泰興市市區(qū)國有土地上房屋征收評估細(xì)則

1、泰興市市區(qū)國有土地上房屋征收評估細(xì)則第一章 征收評估總則第一條 制訂目的及依據(jù)：為規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，保證房屋征收估價結(jié)果客觀公正，根據(jù)中華人民共和國資產(chǎn)評估法、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國務(wù)院第590號令）、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT502912015）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014）、國有土地上房屋征收評估辦法、江蘇省貫徹實(shí)施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例若干問題的規(guī)定（蘇政發(fā)201191號）、泰興市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市市區(qū)國有土地上房屋征收工作實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 適用范圍：本市市區(qū)范圍內(nèi)

2、國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價，以及對相關(guān)估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價和鑒定等活動，適用本細(xì)則。第三條 估價機(jī)構(gòu)：依法設(shè)定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在本市從事房屋征收評估的，應(yīng)當(dāng)在市房屋征收部門向社會公布的征收評估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)。第四條 估價人員：房地產(chǎn)估價專業(yè)人員從事房屋征收評估的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）在本細(xì)則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；（二）具有1年以上房地產(chǎn)估價工作經(jīng)歷；（三）能夠熟練掌握與房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)、政策及其他業(yè)務(wù)知識，遵守房屋征收職業(yè)道德規(guī)范，參加市房屋征收部門組織的培訓(xùn)并考核合格；（四）無違法犯罪記錄。第五條 估價對象及分類：本細(xì)則所稱被征收房屋是指在房屋征收范圍內(nèi)，經(jīng)

3、產(chǎn)權(quán)登記或征收調(diào)查確認(rèn)的房地產(chǎn)。分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)房屋和營業(yè)房屋兩類。住宅房屋、非住宅非營業(yè)房屋、非住宅營業(yè)房屋又劃分為若干類，具體劃分見附件一。第六條 估價目的：被征收房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。第七條 價值時點(diǎn)：被征收房屋價值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第八條 價值類型：被征收房屋價值標(biāo)準(zhǔn)是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使

4、用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第九條 征收區(qū)位分區(qū)：根據(jù)市區(qū)城市現(xiàn)狀，按住宅房屋、非住宅非營業(yè)房屋、非住宅營業(yè)房屋三種情況，進(jìn)行征收區(qū)位分區(qū)，具體劃分見附件十。第十條 估價程序：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：（一）簽訂委托合同，明確基本事項(xiàng)；（二）開展實(shí)地查勘，收集相關(guān)資料；（三）對照評估細(xì)則，進(jìn)行評估測算和內(nèi)部審核；（四）提交初步估價結(jié)果，公示并現(xiàn)場說明解釋；（五）修正初步估價結(jié)果，交付整體及分戶估價報(bào)告；（六）接受咨詢質(zhì)疑，作出說明解釋和復(fù)核；（七）建立估價檔案。第十一條 估價結(jié)果運(yùn)用

5、：估價結(jié)果的運(yùn)用包括：（一）房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算估價結(jié)果，作為房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；（二）房屋征收分戶補(bǔ)償估價結(jié)果，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。第十二條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：估價結(jié)果應(yīng)用的有效期自出具正式估價結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償結(jié)束時止。如果估價條件發(fā)生變化需要修改估價結(jié)果，前一份估價報(bào)告自動作廢，并應(yīng)在后一份報(bào)告中作相應(yīng)說明。第二章 住宅房屋征收評估第十三條 住宅房屋估價方法：住宅房屋的界定及細(xì)分見附件一。住宅房屋的征收評估適用比較法的基準(zhǔn)價格修正方式進(jìn)行評估，其征收補(bǔ)償評估測算的路線為：（一）確立評估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍

6、內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求見附件三；（二）測算基準(zhǔn)價格。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實(shí)例價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件見附件二。計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價格為可比實(shí)例價格，n為可比實(shí)例的個數(shù)；為交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；為市場狀況修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r、房管部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；為可比實(shí)例實(shí)物狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)物狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件四；

7、為可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件五；為可比實(shí)例權(quán)益狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益狀況的修正系數(shù)，根據(jù)本細(xì)則第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。（三）確定分類基準(zhǔn)價格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格，公式為：，j1，2，3為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格，其中為成套住宅分類基準(zhǔn)價格，為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價格，為非成套住宅分類基準(zhǔn)價格，為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，其取值見附件三；（四）確定被征收房屋評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房屋實(shí)物狀況比較，按比較方式修正基準(zhǔn)價格得出各被

