都金牛區(qū)項目商業(yè)定位報告初稿

1、COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALPrepared by 保利成都金牛區(qū)項目商業(yè)定位報告（初稿）Colliers International - East China咨詢服務(wù)部保利集團(tuán)西南分公司2017.09.19Prepared forCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIALAGENDA0102項目發(fā)展背景項目發(fā)展背景金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征人群特征03對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況0405項目需求市場規(guī)模預(yù)估項目需求市場規(guī)模

2、預(yù)估蘇州鄰里中心代表性案例蘇州鄰里中心代表性案例研究研究06金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)建議建議COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL01 項目發(fā)展背景COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目發(fā)展背景地塊背景分析地塊位于金牛區(qū)天回鎮(zhèn)，距離天府廣場13千米項目建設(shè)體量較小且遠(yuǎn)離城市核心商業(yè)，無法成為區(qū)域商業(yè)中心項目；地塊屬于北部新城板塊，位于新城核心區(qū)域，未來預(yù)估與大豐新城形成重要的城市居住區(qū)把握區(qū)域周邊居住人口需求，打造社區(qū)型商業(yè)是關(guān)鍵；區(qū)域擁有完善

3、的產(chǎn)業(yè)、交通、教育規(guī)劃 ，地塊南臨西部北斗產(chǎn)業(yè)園滿足產(chǎn)業(yè)人口辦公時間的消費(fèi)需求，為項目商業(yè)提供客流補(bǔ)充；片區(qū)當(dāng)前尚在規(guī)劃及待開發(fā)中，人口導(dǎo)入少，商業(yè)氣氛薄弱預(yù)測人口導(dǎo)入速度，以合理開發(fā)時序規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險；本項目本項目所在地所在地西部北斗產(chǎn)業(yè)園西部北斗產(chǎn)業(yè)園北部新城板塊北部新城板塊大豐新城板塊大豐新城板塊COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目發(fā)展背景項目周邊商業(yè)市場競合分析編號項目預(yù)計開業(yè)時間與本項目之間的直線距離01福地廣場已開業(yè)4KM02城北優(yōu)品道已開業(yè)3.1KM03綠地城商業(yè)綜合體待定2.9KM04保利大都匯20193.

4、7KM05保利愛尚里20193.6KM目前區(qū)域暫無大型商業(yè)配套，只在目前區(qū)域暫無大型商業(yè)配套，只在5公里范圍內(nèi)有城北優(yōu)品道廣場、綠地商業(yè)綜合體、大都匯、愛尚里等公里范圍內(nèi)有城北優(yōu)品道廣場、綠地商業(yè)綜合體、大都匯、愛尚里等大型商業(yè)配套在建大型商業(yè)配套在建本項目本項目所在地所在地COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目發(fā)展背景項目周邊商業(yè)市場競合分析本項目面臨的直接競爭對手，是以住宅底商為主的社區(qū)商業(yè)；地塊所在區(qū)域二手商鋪供應(yīng)較少，鋪面切割較小提供住宅底商無法補(bǔ)充的150平米以上業(yè)態(tài)是項目成功關(guān)鍵類型 項目名稱 商業(yè)價值分級1F2F

5、出租率面積（） 當(dāng)前租金（元/月） 面積（） 當(dāng)前租金（元/月） 在售 保利城（二手房）正街421001505090%中街37801504075%背街38601502540%北延新居（二手房）正街327090%中街386080%背街404050%p正街二手房價格在3.0-3.3萬之間，租金約80-100元/平米月；中街二手房價格在2.5-2.7之間，租金約70-90元/平米月p背街二手房價格在1.8-2.2萬之間，租金約60-80元/平米月COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目發(fā)展背景成都集中式社區(qū)型商業(yè)熱門業(yè)種熱門業(yè)種包括：

6、超市、生活類零售、餐飲、兒童、影院與健身房；零售類普遍高坪效，依次為：化妝品（中島）3C配件兒童游樂生活雜貨集合店；相比較，餐飲、兒童培訓(xùn)、娛樂休閑、超市等業(yè)態(tài)普遍坪效較低，基本在0.1萬元/月平方米以下業(yè)種業(yè)種面積（平方米）面積（平方米）營業(yè)額（萬元營業(yè)額（萬元/月）月）月均坪效（萬元月均坪效（萬元/月月平方米）平方米）大超市8,000-10,000280-3500.03-0.04精超3,000-生活雜貨集合店20020-300.1-0.153C配件200-300800.27-0.4化妝品（中島）20-2515-200.6-1自助餐（人均100以下）海鮮牛排燒烤： 800-1000海鮮牛排燒

