī)則的要求，在賬簿上加以登記。它是會計核算中的一個重要環(huán)節(jié)，形成為會計核算的一個子系統(tǒng)復(fù)式簿記系統(tǒng)。會計賬簿簡稱賬簿，是由具有定格式、相互聯(lián)系的賬頁所組成，用來序時、分類地全面記錄一個企業(yè)、單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)

4、的會計簿籍。設(shè)置和登記會計賬簿，是重要的會計核算基礎(chǔ)工作，是連接會計憑證和會計報表的中間環(huán)節(jié)，做好這項(xiàng)工作，對于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理具有十分重要的意義。會計憑證：是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任、按一定格式編制的據(jù)以登記會計賬簿的書面證明。用來記載經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，作為記賬根據(jù)的書面證明。會計報表是企業(yè)財務(wù)報告的主要部分，是企業(yè)向外傳遞會計信息的主要手段。 會計報表是根據(jù)日常會計核算資料定期編制的，綜合反映企業(yè)某一特定日期財務(wù)狀況和某一會計期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的總結(jié)性書面文件。它是企業(yè)財務(wù)報告的主要部分，是企業(yè)向外傳遞會計信息的主要手段。 我國現(xiàn)行制度規(guī)定，企業(yè)向外提供的會計報表包括資產(chǎn)負(fù)債

5、表、利潤表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表、利潤分配表、股東權(quán)益增減變動表、分部報表和其他有關(guān)附表。發(fā)票是指一切單位和個人在購銷商品、提供勞務(wù)或接受勞務(wù)、服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動，所提供給對方的收付款的書面證明，是財務(wù)收支的法定憑證，是會計核算的原始依據(jù)，也是審計機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查的重要依據(jù)。2對企業(yè)的會計過程進(jìn)行具體描述1資金周轉(zhuǎn)是指在企業(yè)的資金，在購進(jìn)商品時由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)化為商品形態(tài)；隨著商品的銷售，購買資金周轉(zhuǎn)商品時所墊支的貨款得以收回，企業(yè)的資金又從商品形態(tài)回歸為貨幣形態(tài)；企業(yè)資金的這種存在形態(tài)的轉(zhuǎn)換和回歸，隨著商品流轉(zhuǎn)的不斷進(jìn)行，而周轉(zhuǎn)復(fù)始、延續(xù)不斷的循環(huán)過程。指產(chǎn)業(yè)資本從一定的職

6、能形式出發(fā)，順次經(jīng)過購買、生產(chǎn)、銷售三個階段，分別地采取貨幣資本、生產(chǎn)資本、商品資本三種職能形式，實(shí)現(xiàn)了價值的增殖，并回到原來出發(fā)點(diǎn)的全過程。3會計核算以貨幣為主要量度，對企業(yè)、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或其他經(jīng)濟(jì)組織的生產(chǎn)經(jīng)營活動或預(yù)算執(zhí)行的過程與結(jié)果進(jìn)行連續(xù)地、系統(tǒng)地記錄，定期編制會計報表，形成一系列財務(wù)、成本、成本指標(biāo)，據(jù)以考核經(jīng)營目標(biāo)或計劃的完成情況，為經(jīng)營決策的制定和國民經(jīng)濟(jì)計劃的綜合平衡提供可靠的信息和資料。其基本方法主要有設(shè)置賬戶和賬簿、復(fù)式記錄、填制和審核憑證、登記賬簿、成本計算、財產(chǎn)清查和編制會計報表等。 會計核算過程 從生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生開始，到算出完工產(chǎn)品總成本和單位成本為止的整個成本計算

7、的步驟。成本核算程序一般分為以下幾個步驟： （1）生產(chǎn)費(fèi)用支出的審核。對發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出，應(yīng)根據(jù)國家、上級主管部門和本企業(yè)的有關(guān)制度、規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格審核，以便對不符合制度和規(guī)定的費(fèi)用，以及各種浪費(fèi)，損失等加以制止或追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（2）確定成本計算對象和成本項(xiàng)目，開設(shè)產(chǎn)品成本明細(xì)賬。企業(yè)的生產(chǎn)類型不同，對成本管理的要求不同，成本計算對象和成本項(xiàng)目也就有所不同，應(yīng)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)類型的特點(diǎn)和對成本管理的要求，確定成本計算對象和成本項(xiàng)目，并根據(jù)確定的成本計算對象開設(shè)產(chǎn)品成本明細(xì)賬。（3）進(jìn)行要素費(fèi)用的分配。對發(fā)生的各項(xiàng)要素費(fèi)用進(jìn)行匯總，編制各種要素費(fèi)用分配表，按其用途分配計入有關(guān)的生產(chǎn)成本明細(xì)賬。對

