土增值稅清算操作指南

1、土地增值稅清算操作指南（試行稿）第一部分 土地增值稅清算工作流程一、納稅人主動申請清算的納稅人須在滿足清算條件之日起90日內對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務管理員對清算項目的條件及報送的資料進行審核，在10日內做出是否受理的決定；稅務管理員對受理的清算項目清算調查核實，提出清算審核意見，由所在管理科室進行審核；管理科審核后報分局綜合業(yè)務科審核；經綜合業(yè)務科審核后，報分局分管局長審批；根據分管局長審批后，將清算結果通知清算申請人進行補退稅。流程：納稅人清算申請稅收管理員清算受理稅收管理員清算調查核實管理科審核綜合業(yè)務科審核分管局長審批清算結果通知納稅人補退稅二、稅

2、務機關認為有必要進行清算的 稅務部門根據清算條件確定應進行清算的項目，下發(fā)土地增值稅清算通知書；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及要求進行清算，并向稅務部門提供相關清算資料；稅務部門在收到納稅人清算資料后，稅務管理員對受理的清算項目清算調查核實，提出清算審核意見，由所在管理科室進行審核；管理科審核后報分局綜合業(yè)務科審核；經綜合業(yè)務科審核后，報分局分管局長審批；根據分管局長審批后，將清算結果通知清算申請人進行補退稅。流程：確定清算項目下發(fā)清算通知書納稅人進行清算，并報稅務部門審核稅收管理員清算調查核實管理科審核綜合業(yè)務科審核分管局長審批清算結果通知納稅人補退稅第二部分 土地增值稅清算具

3、體操作第一節(jié) 清算前準備工作一、清算對象的確定1、政策規(guī)定土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應主動進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其

4、他情況。土地增值稅的清算單位為國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號文）2、相關因素分析 根據國稅發(fā)2006187號文件的規(guī)定，土地增值稅清算分納稅人主動進行清算和主管稅務機關要求納稅人進行清算兩種情況。無論是哪種情況啟動清算程序，都要求主管稅務機關加強房地產項目管理，在日常稅收征管中獲取相關信息，收集與完工開發(fā)產品相關項目的有關資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關注以下因素：房地產開發(fā)項目已進行竣工結算，是否已進行了工程竣工結算審計。房地產開

5、發(fā)企業(yè)轉讓房產的價格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房價漲幅是否較大。房地產開發(fā)企業(yè)取得土地時間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補貼等）。 項目是否分期開發(fā)（對項目的分期可以參考房地產企業(yè)提供的銷售許可證上當期可銷售范圍及企業(yè)內部核算要求的分期范圍來確定，原則上按項目為清算單位）。對于主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算時應重點核實其實際已銷售面積是否已占可銷售面積之間的比例，是否達到85%的比例，如果沒有達到85%的部分，是否轉為自用或者出租。二、清算資料的收集稅務人員在清算工作開始前，應從以下幾個方面收集資料：1、納稅人應報送的資料房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表、

6、土地增值稅納稅清算申報表及各項明細表；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料（詳見下一條）等。如納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算鑒證報告。2、主管稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料開發(fā)項目立項批復（發(fā)改委文件）；規(guī)劃申請、報告及圖紙（企業(yè)報送規(guī)劃局），建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機關：規(guī)劃局）；土地使用權證（發(fā)

7、證機關：國土局）；建筑工程施工許可證（發(fā)證機關：建設局）；建設工程施工圖設計文件審查批準書（建設局核發(fā)）；預售價格核準批復（物價局核發(fā)）商品房銷（預）售許可證（房產管理局核發(fā)）；工程竣工備案表（備案機關：質監(jiān)局牽頭、相關部門確認）；房屋分戶（室）面積對照表（房屋產權監(jiān)理處面積復核專用章） ；銷售房地產有關證明資料，以房地產購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補充資料：當期財務會計報表；項目的預算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；與轉讓房地產有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證。3、稅務機關應掌握的內部資料