8、征收住宅房屋的評估價格，公式為：1、成套住宅房屋評估價格被征收房屋評估價格為被征收住宅評估價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件四，F(xiàn)樓層修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件四。2、獨(dú)門院落住宅房屋評估價格被征收房屋評估價格為被征收住宅評估價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件四，H獨(dú)門院落綜合修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件四。3、非成套住宅房屋評估價格被征收房屋評估價格為被征收住宅評估價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物

9、狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件四。4、對其他較為特殊的被征收住宅房屋可選用比較法的直接比較方式評估，也可視具體情況選用其他估價方法，具體操作按房地產(chǎn)估價規(guī)范要求執(zhí)行。第三章 非住宅非營業(yè)房屋征收評估第十四條 非住宅非營業(yè)房屋估價方法：非住宅非營業(yè)房屋征收評估首選比較法。因案例收集等具體原因無法適用比較法的，可適用成本法評估。非住宅非營業(yè)房屋的成本法評估說明見附件六。第十五條 非住宅非營業(yè)房屋估價技術(shù)路線：成本法評估應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）測算土地重新取得價格。根據(jù)被征收非住宅非營業(yè)房屋的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；（二）確定建筑物的重

10、置價格。根據(jù)被征收非住宅非營業(yè)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，參照市政府公布的重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；（三）估測折舊。現(xiàn)場勘察對照附件七所示的房屋成新評定等級標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額C，C=PJ×(1-g)（g為成新率）；（四）補(bǔ)償價格評估。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，考慮到國有土地房屋征收評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被征收非住宅非營業(yè)房屋的征收補(bǔ)償價格PDPJC。第四章 非住宅營業(yè)房屋征收評估第十六條 非住宅營業(yè)房屋估價方法：非住宅營業(yè)房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，選擇相應(yīng)的估價方法：（一）非住宅營業(yè)房屋有較多交易的，選用比較法

11、估價；（二）通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用收益法估價；（三）對于商務(wù)寫字樓、大型賓館、大型超市、大型百貨商場等，可直接采用比較法或收益法進(jìn)行評估；（四）當(dāng)估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或者其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用成本法。第十七條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格：非住宅營業(yè)房屋的典型樣本房設(shè)定見附件八。采用收益法評估被征收非住宅營業(yè)房屋典型樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)當(dāng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，公式如下：其中為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格，a為典型樣本房的年凈收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定見附件八。第十八條 商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)

12、價格修正法評估：被征收非住宅營業(yè)房屋評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較方式修正，其征收補(bǔ)償價格經(jīng)過綜合進(jìn)深修正、商業(yè)街道路線修正和樓層因素修正后得到，公式為：為被征收非住宅營業(yè)房屋評估價格；為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格；f1為綜合進(jìn)深修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見附件八；f2為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見附件八；f3為商業(yè)用房樓層修正系數(shù)，見附件八。第五章 在建工程征收評估第十九條 在建工程征收估價方法：被征收房屋為在建工程，具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。第二十條 假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線：假設(shè)開發(fā)法評估應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）選擇具體

13、估價方法；（二）選擇估價前提；（三）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式；（四）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（五）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（六）測算開發(fā)完成后的價值；（七）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤；（八）計(jì)算開發(fā)價值。第二十一條 在建工程評估計(jì)算公式：在建工程評估價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。第六章 其他征收評估問題處理第二十二條“地大于房”的評估：對被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房”面積S合法土地面積合法房屋建筑面積；2.“

14、地大于房”補(bǔ)償單價= -×g為該征收項(xiàng)目成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價格；為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價，見市政府公布的重置價格；g為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g0.8；3.“地大于房”補(bǔ)償金額×S。第二十三條 直管公房和自管公房的評估：對市直管公房、單位系統(tǒng)自管房為住宅房的，被征收人與房屋的承租人共同選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，其重置價結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給承租人，計(jì)算方法如下：（一）為被征收房屋重置價格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；為對應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價，參見市政府公布的重置價格；為對應(yīng)的被征收房屋成新率，見附件七；為房屋建筑面積。（二）為被征收房屋除房

15、屋重置價格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；為用比較法的基準(zhǔn)價格修正方式求取的被征收房屋評估單價；為對應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價，見市政府公布的重置價格；為對應(yīng)的被征收房屋成新率，見附件七；為房屋建筑面積。第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，對被征收房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價格結(jié)算時應(yīng)當(dāng)按照比較法評估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評估價值時點(diǎn)一致。第二十五條 劃撥土地評估：征收評估時涉及的被征收非住宅非營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)的，其土地補(bǔ)償評估金額應(yīng)當(dāng)扣除土地基準(zhǔn)地價的40%。非住宅營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)的，其補(bǔ)償評估價格計(jì)算公式為： 為被征收非住宅營業(yè)房屋的征