8、能確認(rèn)某一成本計算對象耗用的直接計入費(fèi)用，如直接材料、直接工資，應(yīng)直接記入“生產(chǎn)成本-基本生產(chǎn)成本”賬戶及其有關(guān)的產(chǎn)品成本明細(xì)賬；對于不能確認(rèn)某一費(fèi)用，則應(yīng)按其發(fā)生的地噗或用途進(jìn)行歸集分配，分別記入“制造費(fèi)用”、“生產(chǎn)戰(zhàn)本-輔助生產(chǎn)成本”和“廢品損失”等綜合費(fèi)用賬戶。（4）進(jìn)行綜合費(fèi)用的分配。對記入“制造費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本”和“廢品損失”等賬戶的綜合費(fèi)用，月終采用一定的分配方法進(jìn)行分配，并記入“生產(chǎn)成本-基本生產(chǎn)成本”以及有關(guān)的產(chǎn)品成本明細(xì)賬。（5）進(jìn)行完工產(chǎn)品成本與在產(chǎn)品成本的劃分。通過要素費(fèi)用和綜合費(fèi)用的分配，所發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的分配，所發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用均已歸集在“生產(chǎn)成

9、本- -基本生產(chǎn)成本”賬戶及有關(guān)的產(chǎn)品本明細(xì)賬中。在沒有在產(chǎn)品的情況下，產(chǎn)品成本明細(xì)賬所歸集的生產(chǎn)費(fèi)用即為完工產(chǎn)品總成本；在有在產(chǎn)品的情況下，就需將產(chǎn)品成本明細(xì)賬所歸集的生產(chǎn)費(fèi)用按一定的劃分方法在完工產(chǎn)品和月末在產(chǎn)品之間進(jìn)行劃分，從而計算出完工產(chǎn)品成本和月末在產(chǎn)品成本。（6）計算產(chǎn)品的總成本和單位成本。在品種法、分批法下，產(chǎn)品成本明細(xì)賬中計算出的完工產(chǎn)品成本即為產(chǎn)品的總成本；分步法下，則需根據(jù)各生產(chǎn)步驟成本明細(xì)賬進(jìn)行順序逐步結(jié)轉(zhuǎn)或平行匯總，才能計算出產(chǎn)品的總成本。以產(chǎn)品的總成本除以產(chǎn)品的數(shù)量，就可以計算出產(chǎn)品的單位成本。記帳憑證核算程序1.根據(jù)原始憑證編制匯總原始憑證。 2.根據(jù)各種原始憑證或

10、匯總原始憑證，編制記賬憑證（包括收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)賬憑證）。 3.根據(jù)收款憑證、付款憑證逐筆登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。 4.根據(jù)原始憑證、匯總原始憑證和記賬憑證，登記各種明細(xì)賬。 5.根據(jù)記賬憑證逐筆登記總分類賬。 6.月終，將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的余額，以及各種明細(xì)分類賬戶余額合計數(shù)，分別與總分類賬中有關(guān)科目的余額核對相符。 7.月終，根據(jù)核對無誤的總分類賬和各種明細(xì)分類賬的記錄，編制會計報表。記賬憑證程序：適用于規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)量少的單位科目匯總表核算程序企業(yè)根據(jù)記帳憑證定期編制科目匯總表，據(jù)以登記總分類帳的一種會計核算形式。又稱“記帳憑證匯總表核算形式”。其核算步驟是：