8、稅款入庫資料：從征管系統(tǒng)中獲取房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的繳納情況、土地增值稅的預繳情況。三、案頭審核稅務機關要對納稅人報送的資料進行核實，主要核實項目開發(fā)用地面積、房屋開發(fā)面積、可銷售房屋面積、實際已銷售面積，各種面積確認可為銷售收入的確認和開發(fā)成本的分配奠定基礎。項目用地面積：了解建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證中土地面積，（主要以土地使用權證中登記土地面積確認），對分期開發(fā)的項目還應了解土地的分期占用情況，便于確認本期的土地成本；房屋開發(fā)面積：建設工程規(guī)劃許可證、備案表中建筑面積的核對，備案的建筑面積應與建設工程許可證登記的建筑面積相同，備案的所有子項目應與建設工程許可證登記的工程名稱相符，以

9、核對相符的建筑面積確認房屋開發(fā)面積（與房產局復測的面積會有小額差異），注意公司在項目開發(fā)后，將其中部分面積用于經營或轉作固定資產的部分（如高層住宅的底部裙樓），審核過程中也要取得其備案表；（備案表中列示的項目） 公共配套設施開發(fā)面積：重點審核開發(fā)商向規(guī)劃部門提交的規(guī)劃報告中有關公共配套的配置以及開發(fā)面積情況；對于分期開發(fā)的，可要求開發(fā)商提供全部公共配套設施的配置總體情況；可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預）售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、備案表中可售建筑面積的核對，注意備案表中的地下人防面積（A）與銷售許可證中地下車庫面積（B）以及建設工程規(guī)劃許可證中地下建筑面積（C）之間的關系，應該是：

10、ABC，銷售許可證中只有車庫數而沒有面積，車庫的銷售面積要參照房屋分戶（室）面積對照表上登記的面積；實際已銷售面積：房屋分戶（室）面積對照表、公司相關項目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，結合財務上的賬務處理，確認實際已銷售面積；未銷售面積：房屋分戶（室）面積對照表、公司相關項目銷售窗口表，確認未銷售面積。第二節(jié) 土地增值稅清算的審核工作一、轉讓房地產收入1、政策規(guī)定（1）納稅人轉讓房地產所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（摘自國務院第138號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例）條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 （摘自財法字（1995）6號土地

11、增值稅暫行條例實施細則）（2）土地增值稅條例中所述轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！百浥c”是指如下情況：房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會，希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營

12、利的公益性組織。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅字199548號規(guī)定）（3）伴隨著土地使用權的轉讓，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施）、附著物（附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品）也隨著一并轉讓。如對各附屬建筑物、附著物單獨計價，也應當將所得并入收入。具體的建筑物和附著物如下：地上和地下的各種建筑及各種附屬設施，建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設施是指與建筑不可分割的設施，如電梯、中央空調、暖氣和各種管道、線路等；附著于土地上的各種花、草、樹木等。（4）非直接銷售和自用房地產的收入確定房地產開發(fā)

13、企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）（5）對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合

14、人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅199548號規(guī)定）（6）隱瞞、虛報房地產成交價格的，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。根據評估價格確定轉讓房地產的收入。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為?？蓞⒄辗康禺a評估價格確定轉讓房地產的收入。房地產評估價格，

15、是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。（摘自江蘇省地稅局1995年蘇地稅三發(fā)1995198號規(guī)定）（7）納稅人之間以土地換房屋（不含合作建房），應對轉讓房屋和轉讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據為房屋交易價（或評估價）。（摘自江蘇省地稅局1999年蘇地稅發(fā)1999087號規(guī)定）2、審核要點（1）審核收入確認的完整性 按照相關財務制度的規(guī)定，對于尚未結轉銷售收入的，應記入“預收賬款”科目，房地產開發(fā)企業(yè)在房產銷售實現確認收入時應當記入“主營業(yè)務收入”科目。因此，應當結合企業(yè)提供的商品房銷（預）售許可證、物價部門核價批復、房產部門房屋測繪面積、相關項

