房地產(chǎn)企業(yè)所得稅新政策詳細解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅政策第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理辦法（ 國稅發(fā)200931號文件）一、完工產(chǎn)品的條件（與國稅發(fā)200631號相同）。第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。根據(jù)以上規(guī)定，只要符合產(chǎn)品完工的三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應該按照實際利潤計算應納稅所得額。二、收入總額的

2、規(guī)定（與國稅發(fā)200631號相同）。第五條：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。注意：這里所說的發(fā)票，包括企業(yè)開出的各種收據(jù)，只要以企業(yè)名義收款就要納入收入；什么時候付出，再作扣除。三、收入實現(xiàn)的條件。第六條：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。（一）新舊政策的不同點：1、國稅發(fā)【

3、2006】31號文件規(guī)定，必須符合完工產(chǎn)品條件，才能確認收入；2、國稅發(fā)【2009】31號文件，將會計上的“預收賬款”提前確認為收入。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了銷售合同、預售合同并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入。因此，這里有必要提醒大家：按照新政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)“所得稅收入”是不同于“會計收入”的。（二）思考： 這一規(guī)定帶來的直接后果是什么？企業(yè)允許扣除的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費都是以收入為基數(shù)計算的。按照以上規(guī)定，企業(yè)在2008年以后以“預收賬款”為基數(shù)計算的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費將允許扣除（因為預收賬款已經(jīng)被確認為收入）

4、。四、視同銷售收入第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。新辦法取消了“將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”視同銷售的規(guī)定。這樣一來，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的規(guī)

5、定基本一致。是否視同銷售，最根本的標志是“產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移”。 五、預計毛利率的規(guī)定。第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 1、 新舊變化： 這一規(guī)定，與以前的政策相比有較大的變化。（1）與國稅發(fā)【2006】31號文件相比，第一、除經(jīng)濟適用房以外，毛利率普遍下調(diào)5%；第二、使用3%毛利

6、率的項目，在經(jīng)濟適用房的基礎(chǔ)之上，又增添了限價房和危改房，范圍擴大。（2）與國稅函【2008】299號文件相比，又將“預計利潤率”改為“預計毛利率”。這樣計算出來的“預計毛利額”與“預計利潤額”含義大不相同。六、預計毛利額和應納稅所得額的計算方法。 第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額?！薄鞠嚓P(guān)鏈接1：與預計收入相關(guān)的費用、稅金及附加是否允許扣除

7、】國稅發(fā)【2006】31號文件規(guī)定：“ 在未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。”國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額?！眱烧叩牟煌谟谠咭?guī)定“扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加”后再計入當期應納稅所得額” ；新政策沒有扣除規(guī)定，那么按新辦法是否應扣除相應費用及稅金？分析：看以下兩個公式：毛利額銷售收入銷售成本所得額利潤總額（假設(shè)不需調(diào)整）銷售收入銷售成本銷售稅金期間費用從以上公式

8、可以看出，毛利額與所得額是兩個不同的概念。是無法合并的。只有將毛利額經(jīng)過調(diào)整變成所得額后才能合并。而要想將毛利額變成所得額只有在扣除“相應的稅金及其費用”后才能實現(xiàn)。根據(jù)以上分析，按照新辦法規(guī)定，計算企業(yè)應納稅所得額時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應該予以扣除。特別是按照前面關(guān)于收入的界定原則，與預計收入相匹配的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費也應予以扣除?！景咐?1】（1）某房地產(chǎn)公司（坐落在省城）2008年度開發(fā)A項目，預售房款78000000元，當年開發(fā)產(chǎn)品未完工。當年繳納營業(yè)稅金及附加4329000元，期間費用6500000元。2009年度 A項目全部完工，實現(xiàn)收入120000

9、000元，開發(fā)成本60000000元，該項目2009年度繳納營業(yè)稅金及附加2331000元。（2）2009年度又開發(fā)了B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入45000000元，開發(fā)成本27000000元，繳納營業(yè)稅金及附加2497500元。該企業(yè)2009年度期間費用共發(fā)生8900000元。計算該企業(yè)2008、2009兩年應繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進行其他納稅調(diào)整）。分析并計算：1、2008年：企業(yè)的利潤總額065000006500000元該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件第八條、第九條規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。應納稅所得額78000000×15%4329000650

