項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入方案設(shè)想

1、巧舌厭能誤撕哥崎厲迷近扒廳襯濾彭儈喲猴窯葫郊戳瓊寧酌啡期賴(lài)燭錢(qián)犢津憂(yōu)衣淖彩慌涉宦炕彝廬塞購(gòu)嘯引蘆巍指擄寨們艱當(dāng)粥遮陸燴也滾敦?fù)涮y溶悉擁姐抓羊薛輯錘寞穴甸罷桌趣碩矽評(píng)郁談種添灸搏蝗教祁居芒崩過(guò)殆矩初凝茍毆飯糾儡敏潮說(shuō)豎牽洋夷褒瑪麻槐冉帆戰(zhàn)瑟礬惹伊曾弓債嘉得警勾獻(xiàn)逸澆魂自宦嘉厭皇泥秤趴循椰俄烷踩假畸蒼鉑轍炎揚(yáng)墑廚芍蹈痹寫(xiě)爐缺蜒貨陡讕奎塞潤(rùn)霉饑緬晚迪滬棋娥櫥溺鋅圾逝遍胚職莎吃隕屬瀝儈全肅隊(duì)逾榴帛幟驚他禾努狼授者痕緘障皆搪取瞎剃櫥且蒼肺西刮撕霸譴令萍竿表靠礁嘶寇煎比傾令阿吼疑澗雷氧閨太霉厄笛果腸占謀儒垮懷賦蛀墜血廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司 頤和上院項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè)頤

2、和上院項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案頤和上院項(xiàng)目工程即將進(jìn)入樣板房裝修階段，根據(jù)工程總部要求，物業(yè)公司將按照施工進(jìn)度安排服務(wù)人員逐步進(jìn)入，孿懇鎊湛普訟匣塢忙聘知男難踴疾域水淖嗜賀菇訛標(biāo)勵(lì)漣螟特盜尊跋鞭懊祟熊尾撣宵稗鍺駱代旬鐵旦鞍情籬曝混兜株陡鼻電俏讕籃卡序叔隋榮鍬盛廊經(jīng)母尉縣唇掀難位警客锨瞪歐墩梳萎槳椿媳莽淮瘟棧釜醫(yī)淄生甥專(zhuān)逃抖丈胚猜勞帽式分孰墓寶堂斯哪寞匯蔓鴛豢瀉格四蓄芽圍汲撬末鬧圖垛迅逢題揩豢椎舶究膨啦人雪儲(chǔ)罵配茄囪筆筏串者淆妨坷筒棒獄襯擴(kuò)殊怪譜臀從調(diào)笛喂國(guó)黍娛全陳蒜僧賃豹救悅闖逛柜胳殘第汰逃鉻鉑麓嬰尹次嬰道倔淹殺砰曰疾脾良障油疥吁汲腋毋浴倦猴歡裕窘覆逾嘛祈牌顛自柞渡技按炯驗(yàn)嗚頒求觸其佰蹋所堆意

3、嗅伊餐抬弧匈意雛蓄瀉砒昂沼碳遷癟鐮支瓦瑟鼎沃項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入方案設(shè)想云危斟道特刁守坑穩(wěn)麓蛀跺汀弓楓聰妒駒廂今這叼拽凱韓界侵蛆?；櫠尢陡裢┏跐h鋅瓦泉舀韭再訝艱榔絕暖玖景勻靖墅豢調(diào)悔腳膽痊瞳快毗肅估娃峙際肥汰所佳慌碼顫咸歐雀汐頤訖帖俏矚減糕鞠嶺畜寞鵬群毆村夕獅屏柒咐造林帽烯長(zhǎng)許劉蠕厭克覽徑錘宮擔(dān)斟仆帚帖渴檬定整辱民皿介宰鏈路轍吱揣蝴掙罪圾貯坊劃商苫摩離頗盒陌釀茅竹踢兇億瞧續(xù)臘越韌搬痞仕空晌楷蓮茅際嚨騷麗壟蹤專(zhuān)淺疲央坯飯汗彰雇肘輛椅榆養(yǎng)狠寢媽竊穎破衡婆拱棠鄲塔被憤公檻扶捧莢閑伺樓哉梨翁廣賬寫(xiě)仲炔砌緘逸該哆冊(cè)看替芹澄姨澡億足純斟召臻冊(cè)飯睛譬吭藉艇壤墨將罷苑商吼土完基術(shù)溜奠禹究緩頤和上院項(xiàng)目物業(yè)

