一方集團(tuán)-凌水灣項(xiàng)目定位報告

1、大連凌水灣項(xiàng)目定位建議大連凌水灣項(xiàng)目定位建議一方集團(tuán)一方集團(tuán) 營銷中心營銷中心年月年月5 5日日 聲明：本報告中的一切資料及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)已力求準(zhǔn)確，但仍有可能存在偏差，報告內(nèi)容僅供參考之用。營銷中心編發(fā)本報告并享有其變更權(quán)，如需轉(zhuǎn)載請與之聯(lián)絡(luò)。數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù) 2010年大連市場延續(xù)2009年政策利好的形勢，經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，量價齊升 ； 2011年國家出臺重磅政策，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)一定下降； 2012年市場出現(xiàn)了明顯的翹尾行情，7月份開始成交一直處于較好水平。20122012年市場出現(xiàn)了明顯的翹尾行情，年市場出現(xiàn)了明顯的翹尾行情，7 7月份開始成交一直處于較好水平。月份開始

2、成交一直處于較好水平。庫存量先增后降，目前仍處于較高位置，年底出現(xiàn)翹尾行情，存銷比處于較為合理水平庫存量先增后降，目前仍處于較高位置，年底出現(xiàn)翹尾行情，存銷比處于較為合理水平 2011年下半年到2012年初，政策不斷加碼，去化量始終處于較低水平，導(dǎo)致庫存繼續(xù)增加，庫存壓力進(jìn)一步加大； 前期由于集中銷售期到來，庫存量出現(xiàn)一定下降，同時存銷比也出現(xiàn)了較大幅度下降，由于年尾出現(xiàn)翹尾行情，目前存銷比處于較為合理水平。數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：備案數(shù)據(jù) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2011年2月份-2013年1月份，全市八區(qū)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中120平以下占比在70以上，其中90平以下超過50%； 成交結(jié)構(gòu)：2011年2

3、月份-2013年1月份，全市八區(qū)商品住宅銷售結(jié)構(gòu)中120平以下占比在70以上，其中90平以下超過50% ，近兩月還有增長趨勢，剛需剛改仍為市場主流。9090平以下小戶型供銷均占平以下小戶型供銷均占50%50%，剛需剛改仍是市場主流，應(yīng)充分關(guān)注這部分主力客群。，剛需剛改仍是市場主流，應(yīng)充分關(guān)注這部分主力客群。2011.02-2013.01全市八區(qū)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)全市八區(qū)商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)2011.02-2013.01全市八區(qū)商品住宅銷售結(jié)構(gòu)全市八區(qū)商品住宅銷售結(jié)構(gòu)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，區(qū)域發(fā)展較快，近期供應(yīng)量較大，應(yīng)該選擇快銷產(chǎn)品跳脫區(qū)域競爭高新園區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，區(qū)域發(fā)展較

4、快，近期供應(yīng)量較大，應(yīng)該選擇快銷產(chǎn)品跳脫區(qū)域競爭 自2010年起，高新園區(qū)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，總體來看，區(qū)域快速發(fā)展，供應(yīng)量較大，短期內(nèi)去化速度不是很快，競爭較為激烈，應(yīng)該選擇快銷產(chǎn)品跳脫區(qū)域競爭。區(qū)域價格目前較為穩(wěn)定維持在區(qū)域價格目前較為穩(wěn)定維持在1200012000元上下，主要是剛需剛改在支撐市場。元上下，主要是剛需剛改在支撐市場。 2010年1月份均價為8351元/平，2010年12月份上升到10490元/平，上升較快； 2011年波動較大，但總體趨勢仍是向上發(fā)展； 2012總體價格較為平穩(wěn)，均維持在12000元上下。高新園區(qū)成交結(jié)構(gòu)高新園區(qū)成交結(jié)構(gòu)6060平以下占比平以下占比20%20%，

5、60-9060-90平占比平占比25%25%，90-12090-120平占比平占比30%30%，剛需剛改結(jié)構(gòu)明顯。，剛需剛改結(jié)構(gòu)明顯。 60平以下戶型較多，主要是由于高新園區(qū)小戶型公寓產(chǎn)品較多，因此其小戶型產(chǎn)品相對全市要多； 60-90平戶型為全市最暢銷戶型，而高新園區(qū)占比較少，因此可以適當(dāng)考慮多做60-90平戶型，差異化定位； 高新園區(qū)還是地緣性客戶為主，以年輕置業(yè)群體居多，應(yīng)充分考慮這部分剛需剛改客群。20%25%30%庫存處于歷史高位，庫存壓力較大，未來凌水灣區(qū)域競爭激烈，應(yīng)充分考慮快速去化產(chǎn)品。庫存處于歷史高位，庫存壓力較大，未來凌水灣區(qū)域競爭激烈，應(yīng)充分考慮快速去化產(chǎn)品。 2011年