7、烤： 80-100海鮮牛肉燒烤：0.08-0.13其他：500-600其他：50其他：0.08-0.1兒童培訓(xùn)200-40030-400.08-0.1兒童游樂300-40040-500.1-0.17影院3,000-5,000100-200（純票房）0.02-0.07健身房1,200-1,50040-700.03-0.06COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目發(fā)展背景項目發(fā)展背景：小結(jié)1.預(yù)估地塊預(yù)估地塊1.5千米范圍之內(nèi)千米范圍之內(nèi)5年之內(nèi)無大體量商業(yè)項目入市，本項目發(fā)展集群式商業(yè)綜年之內(nèi)無大體量商業(yè)項目入市，本項目發(fā)展集群式

8、商業(yè)綜合體有優(yōu)勢；合體有優(yōu)勢；2.大體量類社區(qū)型商業(yè)綜合體項目（如城北優(yōu)品道）現(xiàn)實中招商較為困難，大體量類社區(qū)型商業(yè)綜合體項目（如城北優(yōu)品道）現(xiàn)實中招商較為困難，“小而小而精精”、 “小而美小而美”的項目有助于成功招商開業(yè)，是發(fā)展趨勢；的項目有助于成功招商開業(yè)，是發(fā)展趨勢；3.根據(jù)高力國際對于成都類社區(qū)商業(yè)項目的流量監(jiān)控，根據(jù)高力國際對于成都類社區(qū)商業(yè)項目的流量監(jiān)控，0.3人人/平方米平方米天是人流量天花天是人流量天花板；類社區(qū)型購物中心缺乏輻射外部的能力；板；類社區(qū)型購物中心缺乏輻射外部的能力；4.市民對集中式社區(qū)型商業(yè)中的餐飲、兒童培訓(xùn)、娛樂休閑、超市等業(yè)態(tài)有熱情，但市民對集中式社區(qū)型商業(yè)

9、中的餐飲、兒童培訓(xùn)、娛樂休閑、超市等業(yè)態(tài)有熱情，但坪效表現(xiàn)基本在坪效表現(xiàn)基本在0.1萬元萬元/月月平方米以下，需要與高坪效的零售與兒童游樂業(yè)態(tài)合理平方米以下，需要與高坪效的零售與兒童游樂業(yè)態(tài)合理搭配以平衡租金。搭配以平衡租金。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL02金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征大豐客群消費(fèi)特征研究路徑研究方法與樣本研究方法與樣本研究形式選取合適的調(diào)研對象以每組6人的規(guī)模，進(jìn)行焦點小

10、組訪談?wù){(diào)研對象的選取住在城北區(qū)域打算1-2年內(nèi)購買大豐片區(qū)住宅項目接受單價在1.3萬上的首改群體調(diào)研內(nèi)容目標(biāo)客群基本情況和行為模式目標(biāo)客群消費(fèi)現(xiàn)狀和消費(fèi)習(xí)慣目標(biāo)客群社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求與理想生活方式COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL剛需婚房 + 周邊生意人住宅改善，地緣性家庭群體主導(dǎo)金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征生意人荷花池批發(fā)市場周邊商貿(mào)市場周邊建材市場拆遷戶原地拆遷來自城北及新都區(qū)域的購房客群為結(jié)婚或改善的個體老板城內(nèi)工作人群片區(qū)當(dāng)前人群畫像片區(qū)當(dāng)前人群畫像片區(qū)當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)片區(qū)當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)以12歲以內(nèi)的三口之家為主三代同堂占部

11、分（老人幫年輕夫婦帶小孩上到幼兒園）城內(nèi)工作外溢購房的剛需婚房客群 周邊片區(qū)個體商貿(mào)生意人住宅改善客群有12歲以下小孩的家庭強(qiáng)地緣性片區(qū)未來片區(qū)未來5年內(nèi)人群畫像年內(nèi)人群畫像COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL帶有生鮮蔬果、熟食酒水與面點的平價超市最受矚目，早餐市集備受期待金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望早餐偏好外出購買，晚餐存在較強(qiáng)家庭烹飪需求；菜市與超市購買食物用品常作為夜晚重要活動內(nèi)容；消費(fèi)水平：早餐人均10元以內(nèi)，超市購

12、物單次100-200元超市：具有新鮮蔬果、生鮮熟食、面點，偏平價的、大眾的綜合類超市（如家樂福），酒水是必不可少吸引點；早餐市集：強(qiáng)調(diào)豐富度、滿足不同年齡層與口味需求便利店式平價菜市場：部分客群表達(dá)對于具有新鮮蔬果、有品牌的生鮮熟食（如金忠、銅鑼、雙匯）的菜場需求COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL期待定位中高檔次、有品牌、有氛圍的招待宴請與聚餐場所更豐富與新鮮的業(yè)態(tài)受歡迎金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望餐飲場所滿足目標(biāo)客群與朋

13、友、家庭、客戶之間的互動與交流需求應(yīng)酬（個體商貿(mào)生意人群體）與聚餐（年輕家庭群體）集中于周末與工作日晚間聚餐消費(fèi)水平人均100-150元，處于中至中高檔次受訪者普遍表達(dá)對于招待宴請與聚餐業(yè)態(tài)的需求客單價心理預(yù)期100-200元對業(yè)態(tài)豐富性存在高期待：開放式餐飲、兒童自助餐、網(wǎng)紅店COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL兒童教育需求旺盛，孕嬰零售、培訓(xùn)、兒童書店等業(yè)態(tài)受歡迎寓教于樂的兒童娛樂存在高需求金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望兒

