泰興市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估細(xì)則

1、泰興市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估細(xì)則第一章 征收評(píng)估總則第一條 制訂目的及依據(jù)：為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，保證房屋征收估價(jià)結(jié)果客觀公正，根據(jù)中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT502912015）、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014）、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、江蘇省貫徹實(shí)施國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例若干問(wèn)題的規(guī)定（蘇政發(fā)201191號(hào)）、泰興市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收工作實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 適用范圍：本市市區(qū)范圍內(nèi)

2、國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價(jià)，以及對(duì)相關(guān)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)和鑒定等活動(dòng)，適用本細(xì)則。第三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)：依法設(shè)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在本市從事房屋征收評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在市房屋征收部門(mén)向社會(huì)公布的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)。第四條 估價(jià)人員：房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員從事房屋征收評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）在本細(xì)則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；（二）具有1年以上房地產(chǎn)估價(jià)工作經(jīng)歷；（三）能夠熟練掌握與房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)、政策及其他業(yè)務(wù)知識(shí)，遵守房屋征收職業(yè)道德規(guī)范，參加市房屋征收部門(mén)組織的培訓(xùn)并考核合格；（四）無(wú)違法犯罪記錄。第五條 估價(jià)對(duì)象及分類(lèi)：本細(xì)則所稱被征收房屋是指在房屋征收范圍內(nèi)，經(jīng)

3、產(chǎn)權(quán)登記或征收調(diào)查確認(rèn)的房地產(chǎn)。分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類(lèi)，非住宅房屋又分為非營(yíng)業(yè)房屋和營(yíng)業(yè)房屋兩類(lèi)。住宅房屋、非住宅非營(yíng)業(yè)房屋、非住宅營(yíng)業(yè)房屋又劃分為若干類(lèi)，具體劃分見(jiàn)附件一。第六條 估價(jià)目的：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第七條 價(jià)值時(shí)點(diǎn)：被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第八條 價(jià)值類(lèi)型：被征收房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使

4、用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第九條 征收區(qū)位分區(qū)：根據(jù)市區(qū)城市現(xiàn)狀，按住宅房屋、非住宅非營(yíng)業(yè)房屋、非住宅營(yíng)業(yè)房屋三種情況，進(jìn)行征收區(qū)位分區(qū)，具體劃分見(jiàn)附件十。第十條 估價(jià)程序：房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：（一）簽訂委托合同，明確基本事項(xiàng)；（二）開(kāi)展實(shí)地查勘，收集相關(guān)資料；（三）對(duì)照評(píng)估細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算和內(nèi)部審核；（四）提交初步估價(jià)結(jié)果，公示并現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋；（五）修正初步估價(jià)結(jié)果，交付整體及分戶估價(jià)報(bào)告；（六）接受咨詢質(zhì)疑，作出說(shuō)明解釋和復(fù)核；（七）建立估價(jià)檔案。第十一條 估價(jià)結(jié)果運(yùn)用

5、：估價(jià)結(jié)果的運(yùn)用包括：（一）房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算估價(jià)結(jié)果，作為房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；（二）房屋征收分戶補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。第十二條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期自出具正式估價(jià)結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。如果估價(jià)條件發(fā)生變化需要修改估價(jià)結(jié)果，前一份估價(jià)報(bào)告自動(dòng)作廢，并應(yīng)在后一份報(bào)告中作相應(yīng)說(shuō)明。第二章 住宅房屋征收評(píng)估第十三條 住宅房屋估價(jià)方法：住宅房屋的界定及細(xì)分見(jiàn)附件一。住宅房屋的征收評(píng)估適用比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式進(jìn)行評(píng)估，其征收補(bǔ)償評(píng)估測(cè)算的路線為：（一）確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍

6、內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求見(jiàn)附件三；（二）測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件見(jiàn)附件二。計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；為交易情況修正系數(shù)。由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；為市場(chǎng)狀況修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、房管部門(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；為可比實(shí)例實(shí)物狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)物狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件四；

7、為可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件五；為可比實(shí)例權(quán)益狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益狀況的修正系數(shù)，根據(jù)本細(xì)則第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100。（三）確定分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測(cè)算結(jié)果的客觀性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門(mén)院落、非成套三種情況，測(cè)算其對(duì)應(yīng)的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，公式為：，j1，2，3為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，其中為成套住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為獨(dú)門(mén)院落住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為非成套住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為對(duì)應(yīng)的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值見(jiàn)附件三；（四）確定被征收房屋評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類(lèi)型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房屋實(shí)物狀況比較，按比較方式修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被