16、目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，并結合售樓處現場銷控表勘查情況，與“主營業(yè)務收入”科目進行比對，判定其是否存在未完全確認收入的情況。對存在疑點的，進一步審核房地產企業(yè) “預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”、“營業(yè)外支出”、“固定資產清理”、“資本公積”、“待處理財產損溢”等科目，確認是否存在以房抵債、以房屋交換等未確認收入和故意漏記、錯記、隱藏項目收入的行為。（2）審核收入確認的符合性 根據有關“對于納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估（

17、市場比較法），地稅機關依據或參照評估價格確定轉讓房地產的收入”的文件規(guī)定，應當對房地產開發(fā)企業(yè)相關項目銷售窗口表和物價部門批復進行核對，確認同時期的銷售價格是否存在明顯不合理變動的情況。如果有此現象，則要重點對低價銷售的情況進行核實，對銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行納稅調整處理。（3）審核收入確認的準確性 按照相關財務制度的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)對外出租房產的收入記入“其他業(yè)務收入”科目，房產銷售記入“主營業(yè)務收入”科目，對于部分房地產開發(fā)企業(yè)對外出租門面房的收入和集體土地上的房產銷售行為（即房產所占土地性質為集體土地），不應在清算土地增值稅時計入轉讓收入總額中，而相應的成本也不能扣

18、除。因此，審核過程中要結合“主營業(yè)務收入”、“其他業(yè)務收入”科目的核算，與房地產開發(fā)企業(yè)提供的商品房銷（預）售許可證、物價部門核價批復、房產部門房屋測繪面積、相關項目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿核對，判定房地產開發(fā)企業(yè)是否準確劃分了房產出售和出租的收入。（4）審核收入確認的時間性 按照房地產銷售的方式分，房地產的銷售形式主要有預售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式，確認收入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應當根據不同的銷售形式，結合房地產開發(fā)企業(yè)銷售合同，而

19、確認其實現收入的時間。3、需關注的問題（1）房地產轉讓收入的定義的明確 條例第五條規(guī)定：“納稅人轉讓房地產所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入?！边@一條列舉了轉讓收入的全部形式。對不同的收入形式其確定納稅人收入額的方法也不相同。具體為：在核定納稅人申報的轉讓房地產收入時，要審核除貨幣收入之外是否還有實物收入或無形資產收入。對實物收入要按該收入的市場價格折算成貨幣收入，對無形資產收入要進行專門的評估確定其價值后折算成貨幣收入。貨幣收入，是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的現金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業(yè)債券等有價證券。這

20、些類型的收入其實質都是轉讓方因轉讓土地使用權、房屋產權而向對方取得的價款。貨幣收入一般比較容易確定。實物收入，是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態(tài)的財產進行估價。其他收入，是指納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權和商譽權等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。（2）稅收收入確認原則與會計收入確認原則的差異 按照國稅發(fā)200631號文的規(guī)定，

21、稅收收入確認原則與企業(yè)會計制度規(guī)定的收入確認原則不完全一致，審核過程中應當進一步關注。具體為：會計確認收入原則：企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已出售的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本可以可靠的計量。稅法確認收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現；采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或

22、協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式銷售開發(fā)產品的，確認收入的實現，主要為收到代銷清單時確認收入的實現。代銷方式有四種：支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式、包銷方式。（3）房地產轉讓有關票據的開具 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產品時，必須按規(guī)定開具相關票據。具體為，房地產開發(fā)企業(yè)收取的開發(fā)產品預售收入（包括定金）應當使用地方稅務局監(jiān)制的“房地產開發(fā)銷售預收款憑據”，待產品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產通用發(fā)票”。審核過程中，對應當開具而未開具的，稅務機關應當責令其開具。（4

23、）房地產交易價格偏低且無正當理由的認定 對于房地產交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格、且無正當理由的，稅務機關有權根據：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。二、取得土地使用權所支付的金額1、政策規(guī)定（1）國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。按照我國相關法律的規(guī)定，國有土地歸國家所有，可以轉讓的只是國有土地的使用權。對于非國有土地，只有被收為國有土地之后才可以轉讓。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅字199548號規(guī)定）（2）在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清