14、童的教育與娛樂活動是家庭的重點消費(fèi)內(nèi)容：工作日晚上與周末家長常帶小孩參加培訓(xùn)活動（補(bǔ)課），周末家長會帶小孩去兒童樂園玩耍小孩游樂玩耍單次消費(fèi)30-50元小孩的教育及娛樂活動受普遍關(guān)注孕嬰零售、培訓(xùn)、親子互動業(yè)態(tài)需求較高；兒童書店受歡迎，家長愿意帶小孩在家門口附近消磨時間，滿足兒童學(xué)習(xí)需求；寓教于樂的兒童娛樂業(yè)態(tài)受歡迎；但對家附近6歲以上兒童娛樂（如大玩家等）家長接受度低，不希望影響小孩學(xué)業(yè)COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對交流互動性質(zhì)的休閑娛樂活動存在高需求游泳健身、養(yǎng)生休閑、聚會游樂業(yè)態(tài)受期待金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征

15、目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望工作日晚上與周末的休閑娛樂活動目前消費(fèi)較為分散，主要受到住家附近無法滿足需求，或朋友客戶的便利需求影響；當(dāng)前主要休閑娛樂活動：游泳、健身、瑜伽、茶樓打牌、看電影、KTV等周邊生意群體與工薪類年輕剛需家庭均對交流互動性質(zhì)的休閑娛樂活動存在高需求，在具體業(yè)態(tài)方面存在差異；周邊生意群體：追求與生意伙伴與客戶一同進(jìn)行的休閑娛樂活動，如茶樓打牌、養(yǎng)生桑拿、KTV及喝酒；工薪類年輕剛需家庭：追求與朋友家人共同的健康休閑消費(fèi)，對泳池需求旺盛COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE

16、& CONFIDENTIAL小飾品化妝品、中檔次運(yùn)動集合類服裝零售消費(fèi)頻率高，需求突出但在與區(qū)域商業(yè)中心競爭中，社區(qū)零售商業(yè)可選擇品類少、存在劣勢金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望目標(biāo)客群的社區(qū)商業(yè)消費(fèi)需求期望在零售購物方面，目前服裝飾品、化妝護(hù)膚品以中檔消費(fèi)為主，關(guān)注購物場所可供選擇的品類豐富度；快時尚、運(yùn)動集合、種類多的中檔服裝店受青睞購物目的地更愿意前往區(qū)域性商業(yè)中心（如SM廣場、北城天街、金牛萬達(dá)、伊藤、三千集、大悅城、海濱城等）小飾品、化妝護(hù)膚品零售、運(yùn)動類服飾是日常所需，存在社區(qū)商業(yè) 需求COLLIERS

17、 INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征小結(jié)：核心消費(fèi)習(xí)慣 有別于街鋪與社區(qū)底商購買日常所需的單純消費(fèi)目的； 目標(biāo)客群期待鄰里中心的業(yè)態(tài)能夠滿足“消費(fèi)+交流/溝通”需求； 滿足與家人、朋友、生意伙伴聚餐宴請、娛樂休閑的需求消費(fèi)+交流/溝通場所 目標(biāo)客群期待鄰里中心能夠提供更具檔次感、品質(zhì)感、品牌感、氛圍感的場所、服務(wù)與商品（甚至于炫耀式的展示方式）； 消費(fèi)層次上區(qū)別于街鋪與社區(qū)底商；檔次感 + 品質(zhì)感 + 品牌感 + 氛圍感 目標(biāo)客群關(guān)注業(yè)態(tài)豐富性、提供商品與服務(wù)的品類多樣性；產(chǎn)品與服務(wù)豐富性 目標(biāo)客群樂見新鮮業(yè)態(tài)與場

18、所； 然而其最主要的消費(fèi)決定仍為大眾的、中檔的、平價的、傳統(tǒng)的； 性價比仍為其關(guān)注重點新鮮場所與傳統(tǒng)選擇的平衡COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)大豐新都片區(qū)消費(fèi)人群特征小結(jié)：核心業(yè)態(tài)需求生鮮超市 早餐集市中高檔次宴請聚會場所游泳健身養(yǎng)生休閑兒童教育親子娛樂運(yùn)動服裝小飾品 化妝護(hù)膚15分鐘步行尺度分鐘步行尺度品質(zhì)生活方式品質(zhì)生活方式COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL03 對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE

19、& CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊底商發(fā)展研究路徑對標(biāo)板塊篩選標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)板塊篩選標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位：非核心商圈，非核心區(qū)域社區(qū)基本情況：較成熟居住區(qū)域，發(fā)展階段領(lǐng)先本項目片區(qū)3-4年人口規(guī)模與構(gòu)成：3-5萬人口之間，以年輕有小孩家庭為主消費(fèi)特征：中等選取最適合對標(biāo)板塊 研究對標(biāo)板塊底商業(yè)態(tài)構(gòu)成、定位檔次與運(yùn)營情況基于對標(biāo)板塊底商狀態(tài)，模擬未來本項目最直接競爭對手，確定本項目商業(yè)發(fā)展機(jī)會研究路徑：以對標(biāo)板塊底商發(fā)展?fàn)顩r，研究路徑：以對標(biāo)板塊底商發(fā)展?fàn)顩r，模擬未來本項目最直接競爭對手模擬未來本項目最直接競爭對手COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &a

20、mp; CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊概況建設(shè)路板塊大面板塊板塊概況板塊概況大面板塊大面板塊建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊區(qū)位條件緊鄰地鐵2號線，周圍是有大量產(chǎn)業(yè)人口支撐的經(jīng)開區(qū)和汽車城位于成都東郊核心區(qū)域，現(xiàn)為成都第二商圈社區(qū)基本情況大部分為底商形式，商鋪招租情況良好底商形式，內(nèi)街比外街更繁華；社區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，檔次較高端人口規(guī)模與構(gòu)成板塊輻射人口規(guī)模約為5萬人，以年輕人（18-20歲）居多板塊輻射人口規(guī)模約為3萬人，以25-40歲帶孩子的家庭居多消費(fèi)狀況家庭年總收入集中在8-20萬中等COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDEN

21、TIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊底商發(fā)展概況板塊底商發(fā)展情況板塊底商發(fā)展情況大面板塊大面板塊建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊調(diào)研商戶總數(shù)38076底商形態(tài)多為三層地上商鋪除西邊部分一層，其余均是兩層底商運(yùn)營狀態(tài)狀況良好，空鋪少狀況良好，內(nèi)街比外街更繁華建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊大面板塊大面板塊對標(biāo)板塊底商底商發(fā)展較為成熟多為2至3層底商，運(yùn)營狀況良好，空鋪少COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊底商業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)方面，對標(biāo)板塊底商以餐飲、服務(wù)與生活零售為主；以能滿足基本生活需求為主，娛樂、培訓(xùn)等娛樂休閑體驗業(yè)態(tài)少業(yè)態(tài)類

22、型業(yè)態(tài)類型*大面板塊大面板塊建設(shè)路版塊建設(shè)路版塊娛樂9%5%餐飲37%30%服務(wù)32%39%生活零售16%16%教育培訓(xùn)6%9%注*：以商戶數(shù)量計算業(yè)態(tài)比例代表租戶代表租戶LOGO大面與建設(shè)路板塊底商業(yè)態(tài)構(gòu)成大面與建設(shè)路板塊底商業(yè)態(tài)構(gòu)成COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況大面板塊底商業(yè)態(tài)細(xì)分餐飲業(yè)態(tài)豐富，餐飲以川菜及小吃、茶飲與甜品，能滿足便捷外出就餐與簡單聚會所需；娛樂業(yè)態(tài)豐富，KTV、酒吧，也向健身房、瑜伽館延伸，亦有獨(dú)立電影院；商戶構(gòu)成方面，有個別代表性的知名連鎖品牌，但大多為獨(dú)立的單店，集中于中/中低

23、端水平業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)態(tài)細(xì)分品牌品牌人均消費(fèi)人均消費(fèi)/ /元元娛樂健身SuperS健身私教工作室60-70餐飲川菜小龍坎80-100 小郡肝50-70茶飲、甜品后甜25-35安德魯森50-60服務(wù)寵物愛么兒寵物生活館60-200生活零售便利店紅旗連鎖100-200教育培訓(xùn)升學(xué)輔導(dǎo)麥克星球-大面板塊代表性品牌與消費(fèi)水平大面板塊代表性品牌與消費(fèi)水平COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況建設(shè)路板塊底商業(yè)態(tài)細(xì)分發(fā)展成熟且檔次較高，餐飲品類豐富，亦有早教機(jī)構(gòu)、茶樓與寵物會所等較為成熟的商業(yè)發(fā)展；商戶構(gòu)成方面，有

24、較多知名品牌餐飲與連鎖娛樂、生活服務(wù)商戶，集中于中端水平業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)態(tài)細(xì)分品牌品牌人均消費(fèi)人均消費(fèi)/ /元元餐飲川菜小龍坎80-100 小郡肝50-70雙流老媽土頭50-60雞毛店50-60烤肉火上芭蕾60-75茶飲、甜品華西鮮奶屋5-20大通冰室12-20自助澳洲肥牛50-65服務(wù)美容美發(fā)文峰美容美發(fā)50-60痣緣宮-藥店太極大藥房-生活零售便利店紅旗連鎖10-20零食類良品鋪子40-60空調(diào)格力空調(diào)-婚慶惟妮婚慶-建設(shè)路板塊代表性品牌與消費(fèi)水平建設(shè)路板塊代表性品牌與消費(fèi)水平COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對