8、征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格，公式為：1、成套住宅房屋評(píng)估價(jià)格被征收房屋評(píng)估價(jià)格為被征收住宅評(píng)估價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件四，F(xiàn)樓層修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。2、獨(dú)門(mén)院落住宅房屋評(píng)估價(jià)格被征收房屋評(píng)估價(jià)格為被征收住宅評(píng)估價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件四，H獨(dú)門(mén)院落綜合修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。3、非成套住宅房屋評(píng)估價(jià)格被征收房屋評(píng)估價(jià)格為被征收住宅評(píng)估價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物

9、狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見(jiàn)附件四。4、對(duì)其他較為特殊的被征收住宅房屋可選用比較法的直接比較方式評(píng)估，也可視具體情況選用其他估價(jià)方法，具體操作按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求執(zhí)行。第三章 非住宅非營(yíng)業(yè)房屋征收評(píng)估第十四條 非住宅非營(yíng)業(yè)房屋估價(jià)方法：非住宅非營(yíng)業(yè)房屋征收評(píng)估首選比較法。因案例收集等具體原因無(wú)法適用比較法的，可適用成本法評(píng)估。非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的成本法評(píng)估說(shuō)明見(jiàn)附件六。第十五條 非住宅非營(yíng)業(yè)房屋估價(jià)技術(shù)路線：成本法評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）測(cè)算土地重新取得價(jià)格。根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；（二）確定建筑物的重

10、置價(jià)格。根據(jù)被征收非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，參照市政府公布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；（三）估測(cè)折舊。現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的房屋成新評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C，C=PJ×(1-g)（g為成新率）；（四）補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到國(guó)有土地房屋征收評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的征收補(bǔ)償價(jià)格PDPJC。第四章 非住宅營(yíng)業(yè)房屋征收評(píng)估第十六條 非住宅營(yíng)業(yè)房屋估價(jià)方法：非住宅營(yíng)業(yè)房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，選擇相應(yīng)的估價(jià)方法：（一）非住宅營(yíng)業(yè)房屋有較多交易的，選用比較法

11、估價(jià)；（二）通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用收益法估價(jià)；（三）對(duì)于商務(wù)寫(xiě)字樓、大型賓館、大型超市、大型百貨商場(chǎng)等，可直接采用比較法或收益法進(jìn)行評(píng)估；（四）當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或者其同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用成本法。第十七條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：非住宅營(yíng)業(yè)房屋的典型樣本房設(shè)定見(jiàn)附件八。采用收益法評(píng)估被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋典型樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，公式如下：其中為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格，a為典型樣本房的年凈收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定見(jiàn)附件八。第十八條 商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)

12、價(jià)格修正法評(píng)估：被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較方式修正，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)綜合進(jìn)深修正、商業(yè)街道路線修正和樓層因素修正后得到，公式為：為被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估價(jià)格；為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；f1為綜合進(jìn)深修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見(jiàn)附件八；f2為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見(jiàn)附件八；f3為商業(yè)用房樓層修正系數(shù)，見(jiàn)附件八。第五章 在建工程征收評(píng)估第十九條 在建工程征收估價(jià)方法：被征收房屋為在建工程，具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。第二十條 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線：假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）選擇具體

13、估價(jià)方法；（二）選擇估價(jià)前提；（三）選擇最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式；（四）測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；（五）測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出；（六）測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；（七）確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)；（八）計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。第二十一條 在建工程評(píng)估計(jì)算公式：在建工程評(píng)估價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理第二十二條“地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房”面積S合法土地面積合法房屋建筑面積；2.“

14、地大于房”補(bǔ)償單價(jià)= -×g為該征收項(xiàng)目成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，見(jiàn)市政府公布的重置價(jià)格；g為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g0.8；3.“地大于房”補(bǔ)償金額×S。第二十三條 直管公房和自管公房的評(píng)估：對(duì)市直管公房、單位系統(tǒng)自管房為住宅房的，被征收人與房屋的承租人共同選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給承租人，計(jì)算方法如下：（一）為被征收房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價(jià)，參見(jiàn)市政府公布的重置價(jià)格；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋成新率，見(jiàn)附件七；為房屋建筑面積。（二）為被征收房屋除房