24、算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）（3）納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。（摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則）（4）納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面

25、積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 根據土地增值稅立法精神，細則第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按細則第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。（摘自國家稅務總局1999年國稅函1999112號文）（5）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算

26、項目的扣除金額。（摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號規(guī)定）2、審核要點（1）審核取得土地使用權所支付金額的真實性 按照相關財務制度的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權所支付的價款及按國家規(guī)定繳納的有關費用記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”科目。因此，應結合房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、出讓合同、土地收據、契稅票據、銀行支付記錄和與政府相關部門的協(xié)議，計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”是否真實、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補路等情況。對存在以地補路的情況要結合政府的相關文件和協(xié)議進一步核實。（2）審核取得土地使用權所支付金額

27、分攤的準確性 根據有關“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”的規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應結合房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、經規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料（加蓋房屋產權監(jiān)理處面積復核專用章），按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、準確。（3）審核取得土地使用權所支付金額核算的正確性 房地產開發(fā)企業(yè)確認取得土地使用權所支付的

28、金額，必須以實際發(fā)生為前提。因此，應當結合房地產開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費用”、“預提費用”和往來帳等科目的審核，判定房地產開發(fā)企業(yè)在核算過程中是否存在預提尚未實際支付土地出讓金的行為。3、需關注的問題（1）取得土地使用權所支付金額涵蓋內容的明確細則第七條規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”這一條明確了取得土地使用權所支付金額涵蓋的內容，結合實際情況，具體為：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的

29、土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關的登記、過戶手續(xù)費，如契稅。（2）土地使用權出讓價款在稅收規(guī)定與財務會計制度中的區(qū)別在會計處理上，取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發(fā)成本記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”，這在稅法與會計處理上存在了差異，因此，對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權所支付金額”對應的財務會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無形資產”科目中列支

30、與核算，不應在“開發(fā)成本”中列支，在實際清算中也應予以剔除。（3）土地使用權金額相關票據的確認取得土地使用權的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據，支付地價款的發(fā)票和銀行轉帳記錄等。具體有國有土地出讓合同、土地局開具的土地出讓專用收據、財政局開具的契稅票據等。對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權的支出，應以實際支付為前提，能進行確認的合法有效的票據有：轉讓土地的稅務局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據。對于軍隊轉讓土地的行為，必須開具稅務局監(jiān)制的發(fā)票。三、房地產開發(fā)成本1、政策規(guī)定（1）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則

31、第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。（摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號文）（2）此項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設

32、施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工

33、資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則）（3）對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉上房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（摘自財政部、國家稅務總局1995年財稅字199548號文件規(guī)定）（

34、4）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（5）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。（6）房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （摘自國家稅務總局2006年國稅發(fā)2006187號文）（7）清算后再轉讓房地產的處理

35、：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （摘自國家稅務總局2007年187號文件）2、審核要點（1）審核成本費用的真實性 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費用必須是真實的。在稅前扣除的金額，除要求取得稅務部門監(jiān)制的票據或其他合法憑據外，還要求該款項已實際支付。

36、這要根據費用發(fā)生的性質、與項目的關聯程度進行判斷。要重點關注金額較大的成本費用，調取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內部報銷審核記錄等，從而判斷其交易的真實性。（2）審核成本費用的配比性 在計算土地增值稅時，應特別注意收入與成本費用的配比。對于房地產企業(yè)存在幾期項目滾動開發(fā)的，應著重劃分本期清算的成本費用與下期的成本費用。對不屬于當期的成本費用，應予以剔除；對當期的成本和其他各期成本混合的，應確定合理的分攤方法，加以合理分攤。在審核中，應當分項目核對項目預決算報告，結合判斷，核對是否有串用開發(fā)成本的情況。對于“開發(fā)成本”科目，還應當查看建筑合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑

37、工程款、材料費等，要注意查看企業(yè)是否重復列支材料價款。同時，還應關注成本對象計稅成本在已售完工產品與未售完工產品之間分攤。檢查當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，是否按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位計稅成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位成本=成本對象可售部分成本÷總可售面積已售開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位計稅成本對于一些納稅人預提“開發(fā)成本”，“公共配套設施費”等，在項目結算后，成本部分是否沒有結轉完畢以及結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（3）審核成本費用的重要性 對于在工