25、標(biāo)板塊底商發(fā)展情況對標(biāo)板塊底運(yùn)營分析租戶以非連鎖單店為主，進(jìn)駐率高于80%，部分第三層底商入住率為 50% ，發(fā)展成熟租金占營業(yè)額比例約在 10%-25%大面板塊大面板塊建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊商家進(jìn)駐率80%95%租金租金 （/月）月）1F 外街200-3001801F 內(nèi)街100250-3502F50-150110-1803/4 F50-代表店家日均銷售額（租金占營業(yè)額比例）代表店家日均銷售額（租金占營業(yè)額比例）便利店2,000（25%）2,000（21%）超市5,000（13%）5,000（12%）茶飲小吃1,000 （25%）1,000-2,000（12.5%）密室逃脫/網(wǎng)咖5,000（1

26、0%）-COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊底商發(fā)展情況小結(jié)對標(biāo)板塊底商對應(yīng)的需求 中等消費(fèi)力的家庭為主，年收入水平在 8 20 萬； 一個樓盤底商（商戶數(shù)量75）需要約一萬人口來支持； 樓盤約需 3 5 年時間成熟，以達(dá)到 80% 以上入住率當(dāng)前對標(biāo)板塊底商發(fā)展?fàn)顩r 整體檔次較低，以單店形式為主，品牌連鎖店較少；底商存在消費(fèi)水平提升、品牌化的趨勢 中式餐飲食為主種類豐富，能滿足便利性與假日聚會需求；但檔次低，客單價約在10-50元； 娛樂業(yè)態(tài)數(shù)量較少，品類簡單，以KTV、茶館、酒樓為主，檔次較低 面向親子互動、培訓(xùn)、娛

27、樂的兒童類業(yè)態(tài)少底商的供應(yīng)缺口：對于本項目的發(fā)展啟示 中至中高水平的生活零售與飲食品牌連鎖店； 有品牌、重氣氛的中型聚會型餐飲店（如優(yōu)創(chuàng)名品、KFC、麥當(dāng)勞）； 親子假日消磨時間的商業(yè)空間COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL04 項目需求市場規(guī)模預(yù)估COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL對標(biāo)板塊的人口入住速度項目需求市場規(guī)模預(yù)估大面板塊大面板塊建設(shè)路板塊建設(shè)路板塊 樓盤數(shù)31 建成時間20102012 調(diào)研底商周圍人口規(guī)模4-6萬0.75-1萬 人口入住速度0 2

28、年交房40-60%50-60%3 4 年交房80%以上80%以上五年以上交房80-90%80-95%根據(jù)對于大面與建設(shè)路板塊的小區(qū)入住數(shù)據(jù)：與本項目相似的社區(qū)，在交房 5 年內(nèi)能達(dá) 80% 人口入住率COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目需求市場規(guī)模預(yù)估項目所在區(qū)域未來人口預(yù)測交房時間交房時間社區(qū)入住率社區(qū)入住率0-2年40%3-4年80%5年及以上85%根據(jù)前一頁提示的大面與建設(shè)路板塊相似社區(qū)的人口入住速度；預(yù)判本項目所在社區(qū)（周邊約1.5公里）人口入住速度如下：板塊板塊項目項目總戶數(shù)總戶數(shù)全部交房時間全部交房時間北部新城保

29、利公園里 2,081 2018北部新城碧桂園城市花園 1,580 2018北部新城北星城 1,746 2018大豐新城綠地城 4,263 2017大豐新城鳳凰山1號 216 2013大豐新城藍(lán)光花滿庭三期 1,978 2018大豐新城保利城 9,013 2019大豐新城愛尚里 2,286 2019大豐新城城北優(yōu)品道 884 2017大豐新城北延新居 1,635 2012大豐新城尚林花園 1,272 2012大豐新城萬圣家園 2,048 2016大豐新城家益鳳凰富居 2,073 2017大豐新城保利大都匯 2,442 2019除交房較早的3個小區(qū)（鳳凰山1號、北延新居、尚林花園）以實際入住率計算

30、，其余小區(qū)根據(jù)對標(biāo)板塊入住情況模擬未來入住人口COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目需求市場規(guī)模預(yù)估項目所在區(qū)域未來人口預(yù)測年份年份20172018201920202021202220232024202520262027區(qū)域入?yún)^(qū)域入住人口住人口 17,549 25,525 42,577 50,375 58,627 74,442 75,439 77,294 77,294 77,294 77,294 戶均人口2.7人，按照六普成都市平均水平計算；此外考慮到該區(qū)域?qū)⒁阅贻p家庭為主，2.7可以較好反應(yīng)區(qū)域家庭規(guī)模17,54925,52