11、1.根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記帳憑證； 2.根據(jù)收、付憑證逐日逐筆登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳； 3.根據(jù)記帳憑證和所附的原始憑證登記各種明細(xì)帳； 4.根據(jù)記帳憑證定期編制科目匯總表； 5.根據(jù)科目匯總表登記總帳； 6.月末將日記帳、總帳和明細(xì)帳相互核對相符； 7.在核對相符的基礎(chǔ)上編制會計報表。 其優(yōu)點(diǎn)是科目匯總表編制方法簡便，根據(jù)科目匯總表登記總帳，能夠減輕登記總帳的工作量，其缺點(diǎn)是科目匯總表不能清楚反映各科目間對應(yīng)關(guān)系，不便于分析檢查企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動情況和核對帳目。因此，一般適用于規(guī)模較大，業(yè)務(wù)量較多的大中型企業(yè)。第二部分1萬科企業(yè)的相關(guān)資料萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團(tuán)

12、，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位于中國深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心，現(xiàn)任董事長為王石，總經(jīng)理為郁亮。萬科內(nèi)部環(huán)境（1）供應(yīng)商萬科作為目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。因此，在供應(yīng)商方面來說，不管是批地（政府部門），還是購買建材（材料商），萬科都具有相當(dāng)主動地地位、另外，現(xiàn)在整個經(jīng)濟(jì)的供過于求的現(xiàn)狀也決定了供應(yīng)商的議價能力較弱，這對萬科來說是比較有利的。（2）購買者我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。 從樓市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀可從以下五個方面來表述： 1

13、.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運(yùn)行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降。多數(shù)樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。 2.成交量萎縮，空置率上升。與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。 3.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我

14、國經(jīng)濟(jì)波動。 4.市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場。一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房

15、地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。 5.房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難。由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。（3）潛在進(jìn)入分析進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻較高，其中資金是最大的制約條件，使得眾多想進(jìn)入房地產(chǎn)市場的企業(yè)望風(fēng)而走。萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競爭優(yōu)勢非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對萬科不會造成很大的威脅，而且萬科在資金以及在融資和價格方面的優(yōu)勢，對潛在進(jìn)入者造成威脅。（4）萬科房產(chǎn)的替代品分析萬科房產(chǎn)的主要替代品是經(jīng)濟(jì)適用房、廉價出租房、業(yè)主團(tuán)購地皮和自建家園等。（5）競爭者萬科主要競爭對手有萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)、綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)、保利地產(chǎn)

16、集團(tuán)、中海地產(chǎn)集團(tuán)等地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者；但是與競爭對手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同，萬科執(zhí)著地堅持著住宅開發(fā)的發(fā)展方向，而其他競爭對手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大，在住宅開發(fā)市場上唄萬科拉大的距離就越遠(yuǎn)，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)被萬科拉大的距離就越遠(yuǎn)，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢益加明顯。但2010年以來，由于國家宏觀調(diào)控的影響，萬科開始由過去單一的住宅板塊向住宅和商業(yè)地產(chǎn)雙重板塊進(jìn)行轉(zhuǎn)型。外部環(huán)境（1）政治環(huán)境1、政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；2、政府對房地產(chǎn)交易市場采取的政策會影響到房地產(chǎn)的交流狀況國土資源部公布2010年住房用地工地計劃表面，在全國住房用地

17、計劃中，保障性房地產(chǎn)為24000多公頃，與去年相比增加了一倍多。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地占保障性住房用地總量的71%，與去年實(shí)際供應(yīng)地相比增加79%廉租房用地占保障性住房的29%，與去年實(shí)際供地相比增加了472%。二套房首付不得低于50%，90平以上首套房首付不少于30%。高價房地區(qū)三套房可停貸。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)下滑趨勢中，中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正“冬天”和銀行不良貸款風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)的成交量持續(xù)下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續(xù)增加和毛利率下降，將導(dǎo)致開發(fā)商遭遇資金流的困擾，銀行業(yè)種的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將大為提高。從而使房地產(chǎn)商面臨資金周轉(zhuǎn)不開的困境，迫使許多房地產(chǎn)