10、0000871000元應納企業(yè)所得稅871000×25%217750元。2、2009年：企業(yè)的利潤總額120000000450000006000000027000000432900023310002497500890000059942500元本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加4329000元應作納稅調(diào)增（調(diào)整的稅金填在“納稅調(diào)整表”第六項“其他”欄內(nèi)）；上期按預計毛利率計算的預計毛利11700000元應予以調(diào)減（調(diào)整的“預計毛利額”填在“納稅調(diào)整表”第五項“房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤”欄內(nèi)。應納稅所得額5994250043290001170000052571500元。應繳納企業(yè)所得稅

11、52571500×25%13142875元七、成本費用扣除范圍。第十二條：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。以上應注意兩個詞，一個是“發(fā)生的”；一個是“按規(guī)定”。根據(jù)這兩個詞我們可以理解為只要是企業(yè)實際發(fā)生的符合稅法規(guī)定的費用、成本稅金及附加等都可以扣除。所謂按規(guī)定可以理解為按照企業(yè)所得稅法及其實施條例等規(guī)定。比如：廣告費、業(yè)務(wù)宣費、業(yè)務(wù)招待費必須按照收入的一定比例計算扣除。八、取消有關(guān)“廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費”的特殊規(guī)定：原來國稅發(fā)200631號文件規(guī)定：“廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理:(1)開發(fā)企

12、業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù),至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時,再將其作為計算基數(shù)。(2)新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費,可以向后結(jié)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)定的標準扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度?！爆F(xiàn)在正式取消這一規(guī)定。以上做法表明：（1）不再限制預售收入作為計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)；（2）取消了“新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費,向后結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度?！钡囊?guī)定。

13、九、利息費用的扣除。第二十一條：企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。注意：利息的扣除與國稅發(fā)200631號相比變化主要體現(xiàn)在以下兩點：1、國稅發(fā)200631號第（1）條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息計入“開發(fā)成本”， 開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息計

14、入“財務(wù)費用”，現(xiàn)在規(guī)定按會計準則規(guī)定執(zhí)行；2、取消了“借入關(guān)聯(lián)方資金超過其注冊子本50%的，超過部分的利息支出不得扣除”的規(guī)定。改按財稅2008121號 執(zhí)行：在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例不超過21。【相關(guān)鏈接：企業(yè)貸款后又借給關(guān)聯(lián)企業(yè)應怎樣繳納營業(yè)稅？】【案例32】假設(shè)房地產(chǎn)公司和建筑公司是同一個老總，3月份建筑公司從銀行貸款200萬元，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)公司用，請問兩家公司怎樣做帳務(wù)處理？建筑公司是否需要繳納營業(yè)稅？辨析答疑：1

15、、會計處理：（1）建筑公司賬務(wù)處理：    取得貸款時：        借：銀行存款          貸：短期借款（長期借款）   借給房地產(chǎn)時：        借：其他應收款          貸：銀行存款 

16、;  收回借款和利息時：        借：銀行存款          貸：其他應收款（借款本金）              其他應付款（收回應由房地產(chǎn)公司負擔的貸款利息）   還銀行貸款及利息時：      

17、  借：短期貸款            其他應付款        貸：銀行存款（本金加利息）    （2）房地產(chǎn)公司賬務(wù)處理：   借入資金時：        借：銀行存款          貸：其他

18、應付款   按月計息時：        借：財務(wù)費用（或開發(fā)成本）          貸：其他應付款   還款、支付利息時：        借：其他應付款（本金加利息）          貸：銀行存款   2、

19、稅收政策：    （1）企業(yè)所得稅問題：根據(jù)國稅發(fā)200931號文件：“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除?！?（2）營業(yè)稅問題：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 （財稅字20007號 ）： 為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金