31、542,57750,37558,62774,44275,43977,29477,29477,29477,294-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,00020172018201920202021202220232024202520262027預(yù)期項目所在區(qū)域預(yù)期項目所在區(qū)域在在2018年年末能夠年年末能夠達(dá)到達(dá)到2.6萬人；在萬人；在2019年年末能夠達(dá)年年末能夠達(dá)到到4.3萬人口；萬人口；2022年進(jìn)入穩(wěn)定期，年進(jìn)入穩(wěn)定期，達(dá)到達(dá)到7.4萬以上人萬以上人口口COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &a

32、mp; CONFIDENTIAL項目需求市場規(guī)模預(yù)估新城市購物廣場周邊人口估算根據(jù)新城市購物廣場所在區(qū)域的板橋社區(qū)人口密度，推測對標(biāo)案例新城市購物廣場步行范圍內(nèi)的人口總量，約為4.4萬人基于板橋社區(qū)人口數(shù)據(jù)的新城市購物廣場周邊人口預(yù)估基于板橋社區(qū)人口數(shù)據(jù)的新城市購物廣場周邊人口預(yù)估板橋社區(qū)轄區(qū)面積（平方公里）0.52板橋社區(qū)常住人口10,105板橋社區(qū)人口密度（人/平方公里）19,4321515分鐘步行范圍內(nèi)常住人口數(shù)量分鐘步行范圍內(nèi)常住人口數(shù)量43,72343,723COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL項目需求市場規(guī)模預(yù)估預(yù)估

33、項目需求市場規(guī)模根據(jù)新都新城市購物廣場步行范圍內(nèi)的人口總量 4.4萬人與日均客流量 1.25萬人，滲透率為28%本項目以 0.4人/平方米/日為目標(biāo)，計算得到所需日客流量為 7,000人，反推所需支撐本項目的社區(qū)人口數(shù)約為 2.5萬人按前述社區(qū)人口入住速度，本項目周邊在 2019年能到達(dá)所需人口入住量。17,54925,52542,57750,37558,62774,44275,43977,29477,29477,29477,294-10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000201720182019202020212022202

34、32024202520262027項目所在區(qū)域未來人口預(yù)測圖項目所在區(qū)域未來人口預(yù)測圖COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL05蘇州鄰里中心代表性案例研究COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL蘇州鄰里中心代表性案例研究蘇州鄰里中心代表性案例研究本次共調(diào)研四棟不同時期中具代表性的鄰里中心，調(diào)研其運(yùn)營模式；其中方舟與漕湖鄰里中心的開發(fā)規(guī)模與本項目更相近，其規(guī)模設(shè)計、動線安排與招商模式對本案有借鑒意義第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代COLLIERS INTE

35、RNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL蘇州鄰里中心業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位便民惠民的商業(yè)，以飲食、生活零售為主，便民惠民的商業(yè)，以飲食、生活零售為主，45% 面積面積按政府規(guī)定設(shè)置按政府規(guī)定設(shè)置12項便民服務(wù)業(yè)態(tài)，項便民服務(wù)業(yè)態(tài)，10%面積作為民面積作為民眾聯(lián)絡(luò)所。飲食品牌連鎖與超市為主力店，培訓(xùn)店家眾聯(lián)絡(luò)所。飲食品牌連鎖與超市為主力店，培訓(xùn)店家與民眾聯(lián)絡(luò)所為聚集客流重要店家。與民眾聯(lián)絡(luò)所為聚集客流重要店家。周邊商業(yè)競爭周邊商業(yè)競爭周圍沒有街鋪、底商，僅有大型購物中心如華潤萬家，周圍沒有街鋪、底商，僅有大型購物中心如華潤萬家，對影響鄰里中心影響不大對影響鄰

36、里中心影響不大經(jīng)營績效經(jīng)營績效日銷售最高：培訓(xùn)類、餐飲、超市日銷售最高：培訓(xùn)類、餐飲、超市日均人流：日均人流：1萬人萬人客單價：客單價：20100元元蘇州鄰里中心代表性案例研究湖東湖東方州方州漕湖漕湖獨(dú)墅湖獨(dú)墅湖平均平均娛樂1%9%10%3%6%餐飲7%12%25%39%21%服務(wù)44%18%18%21%25%生活零售29%37%44%30%35%教育培訓(xùn)19%24%3%7%13%商家數(shù)量9787649385.25業(yè)態(tài)定位與便民惠民，以餐飲、生活零售服務(wù)類型為大宗業(yè)態(tài)定位與便民惠民，以餐飲、生活零售服務(wù)類型為大宗蘇州鄰里中心業(yè)態(tài)構(gòu)成蘇州鄰里中心業(yè)態(tài)構(gòu)成鄰里中心代表性商戶鄰里中心代表性商戶COL