18、商競相降低銷售。經(jīng)濟(jì)蕭條衰敗，市場的不景氣，導(dǎo)致許多人的個人收入下降，從而使得消費(fèi)者收入水平的降低，消費(fèi)者有能力購買房產(chǎn)的價格水平也逐漸降低，消費(fèi)者能夠用于購買各種商品上的收入分配減少，因此用于房產(chǎn)商的收入分配也減少，即消費(fèi)者的總效用水平下降。因此，消費(fèi)者的購房能力下降。（3）社會環(huán)境隨著綠色低碳生活理念被人們廣泛接受，人們對房屋的綠色、節(jié)能減排方面要求增加。房屋高檔消費(fèi)品，早已成為許多人奮斗的目標(biāo)，再者有無房子成了擇偶的首要標(biāo)準(zhǔn)，人們對房屋的需求在不斷地增加。生活水平的提高，消費(fèi)者給房屋設(shè)計和建設(shè)提出了個性化的要求。（4）技術(shù)環(huán)境技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的性

19、能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。萬科的經(jīng)營管理模式:(1) 股份制改造：萬科創(chuàng)業(yè)至今、隨著股份制改造的推行、企業(yè)控制權(quán)也隨之清晰，國有股在一次次的擴(kuò)股中被稀釋，由于產(chǎn)權(quán)明晰、萬科因此走上了市場化經(jīng)營的道路，確定了以住宅房產(chǎn)建設(shè)為核心業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略，(2) 科學(xué)的決策機(jī)制：科學(xué)決策是企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的必然要求，近年來、萬科組織了集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目審定委員會，在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計規(guī)劃等大的決策，逐步推行立項(xiàng)聽證機(jī)制。這一制度的建立，有利于提高個公司的市場判斷能力和項(xiàng)目操作能力，減少了決策失誤。另一方面，各地公司在長期的開發(fā)中都積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過決策論證這一

20、方式，能夠充分發(fā)揮集團(tuán)整體資源優(yōu)勢，促進(jìn)資源共享。 (3）由多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的許多新興企業(yè)，在發(fā)展歷程中，都經(jīng)歷了一條專業(yè)化向多元化滲透的路子。萬科八十年代以做貿(mào)易起家，之后、經(jīng)營范圍越來越廣，貿(mào)易、加工、文化、房地產(chǎn)等。九十年代中期，萬科開始由多元化向?qū)I(yè)化的調(diào)整，以今年8月下旬出售所擁有的萬佳全部股權(quán)為標(biāo)志，宣告經(jīng)歷多年的專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全部完成，真正的“加法”也從此時開始。 1992年，住宅業(yè)占萬科經(jīng)營份額的25%，到2000年底，住宅業(yè)上升到96.5%。 經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來看，萬科占的比例并不高。橫向比較，從銷售

21、額上看、萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同在八十年代成立的海兒、康佳、三九。多元化經(jīng)營、業(yè)務(wù)構(gòu)架的覓食，使萬科走了彎路，所以萬科這幾年一直在做“減法”。從多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營。1998年開始，萬科進(jìn)入了調(diào)整后的經(jīng)營擴(kuò)張階段。同時、萬科的核心競爭力正面臨挑戰(zhàn)，市場營銷與物業(yè)管理方式被模仿，現(xiàn)在萬科需要形成新的核心競爭力，并且形成區(qū)域壟斷。萬科的經(jīng)營風(fēng)險萬科正航行在世界房地產(chǎn)有史以來最寬闊的海域?；蛟S正因?yàn)槿绱?，萬科領(lǐng)略了同樣前所未有的波瀾起伏。然而，無論波谷處的壓抑還是浪峰時的激越，都不應(yīng)使萬科遺忘此行的目標(biāo)與既定的航線;在波浪的下方潛藏著大海的深邃，而那才是更為永恒的哲理。世界經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷二戰(zhàn)

22、以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。這樣的劇變中，復(fù)蘇已成為全球共同祈禱的內(nèi)容。在其他眾多的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，2009年或許還只能看到希望的萌芽;但中國房地產(chǎn)市場，卻率先走出了一條V形反轉(zhuǎn)的醒目軌跡。對這一現(xiàn)象應(yīng)該如何解讀?中國房地產(chǎn)市場的前景又將如何?過去的一年中，被關(guān)注和猜測的最多的是這樣一些外部因素：振興規(guī)劃、刺激政策、貨幣投放、流動性，等等。無疑，這都是重要的話題。其中某些因素在特定時點(diǎn)，甚至可能對短期走勢產(chǎn)生決定性的作用。但早在農(nóng)耕時代，氣候變化對收成恐怕有著更重要的影響。那么，當(dāng)時一個勤勉的耕作者，是否應(yīng)以觀測天氣作為最重要的工作呢?人類的理性是有限的。在這樣一個充滿復(fù)雜性的年代，人類占卜未來的知識瞬間顯得