6、下半年開始高新園區(qū)很多項(xiàng)目集中上市，而這個階段銷售量沒有明顯提升，因此庫存壓力加大； 其中主要供應(yīng)來自中海紫御觀邸、大華錦繡華城、萬達(dá)海公館、未名山等一些知名開發(fā)商項(xiàng)目，而且凌水灣區(qū)域未來將會是區(qū)域熱點(diǎn)供應(yīng)量仍會增加。l 大連房地產(chǎn)市場受政策影響嚴(yán)重，目前市場雖有所好轉(zhuǎn)，但主要是剛需剛改在支撐市場大連房地產(chǎn)市場受政策影響嚴(yán)重，目前市場雖有所好轉(zhuǎn)，但主要是剛需剛改在支撐市場，年初由于政策不，年初由于政策不斷加碼，致使庫存不斷增加，存銷比達(dá)到歷史高位，近期集中推盤期到來，銷售上升較快，但主要以剛需剛斷加碼，致使庫存不斷增加，存銷比達(dá)到歷史高位，近期集中推盤期到來，銷售上升較快，但主要以剛需剛改產(chǎn)品

7、銷售較快；改產(chǎn)品銷售較快；l 高新園區(qū)剛需剛改特點(diǎn)比較顯著，價格目前較為穩(wěn)定，高新園區(qū)剛需剛改特點(diǎn)比較顯著，價格目前較為穩(wěn)定，區(qū)域發(fā)展較快，供應(yīng)量較大，競爭激烈，區(qū)域發(fā)展較快，供應(yīng)量較大，競爭激烈， 應(yīng)充分考應(yīng)充分考慮快速去化產(chǎn)品，慮快速去化產(chǎn)品，尋找差異化定位尋找差異化定位；l 凌水灣區(qū)域規(guī)劃利好，著名開發(fā)商不斷進(jìn)入，改善特性也較為明顯，凌水灣區(qū)域規(guī)劃利好，著名開發(fā)商不斷進(jìn)入，改善特性也較為明顯，供應(yīng)量不斷增長，但目前市場形勢較供應(yīng)量不斷增長，但目前市場形勢較為嚴(yán)峻，集中上市項(xiàng)目較多，競爭激烈，周邊項(xiàng)目改善型定位較多，考慮到快速去化應(yīng)該做差異化產(chǎn)品為嚴(yán)峻，集中上市項(xiàng)目較多，競爭激烈，周邊項(xiàng)目

8、改善型定位較多，考慮到快速去化應(yīng)該做差異化產(chǎn)品針對考慮快速去化結(jié)合區(qū)域剛需剛改主力需求，剛需剛改需求應(yīng)為凌水灣項(xiàng)目定位主流。針對考慮快速去化結(jié)合區(qū)域剛需剛改主力需求，剛需剛改需求應(yīng)為凌水灣項(xiàng)目定位主流。項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目定位面積及戶型規(guī)劃產(chǎn)品建議其他建議 - 地處凌水灣總部基地；- 緊鄰萬達(dá)廣場；- 未來高新園區(qū)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。未來高新園區(qū)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。占地面積建筑面積容積率3號地19508585243.0 5號地374341123023.0 合計56942170826項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位面積及戶型規(guī)劃產(chǎn)品建議其他建議 布局布局：完善一方集團(tuán)在大連的項(xiàng)目布局，豐富一方大連產(chǎn)品線

9、。：完善一方集團(tuán)在大連的項(xiàng)目布局，豐富一方大連產(chǎn)品線。 快速快速：實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，優(yōu)先考慮現(xiàn)金回流，：實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，優(yōu)先考慮現(xiàn)金回流，年銷年銷1010個億個億； 保證利潤率：保證利潤率：保證稅后保證稅后10%10%利潤率，折算單價在利潤率，折算單價在1200012000以上以上區(qū) 域 市 場l 園區(qū)軟件和信息服務(wù)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，共有軟件和信息服務(wù)業(yè)企業(yè)500多家，其中，世界500強(qiáng)企業(yè)45家，大大增加了高薪就業(yè)機(jī)會；l 從業(yè)人員達(dá)20萬余人，薪資層級不斷提升，收入的增多必然提高生活質(zhì)量，住房升級和改善自然是首選。區(qū) 域 市 場主要干道： 黃浦路是目前入市主干道，此外紅凌路、五一路也可抵達(dá)市內(nèi)及機(jī)

10、場。項(xiàng)目東側(cè)為在建的濱海道路和跨海大橋，建成后可快速通往市區(qū)。公交：項(xiàng)目周邊有3、10、28、406、531、旅順汽車站-站北廣場等線路公交車。軌道交通：現(xiàn)有202有軌電車。建設(shè)中的地鐵1號線在海事大學(xué)設(shè)站，通往市內(nèi)。建設(shè)中的202延伸線可通達(dá)旅順。本項(xiàng)目文文文文文遼師大附中育明高中十七中學(xué)理工附中海事附中商商商萬達(dá)廣場（在建）黑石礁商圈錦輝商城、沃爾瑪醫(yī)醫(yī)醫(yī)醫(yī)凌水醫(yī)院第七醫(yī)院（心理醫(yī)院）海事大學(xué)附屬醫(yī)院東財附屬醫(yī)院地塊區(qū)域匯聚著大連理工大學(xué)、大連海事大學(xué)、東北財經(jīng)大學(xué)等12所高等院校和中科院大連化學(xué)物理研究所、機(jī)車研究所等40余所科研機(jī)構(gòu)，擁有20名中國科學(xué)院院士和工程院院士，同時園區(qū)高端人