20、融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。 統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。 根據(jù)以上規(guī)定，建筑公司不用繳納營業(yè)稅。【相關(guān)鏈接：房地產(chǎn)公司向個人借款是否允許扣除？】【案例33】某房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營需要，2008年月1日向張先生借款15000000元，借款期限為一年，雙方約定年息為10%（銀行同期同類貸款利率為6%）。問，在計算2008年企業(yè)所得稅時，該公司支付給張先生的利息是否可以扣除？如果可以扣除的話應扣除多少？利息支出應取得什么票據(jù)

21、？辨析答疑：1、有人認為能夠扣除，有人認為不能扣除，我認為能夠扣除。關(guān)鍵在于：第一、如何理解稅法中的“非金融企業(yè)”這一概念？ 看下面的兩種理解： （1）非金融“企業(yè)”從事金融行業(yè)以外的“企業(yè)”。（2）非“金融企業(yè)”除“金融企業(yè)”以外的所有單位和個人。如果理解成第一種，個人利息就不能扣除；如果理解成第二種，個人利息就能扣除。我本人傾向于第二種，應該給予扣除。第二、如何從新老稅法銜接中來理解。原企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第九條：條例第六條第二款(一)項所稱金融機構(gòu)，是指各類銀行、保險公司以及經(jīng)中國人民銀行批準從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)?！?（這里解釋的不是“機構(gòu)”）根據(jù)以上理解，“非金融機構(gòu)”應

22、該包括“銀行、保險公司以及經(jīng)中國人民銀行批準從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)”以外的 所有單位和個人。因此，新法中的“非金融企業(yè)”也可以理解為金融企業(yè)以外的所有單位和個人。第三、如何理解新稅法的立法原則。新稅法與老稅法相比，目的是要賦予納稅人更加寬松的稅收環(huán)境，更有力的鼓勵社會生產(chǎn)與經(jīng)營，因此在利息的扣除上也應該比原來更寬松。而不至于比原來還緊。第四、如何理解相關(guān)法律規(guī)定。最高人民法院關(guān)于如何確認公民與企業(yè)之間借貸行為效力的批復（法釋1999第3號）規(guī)定：公民與非金融企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）之間的借貸屬于民間借貸，只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應當認為無效：一是企業(yè)

23、以借貸名義非法向職工集資的；二是企業(yè)以借貸名義非法向社會集資的；三是企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款的；四是有其他違反法律、行政法規(guī)行為的。只要企業(yè)不存在上述四種情形之一的，其向個人借入資金的行為，以及個人將資金借貸于企業(yè)的行為，屬于民間借貸，是合法的。 另外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院審理借款案件的若干意見（法民發(fā)199121號）規(guī)定：民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍，4倍以內(nèi)的利息依法受法律保護，超過部分不受法律保護。2、應按照企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定，按不高于金融企業(yè)同期同類貸款利率扣除。 應扣除金額15000000×6%90萬元3、

24、應取得服務(wù)業(yè)發(fā)票。 根據(jù)營業(yè)稅稅目注視國稅函發(fā)1995156號文件。只要是 “貸款”就應該繳納營業(yè)稅。而根據(jù)最高人民法院關(guān)于如何確認公民與企業(yè)之間借貸行為效力的批復（法釋1999第3號）規(guī)定：民間借貸也是貸款，因此也應繳納營業(yè)稅。既然是營業(yè)稅應稅收入，在取得收入時就應該給對方開具營業(yè)性發(fā)票“服務(wù)業(yè)發(fā)票（到稅務(wù)局代開）?！締栴}思考： 無關(guān)聯(lián)企業(yè)和個人向銀行貸款后轉(zhuǎn)借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款人取得的銀行貸款利息票據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)能否入賬？對于貸款人貸款后又將貸款轉(zhuǎn)帶給其他單位和個人的應如何征稅？】十、國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失。第二十二條：企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損

25、失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（土地閑置費，在土地征用及拆遷補償費之中列支）【相關(guān)鏈接：關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）】嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。遇到土地閑置費問題，應

