房地產(chǎn)全套開發(fā)手冊

1、1 / 183房地產(chǎn)全套開發(fā)手冊一.設(shè)計(jì)管理（1）工程設(shè)計(jì)管理制度第一章 總則第1條 本著以下三個(gè)目的，特制定本制度（1）鼓勵(lì)在建工程設(shè)計(jì)活動中采用先進(jìn)技術(shù)、工藝、設(shè)備及新 型材料。（2）保證設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度，提高工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，確保得到符 合要求的設(shè)計(jì)成果。（3）提高工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，加快工程建設(shè)進(jìn)度。第2條 適用范圍（1）適用于從方案招標(biāo)開始到施工圖經(jīng)審圖企業(yè)審核完成為止。（2）該范圍的交付件為：經(jīng)審圖企業(yè)加蓋印章的施工圖。第3條 相關(guān)部門及人員的職責(zé)（1）設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)方案、設(shè)計(jì)階段的組織、實(shí)施和設(shè)計(jì)控制協(xié)調(diào)（2）總設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)擬訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織考察設(shè)計(jì)單位、發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、簽訂設(shè)計(jì)合同

2、、進(jìn)行方案設(shè)計(jì)評比。2 / 183（3）設(shè)計(jì)管理部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師等相關(guān)人員負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的跟蹤控制和審查。第二章 設(shè)計(jì)招標(biāo)管理第4條 設(shè)計(jì)招標(biāo)的原則（1）確保企業(yè)選擇合格的設(shè)計(jì)單位，并充分體現(xiàn)集團(tuán)的意圖和 期望，得到符合要求的設(shè)計(jì)成果，確保設(shè)計(jì)文件的有效性、連續(xù)性并 保證工程項(xiàng)目的安全性、經(jīng)濟(jì)性。（2）建設(shè)工程設(shè)計(jì)必須執(zhí)行工程建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，杜絕“三邊”（邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工）工程，嚴(yán)格按照“先勘察、 后設(shè)計(jì)、 再施工”的原則開展。（3）建設(shè)工程設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級符合要求（根據(jù)不同的項(xiàng)目制定具體標(biāo)準(zhǔn)） 的設(shè)計(jì)單位。 禁止將設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)委托給超越其 資質(zhì)等級許可范圍的設(shè)計(jì)單位。（4

3、）設(shè)計(jì)招標(biāo)的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，方案所采取的 技術(shù)和工藝水平， 整個(gè)方案投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益評估， 服務(wù)細(xì)則承諾， 以及設(shè)計(jì)單位資歷和社會信譽(yù)等。（5）方案設(shè)計(jì)招標(biāo)，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域 具有較高知名度的設(shè)計(jì)單位。 參加方案競標(biāo)的主要設(shè)計(jì)人員， 應(yīng)在設(shè) 計(jì)領(lǐng)域具有較高的知名度。 選擇方案設(shè)計(jì)單位的數(shù)量視具體項(xiàng)目而定， 但原則上不少于三家。第5條 招標(biāo)程序和內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)計(jì)劃對每一項(xiàng)工程設(shè)計(jì)任務(wù)，總設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)制訂該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)控制 計(jì)劃 ，3 / 183明確設(shè)計(jì)控制的內(nèi)容、參與人員及其責(zé)任分工、控制工作的 方式、要求、階段性交付件等。（2）設(shè)計(jì)任務(wù)書1方案設(shè)計(jì)任務(wù)書總設(shè)計(jì)師根

4、據(jù)收集到的資料，擬定建筑工程設(shè)計(jì)任務(wù)書，經(jīng) 總工程師簽字審定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。2初步設(shè)計(jì)說明收到政府的規(guī)劃方案審批意見后， 總設(shè)計(jì)師組織有關(guān)人員討論初 步設(shè)計(jì)的有關(guān)問題， 在滿足規(guī)劃意見、 市場定位要求的前提下最大限 度地控制成本。最終形成初步設(shè)計(jì)說明書，經(jīng)總工程師簽字審定 后，報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)實(shí)施。3擴(kuò)初設(shè)計(jì)說明根據(jù)初步設(shè)計(jì)審核意見的要求決定是否做擴(kuò)初設(shè)計(jì)， 如需要做擴(kuò) 初設(shè)計(jì)，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。（3）招標(biāo)邀請函。由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)編制招標(biāo)邀請函。（4）集團(tuán)、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目前期部等均可推薦設(shè)計(jì)單位。（5）設(shè)計(jì)單位初選。總設(shè)計(jì)師組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計(jì) 單位進(jìn)行考察，考察內(nèi)容為設(shè)計(jì)單位