23、蒼白。作為一家企業(yè)，萬科對于經(jīng)營環(huán)境變化的預(yù)知能力，未必就高于一個古代農(nóng)夫?qū)μ鞖獾念A(yù)測?；氐教镩g、聚焦沃野，或許才是更務(wù)實(shí)的選擇。在2006年的年報中，萬科就曾經(jīng)討論過這樣一個話題在以三大經(jīng)濟(jì)圈為中心的中國沿海，正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶。數(shù)以億計的個人和數(shù)以千萬計的家庭來到這些地方，當(dāng)他們到來的時候，他們可能只擁有自己的雙手和智慧，但終有一天，他們將成為城市的主人。而只要具備對他們足夠的尊重和珍惜，以及為他們服務(wù)的足夠技能，住宅企業(yè)就能夠在這個過程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。而這一點(diǎn)，才是住宅行業(yè)持續(xù)繁榮的真正奧秘。萬科可以用這樣的邏輯，對近三年來行業(yè)的劇烈波動做出一種更質(zhì)樸的解讀

24、。2007年繁榮的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奮中，一定程度上脫離了真實(shí)的購買力。即使沒有外部環(huán)境的變化，2008年的調(diào)整恐怕也難以避免。但在觀望氣氛籠罩的2008年，真實(shí)的購買力也并未消失，只是在等待中不斷蓄積而已;而企業(yè)庫存不斷增加的另一種表述，是可售資源也在同步累積。這兩大存量在2009年同時釋放，自然造就了成交量的井噴。2009年的成交量，有一部分本應(yīng)屬于2008年在這樣的解釋下，2009年創(chuàng)出的歷史新高其實(shí)不足為奇。如果將這兩年的數(shù)據(jù)平攤一下，那么2007年到2009年，全國新房成交量的年化增長率約為10%，而這恰與經(jīng)濟(jì)的年增長速度相接近。2萬科企業(yè)的相關(guān)財務(wù)資料萬科企業(yè)

25、股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債表表一：資產(chǎn)負(fù)債表 單位：元報表日期2010-12-312009-12-312008-12-31 流動資產(chǎn) 貨幣資金37,816,900,00023,001,900,00019,978,300,000結(jié)算備付金-拆出資金-交易性金融資產(chǎn)-740,471-衍生金融資產(chǎn)-應(yīng)收票據(jù)-應(yīng)收賬款1,594,020,000713,192,000922,775,000預(yù)付款項(xiàng)17,838,000,0008,736,320,0003,160,520,000應(yīng)收保費(fèi)-應(yīng)收分保賬款-應(yīng)收分保合同準(zhǔn)備金-應(yīng)收利息-應(yīng)收股利-其他應(yīng)收款14,938,300,0007,785,810,0003,49

26、6,100,000應(yīng)收出口退稅-應(yīng)收補(bǔ)貼款-應(yīng)收保證金-內(nèi)部應(yīng)收款-存貨133,333,000,00090,085,300,00085,898,700,000待攤費(fèi)用-待處理流動資產(chǎn)損益-一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)-其他流動資產(chǎn)-流動資產(chǎn)合計205,521,000,000130,323,000,000113,456,000,000非流動資產(chǎn)發(fā)放貸款及墊款-可供出售金融資產(chǎn)404,764,000163,629,000167,418,000持有至到期投資-長期應(yīng)收款-長期股權(quán)投資4,493,750,0003,565,380,0002,485,730,000其他長期投資-投資性房地產(chǎn)129,176,00

27、0228,143,000198,395,000固定資產(chǎn)原值1,674,410,0001,744,120,0001,622,000,000累計折舊454,828,000388,143,000356,666,000固定資產(chǎn)凈值1,219,580,0001,355,980,0001,265,330,000固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備-固定資產(chǎn)凈額1,219,580,0001,355,980,0001,265,330,000在建工程764,282,000593,208,000188,587,000工程物資-固定資產(chǎn)清理-生產(chǎn)性生物資產(chǎn)-公益性生物資產(chǎn)-油氣資產(chǎn)-無形資產(chǎn)373,952,00081,966,300-