16、收補(bǔ)償評估價格；為被征收非住宅營業(yè)房屋的市場評估價格；f2為對應(yīng)的非住宅營業(yè)房屋商業(yè)街道路線修正系數(shù)；為泰興市土地基準(zhǔn)樓面地價，其中為基準(zhǔn)地價，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率。第二十六條 “住改非”房屋評估：被征收住宅房屋于2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前用于經(jīng)營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營一年以上的，根據(jù)房屋的不同情況參照非住宅營業(yè)房屋按照下列方式評估：（一）沿街“住改非”房屋，根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)房屋性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評估價格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償評估價格，公式為：ViWy×ViyWz×VizVi“住改非”房屋征收補(bǔ)償評估價格；Viy“住改非”房屋營

17、業(yè)房屋性質(zhì)評估價格；Viz“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價格；Wy、Wz分別為“住改非”房屋營業(yè)房屋性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取見附件九。（二）非沿街“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價住宅性質(zhì)評估單價定額補(bǔ)助。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體見附件九。第二十七條 “非改非”房屋評估：2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前用于經(jīng)營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營一年以上，且產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營業(yè)房屋的非住宅根據(jù)房屋的不同情況，參照非住宅營業(yè)用房按照下列方式評估：（一）沿街“非改非”房屋，其征收評估價格ViWy×ViyWf×VifVi“非改非”房屋

18、征收補(bǔ)償評估價格；Viy“非改非”房屋營業(yè)房屋性質(zhì)評估價格；Vif“非改非”房屋非營業(yè)房屋性質(zhì)評估價格；Wy、Wf分別為“非改非”房屋營業(yè)房屋性質(zhì)和非營業(yè)房屋性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，權(quán)重系數(shù)的選取見附件九。（二）非沿街“非改非”房屋，其征收評估單價非營業(yè)房屋性質(zhì)評估單價定額補(bǔ)助。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體見附件九。第二十八條 其它評估：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值和對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過評估確定。凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程費(fèi)用分析等各分類專業(yè)技術(shù)的，具備相應(yīng)資格的評估機(jī)構(gòu)可直接評估，沒有相應(yīng)

19、資格的評估機(jī)構(gòu)可以委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的其他機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。此類評估費(fèi)用按相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房屋征收部門另行支付。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)按照成本法評估其建筑物殘值。第七章 征收估價報(bào)告第二十九條出具報(bào)告要求：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收估價報(bào)告，報(bào)告附件中應(yīng)當(dāng)有能夠證明估價師現(xiàn)場實(shí)地勘察的材料（如照片等）。第三十條簽名蓋章：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的估價報(bào)告應(yīng)當(dāng)由2名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名（復(fù)印無效）并注明簽名日期，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。在估價報(bào)告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，對估價報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十一條 報(bào)告裝幀：房

20、屋征收估價報(bào)告應(yīng)當(dāng)圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評估工作準(zhǔn)則第三十二條 估價委托：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法確定后，由房屋征收部門作為委托人，與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同。 房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、估價目的、估價對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十三條 估價技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)征收評估的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)確定受委托征收評估項(xiàng)目的估價技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師。估價技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價技術(shù)方案，并對估價方法的選用和應(yīng)用以及估價結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十四條 實(shí)地查勘：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)

21、當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。 被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋評估所必需的情況和資料。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價報(bào)告中說明。第三十五條 評估到戶：估價人員應(yīng)當(dāng)佩戴由市房屋征收部門統(tǒng)一監(jiān)制的房屋征收評估工作證件，逐戶逐項(xiàng)評估，做到工作上門到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確

22、、權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得錯計(jì)或缺項(xiàng)、徇私舞弊。第三十六條 內(nèi)部審核評議：征收估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在提交正式估價報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價報(bào)告的責(zé)任。第三十七條 初步估價結(jié)果：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步估價結(jié)果。分戶的初步估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示不少于5日。 第三十八條 現(xiàn)場解釋與復(fù)核評估：分戶的初步估價結(jié)果在公示期間，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步估價結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明和解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修

23、正。第三十九條 提交報(bào)告：分戶初步估價結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托估價范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價報(bào)告和分戶估價報(bào)告。由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶估價報(bào)告。第九章 征收評估工作資料存檔第四十條 整理歸檔內(nèi)容：房屋征收評估完成后，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價報(bào)告及下列資料立卷、歸檔保管：（一）房屋征收評估委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（四）估價對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（五）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（六）確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明材料；（七）其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。第四十一條 保存