5、資質(zhì)、以往設(shè)計(jì)成果、人員和設(shè) 備情況、投標(biāo)熱情、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)考察結(jié)果形成初選擬邀請投標(biāo) 的單位名單，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。（6）發(fā)標(biāo)在設(shè)計(jì)管理部擬訂的邀請單位中， 集團(tuán)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況直接委 托設(shè)計(jì)單位。如集團(tuán)決定招標(biāo)，則由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)組織發(fā)標(biāo)會，邀 請各投標(biāo)單位及有關(guān)部門參加，進(jìn)行設(shè)計(jì)發(fā)標(biāo)，同時(shí)組織踏勘現(xiàn)場， 解答招標(biāo)文件中的問題。（7）評標(biāo)1在投標(biāo)書確定的投標(biāo)日期，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)接受投標(biāo)書， 接標(biāo)人員根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書及招標(biāo)文件的要求檢查投標(biāo)書的有 效性。4 / 1832總設(shè)計(jì)師擬訂的評委名單， 需報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后實(shí)施。 超過一定規(guī) ?；蛴杏绊懥Φ捻?xiàng)目， 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向政府主管部門提出申請， 由其

6、 確定評委名單并組織集團(tuán)內(nèi)外有關(guān)專家對各投標(biāo)單位的設(shè)計(jì)方案進(jìn) 行評標(biāo)。3經(jīng)評標(biāo)確定中標(biāo)單位后，填寫標(biāo)書評審記錄和合同推薦 書報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總設(shè)計(jì)師向中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書， 并擬訂委托設(shè)計(jì)合同書報(bào)總經(jīng)理審批。（8）簽約。總設(shè)計(jì)師代表企業(yè)與設(shè)計(jì)單位簽訂委托設(shè)計(jì)合同 書。第三章 設(shè)計(jì)過程控制管理第6條 設(shè)計(jì)過程的跟蹤控制（1）設(shè)計(jì)管理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)，確定對設(shè)計(jì)過程的控制 要求，并形成設(shè)計(jì)管理配合要求，發(fā)放至設(shè)計(jì)單位。（2）對每一個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)開始前，設(shè)計(jì)管理部要求設(shè)計(jì) 單位提供該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃和設(shè)計(jì)輸入文件， 由設(shè)計(jì)管理部指定的控 制人員審查認(rèn)可，并填寫設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單。（3）在初

7、步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行過程中，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)組織 控制人員，依據(jù)委托設(shè)計(jì)合同書要求和設(shè)計(jì)控制計(jì)劃規(guī)定， 前往設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地跟蹤檢查。（4）實(shí)地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計(jì)進(jìn)度、 人員資格及專業(yè)配合等。 檢查的依據(jù)是委托設(shè)計(jì)合同書、 設(shè)計(jì)管理配合要求、設(shè)計(jì)單 位編制的設(shè)計(jì)計(jì)劃；檢查結(jié)果應(yīng)填入設(shè)計(jì)跟蹤檢查記錄單， 并將該文件報(bào)企5 / 183業(yè)備案。（5）檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入專業(yè)工 程師通知單， 要求設(shè)計(jì)單位整改，并要求設(shè)計(jì)單位將書面整改結(jié)果 報(bào)設(shè)計(jì)管理部備案。第7條 設(shè)計(jì)評審（1）方案設(shè)計(jì)1在收到方案設(shè)計(jì)后， 設(shè)計(jì)管理部對方案設(shè)計(jì)進(jìn)行施工成本估算， 評估施工難度和工期。2設(shè)計(jì)管理部

8、收到方案設(shè)計(jì)后五日內(nèi)， 組織相關(guān)人員對方案設(shè)計(jì) 進(jìn)行評審，并向與會人員通報(bào)成本估算、施工難度和工期。3方案設(shè)計(jì)的方案最終經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。（2）初步設(shè)計(jì)在收到初步設(shè)計(jì)方案后， 設(shè)計(jì)管理部根據(jù)規(guī)劃部門的意見， 組織 有關(guān)部門依據(jù)方案/初步設(shè)計(jì)審查方案對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，在 滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成的初步設(shè)計(jì)評審意見， 經(jīng)總工程師簽字審定， 報(bào)集團(tuán)批 準(zhǔn)后，設(shè)計(jì)管理部交給設(shè)計(jì)單位完善初步設(shè)計(jì)。（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)1擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后， 設(shè)計(jì)管理部將設(shè)計(jì)文件同時(shí)送交項(xiàng)目前期部， 由6 / 183項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)征詢當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行擴(kuò)初評審。2項(xiàng)目前期部取得審查意見后， 應(yīng)