38、程中出現的大額建安票據、材料票據，審核人員除核對“開發(fā)成本”“工程物資”等科目外，還應當查看相關合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑工程款、材料費及單位用量等，同時也要查驗票據的真?zhèn)渭伴_票方與領票方是否一致。（4）審核票據取得的規(guī)范性 根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據是否規(guī)范，主要依據以下的原則： 如果對方單位是經營性企業(yè)（例如：建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務部門監(jiān)制的發(fā)票； 如果對方是行政機關（例如：房產局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機構（例如：質監(jiān)站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據，而并非

39、一定為稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。以上部門若提供的是應稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應的計入成本費用中；以上部門若提供的為非應稅行為的政府性收費，則提供行政事業(yè)性收據，開發(fā)企業(yè)應將該部分支出列入“開發(fā)費用”或“期間費用”中。 如果是征地及拆遷補償費用，則要根據實質重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據（合同協(xié)議、收據），具備對方單位或個人簽章要件，應予以認可； 其他的白條和收據不能作為確認支出及扣除項目的憑證。（5）審核成本歸集的規(guī)范性 開發(fā)成本中的各明細項目的劃分方式，可以直接參考企業(yè)的明細核算，如果企業(yè)明細核算不規(guī)范或根本沒有明細核算，應根據土地增值稅條例及相關文件進行歸集分類。具

40、體分類如下：土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護

41、費、周轉房攤銷等。在劃分各項目費用時，要對房地產開發(fā)的過程、階段有較為清晰的了解，根據票據上的費用性質進行分類。要特別關注“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”科目以及“管理費用”等科目，因為有時企業(yè)會計對成本或是費用把握不準，把應該計入“管理費用”科目的費用計入“開發(fā)間接費用”科目，從而導致多加計扣除。（6）審核代收費用的準確性 根據物價局有關文件，以下列舉的政府性收費已在房價中體現，可按照土地增值稅對代收費用的有關規(guī)定進行處理，即列舉的各項費用可計入對應的土地或開發(fā)成本中，但不允許作為加計20%扣除的基數。未列舉的費用不能按照代收費用的有關規(guī)定進行處理，應作為期間費用處理。、市政公用基礎設施配套費

42、“土地征用及拆遷補償費”；、建制鎮(zhèn)市政公用基礎設施配套費“土地征用及拆遷補償費”；、發(fā)展新型墻體材料專項用費“建筑安裝工程費”；、結建人防經費“公共基礎設施費”；、供電工程貼費“前期工程費”；、消防設施建設費“公共基礎設施費”；、煤氣建設費“公共基礎設施費”；、散裝水泥專項資金“建筑安裝工程費”；、教育地方附加費公共基礎設施費。根據收入與成本相配比的原則，有關代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。在確認房地產收入時，應當了解房地產開發(fā)企業(yè)銷售價格的組成，核對房地產

43、開發(fā)企業(yè)“主營業(yè)務收入”、“開發(fā)成本”、“預收賬款”、“預付賬款”、“應收賬款”、“應付賬款”、“應收賬款”、“其他應收款”和“其他應付款”等科目，以準確界定房地產企業(yè)取得的代收費用收入和房地產的銷售收入。（7）審核成本費用的可比性 在清算中，審核人員在得出各項成本費用后加強成本分析比對，應與總成本作比較，得出各項成本占總成本的比例，并拿該比例與其他類似項目做橫向比較。對于比值較為接近的，則基本可確認該項成本費用基本真實。如比值與同類項目比值相差較大，則可能存在較大疑點，審核人員應對此情況進一步核查。對舊房轉讓的，建筑物的重置成本價的評估是否合理，成新度折扣率的確定是否合適也應予以考慮。對于前