28、開發(fā)支出-商譽(yù)-長期待攤費(fèi)用32,161,40031,318,70025,268,200股權(quán)分置流通權(quán)-遞延所得稅資產(chǎn)1,643,160,0001,265,650,0001,449,480,000其他非流動資產(chǎn)1,055,990,000-非流動資產(chǎn)合計10,116,800,0007,285,280,0005,780,210,000資產(chǎn)總計215,638,000,000137,609,000,000119,237,000,000流動負(fù)債短期借款1,478,000,0001,188,260,0004,601,970,000向中央銀行借款-吸收存款及同業(yè)存放-拆入資金-交易性金融負(fù)債15,054,5

29、00-1,694,880衍生金融負(fù)債-應(yīng)付票據(jù)-30,000,000-應(yīng)付賬款16,923,800,00016,300,000,00012,896,000,000預(yù)收款項(xiàng)74,405,200,00031,734,800,00023,945,800,000賣出回購金融資產(chǎn)款-應(yīng)付手續(xù)費(fèi)及傭金-應(yīng)付職工薪酬1,415,760,000806,504,000517,763,000應(yīng)交稅費(fèi)3,165,480,0001,176,880,000-861,985,000應(yīng)付利息127,807,000122,644,000219,884,000應(yīng)付股利-3萬科企業(yè)的財務(wù)狀況分析盈利能力分析萬科A三年毛利率較穩(wěn)定

30、，增長迅速比 2008年略有下降，但總體保持穩(wěn)定態(tài)勢。與同行業(yè)綜合實(shí)力前30強(qiáng)相比，處于顯著的領(lǐng)先地位。說明萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好，獲利能力和市場競爭力強(qiáng)。萬科A銷售凈利潤率比上年上升10個百分比，這顯示企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時，改進(jìn)了經(jīng)營管理，合理地控制了期間費(fèi)用，提高了盈利水平。但2008年，銷售凈利潤率有所下降，通過觀察利潤表，發(fā)現(xiàn)其主要原因?yàn)榇尕浀鴥r準(zhǔn)備由1,306,475.83元上升到1,230,561,038.11元，2008年高價獲取的土地，至少數(shù)年之內(nèi)，連獲得社會平均收益水平都變得艱難，從而大大增加了營業(yè)總成本，從而降低了凈利潤。2008年萬科A的資產(chǎn)凈利潤率較前兩年相比,有明顯

31、的下降趨勢，反映了企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面效果不佳；與同行業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)相比，有落后傾向。2008年萬科A的凈資產(chǎn)收益率為12.76%，比去年下降近40個百分比，下降幅度較大，表明股東投入資本的凈收益水平下降，說明企業(yè)權(quán)益資本獲取收益的能力下降，運(yùn)營效率變差，對企業(yè)投資者保證程度降低。但與同行業(yè)綜合實(shí)力前30強(qiáng)相比，萬科A的凈資產(chǎn)收益率仍在房地產(chǎn)上市公司中處于絕對領(lǐng)先的地位。市盈率是通過公司股票價格的市場表現(xiàn)，間接地評價公司盈利能力。2008年12月31日萬科A的市盈率為15.28元，明顯低于前兩年同一時間的市盈率，也低于同行業(yè)30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率，這表明投資者對每股收益所愿支付的價格相對要低，2008年投資者對萬科未來的盈利能力和發(fā)展前景不看好。每股凈資產(chǎn)反映了每一股普通股所擁有的凈資產(chǎn)，萬科A在2008年的每股凈資產(chǎn)為2.90元，低于前兩年的每股凈資產(chǎn)，表明萬科A每股擁有的凈資產(chǎn)減少，公司的發(fā)展?jié)摿ψ冃　Ｆ淙月缘陀?0強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的平均值，表明該公司在同行業(yè)中實(shí)力下降，抵御外來因素影響和打擊能力一般。 市凈率在一定程度上揭示了股票價格背離價值的投資風(fēng)險。2008年12月31日萬科A的市凈率為1.83元，遠(yuǎn)低于前兩年同一時間的市凈率和同行業(yè)前30