26、積極與當?shù)囟悇?wù)部門聯(lián)系。十一、自用開發(fā)產(chǎn)品折舊扣除問題。第二十四條 ：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售 十二、成本對象確定原則。第二十六條規(guī)定：（一）可否銷售原則；（二）分類歸集原則；（三）功能區(qū)分原則；（四）定價差異原則；（五）成本差異原則；（六）權(quán)益區(qū)分原則。并規(guī)定“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務(wù)機關(guān)同意?！薄景咐?4】同一開發(fā)項目中有多層和高層建筑如何劃分成本核算對象？同一開發(fā)項目中有多層和高層建筑應分別確認成本核算對象，首先：（1） 多層建筑與

27、高層建筑應負擔的土地成本不一樣。 假設(shè)，A公司開發(fā)一住宅小區(qū)，甲樓盤與乙樓盤基座面積均為1000平方米，甲樓盤為六層，建筑建成后建筑面積為6000平方米；乙樓盤為30層建筑，建成后建筑面積為30000平方米。該小區(qū)的土地成本為每平方米4500元，那么甲樓盤每平方米建筑面積應負擔的土地成本等于4500×1000÷6000750元；乙樓盤每平方米建筑面積應負擔的土地成本等于4500×1000÷30000150元； （2）多層建筑與高層建筑因設(shè)計要求、建筑結(jié)構(gòu)等不一樣，應負擔的建筑成本也不一樣。一般來講高層建筑的建筑成本要高于多層建筑的建筑成本。同一項目中，既

28、有多層建筑，又有高層建筑，土地成本的分攤應按以下方法進行：（1）將開發(fā)用地分為多層建筑樓盤基座占地面積、高層樓盤基座占地面積、其他公共用地占地面積三部分；（2）屬于樓盤基座的占地面積，按照樓盤本身的建筑面積進行分攤（國土資源管理部門確定各業(yè)主土地使用證書面積也是按照樓基座面積為標準，根據(jù)各業(yè)主所購買房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。）；其他公共用地占地面積，按照整個項目總的建筑面積進行分攤。（注：以上遵循了成本差異原則） 十三、計稅成本支出的內(nèi)容。第二十七條規(guī)定：（一）土地征用費及拆遷補償費；（二）前期工程費；（三）建筑安裝工程費；（四） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；（五）公共配套設(shè)施費；（六）開發(fā)

29、間接費。以上基本上是會計核算的內(nèi)容。這里在稅法中明確，對于一些具體項目是否可以在稅前扣除起到了確定的作用。十四、共同成本、間接成本的分配方法：第二十九條規(guī)定： （一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預算造價法?！景咐?5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司，2008年在取得的8000平方米的土地上進行房屋開發(fā)，規(guī)劃建筑總面積48600平方米。本期建造61型多層住宅9600平方米，占地面積（含小區(qū)內(nèi)道路、綠地等公攤面積）2400平方米；建造30層型高層住宅18000平方米，占地面積2200平方米；余下土地3200平方米待下一期開發(fā)。為開發(fā)該片土地企業(yè)共發(fā)生不能劃分成本對象的“共同費用”、“開

30、發(fā)間接費用”7800萬元。要求按照占地面積法、建筑面積法在以上成本對象之間進行分攤。分析：1、占地面積法：（1）本期開發(fā)土地面積占總土地面積的比例（24002200）÷8000×100%57.5%本期應負擔的費用7800×57.5%4485萬元（2）本期開發(fā)多層住宅占地面積占實際開發(fā)土地面積的比例2400÷（24002200）×100%52.17%本期多層住宅應分攤的費用4485×52.17%2339.82萬元本期高層住宅應分攤的費用44852239.822145.18萬元2、建筑面積法：（1）本期開發(fā)建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例（

31、960018000）÷48600×100%56.79%本期應負擔的費用7800×56.79%4429.62萬元（2）本期開發(fā)多層住宅建筑面積占實際開發(fā)建筑面積的比例9600÷（960018000）×100%34.78%本期多層住宅應分攤的費用4429.62×34.78%1540.62萬元本期高層住宅應分攤的費用4429.621540.622889萬元（注：采用不同的分配方法，不同的成本對象分擔的成本費用不盡相同，實際工作中盡可能采用較合理的分配方法。本案按建筑面積法比較合理）十五、特殊業(yè)務(wù)成本分配方法：第三十條規(guī)定：（一）土地成本，按

32、占地面積法進行分配。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。以上規(guī)定表明：“土地開發(fā)成本可以按照工程概算來進行分配，而不必按照實際發(fā)生的成本，可以部分預提土地的開發(fā)成本了”。（二）公共配套設(shè)施成本，按建筑面積法進行分配。（三）借款費用，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。十六、以非貨幣交易方式取得的土地的成本的確定第三十一條規(guī)定：企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土

33、地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。（如涉及補價，土地使用權(quán)取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款）。2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。（如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應

34、收到的補價款。） 【案例36】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下150畝土地（按評估價每畝1000000元，總價150000000元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目30000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費3750000元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米30000元，公允價值為每平方米5500元。計算該項土地的成本。該土地的成本5500×300003750000168750000元注意：（1）不能按照轉(zhuǎn)讓價作為成本；（2）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價作為成本?！景咐?7】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評估

35、價每畝1000000元，總價50000000元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時，被交換房產(chǎn)的市場公允價值為58000000元。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費125萬元。該土地的成本58000000125000059250000元。注意：（1）以上兩種情況，都是以換出產(chǎn)品的公允價值加上取得土地時的相關(guān)稅費為土地成本價；（2）不同的是，成本確認時間不同，前者是在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)，后者是在接受土地環(huán)節(jié)。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使

36、用權(quán)的取得成本。（如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款）?！笔摺㈩A提費用的扣除：第三十二條規(guī)定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%?！拘枰⒁獾氖牵涸瓉韲惏l(fā)200631號文件規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用,可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除,其預提費用除稅收另有規(guī)定外,不得在稅前扣除?！爆F(xiàn)在正式取消這一規(guī)定?！浚ǘ┕才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類

37、公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金?！?十八、 停車場庫的成本確定。第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。注意： 地下基礎(chǔ)設(shè)施無論是否對外銷售、無論是否已經(jīng)對外銷售，均作為公共配套設(shè)施一次性進入開發(fā)成本。等到停車場所以后出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本。十九

38、、未取得合法憑據(jù)的支出的扣除規(guī)定：第三十四條規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出，應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。注意：1、根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣除；2、以后再取得合法憑證的，也不再調(diào)整原所屬年度的成本、利潤，而是作為取得合法憑證當年的支出處理。這一規(guī)定顯然與權(quán)責發(fā)生制原則不符。按照權(quán)責發(fā)生制原則，在實際取得合法憑證時，應調(diào)整原所屬年度的成本、利潤、所得額，計算應退企業(yè)所得稅。這樣做計算程序相對比較復雜，特別是涉及到退稅的問題，更復雜。改按現(xiàn)在的辦法，雖然與權(quán)責發(fā)生制不符，但是，在實行比例稅率的情況下不，最

39、終形成的只是時間性差異。而且，更重要的是簡化了核算與計稅的程序。但是，開發(fā)企業(yè)還應該盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。如果企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，那么這部分無合法票據(jù)支出就變成了永久性差異。也就意味著企業(yè)最終多繳了一部分企業(yè)所得稅（也就是說這一規(guī)定對企業(yè)不是一個利好）?！鞠嚓P(guān)鏈接：房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補償費是否需要開具發(fā)票？】【案例38】國稅函199787號文件規(guī)定：對于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補償收入，應按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的“銷售不動產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。根據(jù)這

40、一規(guī)定，補償收入也屬于營業(yè)收入，接受補償?shù)膯挝换騻€人在取得收入是，應給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票。那么，房地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中支付拆遷補償費、青苗補償費、土地補償費時，是否必須取得發(fā)票才能列支？辨析答疑：1、拆遷補償費允許稅前扣除：企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算所得額時扣除。企業(yè)所得稅法實施條例第二十七條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。所謂合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。根據(jù)以上規(guī)定，對取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的

