房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算    房地產(chǎn)企業(yè)成本核算 簡(jiǎn)介                                          

2、60;              摘 要 合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本，不但是房地產(chǎn)企業(yè)管理控制、準(zhǔn)確計(jì)算利潤(rùn)的需要，還是房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。因此，合理計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要方面，現(xiàn)將房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的一般程序和大家作一個(gè)分享，以期共同完善。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本核算 企業(yè)管理一、成本核算的一般步驟（一）根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。（二）按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和賬

3、簿，按成本核算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。（三）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（四）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。（五）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。二、成本核算對(duì)象的確定成本核算對(duì)象的確定應(yīng)滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 在上述原則下，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。（一）單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列

4、的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。（二）在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（三）對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。1.成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。2.同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。3.同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。（四）根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不

5、論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定，以便于進(jìn)行科目的設(shè)置和費(fèi)用的及時(shí)歸集。而且一旦確定，不應(yīng)隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。三、成本費(fèi)用項(xiàng)目的一般設(shè)置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2)前期工程費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4)建筑安裝工程費(fèi)5)配套設(shè)施費(fèi)6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般設(shè)置土地征用費(fèi)（內(nèi)容主

6、要是支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（內(nèi)容主要是有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本）、市政配套費(fèi)（內(nèi)容主要是向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)等）、其他（核算內(nèi)容主要包括土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等）四個(gè)科目進(jìn)行費(fèi)用的歸集和核算。前期工程費(fèi)一般設(shè)置項(xiàng)目

7、整體性批報(bào)建費(fèi)（內(nèi)容主要是項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（內(nèi)容主要是項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。）、勘測(cè)丈量費(fèi)（內(nèi)容主要是水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。）、“三通一平”費(fèi)（內(nèi)容主要是接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等）、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（內(nèi)容主要是工地甲方臨

8、時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線(xiàn)周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用）、預(yù)算編審費(fèi)（內(nèi)容主要是支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用）、其他（主要包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)等）七個(gè)科目進(jìn)行費(fèi)用的歸集和核算?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般設(shè)置道路工程費(fèi)（內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)）、供電工程費(fèi)（內(nèi)容主要是變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等）、給排水工程費(fèi)（內(nèi)容主要是自來(lái)水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等）、煤氣工程費(fèi)（

9、內(nèi)容主要是煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等）、供暖工程費(fèi)（內(nèi)容主要是暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)）、通訊工程費(fèi)（內(nèi)容主要是電話(huà)線(xiàn)路的鋪設(shè)、電話(huà)配套費(fèi)，電話(huà)電纜集資費(fèi)，交納的電話(huà)增容費(fèi)等）、電視工程費(fèi)（內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)有線(xiàn)電視的線(xiàn)路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用）、照明工程費(fèi)（內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。）、綠化工程費(fèi)（內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)）、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)（內(nèi)容主要是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出）、其他（主要是小區(qū)周?chē)O(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等）十一個(gè)科目進(jìn)行費(fèi)用的歸集和核算。建筑安裝工程費(fèi)一般設(shè)置土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)、項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)、其他五個(gè)科目進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)用歸集和核算，其中：土建工程費(fèi)一般又下設(shè)基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體工程費(fèi)、甲供材料費(fèi)（有甲供材料的情況下）三個(gè)科目進(jìn)行費(fèi)用的歸集和核算；安裝工程費(fèi)一般又下設(shè)電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)、電訊(弱電)安裝工程費(fèi)、給