11、才占全區(qū)從業(yè)人員的比例，高居?xùn)|北其他各個城市前列：大學(xué)以上學(xué)歷9.8萬人，占從業(yè)人員的60.2，其中博士1100多人，碩士2萬多人，博士后科研工作站和科研基地12個。教育配套是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，良好的教育資源優(yōu)勢能夠極大提升項(xiàng)目所在區(qū)域的價值。地塊所在高新園區(qū)匯聚眾多的大中小學(xué)教育機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。萬達(dá)廣場l占地面積：5.8萬 l建筑面積：27萬（商業(yè)面積18萬平） l由商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、寫字樓、底商組成l預(yù)計2014年開業(yè)配套內(nèi)容配套內(nèi)容交通交通商業(yè)商業(yè)教育教育醫(yī)療醫(yī)療描述描述目前擁有六條公交線路和一條軌道線路，緊鄰未來是規(guī)劃1號線地鐵，距離跨海大橋較近目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套

12、較少，距離較近的有黑石礁商圈和錦輝商圈，未來項(xiàng)目旁邊規(guī)劃有萬達(dá)廣場周邊有理工附中、育明高中、海事附中、凌水小學(xué)、十七中學(xué)等一系列重點(diǎn)中小學(xué)海事大學(xué)附屬醫(yī)院、東財附屬醫(yī)院、凌水醫(yī)院、等，但是檔次偏低僅能滿足一般需求級別劃分級別劃分B+B+CCA AB-B-地塊周邊地塊周邊東東南南西西北北描述描述距離污水處理廠較近，未來可能有味道，東向部分樓棟能夠看到少量海景南向?yàn)殡娏W(xué)校和填海區(qū)，目前能夠看到海景，未來其他項(xiàng)目建成，將僅有少量戶型能夠看到部分海景西側(cè)緊鄰萬達(dá)廣場，商業(yè)氛圍較濃，生活便利的同時，未來比較吵雜北側(cè)為軍產(chǎn)住宅和海事大學(xué)游泳館和污水處理廠級別劃分級別劃分CCB-B-B BC+C+： 針對

13、凌水新項(xiàng)目展開調(diào)查： 了解潛在客戶對凌水新項(xiàng)目產(chǎn)品的需求情況及規(guī)劃設(shè)計方面的建議。： 2013年9月25日2013年10月12日： 定量研究 問卷調(diào)查（周邊客戶調(diào)研） 定性研究 周邊競品售樓處攔截： 近期準(zhǔn)備購房客戶 樣本數(shù)量：問卷100組，深訪20組u ： 地緣性客群：高新園區(qū)周邊客戶；社會新銳：擁有高學(xué)歷與穩(wěn)定收入的白領(lǐng)階層，追求高品質(zhì)生活，有理性判斷能力的年輕人。 近期購房意愿強(qiáng)烈的看房者：看過競品，且有較強(qiáng)購房意愿。1.1. 研究形式：研究形式：1.1.采用調(diào)查問卷的形式，定量研究；采用深訪的形式，定性研究。2.2. 研究執(zhí)行人員：研究執(zhí)行人員：集團(tuán)營銷中心+地區(qū)公司營銷部，組成市場研

14、究團(tuán)隊(duì)3.3. 訪談計劃及時間表：訪談計劃及時間表： 4.4.調(diào)查問卷的發(fā)放：攔截式、競品調(diào)查問卷的發(fā)放：攔截式、競品售樓處外意向客戶發(fā)放。5.5.問卷整理及分析報告形成：問卷整理及分析報告形成：問卷的整理及數(shù)據(jù)錄入、分析報告由市場研究團(tuán)隊(duì)完成。6.6.問卷問卷調(diào)查調(diào)查100100組，深訪組，深訪2020組組項(xiàng)目項(xiàng)目時間時間工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)執(zhí)行部門執(zhí)行部門準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段2013.9.252013.9.30問卷設(shè)計、資料準(zhǔn)備、客戶甄選市場團(tuán)隊(duì)實(shí)施階段實(shí)施階段2013.10.12013.10.7座談會，調(diào)查問卷發(fā)放、回收市場團(tuán)隊(duì)2013.10.82013.10.10訪談資料整理，調(diào)查問卷甄選、數(shù)

15、據(jù)錄入、數(shù)據(jù)整理市場團(tuán)隊(duì)分析報告分析報告2013.10.112013.11.12數(shù)據(jù)分析并形成調(diào)研報告市場團(tuán)隊(duì)l 地緣性客戶和外地客戶比較認(rèn)可高新園區(qū)。地緣性客戶和外地客戶比較認(rèn)可高新園區(qū)。地緣性客戶由于工作和居住習(xí)慣的原因較為認(rèn)可高新園區(qū)，外地客戶對于高新園區(qū)目前的規(guī)劃和環(huán)境較為認(rèn)可。l 客戶的對區(qū)域的抗性主要來自交通和較濃的商務(wù)氛圍?？蛻舻膶^(qū)域的抗性主要來自交通和較濃的商務(wù)氛圍。目前高新園區(qū)正在修建星海灣跨海大橋和地鐵一號線，建成之后交通將會得到極大改善，商務(wù)氛圍較濃正為意向地塊有利因素，意向地塊主要以商業(yè)和公寓產(chǎn)品為主。l 看好高新園區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展看好高新園區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展。區(qū)域內(nèi)外客戶