37、LIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL方洲鄰里中心建筑外觀與內(nèi)部設(shè)計蘇州鄰里中心代表性案例研究2F 民眾聯(lián)絡(luò)所1F 生鮮超市KFC建筑設(shè)計特色要點建筑設(shè)計特色要點外立面：以連廊連接不同棟建筑，立面為米黃色配上棕色開窗。外立面：以連廊連接不同棟建筑，立面為米黃色配上棕色開窗。內(nèi)部：寬敞，簡潔明亮，主過道中間設(shè)有長椅。內(nèi)部：寬敞，簡潔明亮，主過道中間設(shè)有長椅。外立面內(nèi)部設(shè)計COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL方州鄰里中心平面圖與動線蘇州鄰里中心代表性案例研究50mP2F 平面

38、圖 動線設(shè)計特點：主力店（超市、肯德基）放在一樓端頭；雙動線，將民眾聯(lián)絡(luò)所放置生鮮超市之上；動線設(shè)計特點：主力店（超市、肯德基）放在一樓端頭；雙動線，將民眾聯(lián)絡(luò)所放置生鮮超市之上；尺度：商業(yè)面積為尺度：商業(yè)面積為 26,000 m2 ，單層商業(yè)面積約為，單層商業(yè)面積約為 7,000 m2，每，每 50m 以內(nèi)設(shè)置一手扶梯，主過道為以內(nèi)設(shè)置一手扶梯，主過道為 4.5m ，開間進(jìn)，開間進(jìn)深比深比 1.550m52m主入口次入口人流動線P停車場66mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL漕湖鄰里中心建筑外觀與內(nèi)部設(shè)計蘇州鄰里中心代表性案

39、例研究建筑設(shè)計特色要點建筑設(shè)計特色要點外立面：采用大量玻璃幕墻，與米黃色實墻對比鮮明外立面：采用大量玻璃幕墻，與米黃色實墻對比鮮明內(nèi)部：主過道寬敞明亮，玻璃防雨棚大大增加了室內(nèi)采光內(nèi)部：主過道寬敞明亮，玻璃防雨棚大大增加了室內(nèi)采光2F吳江大潤發(fā)肯德基內(nèi)部設(shè)計玻璃防雨棚COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL蘇州鄰里中心代表性案例研究漕湖鄰里中心首層動線設(shè)計與平面圖動線設(shè)計特點：商場主入口處以扶梯將人流動線設(shè)計特點：商場主入口處以扶梯將人流往上引導(dǎo)；主力店吳江大潤發(fā)與往上引導(dǎo)；主力店吳江大潤發(fā)與KFC位于商位于商場端側(cè)，大大吸引了商場

40、外部人流。場端側(cè)，大大吸引了商場外部人流。尺度：單層商業(yè)面積約為尺度：單層商業(yè)面積約為 8000 m2，主過道，主過道寬達(dá)寬達(dá)8米，單過道型的商鋪面積有大有小，米，單過道型的商鋪面積有大有小，建議開間進(jìn)深比以建議開間進(jìn)深比以 1.5 為最佳經(jīng)營比例。為最佳經(jīng)營比例。主入口次入口人流動線100m100m54mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL蘇州鄰里中心運(yùn)營要點蘇州鄰里中心代表性案例研究規(guī)模規(guī)模2-3萬平方米的體量為建議的經(jīng)營規(guī)模，其輻射萬平方米的體量為建議的經(jīng)營規(guī)模，其輻射1.5公里內(nèi)約要公里內(nèi)約要有有2-3萬人口支撐（沒有底

41、商競爭）。萬人口支撐（沒有底商競爭）。運(yùn)營成本與物業(yè)管理費(fèi)運(yùn)營成本與物業(yè)管理費(fèi)物管為自營，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為物管為自營，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 12 -18 元元/月，其運(yùn)營成本約等于物月，其運(yùn)營成本約等于物業(yè)管理費(fèi)用，服務(wù)范圍包含保潔、保全與水電維修。業(yè)管理費(fèi)用，服務(wù)范圍包含保潔、保全與水電維修。首層租金首層租金首層租金為首層租金為 8-9 元元/天天/平方米，二層以上約折價成平方米，二層以上約折價成 60%。租賃。租賃模式為一年一組，以便靈活調(diào)整業(yè)態(tài)與租金。模式為一年一組，以便靈活調(diào)整業(yè)態(tài)與租金。2-3萬平方米為建議規(guī)模，輻射半徑萬平方米為建議規(guī)模，輻射半徑 1.5 公里內(nèi)需公里內(nèi)需2-3萬人口支撐其運(yùn)營萬人

42、口支撐其運(yùn)營蘇州鄰里中心建筑示意圖蘇州鄰里中心建筑示意圖COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL蘇州鄰里中心代表性案例研究小結(jié)規(guī)模 以建筑面積 2 - 3 萬平方米最適當(dāng) 單層面積約為 5,000 9,000 平方米 建筑形態(tài)與動線 盒子式商業(yè)最佳，天街式形態(tài)不便管理 單動線或雙動線都可，將主力店放置外街或建筑兩端吸引人流 具集客力的商鋪放置高樓層，特別設(shè)置扶梯或樓梯將人流導(dǎo)向商場招商與運(yùn)營 以便民、惠民為發(fā)展主軸，配合民眾聯(lián)絡(luò)所增加提高與居民的粘性 物業(yè)費(fèi)用約占首層租金 6.25%COLLIERS INTERNATIONAL |