24、期限：房屋征收估價機(jī)構(gòu)完成并出具估價報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。房屋征收評估檔案的保存期限不少于三十年。第四十二條 資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)的，房屋征收估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價過程中形成的有關(guān)估價資料同時提交委托方。第十章 附 則第四十三條 范圍外征收評估：市區(qū)集體土地上的房屋動遷評估，可參照本細(xì)則實(shí)施。各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋征收、動遷評估可參照本技術(shù)細(xì)則執(zhí)行。第四十四條 實(shí)施時間：本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。2012年8月8日泰興市政府辦發(fā)布的泰興市市區(qū)國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則（泰政辦發(fā)2012155號）同時廢止。本

25、細(xì)則發(fā)布之日前已實(shí)施的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原細(xì)則。附件：1被征收房屋分類及其說明 2應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說明3標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明4住宅房屋實(shí)物狀況修正說明表5住宅房屋區(qū)位狀況（K32）修正說明表 6非住宅非營業(yè)房屋及其成本法評估說明和房屋建筑等級說明7房屋成新等級及成新說明確定表8非住宅營業(yè)房屋評估的基準(zhǔn)價格修正法應(yīng)用說明9“住改非”和“非改非”參照非住宅營業(yè)房屋評估的說明表10泰興市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系附件1被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類一成套住宅指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶或二戶以上多層

26、單元式住宅商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅。二獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的或經(jīng)有權(quán)部門確認(rèn)為合法產(chǎn)權(quán)的獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。三非成套住宅除以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營業(yè)房屋分類一商場類房屋以規(guī)模型或獨(dú)棟的百貨商場、大型超市為典型建筑。通常層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所。二商鋪類房屋以沿街或獨(dú)立的小型門面房、小商鋪、餐館、飲食店等為典型建筑。一般為臨街道、巷道房屋，多數(shù)為單開間。三商務(wù)金融類房屋指規(guī)模型或獨(dú)棟的非生產(chǎn)性企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用房屋，及經(jīng)營性的辦公場所。包括寫字樓、商業(yè)性及金融活動場所和

27、企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場所等。四旅游類房屋指規(guī)模型或獨(dú)棟賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋。五娛樂類房屋指規(guī)模型的各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等。六其他營業(yè)性房屋除上述類別外的各類營業(yè)性房屋。三、非住宅非營業(yè)房屋分類一工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。二辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。三公共性建筑以

28、圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說明一、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對靠近的房屋；二、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)按本細(xì)則的分類與估價對象的類別相同；三、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相似。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：1鋼結(jié)構(gòu)，2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，3磚混結(jié)構(gòu)，4磚木結(jié)構(gòu)，5簡易結(jié)構(gòu)；四、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；五、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)當(dāng)選取一般買賣或

29、租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價格應(yīng)當(dāng)是正常市場交易價格；六、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)當(dāng)與價值時點(diǎn)接近，與價值時點(diǎn)相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年；七、采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)當(dāng)為3個及以上數(shù)量；八、每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；九、選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%；十、經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實(shí)例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。附件3標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說明

30、住宅房屋征收評估時根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；（二）磚混結(jié)構(gòu)的5層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層（一般是一層），臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；（三）房屋為中等套型，成新為八成新；（四）應(yīng)當(dāng)先在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）項(xiàng)要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；（五）每一房屋征收項(xiàng)目評估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項(xiàng)

31、目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)當(dāng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套戶型結(jié)構(gòu)所在層次成新朝向成套二室一廳磚混5層標(biāo)準(zhǔn)層八成新一室朝南坐落位置區(qū)位環(huán)境室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。同被征收項(xiàng)目范圍環(huán)境普通室內(nèi)裝修。普通廚衛(wèi)設(shè)施。采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑面積中等套型分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全二、分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)98102101-1049298分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。附件4住宅房屋實(shí)體狀況修正說明表住宅房屋實(shí)體狀況（

32、K31、Ki31）修正系數(shù)表1.住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅成新因素修正系數(shù)P2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上八成新73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅朝向因素修正系數(shù)P3表修正因素北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南取值范圍9698991001011024.住宅功能修正系數(shù)P4表住宅功能因素按

33、實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、平面布置等因素綜合確定套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的注：有關(guān)說明可比實(shí)例修正方式的房屋個體實(shí)物狀況修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。實(shí)物狀況修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K31/Ki310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4成套住宅樓層修正系數(shù)表（F）

34、樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100101101101102102三99101103104106四98100102102五9697100六9596七94說明：（1）底層為車庫（含半地下室車庫）的，一層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；（2）如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。獨(dú)門院落綜合修正系數(shù)（H）合法院落面積S（）S2020S3030S4040S50S50及以上修正系數(shù)101-102103-104105-106107-108109-110注：單層獨(dú)門院落綜合修正系數(shù)H取值為100。附件5住宅房屋區(qū)位