16、都看好高新園區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這就大大增強(qiáng)了客戶對于本區(qū)域的購買信心。l 認(rèn)可品牌開發(fā)商和高品質(zhì)產(chǎn)品。認(rèn)可品牌開發(fā)商和高品質(zhì)產(chǎn)品。以一方集團(tuán)高品質(zhì)產(chǎn)品和品牌知名度，在區(qū)域內(nèi)肯定能得到較高認(rèn)可度。開 發(fā) 商：萬達(dá)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司占地面積：8萬 建筑面積：24萬（容積率2.12）目前均價：海公館21000元/（含5000精裝） 公寓15000元/（含1500精裝）最早開盤：2012年9月15日面積區(qū)間：高層200-300客群構(gòu)成：客戶部分為萬達(dá)老業(yè)主，本地客戶占80%，多來自沙河口區(qū)以及中山區(qū)。客戶年紀(jì)集中在35-45歲。推 盤 量：5萬左右（住宅）目前去化：2萬左右（住宅）物業(yè)類型 戶

17、型 面積區(qū)間 戶數(shù)占比目前銷售高層三室16081%目前每周4-5套的去化速度20011220%260 28450%四室30016429%合計160-300568100%物業(yè)類型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 戶型 面積區(qū)間 戶型配比 戶數(shù)公寓精裝修35-60 1200- 戶型配比戶型配比：高層以三、四居為主：舒適型三、四室三、四居為主：舒適型三、四室200200、260260、300300平平- 價格價格：高層（含精裝修高層（含精裝修50005000元元/ /）均價約）均價約2100021000元元 總價段總價段450450萬萬-630-630萬；（萬；（20132013年年1010月）月）- 銷量銷量：高層預(yù)計

18、年去化高層預(yù)計年去化3500035000平；平；- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有高層；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：看重海景資源、萬達(dá)品牌、區(qū)位和配套海景資源、萬達(dá)品牌、區(qū)位和配套是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：瑞恒置業(yè)有限公司占地面積：2萬 建筑面積：9.5萬（容積率4.5）目前均價：20000元/（含5000精裝）最早開盤：未開面積區(qū)間：高層100-280物業(yè)類型 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù)占比目前銷售高層一室1006016%目前暫未銷售，客戶積累情況一般三室18012032%四室220 6016%28014037%合計100-300380100%- 戶型配比戶型配比：高層以三、四居為主：舒適型三、四室三、四居為

19、主：舒適型三、四室180180、220220、280280平平- 價格價格：高層（含精裝修高層（含精裝修50005000元元/ /）均價約）均價約2000020000元元 總價段總價段200200萬萬-600-600萬；（萬；（20132013年年1010月）月）- 銷量銷量：未售；- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有高層；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：看重區(qū)域未來規(guī)劃和海景資源區(qū)域未來規(guī)劃和海景資源是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：中合（大連）置業(yè)有限公司占地面積：3.7萬 建筑面積：22.6萬（容積率6）目前均價：高層15000元/；公寓16000元/最早開盤：未開面積區(qū)間：高層100-170，公寓60-180-

20、 戶型配比戶型配比：高層經(jīng)濟(jì)三居、舒適三居為主：高層經(jīng)濟(jì)三居、舒適三居為主：100100、140140；公寓以；公寓以150150、180180平為主平為主- 價格價格：高層高層1500015000，公寓，公寓1600016000 總價段總價段150150萬萬-350-350萬；（萬；（20132013年年1010月）月）- 銷量銷量：未售；- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有高層；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：看重區(qū)域未來規(guī)劃和海景資源未來規(guī)劃和海景資源是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：浦項(xiàng)（大連）軟件園開發(fā)有限公司占地面積：4.7萬 建筑面積：23.9萬（容積率5）目前均價：高層16000元/（精裝3000）最早

21、開盤：2012.09.08面積區(qū)間：高層98-200目前去化：20000平左右物業(yè)類型 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù)占比目前銷售高層兩室9813648%由于其單價與總價均較高，前期開盤情況一般，目前銷售較差三室1397225%147 7225%四室20041%合計100-300284100%- 戶型配比戶型配比：舒適二、三居為主：舒適二、三居為主：100100、140140；- 價格價格：高層高層1600016000（30003000精裝）精裝） 總價段總價段160160萬萬-350-350萬；（萬；（20132013年年1010月）月）- 銷量銷量：2000020000平左右（平左右（2013201

22、3年年1 1月月-2013-2013年年1010月）月）；- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有高層；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：看重區(qū)域未來規(guī)劃和智能化智能化是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：大連軟件園安博開發(fā)有限公司占地面積：13.5萬 建筑面積：16.5萬（容積率1.26）目前均價：高層16000元/ （2000精裝）最早開盤：2011年6月面積區(qū)間：高層69-142客群構(gòu)成：高新園區(qū)地緣性客戶40%；沙河口、中山、西崗，開發(fā)區(qū)各占15%左右。推 盤 量：12.5萬左右（住宅）目前去化：8萬左右（住宅）居室面積戶數(shù)占比目前銷售二居95424%目前主要剩余產(chǎn)品為68平和88平住宅，總共剩余產(chǎn)品100套左右。115

23、424%三居130283%132707%1369911%150455%15515016%二居6917018%88586%12811913%三居141566%142586%973100%- 戶型配比戶型配比：高層以兩居、三居為主：經(jīng)濟(jì)兩居兩居、三居為主：經(jīng)濟(jì)兩居68-80平，舒適三居舒適三居130-135130-135平平- 價格價格：高層清水均價約約1550015500，總價段9898萬萬-203-203萬萬 （20122012年）年）- 銷量銷量：高層年去化能力約1500015000平（平（20132013年年1-101-10月）月）； 高層已剩尾盤高層已剩尾盤- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)依山而建，主