43、PRIVATE & CONFIDENTIAL06金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)建議COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)建議開發(fā)策略 1. 社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃關(guān)鍵是消費(fèi)粘性；社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃關(guān)鍵是消費(fèi)粘性；2. 商家商家/商品豐富或管理簡易必須擇一；商品豐富或管理簡易必須擇一；3. 類似人口結(jié)構(gòu)成熟的街鋪以低單價餐飲與社區(qū)型服務(wù)業(yè)態(tài)為主。做大單一業(yè)種集群、類似人口結(jié)構(gòu)成熟的街鋪以低單價餐飲與社區(qū)型服務(wù)業(yè)態(tài)為主。做大單一業(yè)種集群、圍繞連鎖品牌、滿足較高消費(fèi)檔次、引入入勝的空間氛圍是社區(qū)商業(yè)未來與街鋪競爭的圍繞連鎖品牌

44、、滿足較高消費(fèi)檔次、引入入勝的空間氛圍是社區(qū)商業(yè)未來與街鋪競爭的主要策略；主要策略；4. 集中式商業(yè)單層面積不宜小于集中式商業(yè)單層面積不宜小于4500平米；平米；5. 需要創(chuàng)造極小檔口與大鋪，平衡租金。需要創(chuàng)造極小檔口與大鋪，平衡租金。COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)建議設(shè)計核心考慮A. 所有租金預(yù)估以2019年（片區(qū)人口超過25,000人）為價格日期B. 生鮮超市、生活服務(wù)、12歲以下兒童業(yè)態(tài)、宴請餐飲為必備業(yè)態(tài)C.所有方案建筑面積均為17,500平米 D.方案一：以甲方強(qiáng)排方案為基礎(chǔ)E.方案二：在盒

45、子形態(tài)基礎(chǔ)上進(jìn)行平面與業(yè)種優(yōu)化F.方案三：強(qiáng)調(diào)開放空間以及與周邊底商的競爭力COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL做大餐飲集群方案一5F4F2F1F3,500平米平米3F42m直梯+消防梯扶梯直梯+消防梯 將扶梯.直梯消防梯外掛建筑主體外部 主要過道平均寬度6米，次要4米 東南面建議為1-3樓玻璃幕墻（參考下頁） 4樓考慮局部退臺，供特色餐飲與異國料理靈活運(yùn)用 首層向內(nèi)弧形圍合，形成面向社區(qū)的開放空間6米米18m18m首層零售與生活配套餐飲超市兒童業(yè)態(tài)玻璃幕墻COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &am

46、p; CONFIDENTIAL方案一高層集中做大餐飲集群COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子17,500平米租戶39家1樓生活配套為主2-3樓超市帶人流4-5樓大餐飲集群，為高樓層實現(xiàn)引流整體建筑面積平均租金 38.6元/平米餐飲業(yè)態(tài)面積占比 41.6%備注：價格時間為2019年，1.5公里范圍內(nèi)人口超過25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL創(chuàng)造立體餐飲帶，豐富夜生活方案二5,500平米平米零售與生活配套餐飲超市兒童業(yè)態(tài)娛樂KTV屋頂運(yùn)動俱樂部CO

47、LLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL沿街局部騎樓空間沿街局部騎樓空間整棟立體餐飲業(yè)態(tài)整棟立體餐飲業(yè)態(tài)COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子17,500平米租戶48家局部垂直餐飲帶經(jīng)營時間靈活豐富夜生活整體建筑面積平均租金 41.2元/平米備注：價格時間為2019年，1.5公里范圍內(nèi)人口超過25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL多戶外創(chuàng)租金方案三街區(qū)，中央軸線有頂蓋盒子連廊空間連廊頂蓋盒子1

48、0,900平米街區(qū) 6,600平米42m83m首層3,800 sqm3層總面積 6,600sqm小棟 800sqm, 2層大棟 1,000sqm,2-3層COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL多戶外創(chuàng)租金方案三42m83mCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL盒子10,900平米租戶3家主力店為主帶泳池健身中心街區(qū) 6,600平米租戶23家餐飲與生活配套為主經(jīng)營時間靈活整體建筑面積平均租金 56.5元/平米備注：價格時間為2019年，1.5公里范圍內(nèi)人口超過25,000人備注：價格時間為2019年，1.5公里范圍內(nèi)人口超過25,000人COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL金牛區(qū)項目自持商業(yè)開發(fā)建議方案比較單層 3,500平方米單層 5,500平方米盒子首層 3,800平方米；街區(qū)小棟 800平方米，街區(qū)大棟1,000平方米123COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVA