基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、房地產(chǎn)投資增勢(shì)趨緩。1季度，商品房銷售額57.68億元；商品房銷售面積102.89萬平方米。B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：基準(zhǔn)地價(jià)成果及內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)是佛山市高明區(qū)城區(qū)城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作成果報(bào)告與佛山市高明區(qū)荷城街道住宅用地區(qū)片及區(qū)片地價(jià)圖,基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為各土地級(jí)別區(qū)域內(nèi)“五通一平” （即通路、給水、排水、通電、通訊、場(chǎng)地平整）的土地開發(fā)程度下，平均容積率為2.0下，法定最高出讓年限的商業(yè)、住宅用途的完整土地使用權(quán)的單位土地面積（或單位建筑面積分?jǐn)偅┑钠骄鶅r(jià)格。估價(jià)期日為2004年1月1日。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程與佛山市高明區(qū)城區(qū)城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作成果報(bào)告與佛山市高明區(qū)荷

2、城街道住宅用地區(qū)片及區(qū)片地價(jià)圖。其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)值=Pzg=Pss×（1+K）×O×S+F×S，其中：Pzg為待估宗地地價(jià)Pss為待估宗地對(duì)應(yīng)的區(qū)片（段）地價(jià)K為待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正值O為待估宗地其他因素修正系數(shù)的累乘（包括：容積率、使用年期、建筑密度、樓層）S為待估宗地的個(gè)別修正系數(shù)的累乘（包括：宗地面積、宗地形狀、建筑物朝向、臨街進(jìn)深、臨街寬度、宗地自身深度、商服繁華度）F開發(fā)程度修正S宗地土地面積具體測(cè)算如下：基準(zhǔn)地價(jià)取定：根據(jù)佛山市高明區(qū)城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作成果報(bào)告、佛山市高明區(qū)富灣

3、鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告與佛山市高明區(qū)荷城街道富灣商業(yè)、住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖，評(píng)估對(duì)象地處佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路以南、文化館以西，屬二級(jí)商業(yè)、一級(jí)住宅用地，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)（地面）取定為1745.00元/平方米；住宅基準(zhǔn)地價(jià)（地面）取定為355.00元/平方米。（1）宗地全部影響地價(jià)因素總修正值取定：待估宗地位于佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路以南、文化館以西，附近為村屋住宅、商鋪，周邊有市場(chǎng)、郵局、醫(yī)院、銀行儲(chǔ)畜所、學(xué)校等商業(yè)、生活配套設(shè)施，距墟鎮(zhèn)商服中心近，商業(yè)集聚規(guī)模較好，經(jīng)城市主干道可通火車站和機(jī)場(chǎng)，交通較便利。待估宗地綠化覆蓋率一般，自然景觀較優(yōu)，基本無污染物；待估宗地臨滄江路，形

4、狀、面積規(guī)則，對(duì)土地利用無不良影響。故商業(yè)部分系數(shù)取定為25%；住宅部分系數(shù)取定為16%（該系數(shù)的取定詳見因素條件及對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度修正說明表（表3、表6）。表4 一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度0.0833距商服中心0.08330.0190.00900.0080.015交通條件0.1500臨道路狀況0.06240.0140.00700.0060.012距長(zhǎng)途汽車站狀況0.08760.0200.01000.0080.016基本設(shè)施0.3334距中學(xué)狀況0.07470.0170.00800.0070.014距小學(xué)狀況0.06470.0140.00700

5、.0060.012距醫(yī)院狀況0.06470.0140.00700.0060.012距市場(chǎng)狀況0.06470.0140.00700.0060.012排水狀況0.06460.0140.00700.0060.012綜合環(huán)境0.3500人文環(huán)境0.05330.0120.00600.0050.010環(huán)境質(zhì)量0.18670.0420.02100.0170.035臨江景觀視野0.08330.0190.00900.0080.015綠地覆蓋度0.02670.0060.00300.0020.005規(guī)劃條件0.0833土地利用限制0.05000.0110.00600.0050.009周圍土地規(guī)劃用途0.03330.

6、0070.00400.0030.006合 計(jì)1.0000-1.00000.2050.10200.0840.170表5 一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)條件指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度距商服中心<800米8001000米10001200米12001400米>1400米交通條件臨道路狀況混合型主干道混合型次干道交通型主干道支路交通型次干道不臨路距長(zhǎng)途汽車站狀況<400米400600米600800米8001000米>1000米基本設(shè)施距中學(xué)狀況<150米150500米500800米8001200米>1200米距小學(xué)狀況<100米100400米40