24、要產(chǎn)品形式為多層和小高層，配以少量高層產(chǎn)品；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：認(rèn)可億達(dá)品牌億達(dá)品牌，看重低密產(chǎn)品低密產(chǎn)品和優(yōu)越的自然環(huán)境優(yōu)越的自然環(huán)境是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：大連軟件園發(fā)展有限公司占地面積：21.67萬 建筑面積：50萬（容積率2.23）目前均價：高層15000元/ 最早開盤：2010年5月面積區(qū)間：高層60-300客群構(gòu)成：以私營企業(yè)主和政府官員、城市新移民為主。大多置業(yè)次數(shù)達(dá)到兩次以上，有豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，信任億達(dá)品牌。推 盤 量：29.59萬左右（住宅）目前去化：27萬左右（住宅）小高層二居65平322.2%目前主要剩余產(chǎn)品為142平和頂?shù)总S住宅產(chǎn)品，總共剩余產(chǎn)品438套左右。71

25、平322.2%三居136平382.6%138平422.8%172平382.6%180平161.1%頂?shù)总S443.0%高層二居80平46431.3%114平1047.0%121平583.8%三居142平40627.4%175平523.5%188平15610.5%1482100%- 戶型配比戶型配比：高層以兩居、三居為主：兩居兩居、三居為主：兩居8080，舒適三居三居142-188142-188- 價格價格：高層清水均價約約1600016000元元，總價段128128萬萬-230-230萬萬；（20122012年）年）- 高層清水均價約約1500015000，總價段124124萬萬-223-223

26、萬萬 （20132013年年1-101-10月）月）- 銷量銷量：高層年去化能力約3500035000平（平（20122012年）年）； 高層年去化能力約7500075000平（平（20132013年年1-101-10月）；月）；- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有高層，受地塊條件限制；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：認(rèn)可億達(dá)品牌億達(dá)品牌，看重未來規(guī)劃和學(xué)區(qū)教育學(xué)區(qū)教育是主要購買動機(jī)。開 發(fā) 商：大華集團(tuán)大連置業(yè)有限公司占地面積：91萬 建筑面積：150萬（容積率1.49）目前均價：高層：11500元/ （清水） 多層：15000元/ （清水） 小高層：12500元/（清水）最早開盤：2010年10月23日面積區(qū)

27、間：高層：50-270平 小高層：77-250平 多層：77-235平客群構(gòu)成：50%大連市內(nèi)剛需及改善客戶 40%高新園區(qū)剛需剛改客戶 10%外地投資客戶推 盤 量：25萬目前去化：17萬左右- 戶型配比戶型配比：高層以一居、兩居為主：舒適一居一居、兩居為主：舒適一居60，舒適兩居，舒適兩居90-100 小高層以三居為主：經(jīng)濟(jì)三居三居為主：經(jīng)濟(jì)三居105-120- 價格價格：高層清水均價約約1250012500元元，總價段8080萬萬-120-120萬萬；（20122012年）年） 高層清水均價約約1100011000元，元，總價段70-10070-100萬（萬（20132013年）年） 小

28、高層清水均價約約1300013000元元，總價段140140萬萬-160-160萬萬；（20122012年）年） 小高層清水均價約約1200012000元，元，總價段120-140120-140萬（萬（20132013年）年）- 銷量銷量：高層年去化能力約4500045000平（平（20122012年）年）；- 高層年去化能力約6000060000平（平（20132013年）年）- 小高層年去化能力約50005000平（平（20122012年）年）； 小高層年去化能力約1500015000平（平（20132013年）年）- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃包括高層、小高層、洋房產(chǎn)品組合較多，以高層為主，園區(qū)

29、內(nèi)景觀較好；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：看重產(chǎn)品品質(zhì)及性價比性價比為其主要購買動機(jī)。一室6036023%目前在去化一二期剩余房源的基礎(chǔ)上，三期高層開始認(rèn)籌二室90-10087656%三室1054317.4%1155522.3%1224719.0%競爭分析開 發(fā) 商：大連圣島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：127.6萬 建筑面積：137萬（容積率1.00）目前均價：高層10000元/ ，小高層14000元/ ，多層18000元/，別墅700-2300萬/棟。最早開盤：2009年2月28日面積區(qū)間：高層28-90，小高層65-343，多層180-400，別墅201-600?？腿簶?gòu)成：20%大連市內(nèi)剛需及改善

30、客戶 70%高新園區(qū)剛需客群 10%外地剛需客戶推 盤 量：73萬左右（住宅）目前去化：43萬左右（住宅）一居34平36312%目前主要剩余產(chǎn)品高層以90-140平戶型為主，現(xiàn)在主推別墅和小戶型高層。42平2006%49平642%二居68平29510%94平37711%87平1244%81平40013%三居99平2096%二居100平1885%三居150平55818%四居175平1514%五居343平2819%合計34-343平3210100%- 戶型配比戶型配比：高層以一居、二居為主，小高層以三居、四居為主：經(jīng)濟(jì)一居一居、二居為主，小高層以三居、四居為主：經(jīng)濟(jì)一居34-4934-49，兩居，