35、狀況（K32）修正說明表一、住宅區(qū)位狀況修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評分等級一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物

36、業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘察時，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個分值上作±0.5的浮動。二、住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部

37、受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。教

38、育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500米1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在

39、1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共

40、活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。

41、三、住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)測算說明：（一）基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：Q其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。（二）可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)Ki32。附件6非住宅非營業(yè)房屋及其成本法評估說明和房屋重置價及建筑等級說明一、非住宅非營業(yè)房屋的成本法評估應(yīng)用（一）成本法是測算估價對象在價值時點(diǎn)時的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。（二）成本法評估的基本

42、公式：被征收房屋的評估價格土地重新取得價格房屋重置成本或重建成本房屋折舊（三）土地重新取得價格應(yīng)首選比較法測算，在無法適用比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地購置價款、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤等。注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：PDPO×（1+t）×（1a）n1×k1×k2×k3×（1+e）×（1+i）n2×（1+w）如土地空置且尚未開發(fā)，則不計(jì)管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤。PD土地重新取得價格；PO地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的

43、價格為準(zhǔn)；t契稅稅率；a地價漲落的年均價格指數(shù)；n1價值時點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價頒布年份；e管理費(fèi)率，一般取3%；i央行公布的價值時點(diǎn)的基準(zhǔn)貸款利率；n2計(jì)息時間應(yīng)為投資建設(shè)期。如合法房屋建筑面積S5萬平方米，建設(shè)期1年；5萬平方米S10萬元平方米，建設(shè)期2年；S10萬平方米，建設(shè)期3年；w開發(fā)利潤率，一般取6%；k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地價值時點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算。具體公式為k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n。r為土地還原率，一般取值6%；m為待估土地剩余使用年期；n為基準(zhǔn)地價設(shè)定年期；k2土地狀況修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0

44、.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地市場狀況修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素

45、權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904房

46、屋重新購建價格通常采用成本法求取。房屋重新購建價格內(nèi)涵包括房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤等。具體參照公布的重置價格標(biāo)準(zhǔn)。5房屋折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。房屋折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、住宅房屋建筑等級說明表（一）鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為

47、一般涂料平頂。屋樓地現(xiàn)澆鋼筋砼屋樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地木基層斜屋面、多孔板樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。（二）磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等

48、結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻，鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，每開間、縱橫墻交接處及橫墻的中部均應(yīng)設(shè)置構(gòu)造柱、層層鋼筋砼圈梁。門窗鋁合金或塑鋼窗，較好木質(zhì)門或鋁合金門，分戶配有牢固防盜門。墻面及天棚內(nèi)墻為乳膠漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為乳膠漆平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻，局部鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，層層圈梁。門窗用料中等的木門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿

49、或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，部分實(shí)砌磚墻承重，有圈梁。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置。磚混四等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗磚墻承重。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施，照明、插座分線路設(shè)置，（三）磚木結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)磚木一等結(jié)構(gòu)

50、磚或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作規(guī)范。門窗鋁合金門窗或用料上等的木質(zhì)門窗。墻面及天棚內(nèi)墻為高檔涂料墻面；外墻為涂料或面磚等；天棚為高檔涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質(zhì)量上等的木望板或望磚，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全。廚衛(wèi)分設(shè)，照明、動力線路分設(shè)。磚木二等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，部分實(shí)砌磚墻承重，外觀質(zhì)量較好、屋面木梁、木屋架承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。屋樓地普通水泥砂漿地面、木樓板，普通屋面木基層、木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水、電齊全。照明、動力線路分開設(shè)置。磚木三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗墻承重，外觀質(zhì)量一般，木屋架

51、木梁承重。門窗普通木門窗。墻面內(nèi)墻為普通涂料或刷白粉；外墻普通砂漿或清水墻。屋樓地普通水泥砂漿地面，普通屋面木基層、木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水、電齊全。照明、動力線路未分開設(shè)置。（四）簡易結(jié)構(gòu)房屋類別等級具 備 條 件簡易一等磚墻圍護(hù)，竹木結(jié)構(gòu)蘆葦或纖維板基層、平瓦屋面（或彩鋼瓦屋面），墻面內(nèi)外一般粉刷，木門窗齊全。二等磚墻圍護(hù)，平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面。三、非住宅房屋建筑等級說明表（一）鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋類別等級分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地現(xiàn)澆鋼筋砼屋樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地木基層斜屋面、多孔板樓面