44、期工程費，主要根據合同約定的內容、是否已取得合法票據及對應的款項是否實際支付款確認。同時，審核人員還應計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現有嚴重偏差的，則應進一步核實。對于房屋建筑安裝工程費，根據施工合同的約定、公司與施工單位的工程結算單中相關事項的約定、已審工程決算進行審核，如果已取得發(fā)票計入開發(fā)成本，審核中直接確認；如果未取得發(fā)票已計入開發(fā)成本或者只在預付賬款中反映了公司實際支付的工程款，在地稅扣除項目中可通過實際情況判斷確認，判斷時注意施工合同的類型（是否為總價包死合同）、已審工程決算中是否包括甲供材，施工用水電費是否為公司代付，如果工程決算尚未

45、審計，則要注意公司以往類似工程的核減情況，特別是與未審決算為同一施工單位施工的以往工程的核減情況。同時，審核人員還應計算出建筑安裝工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現有嚴重偏差的，則應進一步核實。對于基礎設施費和非營利性的公共配套設施費，審核方法同上，注意不可預提未建設施的費用。審核人員還應計算出基礎設施費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現有嚴重偏差的，則應進一步核實。對于開發(fā)間接費用，主要審核其實際發(fā)生情況，合法憑證中包含了部分自制憑證，如：發(fā)放工資、計提福利費、領用的勞保用品、計提的折舊等。對于房地產企業(yè)借款產生的利息支出，是否列

46、入房地產開發(fā)間接費用核算，如已計入該科目的，應將其剔除并計入“房地產開發(fā)費用利息支出”科目核算。審核人員還應計算出開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現有嚴重偏差的，則應進一步核實。前期工程費、基礎設施費和非營利性的公共配套設施費等不能準確劃分的，應按各個成本對象（含未完工）占地面積、建筑面積等方法計算分配。3、需關注問題（1）關于建安發(fā)票的真實性問題在清算實踐中，有些房地產開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票，特別是對配套工程取得的建安發(fā)票存在開票混亂，代開混開情況較多的情況，這主要是由于前期工程費、基礎設施費及公共配套設施費中，樁基工程、土石方工程、綠

47、化工程等配套工程由不同的建設方承擔，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊，因此對開發(fā)企業(yè)取得的建安發(fā)票特別是配套工程有的建安發(fā)票應加強真實性審核，特別是金額較大的發(fā)票。審核中應重點關注以下幾方面的內容：（1）已開具的發(fā)票是否符合關于對建安發(fā)票開具的相關規(guī)定。外地來常企業(yè)在市區(qū)范圍內從事的建筑、安裝、修繕及其他工程作業(yè)的，應到建筑安裝管理處開具發(fā)票。外地來常企業(yè)在兩市一區(qū)范圍內從事的建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)以及其他零星工程項目的，根據二市一區(qū)地稅局相關管理規(guī)定開具發(fā)票。（2）開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。必要情況下可以向發(fā)票開具方進行發(fā)票信息

48、的核查。（3）所開具的發(fā)票的相應款項是否已足額支付。對于不符合以上1-3中任何一條規(guī)定的，其取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。（2）甲供材成本重復列支問題對納稅人采用甲供材方式的，應審查其是否存在重復列支成本問題，即在取得施工方開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票時是否又包含甲供材的材料款，如包含了，則有可能存在重復列支問題，因此應著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對甲供材的約定情況，同時核對其取得的建筑安裝發(fā)票金額與建筑安裝合同的金額是否存在較大的差異，如存在則應進一步核實其“開發(fā)成本”科目中的原材料項目的金額是否與建安發(fā)票中填開的金額是否存在重復，如有重復列支甲供材的應予以調出。對于已竣工決算的，應查看房地產