31、兩居81-100，舒適三居舒適三居150。- 價格價格：高層清水均價約約1200012000元元，總價段9090萬萬-130-130萬萬；（20122012年）年）- 高層清水均價約約1000010000，總價段7070萬萬-100-100萬萬 （20132013年年1-101-10月）月）- 銷量銷量：高層年去化能力約5000050000平（平（20122012年）年）； 高層年去化能力約5000050000平（平（20132013年年1-101-10月）月）- 規(guī)劃規(guī)劃： 項(xiàng)目由多層，小高層，高層，別墅組成，產(chǎn)品構(gòu)成較為多樣化，檔次較高。- 購買動機(jī)購買動機(jī)：海景資源、環(huán)境、性價比、學(xué)區(qū)、

32、海景資源、環(huán)境、性價比、學(xué)區(qū)、區(qū)域規(guī)劃。開 發(fā) 商：中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：23萬 建筑面積：50萬（容積率2.3）目前均價：12000元/ 最早開盤：2011年9月3日面積區(qū)間：高層70-143客群構(gòu)成：目前區(qū)域內(nèi)購房者主要以滿足自住需求為主，客源以25歲-35歲，工作在高新園區(qū)周邊的員工居多。推 盤 量：14萬左右目前去化：4.5萬左右居室面積區(qū)間戶數(shù)套數(shù)占比目前銷售項(xiàng)目整體高層配比二居70平18011.9%目前項(xiàng)目一期去化月450套、剩余983套。78平17811.9%80平28419.0%三居90平28819.0%110平50333.3%四居137平362.4%143平36

33、2.4%合計70-143平1433100%- 戶型配比戶型配比：項(xiàng)目以一居、二居為主：經(jīng)濟(jì)兩居一居、二居為主：經(jīng)濟(jì)兩居70-80，經(jīng)濟(jì)三居經(jīng)濟(jì)三居90、110。- 價格價格： 高層清水均價約約1200012000元元，總價段80 0萬萬-110-110萬萬；（20122012年）年）- 高層清水均價約約1200012000，總價段80 0萬萬-135-135萬萬 （20132013年年1-101-10月）月）- 銷量銷量： 高層年去化能力約1200012000平（平（20122012年年9-129-12月）月）； 高層年去化能力約4000040000平（平（20132013年年1-101-10

34、月）月）- 規(guī)劃規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃為小高層和多層，產(chǎn)品多樣性較為一般，為剛需客戶首選。- 購買動機(jī)購買動機(jī)：“中鐵中鐵”開發(fā)商品牌、環(huán)境開發(fā)商品牌、環(huán)境。開 發(fā) 商：中海東豐地產(chǎn)（大連）有限公司占地面積：8.4萬 建筑面積：30萬（容積率3.5）目前均價：多層13000元/、小高12000元/、 高層11000元/最早開盤：2012年5月12日面積區(qū)間：多層100-135；小高100-155； 高層90-130客群構(gòu)成：以高新區(qū)地緣性客戶為主，年齡在31-40歲之間，其中高校教師、IT白領(lǐng)、事業(yè)單位客戶占主流，以首置、首改自住為主。其中中海老客戶占10%推 盤 量：17萬左右（住宅）目前去化：13

35、萬左右（住宅）物業(yè)類型房型面積（）套數(shù)（套）戶型占比銷售情況小高層三房10021918%小高層目前去化347套，剩余460套。高層去化322套，剩余446套。13517114%四房150、155806%高層二房9038431%三房100968%11816013%13012810%總計1308100%- 戶型配比戶型配比：以三居為主：三居為主：舒適型三居三居100、118、130、135- 價格價格：多層均價約約1300013000元元，總價段125125萬萬-169-169萬萬；（20132013年年1-101-10月）月）- 小高層均價約約1200012000元，元，總價段115115萬萬-

36、178-178萬萬 （20132013年年1-101-10月）月）- 高層均價約約1100011000元元，總價段9999萬萬-143-143萬萬 （20132013年年1-101-10月）月）- 銷量銷量：高層年去化能力約約7000070000平（平（20132013年年1-101-10月）月）； 小高層年去化能力約約4500045000平（平（20132013年年1-101-10月）月）- 規(guī)劃規(guī)劃：園區(qū)規(guī)劃僅有多層、小高層、高層；- 購買動機(jī)購買動機(jī)：認(rèn)可中海品牌，性價比、區(qū)域位置中海品牌，性價比、區(qū)域位置是主要購買動機(jī)。檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年

37、均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群多次多次改善改善萬達(dá)海公館260、30021000（4000） 500萬以上3.5萬海景、品牌、配套、地段全市高端客戶，與星海、東港、東南居住區(qū)競爭未名山180、28020000（5000） 360、560萬未售海景、地段戶型大、總價高、去化慢、擁有海景資源戶型大、總價高、去化慢、擁有海景資源萬達(dá)海公館：萬達(dá)海公館：擁有一線海景，依托萬達(dá)老業(yè)主和萬達(dá)廣場配套，樹立了高新園區(qū)最高端擁有一線海景，依托萬達(dá)老業(yè)主和萬達(dá)廣場配套，樹立了高新園區(qū)最高端項(xiàng)目形象；項(xiàng)目形象；未名山：未名山：擁有海景資源，并不是無遮擋海景，采用跟隨萬達(dá)海公館的策略，戶型比海公擁有