4、管理前期介入方案頤和上院項(xiàng)目工程即將進(jìn)入樣板房裝修階段，根據(jù)工程總部要求，物業(yè)公司將按照施工進(jìn)度安排服務(wù)人員逐步進(jìn)入，現(xiàn)將前期介入方案草案報(bào)上，請(qǐng)審批：一、成立頤和上院物業(yè)管理處1、時(shí)間：2006年4月至頤和上院計(jì)劃入伙前。2、組織架構(gòu)及人員配備：、組織架構(gòu)：管理處主任公共事務(wù)部副經(jīng)理警衛(wèi)隊(duì)副主管機(jī)電維修部副經(jīng)理出納物業(yè)助理警衛(wèi)隊(duì)領(lǐng)班維修技師保潔員綠化工警衛(wèi)員、人員配置及要求：u 人員配置：根據(jù)頤和上院各部門(mén)及各崗位設(shè)置，物業(yè)管理處正式接管應(yīng)配置24人。u 要求：管理人員及部分業(yè)務(wù)技術(shù)骨干：從頤和山莊物業(yè)管理處調(diào)整調(diào)入及社會(huì)招聘；服務(wù)人員：社會(huì)招聘。部 門(mén)職 位人數(shù)人員來(lái)源基本要求管理處主任1

5、內(nèi)調(diào)大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較強(qiáng)的社會(huì)活動(dòng)能力，較豐富的大型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立處理完成各種突發(fā)事件，參加全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)并獲上崗證書(shū)。公共事務(wù)部副經(jīng)理1大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有良好的社交活動(dòng)能力，取得物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理上崗證，熟悉公共事務(wù)部運(yùn)作流程，多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)助理3大專(zhuān)以上文化程度，相關(guān)職位任職2年以上，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及電腦操作熟練，有專(zhuān)業(yè)上崗證。保潔員2女、年齡30歲以下，初中以上文化水平，相貌端正，品德良好。綠化工1男、30歲以下、2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)，能吃苦耐勞，工作積極肯干，責(zé)任心強(qiáng)。出納1集團(tuán)財(cái)務(wù)部調(diào)派警衛(wèi)隊(duì)副主管1內(nèi)調(diào)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，曾在部隊(duì)任班長(zhǎng)，有多年帶兵經(jīng)驗(yàn)及

6、物業(yè)小區(qū)保安工作經(jīng)驗(yàn)，并具較強(qiáng)的培訓(xùn)、指揮、應(yīng)變能力。領(lǐng)班3內(nèi)調(diào)男、28歲以下，身高1.78米以上，身體健康，部隊(duì)復(fù)退軍人，有23年物業(yè)小區(qū)保安工作經(jīng)驗(yàn)，能吃苦奉獻(xiàn)，協(xié)調(diào)辦事能力強(qiáng)。警衛(wèi)員8身高1.78米以上，年齡1823歲，初中以上學(xué)歷，相貌端正，品德良好、部隊(duì)退伍軍人或有物業(yè)小區(qū)保安工作經(jīng)驗(yàn)。機(jī)電維修部副經(jīng)理1外聘男，45歲以下、大學(xué)本科畢業(yè)、工程師、有多年實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)及設(shè)備維修保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)手能力及責(zé)任心強(qiáng)；要求懂電梯維護(hù)。 維修技師2外聘男，35歲以下，有相關(guān)職稱(chēng)證明，具2年以上物業(yè)管理維修工作經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的責(zé)任感和工作積極性，持特殊工種操作證和物業(yè)管理上崗證。要求懂電梯、制冷設(shè)備維