7、0600米600800米>800米距醫(yī)院狀況<100米100400米400600米600800米>800米距市場(chǎng)狀況<100米100200米200300米300400米>400米排水狀況排水好，長(zhǎng)年無積水排水較好，長(zhǎng)年基本無積水排水一般，較少時(shí)間有積水排水較差，較長(zhǎng)時(shí)間有積水排水很差，長(zhǎng)年有積水綜合環(huán)境人文環(huán)境人口密度適中，人員素質(zhì)高，治安等綜合環(huán)境好人口密度較大，人員素質(zhì)較高，治安等綜合環(huán)境較好人口密度一般，人員素質(zhì)中等，治安等綜合環(huán)境一般人口密度過大較或過小，人員素質(zhì)較低，治安等綜合環(huán)境較差人員素質(zhì)低，治安等綜合環(huán)境差環(huán)境質(zhì)量無污染基本無污染輕度污染污染較嚴(yán)重

8、嚴(yán)重污染自然災(zāi)害危害不受災(zāi)害影響基本不受災(zāi)害影響災(zāi)害影響程極輕微受到一定程度的災(zāi)害影響災(zāi)害影響嚴(yán)重臨江景觀視野好較好一般差很差綠地覆蓋度>30%25%30%15%25%10%15%<10%規(guī)劃條件土地利用限制近期規(guī)劃前景好近期規(guī)劃前景較好無限制限制較小限制大周圍土地規(guī)劃用途高檔住宅區(qū)成片住宅區(qū)一般住宅區(qū)零星住宅區(qū)其它類型表6（住宅部分）因素條件及對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響程度修正說明表：因素因子因素說明條件等級(jí)修正系數(shù)商業(yè)繁華度距商服中心<800米優(yōu)0.019交通條件臨道路狀況混合型主干道優(yōu)0.014距公交車站狀況<400米優(yōu)0.020基本設(shè)施距中學(xué)狀況<150米優(yōu)0.01

9、7距小學(xué)狀況<100米優(yōu)0.014距醫(yī)院狀況<100米優(yōu)0.014距市場(chǎng)狀況<100米優(yōu)0.014排水狀況排水好，長(zhǎng)年無積水優(yōu)0.014綜合環(huán)境人文環(huán)境人口密度較大，人員素質(zhì)較高，治安等綜合環(huán)境較好較優(yōu)0.012環(huán)境質(zhì)量輕度污染一般0臨江景觀視野災(zāi)害影響程極輕微一般0綠地覆蓋度一般一般0規(guī)劃條件土地利用限制>30%優(yōu)0.011周圍土地規(guī)劃用途近期規(guī)劃前景好優(yōu)0.007合計(jì)0.16（2）住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)個(gè)別因素修正（S為待估宗地的個(gè)別修正系數(shù)的累乘，（包括：宗地面積、宗地形狀、建筑物朝向、臨街進(jìn)深、臨街寬度、宗地自身深度、商服繁華度）1.宗地面積修正系數(shù)住宅用地宗地面積修

10、正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無不良影響面積較小，對(duì)土地利用有一定影響面積過小，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1.061.0310.970.942.宗地形狀修正系數(shù)住宅用地宗地形狀修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響修正系數(shù)1.081.0410.950.903.建筑物朝向修正系數(shù) 住宅用地建筑物朝向修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明東南南、西南東東北、西北北、西修正系數(shù)1.061

11、.0310.980.96在住宅用地個(gè)別因素修正體系中查詢相關(guān)的修正系數(shù)(見表13)。則得出：宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)因素宗地面積修正宗地形狀修正建筑物朝向修正因素條件、等級(jí)優(yōu)優(yōu)南、西南修正系數(shù)1.061.081.03（3）住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)其他因素修正（O為待估宗地其他因素修正系數(shù)的累乘（包括：容積率、使用年期、建筑密度、樓層）在住宅用地其它因素修正體系中查詢地面基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)的修正系數(shù)。則得出：宗地地價(jià)其它因素修正系數(shù)因素容積率（2.8）年期修正（剩68年）開發(fā)程度修正修正系數(shù)0.8350.99860（4）期日修正系數(shù)取定: 本次評(píng)估采用的基準(zhǔn)地價(jià)在2004年公布，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年10

12、月23日，在此期間該區(qū)域住宅用地地價(jià)水平較穩(wěn)定，故期日不需修正。（5）開發(fā)程度修正：待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、給水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度相符，因此無需進(jìn)行開發(fā)程度修正；（6）建筑面積取定：根據(jù)明國(guó)用（2006）第189號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證所載，由于本次評(píng)估的宗地為城鎮(zhèn)混合住宅用地，假設(shè)首層建筑面積為1470平方米的房屋作商鋪使用，而建筑面積為72,536.632平方米的房屋則作住宅使用，故根據(jù)實(shí)際使用情況，假設(shè)本次評(píng)估設(shè)定首層的房屋為商業(yè)用途，而二層以上的房屋為住宅用途。則，待估土地（住宅部分）樓面單價(jià)= Pzg=Pss×（1+K）×O×S+F =355.00元/平方米×（1+16%）×1.06×1.08×1.03×0.835×0.9986+0 =405.00元/平方米待估土地（