38、海景資源，并不是無遮擋海景，采用跟隨萬達(dá)海公館的策略，戶型比海公館略小，價格比海公館略低，突出其性價比。館略小，價格比海公館略低，突出其性價比。檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群再改再改南海一號公寓150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300萬住宅150、210萬認(rèn)籌83組海景、地段高新園區(qū)高端客戶、少量市區(qū)客戶普羅旺斯69、12816000（2000） 140、210萬1.8萬環(huán)境、低密、品牌浦項(xiàng)道100、14016000（3000） 160、210萬3萬智能化東方圣克拉東方圣克拉

39、8080、1401401500015000130130、210210萬萬7.57.5萬萬學(xué)區(qū)、品牌學(xué)區(qū)、品牌戶型價格適中、去化速度一般、皆擁有自身的殺手锏戶型價格適中、去化速度一般、皆擁有自身的殺手锏南海一號：南海一號：擁有海景資源，依靠萬達(dá)海公館和未名山樹價格標(biāo)桿，想要賺取超額利潤；擁有海景資源，依靠萬達(dá)海公館和未名山樹價格標(biāo)桿，想要賺取超額利潤；普羅旺斯：普羅旺斯：擁有良好的自然資源，低密的產(chǎn)品形式和良好的產(chǎn)品力，以及億達(dá)的品牌號召力是其擁有良好的自然資源，低密的產(chǎn)品形式和良好的產(chǎn)品力，以及億達(dá)的品牌號召力是其贏得客戶的法寶。贏得客戶的法寶。浦項(xiàng)道浦項(xiàng)道：產(chǎn)品和位置并不支持其現(xiàn)在的：產(chǎn)品和

40、位置并不支持其現(xiàn)在的16000的價格，智能化是其能夠抓住的唯一賣點(diǎn)，浦項(xiàng)略顯的價格，智能化是其能夠抓住的唯一賣點(diǎn)，浦項(xiàng)略顯水土不服。水土不服。東方圣克拉：東方圣克拉：從其位置來看并不支持其從其位置來看并不支持其15000的價格，但是學(xué)區(qū)是其最大的賣點(diǎn)，而且隨著一期交的價格，但是學(xué)區(qū)是其最大的賣點(diǎn)，而且隨著一期交 房，銷售情況不錯。（房，銷售情況不錯。（學(xué)區(qū)很重要學(xué)區(qū)很重要）檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群剛需剛需剛改剛改大華錦繡華城60、90-1001100070、100、110萬6.5萬贈送性價比高新園區(qū)剛改客戶

41、中海紫御觀邸90、120130、1407萬性價比小平島34-1201000040-120萬5萬贈送性價比中鐵諾德花園80、90、11012000100、110、1304萬環(huán)境高性價比贏得了最多客戶，銷量最好（高性價比贏得了最多客戶，銷量最好（性價比也很重要性價比也很重要）大華錦繡華城：大華錦繡華城：與圣克拉一道之隔，便宜與圣克拉一道之隔，便宜4000，凸顯其性價比，產(chǎn)品線豐富，今年主要去化，凸顯其性價比，產(chǎn)品線豐富，今年主要去化2期尾盤；期尾盤；中海紫御觀邸：中海紫御觀?。浩放苾?yōu)勢，面積段豐富，戶型實(shí)用，價格適中，有力促進(jìn)了其銷售。品牌優(yōu)勢，面積段豐富，戶型實(shí)用，價格

42、適中，有力促進(jìn)了其銷售。 小平島小平島：超級大盤，產(chǎn)品繁多，定位飄忽不定，但是其較多的贈送，價格適中，彰顯其性價比。：超級大盤，產(chǎn)品繁多，定位飄忽不定，但是其較多的贈送，價格適中，彰顯其性價比。中鐵諾德花園：中鐵諾德花園：均好的面積區(qū)間，也有不錯的環(huán)境，但是位置較偏，價格偏高是其硬傷。均好的面積區(qū)間，也有不錯的環(huán)境，但是位置較偏，價格偏高是其硬傷。檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群純剛需純剛需萬達(dá)廣場公寓30-5015000（1500） 40-70萬3.5萬地段低總價剛需及投資客戶雯君庭50-701200060-90

43、萬3萬低總價戶型小、總價低、很搶手戶型小、總價低、很搶手萬達(dá)廣場公寓：萬達(dá)廣場公寓：目前釋放目前釋放12000-13000的價格，還有的價格，還有1500精裝，緊鄰萬達(dá)廣場，性比價精裝，緊鄰萬達(dá)廣場，性比價非常高，會吸引眾多投資客戶購買；非常高，會吸引眾多投資客戶購買；雯君庭：雯君庭：50平兩室、平兩室、70平三室，價格較低，對于剛需人群來講吸引力超強(qiáng)，目前高新園平三室，價格較低，對于剛需人群來講吸引力超強(qiáng)，目前高新園區(qū)其售樓處最熱。區(qū)其售樓處最熱。檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群多次多次改善改善萬達(dá)海公館260、

44、30021000（4000） 500萬以上3.5萬海景、品牌、配套、地段全市高端客戶，與星海、東港、東南居住區(qū)競爭未名山180、28020000（5000） 360、560萬未售海景、地段再改再改南海一號公寓150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300萬住宅150、210萬認(rèn)籌83組海景、地段高新園區(qū)高端客戶、少量市區(qū)客戶普羅旺斯69、12816000（2000） 140、210萬1.8萬環(huán)境、低密、品牌浦項(xiàng)道100、14016000（3000） 160、210萬3萬智能化東方圣克拉80210萬7.5萬學(xué)區(qū)、品牌剛需剛需剛改剛改大華錦