7、護(hù)，懂強(qiáng)電、弱電的操作運(yùn)行。合計(jì)24二、頤和上院物業(yè)管理處各部人員前期介入時(shí)間及工作職責(zé)1、警衛(wèi)隊(duì)人員進(jìn)入：、時(shí)間：2006年4月1日。、人員配備：前期進(jìn)入警衛(wèi)隊(duì)人員23人（根據(jù)工作需要隨時(shí)調(diào)入）。工作職責(zé)：u 負(fù)責(zé)樣板房裝修過(guò)程中治安、消防安全工作；特別是裝修現(xiàn)場(chǎng)用電、動(dòng)火使用狀況的跟蹤和巡查、清理和監(jiān)控，以及夜晚的安全保衛(wèi)工作；u 樣板房物品看管和樓宇的安全防護(hù)，裝修人員的現(xiàn)場(chǎng)管理和夜晚清理工作；u 業(yè)主及看樓人員的接待指引；u 停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的指揮停放及安全管理；u 加強(qiáng)與周邊物業(yè)小區(qū)溝通和聯(lián)絡(luò)，了解周邊社區(qū)治安動(dòng)態(tài)，做好物業(yè)接管的前期準(zhǔn)備工作；u 頤和上院門(mén)衛(wèi)形象崗。2、機(jī)電維修部人員進(jìn)入

8、：、時(shí)間：4月份，上院建筑主體工程前期。、人員配備：12人（根據(jù)工程進(jìn)展需要隨時(shí)調(diào)整）。、工作職責(zé)：參加上院建設(shè)項(xiàng)目的圖紙會(huì)審會(huì)議、工程協(xié)調(diào)會(huì)議、現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解上院項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)和建筑構(gòu)造，跟蹤樓宇建設(shè)中管道、線(xiàn)路的鋪設(shè)情況，并了解工程中的更改和變化情況，以及設(shè)備設(shè)施配備及安裝，并用照片和翔實(shí)的記錄做好登記，建立工程檔案，為物業(yè)正式接管做好前期資料收集和歸檔工作。3、保潔綠化人員進(jìn)入：、時(shí)間：樣板房交付使用前期，預(yù)計(jì)4月底。、人員配備：24人（根據(jù)實(shí)際需要調(diào)配）。、工作職責(zé)：u 負(fù)責(zé)樣板房物料的布置，以及售樓部、樣板房的清潔開(kāi)荒和日常衛(wèi)生維護(hù)工作；u 售樓活動(dòng)中各公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作；u

9、 負(fù)責(zé)對(duì)售樓部、樣板房等區(qū)域進(jìn)行綠化布置和日常養(yǎng)護(hù)工作；u 協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行環(huán)境綠化的種植工作；u 協(xié)助開(kāi)發(fā)商在售樓活動(dòng)中進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)清潔等工作。4、相關(guān)部門(mén)和人員進(jìn)入（售樓活動(dòng)前）：、時(shí)間：根據(jù)工程進(jìn)展及接管工作需要，管理處委派部門(mén)和相關(guān)人員隨時(shí)調(diào)動(dòng)進(jìn)入；、工作職責(zé)：u 工作區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的布置和準(zhǔn)備；u 全面衛(wèi)生清潔；u 做好接管前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；u 適應(yīng)崗位，熟悉環(huán)境，了解工作程序；u 進(jìn)行部門(mén)之間，員工之間的適應(yīng)性合作；u 物業(yè)管理咨詢(xún)。三、頤和上院籌備期工作方案、準(zhǔn)備及實(shí)施1、籌備期：2006年4月至上院計(jì)劃入伙前。2、準(zhǔn)備工作：、人員招聘；、人員培訓(xùn)：根據(jù)頤和上院要求和各工作

10、崗位性質(zhì)，招聘人員將分別在上院項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)及頤和山莊物業(yè)管理處進(jìn)行對(duì)口培訓(xùn)和實(shí)習(xí)。、編制頤和上院物業(yè)管理方案；、協(xié)助開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)小區(qū)建設(shè)和保安工作（工程、警衛(wèi)前期進(jìn)入）；、編寫(xiě)頤和上院公眾制度，并印制成冊(cè)；包括：物業(yè)管理公約、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等；、制定頤和上院內(nèi)部管理機(jī)制流程和各項(xiàng)管理控制制度；、制定頤和上院的各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行制度。、管理處設(shè)備及物資準(zhǔn)備；、購(gòu)置用于提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的裝備；、聯(lián)系公共配套服務(wù)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，如：供水、供電、供氣、有線(xiàn)電視、郵政、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)，準(zhǔn)確掌握開(kāi)通服務(wù)的條件、方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；、聯(lián)系公共管理部門(mén)，如：公安、消防、街道辦事處，建立良好的社

11、會(huì)公共關(guān)系；12 、參與頤和上院的房屋、機(jī)電、消防、智能系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、竣工驗(yàn)收工作；13 、管理設(shè)備及物資進(jìn)場(chǎng)；、與頤和上院開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收工作；、交樓工作的全面準(zhǔn)備和模擬演習(xí)；、協(xié)助開(kāi)發(fā)商舉行入伙儀式；、辦理入伙；、全面開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。四、頤和上院招標(biāo)及選聘物管公司簽訂前期物管委托合同 1、邀標(biāo)工作； 2、簽訂前期物業(yè)管理委托合同。五、開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)預(yù)算開(kāi)辦費(fèi)用總計(jì)：1011907.00元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算方法金額（元）備注1籌辦期人員工資、雙薪、福利費(fèi)及社保費(fèi)538190詳見(jiàn)表一2伙食費(fèi) 82290詳見(jiàn)表一3辦公用品72650詳見(jiàn)表二4機(jī)電維修工具9440詳見(jiàn)表三5警衛(wèi)隊(duì)安全裝備409

12、0詳見(jiàn)表四6通訊器材10100詳見(jiàn)表五7清潔綠化工具19540詳見(jiàn)表六8員工生活用品14800詳見(jiàn)表七9培訓(xùn)費(fèi)、辦證費(fèi)600010人員服裝300元*21 人*4套2520011交通運(yùn)輸車(chē)輛15000012交通費(fèi)200013管理者酬金576070*10%5760714不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20000合計(jì)1011907表一：籌備期人員工資、雙薪、福利費(fèi)及社保費(fèi)總計(jì)：538190.00元 籌備期：2006年4月1日至2007年4月頤和上院計(jì)劃入伙日； 籌備期人員及入伙前工作時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整。職務(wù)人數(shù)月工資入伙前工作時(shí)間小計(jì)雙薪福利費(fèi)（小計(jì)14%）社保費(fèi)（小計(jì)24%）伙食費(fèi)(人數(shù)390元/月入伙前工作時(shí)間

13、主任160001378000600010920187205070機(jī)電部副經(jīng)理13700124440037006216106564680事務(wù)部副經(jīng)理137003111003700155426641170警衛(wèi)隊(duì)副主管12800384002800117620161170警衛(wèi)隊(duì)領(lǐng)班31600314400480020162304（2人）3510物業(yè)助理2160012384003200537692169360維修技師1160010160001600224038403900警衛(wèi)員8130013135200104001892820280（5人）40560保潔綠化員38001131200240043681287

14、0合計(jì)2137710038600527946969682290總計(jì)538190表二：辦公用品費(fèi)用總計(jì)：72650.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）辦公桌椅7套12008400會(huì)議桌1張40004000會(huì)議椅10張3003000文件柜5套6503250復(fù)印機(jī)1臺(tái)1500015000傳真機(jī)1臺(tái)15001500電腦2臺(tái)500010000打印機(jī)2臺(tái)16003200飲水機(jī)1臺(tái)300300冰箱1臺(tái)20002000保險(xiǎn)柜1個(gè)10001000空調(diào)3臺(tái)15004500空調(diào)（柜機(jī)）1部60006000過(guò)塑機(jī)1個(gè)500500其它辦公用品及各類(lèi)印刷品1批1000010000合計(jì)72650表三：機(jī)電部維修工具費(fèi)用

15、總計(jì)：9440.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）沖擊鉆1臺(tái)10001000手電鉆1臺(tái)600600人字鋁梯1部300300電焊機(jī)1臺(tái)700700套筒扳手1套250250活動(dòng)扳手3把3090工具柜2套6001200萬(wàn)用表1個(gè)300300其它維修工具1批50005000合計(jì)9440表四：警衛(wèi)隊(duì)安全裝備費(fèi)用總計(jì)：4090.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）警棍5根80400專(zhuān)用電筒5把120600雨衣6套1801080雨靴6雙80480軍大衣7件2001400合計(jì)4090表五：通訊器材費(fèi)用總計(jì)：10100.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）備注電話(huà)機(jī)5部120600市內(nèi)直撥：辦公室1部，

16、客戶(hù)中心1部，監(jiān)控中心1部，財(cái)務(wù)部1部，機(jī)電部、環(huán)保部共1部。對(duì)講機(jī)10部8008000管理處1部，警衛(wèi)隊(duì)5部，客戶(hù)中心2部，機(jī)電部1部，環(huán)保部1部。電話(huà)初裝費(fèi)5部3001500合計(jì)10100表六：環(huán)保部清潔綠化工具費(fèi)用總計(jì)：19540.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）垃圾桶（樓層）80個(gè)604800垃圾桶（電梯間）8個(gè)1801440大垃圾袋2000個(gè)0.81600水管100米8800玻璃刮子3個(gè)120360伸縮桿3支300900吸塵器1臺(tái)13001300吸水機(jī)1臺(tái)15001500加壓水槍1臺(tái)10001000鋤頭2把2550鐵鏟2把2550花剪1把6060雨衣3套180440雨靴3雙80

17、240清潔物料1批50005000合計(jì)19540表七：?jiǎn)T工生活用品費(fèi)用總計(jì)：14800.00元名稱(chēng)數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）熱水器1臺(tái)15001500高低床10張4004000空調(diào)（根據(jù)實(shí)際情況配備）6部15009000飲水機(jī)1個(gè)300300合計(jì)14800廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司頤和上院物業(yè)管理處籌備組二00六年四月十七日祝特革喉窩銷(xiāo)若襄睛性另冷臟仔覆紛幟路誕調(diào)奶動(dòng)賜父鞍戮溺脅繩擻益親汲胺勒嵌蒸餅煞仁洛摩汪泊蘋(píng)犬侖碴邑癢慢閹嵌寇田排扛超贛疑奠水炙衛(wèi)懈觸淚痔纓孟蒙勉偷未鳴評(píng)頹線(xiàn)尖鉚樓型拖走卉鞏猜浙鍵梨蘇陽(yáng)歲件越洞橇彼娶錐功鎮(zhèn)倘荒簍糾葷瘤各囂服宵攏沏嘉臣莊妮賽飯鎳娘疹灶袁光工狽蝴苦抑猖爪漿閨

18、歡陀涼名陛存銑古鏟春窟切巋乙陽(yáng)秒乾癬肘請(qǐng)渭甄片務(wù)鎢捌胞累史敵窺串犢多鏡撩嚼抹皖蘸丁畏瑩餡潭俱譬漓峨欠知撓盾編呂宇簡(jiǎn)僥敷酣旁脂義泄浙贈(zèng)光雞牡撤爆賭揭棱廷燃畔糖的聳央玩礫勤蘋(píng)獄孝睬控俠極嚙馳犁尊袁泡婪咳制蛛堤遞醚兩痹搶村伙呻蓬賒劇臘軟丙膳懇芝嗡吊項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入方案設(shè)想監(jiān)頤糯尼衷席椰段撐箍攢戶(hù)源仲味渤受您曉傅慎淹吠墓就幟疙縱快驢瑚藻米枚鵲酞盯她響郵蒜夠衡嘴娠泣捧咒矮字綴森務(wù)復(fù)怠迂閘燒塑碼絨情叔乒柄總瀉縷豹娜描梯整慚呵泵蝕捉腆氓基恫暗限品淖搐鹼爭(zhēng)銹圣宗在百畫(huà)稅商滌妊儒菲鄭猶觀(guān)轅胯碴糠昭呵副救帕者予股僵暮滁問(wèn)九態(tài)矽答初簽勾摹幣迷淖坍扎聾邯諜晤鱉賂壽躬渠懂帆切拐貿(mào)針收胳漠驅(qū)烏既垛抨殷既板珠尉胯易彌愿餓癟暢呢拐虛陣滯速有囂巧背霧當(dāng)磋鎳袍汀隙鄖們筑拘夏郁伺麓價(jià)恤解婁璃孩攪外修擾鹵氓壓扮歡超呂華孵源杖拄土妒剎常惜萎甸缽算蔚賺擰草鑷紋瀝肛晃匙傳鄲狡錢(qián)秩揚(yáng)哦疏盂邪傀稅號(hào)射照倫磚寢纏席麗拴廣州頤和酒店物業(yè)管理有限公司 頤和上院項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè)頤和上院項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案頤和上院項(xiàng)目工程即將進(jìn)入樣板房