41、補償標準支付給原土地使用者的補償費用，可以作為土地價款的一部分計入開發(fā)成本，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定予以稅前扣除。2、拆遷補償費不屬于營業(yè)性收入：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地只能通過“出讓”的方式取得。而國家出讓的土地，一種是國家通過收儲方式取得的國有土地；一種是通過征收的方式取得的集體土地。無論收儲還是征收都是一種國家行為。因此，在收儲或者征收過程中支付的所有資金，都應屬于補償性款項。對于被拆遷者來講，都不屬于營業(yè)性收入。土地管理法（2004年8月25日修訂）第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的

42、補償費?！?物權(quán)法（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。” “征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！背鞘蟹课莶疬w管理條例（年月公布）第四條：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置。”根據(jù)以上法律規(guī)定，補償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入。3、非經(jīng)營性收入不繳納營業(yè)稅:國稅發(fā)1993149號 土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用

43、者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。國稅函2008277號國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 2008年3月27日納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。4、非經(jīng)營性收入不需開具營業(yè)性發(fā)票：征管法第二十一條：單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，應當按

44、照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。因此補償收入不需要開發(fā)票，原土地使用者取得補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標準的補償款不得扣除。5、拆遷補償費應取得的票據(jù)：房地產(chǎn)公司支付給個人的拆遷補償費等，要有收款人的簽章、地址、身份證號碼、工作單位和聯(lián)系電話，以便核實；除此之外，支出的其他費用無合法憑證的不得在稅前扣除。無論是從上位法優(yōu)于下位法的原則，還是新法優(yōu)于舊法的原則，都可以斷定“國稅函199787號”文件規(guī)定無效（此文件現(xiàn)在沒有作廢，目前還有很多地方依此執(zhí)行）。二十、以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)合作開發(fā)應納稅所得額處理。第三十六條規(guī)定：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合

45、作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。注意：在分配開發(fā)產(chǎn)品的情況下，如果“分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額”為正數(shù)，調(diào)減應納稅所得額；反之，調(diào)增應納稅所得額。 【案例39】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為80

46、0萬元，該項目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問如何進行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應如何進行企業(yè)所得稅處理？分析：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。在已結(jié)算計稅成本的情況下：計稅成本與投資額的差額1000800200萬，應調(diào)減應納稅所得額200萬元。在未結(jié)算計稅成本的情況下：應將投資額800萬按規(guī)定的預計

47、計稅毛利率計算調(diào)整應納稅所得額。（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理?！?第二節(jié) 與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)所得稅政策一、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知（國稅函200998號）（一）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新

48、稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入?！景咐?10】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。租金于2010年6月25日至31日之間一次付清。2007年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入30萬元，問2008年應結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？分析：按照企業(yè)所得稅法實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應于2010年6月確認收入180萬元，因此，2008年不應確認收入。由于2007年已經(jīng)確認收入

49、30萬元， 2010年6月實際應確認收入150萬元。 【案例311】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。約定租金于合同簽訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟糾紛，商場2007年只付給租金30萬元，其余租金一直在協(xié)商中。問2008年應結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？分析：按照企業(yè)所得稅法實施條例第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。截止到2008年底，已經(jīng)超過合同規(guī)定的應付款日期，因此應視為已到應付款日期，2008年應確認租金收入150萬元。（二）關(guān)于以前年度職工福利費、職工教育經(jīng)費余額的處理 2008年及以

50、后年度發(fā)生的職工福利費、職工教育經(jīng)費，應首先沖減企業(yè)2008年以前按照規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費、職工教育經(jīng)費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。企業(yè)2008年以前節(jié)余的職工福利費，已在稅前扣除，屬于職工權(quán)益；如果改變用途的，應調(diào)整增加企業(yè)應納稅所得額。（三）關(guān)于以前年度未扣除的廣告費的處理企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2008年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除?！景咐?12】某房地產(chǎn)公司2007年實際發(fā)生廣告費700萬元，當年實際扣除200萬元。2008年實現(xiàn)銷

51、售收入30000000元，本年發(fā)生廣告費，280萬元，問該房地產(chǎn)公司2008年應扣除廣告費多少元？分析：1、企業(yè)所得稅法實施條例第四十四條規(guī)定，企業(yè)當年發(fā)生的廣告費費，不超過當年收入15%的部分允許扣除。2、 國稅函200998號規(guī)定：企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，2008年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。根據(jù)以上規(guī)定，該房地產(chǎn)公司2008年可以扣除廣告費如下：（1）2008年廣告費扣除標準30000000×15%4500000元（2）扣除本年發(fā)生廣告費后還剩余450000028000

52、001700000元（3）還可以扣除2007年廣告費1700000元（4）共計應扣除廣告費450萬元（5）2007年度的廣告費剩余的3300000（700200170）元，還可以在2009年以后的年度扣除。二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務(wù)處理問題的通知（國稅函2009202號）（一）關(guān)于銷售（營業(yè)）收入基數(shù)的確定問題企業(yè)在計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用扣除限額時，其銷售（營業(yè)）收入額應包括實施條例第二十五條規(guī)定的視同銷售（營業(yè)）收入額。（二）2008年1月1日以前計提的各類準備金余額處理問題2008年1月1日以后實際發(fā)生的相應損失，應先沖減2008年1月1日前按照原企業(yè)所

53、得稅法規(guī)定計提的各類準備金余額。余額按實際損失依新的資產(chǎn)損失處理辦法處理。（三）關(guān)于特定事項捐贈的稅前扣除問題企業(yè)發(fā)生為汶川地震災后重建、舉辦北京奧運會和上海世博會等特定事項的捐贈，（凡是通過縣以上人民政府和非營利性社會團體捐贈的）可以據(jù)實全額扣除。企業(yè)發(fā)生的其他捐贈，應按企業(yè)所得稅法第九條及實施條例第五十一、五十二、五十三條的規(guī)定計算扣除。（年度會計利潤的12%以內(nèi)）三、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）（一）扣除標準：房地產(chǎn)企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認的收入金

54、額的5%計算限額。（二）扣除限制：1、除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除2、企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。3、企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進場費等費用。4、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。5、企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實入賬。（三）扣除憑證：企業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實憑證。（四）執(zhí)行日期：本通知自印發(fā)之日起實施

55、。新稅法實施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費及傭金所得稅稅前扣除事項按本通知規(guī)定處理。 四、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人員就業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策問題的通知（財稅200970號） （一）加計扣除的計算方法：1、企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上，可以在計算應納稅所得額時按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。 2、企業(yè)就支付給殘疾職工的工資，在進行企業(yè)所得稅預繳申報時，允許據(jù)實計算扣除；在年度終了進行企業(yè)所得稅年度申報和匯算清繳時，再依照本條第一款的規(guī)定計算加計扣除。 （二）殘疾人員的范圍：適用中華人民共和國殘疾人保障法的有關(guān)規(guī)定。 （三）殘疾人員的條件：企

56、業(yè)享受安置殘疾職工工資100%加計扣除應同時具備如下條件： 1、依法與安置的每位殘疾人簽訂了1年以上（含1年）的勞動合同或服務(wù)協(xié)議，并且安置的每位殘疾人在企業(yè)實際上崗工作。 2、為安置的每位殘疾人按月足額繳納了企業(yè)所在區(qū)縣人民政府根據(jù)國家政策規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和工傷保險等社會保險。 3、定期通過銀行等金融機構(gòu)向安置的每位殘疾人實際支付了不低于企業(yè)所在區(qū)縣適用的經(jīng)省級人民政府批準的最低工資標準的工資。 4、具備安置殘疾人上崗工作的基本設(shè)施。 （四）執(zhí)行時間：本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。五、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知（國稅函2

57、009118號）（一）政策性搬遷或處置收入的概念：企業(yè)政策性搬遷和處置收入：是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)，“按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入”、“處置相關(guān)資產(chǎn)收入”、以及“通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入”。    （二）政策性搬遷或處置收入的企業(yè)所得稅處理：    1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的：用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用

58、權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。2、企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告的：應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。    3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)：可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。    4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。 六、企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法（國稅發(fā)200988號）（一）資產(chǎn)損失的范圍：本