45、繡華城60、90-1001100070、100、110萬6.5萬贈送性價比高新園區(qū)剛改客戶中海紫御觀邸90、120130、1407萬性價比小平島34-1201000040-120萬5萬贈送性價比中鐵諾德花園80、90、11012000100、110、1304萬環(huán)境純剛需純剛需萬達(dá)廣場公寓30-5012000-1300040-70萬3.5地段低總價剛需及投資客戶雯君庭50-701200060-90萬3萬低總價項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目定位面積及戶型規(guī)劃面積及戶型規(guī)劃產(chǎn)品建議其他建議 布局布局：完善一方集團(tuán)在大連的項(xiàng)目布局，豐富一方在大連的產(chǎn)品線。：完善一方集團(tuán)在大連的項(xiàng)目布局，豐

46、富一方在大連的產(chǎn)品線。 快速快速：實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，優(yōu)先考慮現(xiàn)金回流，：實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，優(yōu)先考慮現(xiàn)金回流，年銷年銷1010個億個億； 保證利潤率：保證利潤率：保證稅后保證稅后10%10%利潤率，折算單價在利潤率，折算單價在1200012000以上以上；檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群多次多次改善改善萬達(dá)海公館260、30021000（4000） 500萬以上3.5萬海景、品牌、配套、地段全市高端客戶，與星海、東港、東南居住區(qū)競爭未名山180、28020000（5000） 360、560萬未售海景、地段再改再改南海一號公寓

47、150、180住宅100、140公寓16000住宅15000公寓210、300萬住宅150、210萬認(rèn)籌83組海景、地段高新園區(qū)高端客戶、少量市區(qū)客戶普羅旺斯69、12816000（2000） 140、210萬1.8萬環(huán)境、低密、品牌浦項(xiàng)道100、14016000（3000） 160、210萬3萬智能化東方圣克拉80210萬7.5萬學(xué)區(qū)、品牌剛需剛需剛改剛改大華錦繡華城60、90-1001100070、100、110萬6.5萬贈送性價比高新園區(qū)剛改客戶中海紫御觀邸90、120130、1407萬性價比小平島34-1201000040-120萬5

48、萬贈送性價比中鐵諾德花園80、90、11012000100、110、1304萬環(huán)境純剛需純剛需萬達(dá)廣場公寓30-5012000-1300040-70萬未售地段低總價剛需及投資客戶雯君庭50-701200060-90萬3萬低總價檔次檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積主力面積單價單價主力總價主力總價年均去化年均去化核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn)主力客群主力客群多次多次改善改善萬達(dá)海公館260、30021000（4000） 500萬以上3.5萬海景、品牌、配套、地段全市高端客戶，與星海、東港、東南居住區(qū)競爭未名山180、28020000（5000） 360、560萬未售海景、地段再改再改南海一號公寓150、180住宅1

49、00、140公寓16000住宅15000公寓210、300萬住宅150、210萬認(rèn)籌83組海景、地段高新園區(qū)高端客戶、少量市區(qū)客戶普羅旺斯69、12816000（2000） 140、210萬1.8萬環(huán)境、低密、品牌浦項(xiàng)道100、14016000（3000） 160、210萬3萬智能化東方圣克拉80210萬7萬學(xué)區(qū)、品牌剛需剛需剛改剛改大華錦繡華城60、90-1001100070、100、110萬6.5萬贈送性價比高新園區(qū)剛改客戶中海紫御觀邸90、120130、1406.5萬性價比小平島34-1201000040-120萬5萬贈送性價比中鐵諾德

50、花園80、90、11012000100、110、1304萬環(huán)境純剛需純剛需萬達(dá)廣場公寓30-5012000-1300040-70萬未售地段低總價剛需及投資客戶雯君庭50-701200060-90萬3萬低總價首置首改類中高端項(xiàng)目首置首改類中高端項(xiàng)目高性價比，與全市高性價比產(chǎn)品差異化競爭高性價比，與全市高性價比產(chǎn)品差異化競爭戶型戶型面積面積套數(shù)配比套數(shù)配比面積配比面積配比預(yù)計套數(shù)預(yù)計套數(shù)經(jīng)濟(jì)兩房6720%15%375舒適兩房8850%46%938經(jīng)濟(jì)三房11620%24%375舒適三房14210%14%188為了提高產(chǎn)品性價比打敗目前區(qū)域內(nèi)剛改項(xiàng)目，在目前面積的基礎(chǔ)上贈送為了提高產(chǎn)品性價比打敗目前區(qū)域內(nèi)剛改項(xiàng)目，在目前面積的基礎(chǔ)上贈送10%面積。面積。戶型戶型面積面積預(yù)計單價預(yù)計單價總價段（萬）總價段（萬）經(jīng)濟(jì)兩房60（67）125001250075舒適兩房79（88）122001220097經(jīng)濟(jì)三房104（116）1180011800123舒適三房128（142）1150011500147戶型戶型戶型面積戶型面積年去化面積年去化面積年去化總面積年去化總面積經(jīng)濟(jì)兩房60（67）1272290000舒適兩房79（88）41772 經(jīng)濟(jì)三房104（116）22025 舒適三房128（142）13481 住宅總建筑面積