49、開發(fā)企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對清單。（3）滾動開發(fā)中甲供材的處理對甲供材的劃分，在實際中，企業(yè)往往由于滾動開發(fā)情況，只有在全部項目開發(fā)完畢后，才做一個總的竣工驗收（決算）報告。對于這種情況，可以通過幾種方法劃分：根據各期的開工時間進行合理劃分。以后一期的樁基合同訂立的開工時間，作為甲供材提供的時間（或者以其他的合理時間，以確定后一期甲供材），對于這一時間點之后發(fā)生的相關甲供材成本，根據企業(yè)開發(fā)的建筑面積進行分攤。從材料的發(fā)出部門取得材料的領用單據，以確定各期的材料領用情況。施工工地的材料發(fā)出部門，對于各期開發(fā)的材料領用，有嚴格的臺帳登記，從臺帳的登記情況統(tǒng)計當期甲供材的領用情況，以計算出該

50、工程甲供材的實際用量。（4）銷售車庫、車位的成本列支問題房地產開發(fā)項目中對車庫、車位的處理分為對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況，其中對外銷售的車庫、車位又分為有產權和無產權兩種情況（對于無產權的車庫、車位使用權的讓渡，如其讓渡性質類似于有產權車庫、車位的銷售，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應作為土地增值稅清算收入）。對不同方式的處理應按以下標準來確定車庫的成本列支。1.對外銷售的車庫有產權對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本應準予扣除，并加計扣除。2.業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設施，相應的車庫開發(fā)成本應準予扣除，并加計扣除。3.開發(fā)商自留的車庫，因其產權歸屬于開發(fā)商自有

51、，因此相應的開發(fā)成本不允許列支。注：車位面積可通過測繪面積表取得數據（5）關于售樓處、樣板房的裝修費用列支問題處理方法：對納稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進行裝修裝潢而發(fā)生的費用應計入銷售費用，而不應在開發(fā)成本中列支，且不允許加計扣除，在實際操作時應審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支上述內容，如有應予以調出。（6）關于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費用列支問題處理方法：根據相關規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，待項目完工后再由施工企業(yè)將這部分費用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實務中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以

52、后收回的費用在“開發(fā)間接費用”中列支，而不是通過往來科目進行核算，因此在審核中應注意將這部分費用調出。（7）關于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時水電費列支問題在房地產開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時水電費（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收?。ㄅc為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費用的操作類似），這部分代付的費用應作為往來款項（一般為“其他應收款”科目）進行核算，因此在清算審核中，應關注開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費”中列支了這些代墊費用，如列支了應將其調出，不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除。（8）關于房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)

53、成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。（9）關于房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費的問題處理辦法：部分房地產開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支，因此在清算審核中應加強對“開發(fā)間接費”科目中是否有這些內容的審核，如有應予以調出。（10）關于對房地產開發(fā)企業(yè)質量保證金的處理 房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據相關合同約定或其他形式約定

54、，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，該質量保證金會在以后年度支付。對此種保證金，分兩種情況處理：對于扣留的質量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；對于扣留的質量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。四、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用1、政策規(guī)定開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地

55、產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。(摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則)2、審核要點（1）根據新會計制度規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，細則規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開

56、發(fā)成本之和的5%以內予以扣除；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%以內計算扣除。（2）利息支出的有關規(guī)定： 利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（3）土地增值稅扣除項目中的“房地產開發(fā)費用”的扣除額與房地產開發(fā)企業(yè)期間費用中銷售費用、管理費用和財務費用列支標準是截然不同的。土地增值稅扣除項目中的三項費用，除符合細則規(guī)定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產開發(fā)企業(yè)財務費用中的三項費用除管理費用有些規(guī)定列支比例外，基本上是

57、據實列支的。這是由土地增值稅的特點決定的。土地增值稅是在房地產轉讓時按轉讓收入減除扣除項目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉讓項目計算增值額。而房地產開發(fā)企業(yè)按新財務會計制度規(guī)定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當期損益，不按轉讓項目進行分攤。因此，土地增值稅扣除項目金額不可能按實際支出數扣除。但考慮到房地產開發(fā)費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。3、需要關注的問題（1）、關于企業(yè)間拆借資金利息費用和集團統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費用的列支問題對于房地產開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費用不得作為開發(fā)費用據實進行扣除，對部分房地產開發(fā)企業(yè)通過自己的集團公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團公司為該項目向銀行進行專項貸款）方式向銀行貸款產生的