9、明確市政意見中的修改是修改 擴(kuò)初設(shè)計(jì)還是直接在施工圖中予以修改。 為加快進(jìn)度， 項(xiàng)目前期部應(yīng) 將市政部門的審查意見直接電傳至設(shè)計(jì)單位、 設(shè)計(jì)管理部， 原件保存 于企業(yè)檔案室。3根據(jù)擴(kuò)初意見， 設(shè)計(jì)管理部組織相關(guān)部門對擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行局部 功能優(yōu)化， 工程管理部對設(shè)計(jì)資料進(jìn)行研究， 在滿足使用功能且不降 低項(xiàng)目質(zhì)量的前提下提出降低成本的合理化建議。4如市政部門的意見影響到了項(xiàng)目的使用功能， 則設(shè)計(jì)管理部應(yīng) 立即與營銷策劃部協(xié)商并同時(shí)通知設(shè)計(jì)單位將該部分內(nèi)容設(shè)計(jì)修改暫緩，待設(shè)計(jì)管理部和工程管理部、項(xiàng)目前期部、營銷策劃部協(xié)商， 取得一致意見后，再由設(shè)計(jì)管理部通知設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)修改具體內(nèi)容。5所有市政部門意

10、見和集團(tuán)各部門意見應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部匯總交 至設(shè)計(jì)單位，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。（4）施工圖設(shè)計(jì)1設(shè)計(jì)單位開始設(shè)計(jì)施工圖前， 設(shè)計(jì)管理部應(yīng)將以下資料準(zhǔn)備好 作為設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)依據(jù)， 包括地質(zhì)報(bào)告、 甲方和市政部門的擴(kuò)初設(shè) 計(jì)意見和批復(fù)、 市政配套的具體條件 （其中市政配套的具體條件由地 區(qū)企業(yè)和工程管理部取得）。2設(shè)計(jì)管理部根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度要求， 對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)進(jìn)程準(zhǔn)備 具體的書面要求，包括設(shè)計(jì)是否分階段進(jìn)行、施工圖的出圖數(shù)量、報(bào) 建圖出圖日7 / 183期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。3設(shè)計(jì)單位除了由設(shè)計(jì)管理部直接將設(shè)計(jì)圖交項(xiàng)目前期部用于 報(bào)建使用外，其他各階段的施工圖均由設(shè)計(jì)管

11、理部落實(shí)審圖企業(yè)審圖。4設(shè)計(jì)管理部將審圖企業(yè)的審圖意發(fā)回設(shè)計(jì)單位見， 用于對施工 圖進(jìn)行修改。修改完成的施工圖作為項(xiàng)目前期部招投標(biāo)的正式依據(jù)。第8條 設(shè)計(jì)輸出文件的審查與驗(yàn)收（1）在初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等各設(shè)計(jì)階段完成后，根據(jù)設(shè) 計(jì)控制計(jì)劃，由設(shè)計(jì)管理部組織項(xiàng)目前期部、營銷策劃部、造價(jià)管 理部參加，審圖企業(yè)、設(shè)計(jì)單位分別按方案/初步設(shè)計(jì)審查方案 和施工圖審查方案的規(guī)定對有關(guān)圖紙進(jìn)行審查，填寫設(shè)計(jì)輸出 文件審查表，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后，發(fā)給設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位據(jù)此完 善設(shè)計(jì)輸出文件。 此項(xiàng)工作反復(fù)進(jìn)行直至集團(tuán)公司簽署 設(shè)計(jì)驗(yàn)收單 為止。（2）設(shè)計(jì)輸出文件的審查，應(yīng)包括如下兩個(gè)方面文件的審查： 對設(shè)計(jì)結(jié)果文件的審查及對設(shè)計(jì)單位所進(jìn)行設(shè)計(jì)評審、 設(shè)計(jì)驗(yàn)證的記 錄的審查。審查應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書、委托設(shè)計(jì)合同書、設(shè) 計(jì)管理配合要求和設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行。第9條 設(shè)計(jì)控制總結(jié)集團(tuán)公司簽署設(shè)計(jì)驗(yàn)收