住宅小區(qū)水、電管理與控制的難點(diǎn)分析及對策

1、住宅小區(qū)水、電管理與控制的難點(diǎn)分析及對策    水、電費(fèi)支出，在住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營成本中所占的比例，僅次于人頭費(fèi)，列第二位?，F(xiàn)階段，住宅小區(qū)水、電管理與控制面對的情況十分復(fù)雜，很多因素都可以對其造成不良影響，從而增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。情形嚴(yán)重的，甚至可以危及企業(yè)的生存。一、來自“專變”的壓力對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，用電管理與控制的壓力，主要來自“專變”這一供電方式。目前，長沙地區(qū)住宅小區(qū)的電力供給有“公變”與“專變”兩種方式。兩種方式的區(qū)別在于，一是供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不同。若是“公變”，小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬于供電部門；若是“專變”

2、，產(chǎn)權(quán)則歸屬于小區(qū)全體業(yè)主。二是對最終用戶的界定不同。若是“公變”，小區(qū)業(yè)主和為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均為供電部門的最終用戶，供電部門根據(jù)最終用戶的實(shí)際用電量分別向他們收取電費(fèi)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)小區(qū)電梯、水泵、智能監(jiān)控、公共區(qū)域照明等共用設(shè)施設(shè)備及自身辦公、生活用電的電費(fèi)）；若是“專變”，則小區(qū)的最終用戶僅為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，供電部門根據(jù)小區(qū)用電總量（包括業(yè)主用電、電力損耗）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取電費(fèi)。顯而易見，“專變”方式有利于供電部門，而不利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系所決定，“專變”條件下，供電部門不承擔(dān)小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)以及中、大修的責(zé)任和義務(wù)，這一責(zé)任和義務(wù)屬于小區(qū)全

3、體業(yè)主。由于對最終用戶的界定不同，“專變”條件下，供電部門將原本應(yīng)由其承擔(dān)的小區(qū)用電管理責(zé)任以及小區(qū)供電損耗輕而易舉地推給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主。國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第四十五條關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”的規(guī)定，難以落到實(shí)處?！皩Ｗ儭苯o物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的管理難度及經(jīng)濟(jì)壓力主要反映在以下幾個(gè)方面。1、管理難度大、成本高。“專變”條件下，供電部門不花任何代價(jià)便將住宅小區(qū)電力供給的管理責(zé)任“委托”給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此具有了雙重身份，對于供電部門來說，其身份為消費(fèi)者；對于小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人來說，其身份為管理者。為確

4、保小區(qū)正常供電和用電安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員對小區(qū)供電進(jìn)行全方位的管理。這其中包括抄表收費(fèi)或賣電，用電監(jiān)管（竊電現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生）以及供電設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)等。近年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度加大，長沙地區(qū)，月工資2000元（工資、社保及各項(xiàng)補(bǔ)貼）以下已招聘不到合格的技工，由于電力供給一刻也不能中斷，且安全責(zé)任重大，故無論小區(qū)規(guī)模大小，僅供電工作人員定編至少在3人以上，有多處配電間的住宅小區(qū)，需要的人員則更多，這無疑大大提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。長期拖欠電費(fèi)，無理拒交電費(fèi)，竊電等現(xiàn)象在住宅小區(qū)或多或少地存在，這不僅增加了供電管理工作的難度，而且也使物業(yè)

5、服務(wù)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失。長沙地區(qū)開發(fā)建設(shè)較早的商品住宅，客戶用電大多采用機(jī)械表抄讀，系先用電后付費(fèi)。這就給極少數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人惡意欠費(fèi)提供了方便。竊電是一件極不光彩的事，為正人君子所不恥。但這種現(xiàn)象客觀存在，而且竊電者的竊電手段也與時(shí)俱進(jìn)，花樣繁多，有在電表上做文章的，有在線路上動(dòng)手腳的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不勝防。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此缺乏有效地監(jiān)管，任其泛濫，則后果不堪設(shè)想。2、墊資壓力大。 “專變”條件下，供電部門視物業(yè)服務(wù)企業(yè)為住宅小區(qū)的唯一最終用戶，簽訂供電合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須代業(yè)主向供電部門交納數(shù)十萬元押金（各處標(biāo)準(zhǔn)不一）后方能用電。若日后欠繳電費(fèi)，供電部門則在其押金

6、中扣除，無押金可扣時(shí)，則作停電處理。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，押金只是其墊資中的一項(xiàng)，另一項(xiàng)墊資就是為業(yè)主和物業(yè)使用人先行交納電費(fèi)。這兩項(xiàng)數(shù)額巨大的墊資使原本資金量不足的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪負(fù)重。且不說利息的損失，一旦業(yè)主、物業(yè)使用人欠費(fèi)達(dá)到一定量時(shí)，其資金鏈極有可能中斷，進(jìn)而直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。3、電能損耗一筆不明不白的開支。住宅小區(qū)電力輸出的電能損耗主要為變壓器損耗和線路損耗，其量不容忽視。例如一臺(tái)額定容量為1000kvA的變壓器，每月運(yùn)行電耗大約在135kwh左右，一個(gè)月以30日計(jì)算，約4000kwh。一般情況下，10萬建筑平方米左右的住宅小區(qū)，變壓器容量配置均在3000KVA以上，僅變壓器

7、電能損耗就相當(dāng)驚人。“專變”條件下，住宅小區(qū)的電能損耗是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同承擔(dān)的。根據(jù)現(xiàn)行的物價(jià)政策，業(yè)主承擔(dān)損耗的部分是固定的，為其用電量的6%。事實(shí)上，影響住宅小區(qū)電能損耗量的因素很多，且難以量化，如變壓器裝機(jī)容量配備的合理性及多臺(tái)變壓器之間的連結(jié)方式，小區(qū)容積率高低對供電線路長短的影響以及業(yè)主入住率高低對用電總量的影響等等?？傊≌^(qū)的電能損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%，且具有不確定性和不可控性特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除承擔(dān)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及自身的辦公、生活用電費(fèi)用外，還要不明不白地承擔(dān)一筆數(shù)額不小的電能損耗費(fèi)用。4、大、中修及更新改造經(jīng)費(fèi)無從落實(shí)。住宅小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備由配電間、變壓器、高低壓控制

8、柜、供電線路、電度表組成。由于維修資金歸集不到位（2004年前，政府對此未作強(qiáng)制性規(guī)定）和啟動(dòng)維修資金的程序不具備可操作性，一旦供電設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大故障和損壞，動(dòng)輒數(shù)千元、數(shù)萬元的維修、更新經(jīng)費(fèi)就無從落實(shí)，無奈之下，只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付或墊付，這無疑加重了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（我公司管理的住宅小區(qū)就曾發(fā)生過變壓器、高壓控制開關(guān)大修或更新的情況）。開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長的住宅小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備的老化，普遍存在這方面的隱憂。二、來自供水的壓力住宅小區(qū)的自來水供給，雖無電力供給的“公變”、“專變”之說，但就其設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬、最終用戶的界定以及供水部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系而言，完全類

9、同于電力供給的“專變”。凡“專變”所能帶給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不利因素，如墊資、損耗、管理難度大、維護(hù)成本高等，在住宅小區(qū)的自來水供給中同樣存在，故本文不再就此作深入的分析和論證，只是提出自水來滲漏這一住宅小區(qū)給水系統(tǒng)最常見的故障，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)給水管理工作中的重點(diǎn)與難點(diǎn)交予同行們研究和討論。造成給水系統(tǒng)滲漏的原因很多，其表現(xiàn)形式也呈多樣化。但其中危害最大的莫過于地下給水管道破裂或折斷所引起的自來水滲漏。這個(gè)問題之所以不可小視，是因?yàn)殄e(cuò)綜復(fù)雜的地下給水管網(wǎng)系統(tǒng)一旦出現(xiàn)管道破裂或折斷，其直接后果是經(jīng)濟(jì)損失大，故障判斷排除難，嚴(yán)重的可以造成供水中斷，從而影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。任何一個(gè)住宅小區(qū)都可

10、能出現(xiàn)地下給水管道破裂或折斷的現(xiàn)象，地形復(fù)雜的平面小區(qū)（別墅類）發(fā)生機(jī)率更高。這是因?yàn)槟壳吧唐纷≌o水系統(tǒng)常用的管材為硬質(zhì)聚氯烯管。這種管材相對于鍍鋅鋼管、無縫鋼管、鑄鐵管、混凝土管來說，具有質(zhì)輕、流動(dòng)阻力小、易加工等特點(diǎn)，但耐沖擊力差，易老化，地質(zhì)沉降變化容易使其破裂、折斷。若建設(shè)過程中管道鋪設(shè)、調(diào)管接口、管道試壓等環(huán)節(jié)的施工達(dá)不到規(guī)定要求，則隱患更大。我公司管理的一個(gè)別墅住宅小區(qū)，近年來每年爆管達(dá)10數(shù)次以上，如不及時(shí)處理，自來水白白流失，經(jīng)濟(jì)損失不可估量。另有一個(gè)住宅小區(qū)，一段時(shí)間內(nèi)，地下停車場排水管水流量劇增，查來查去，競?cè)皇窍噜徸≌^(qū)的地下給水管道破裂，至使?jié)B漏之水從我公司管理的小

11、區(qū)的地下停車場排水孔排出。根據(jù)水流量判斷，僅這一次故障，這一住宅小區(qū)因自來水流失造成的經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)數(shù)萬元。三、對策綜上所述，由于受經(jīng)濟(jì)體制、民眾消費(fèi)觀念以及住宅配套建設(shè)品質(zhì)等多重因素的制約和影響，住宅小區(qū)水、電供給的管理與控制工作，難度較大。但只要我們對此給予高度重視并努力將下列工作做實(shí)做好，其工作局面定會(huì)有所改觀。1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，配備專人以加強(qiáng)水、電供給的管理與控制?；A(chǔ)管理工作內(nèi)容包括：1）完整、可靠地歸集水、電設(shè)施設(shè)備檔案資料。由于物業(yè)承擔(dān)驗(yàn)收工作不規(guī)范，住宅小區(qū)水、電設(shè)施設(shè)備的竣工驗(yàn)收資料（地下管網(wǎng)工程、隱蔽工程圖等）、技術(shù)資料（工程變更通知、

12、沉降觀察記錄、管道試壓報(bào)告等）、產(chǎn)品保養(yǎng)文件及使用說明缺失現(xiàn)象嚴(yán)重，須下大力氣逐項(xiàng)補(bǔ)齊歸檔，以做到胸有全局。2）從制度上、經(jīng)費(fèi)上確保設(shè)施設(shè)備的定期保養(yǎng)、維護(hù)，杜絕拼耗設(shè)施設(shè)備的短期行為，在缺乏維修資金支持的情況下，盡可能延長設(shè)施設(shè)備的使用受命。3）及時(shí)掌握客戶水、電用量的信息資料。通過建立準(zhǔn)確的水、電管理臺(tái)賬，對客戶的用水、用電量進(jìn)行對比分析，盡早發(fā)現(xiàn)并杜絕竊電行為。2、實(shí)施技術(shù)改造。對因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致電能損耗和水資源浪費(fèi)的項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)改造，例如，改變原不能分離使用的變壓器連結(jié)方式，使并連在一起的多臺(tái)變壓器能根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際用電需求或多臺(tái)或單臺(tái)投入使用，以降低變壓器空載運(yùn)行造成的電能損耗；公

13、共區(qū)域照明盡可能使用節(jié)能燈具；有條件的住宅小區(qū)，可以通過打井取水方式，充分利用地下水資源，改變?nèi)斯ず⑺把a(bǔ)水及綠化用水完全依賴自來水的被動(dòng)局面。值得注意的是，技術(shù)改造是對原設(shè)計(jì)缺陷的修正，需要資金投入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須放眼長遠(yuǎn)，方能有這方面的積極性。對于經(jīng)營狀況不佳，技術(shù)改造所需資金量大的住宅小區(qū)，這項(xiàng)工作的開展需持謹(jǐn)慎態(tài)度。3、加強(qiáng)裝修監(jiān)管。住宅二次裝修過程中，極易出現(xiàn)私水、私電公接現(xiàn)象，即將私人用水、用電的管道、線路搭接到小區(qū)公共區(qū)域的管道、線路之上，造成水電表外運(yùn)行。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須加強(qiáng)住宅二次裝修的監(jiān)管，將用水用電量大的商鋪裝修列為重點(diǎn)，從裝修水電圖的審核到施工過程中的檢查，須

14、安排專人負(fù)責(zé)，并作好檢查記錄存檔備查。4、密切關(guān)注水電總表、分表的運(yùn)行情況。住宅小區(qū)電能損耗及自來水流失可以通過對總表、分表的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)問題。因此，水電總表、分表的運(yùn)行情況應(yīng)列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日、周、月檢，一旦出現(xiàn)異常情況，須及時(shí)查明原因，果斷處理。5、發(fā)揮物業(yè)早期介入的積極作用。近年來，物業(yè)早期介入的積極作用已為越來越多的地產(chǎn)開發(fā)公司所認(rèn)識(shí)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所接管的項(xiàng)目，應(yīng)爭取在住宅的設(shè)計(jì)階段介入，這樣，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身長期積累的物業(yè)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性三性統(tǒng)一原則，對水、電設(shè)施設(shè)備的選型、變壓器容量配置、供水管網(wǎng)的鋪設(shè)（民用和商用須分開）向地產(chǎn)公司提出合理化建議和意見。在地下管網(wǎng)鋪設(shè)階段，及時(shí)選派工程技術(shù)人員參與全程監(jiān)管，以確保隱蔽工程的質(zhì)量。四、結(jié)語住宅小區(qū)電力供給的“專變”方式以及類同于“專變”的供水方式，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的產(chǎn)物。這種方式能延續(xù)至今，說明我國水、電生產(chǎn)、銷售的市場價(jià)格體系尚未形成，水、電行業(yè)的市場化程度不高。但