15、屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；為用比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式求取的被征收房屋評(píng)估單價(jià)；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價(jià)，見(jiàn)市政府公布的重置價(jià)格；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋成新率，見(jiàn)附件七；為房屋建筑面積。第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，對(duì)被征收房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)當(dāng)按照比較法評(píng)估。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。第二十五條 劃撥土地評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)的，其土地補(bǔ)償評(píng)估金額應(yīng)當(dāng)扣除土地基準(zhǔn)地價(jià)的40%。非住宅營(yíng)業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)的，其補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格計(jì)算公式為： 為被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋的征

16、收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；為被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；f2為對(duì)應(yīng)的非住宅營(yíng)業(yè)房屋商業(yè)街道路線修正系數(shù)；為泰興市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，其中為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率。第二十六條 “住改非”房屋評(píng)估：被征收住宅房屋于2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前用于經(jīng)營(yíng)，并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，根據(jù)房屋的不同情況參照非住宅營(yíng)業(yè)房屋按照下列方式評(píng)估：（一）沿街“住改非”房屋，根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評(píng)估價(jià)格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格，公式為：ViWy×ViyWz×VizVi“住改非”房屋征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；Viy“住改非”房屋營(yíng)

17、業(yè)房屋性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Viz“住改非”房屋住宅性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Wy、Wz分別為“住改非”房屋營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取見(jiàn)附件九。（二）非沿街“住改非”房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價(jià)住宅性質(zhì)評(píng)估單價(jià)定額補(bǔ)助。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定，具體見(jiàn)附件九。第二十七條 “非改非”房屋評(píng)估：2010年7月1日江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例施行前用于經(jīng)營(yíng)，并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上，且產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營(yíng)業(yè)房屋的非住宅根據(jù)房屋的不同情況，參照非住宅營(yíng)業(yè)用房按照下列方式評(píng)估：（一）沿街“非改非”房屋，其征收評(píng)估價(jià)格ViWy×ViyWf×VifVi“非改非”房屋

18、征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；Viy“非改非”房屋營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Vif“非改非”房屋非營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Wy、Wf分別為“非改非”房屋營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)和非營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，權(quán)重系數(shù)的選取見(jiàn)附件九。（二）非沿街“非改非”房屋，其征收評(píng)估單價(jià)非營(yíng)業(yè)房屋性質(zhì)評(píng)估單價(jià)定額補(bǔ)助。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定，具體見(jiàn)附件九。第二十八條 其它評(píng)估：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。凡房屋征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備評(píng)估、工程費(fèi)用分析等各分類(lèi)專業(yè)技術(shù)的，具備相應(yīng)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)可直接評(píng)估，沒(méi)有相應(yīng)

19、資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以委托有資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的其他機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。此類(lèi)評(píng)估費(fèi)用按相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房屋征收部門(mén)另行支付。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按照成本法評(píng)估其建筑物殘值。第七章 征收估價(jià)報(bào)告第二十九條出具報(bào)告要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收估價(jià)報(bào)告，報(bào)告附件中應(yīng)當(dāng)有能夠證明估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察的材料（如照片等）。第三十條簽名蓋章：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（復(fù)印無(wú)效）并注明簽名日期，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十一條 報(bào)告裝幀：房

20、屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十二條 估價(jià)委托：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法確定后，由房屋征收部門(mén)作為委托人，與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。 房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十三條 估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)確定受委托征收評(píng)估項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用和應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十四條 實(shí)地查勘：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)

21、當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。 被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋評(píng)估所必需的情況和資料。 房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。第三十五條 評(píng)估到戶：估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)佩戴由市房屋征收部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)制的房屋征收評(píng)估工作證件，逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到工作上門(mén)到戶，實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確

22、、權(quán)證查驗(yàn)無(wú)誤，不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng)、徇私舞弊。第三十六條 內(nèi)部審核評(píng)議：征收估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的責(zé)任。第三十七條 初步估價(jià)結(jié)果：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步估價(jià)結(jié)果。分戶的初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示不少于5日。 第三十八條 現(xiàn)場(chǎng)解釋與復(fù)核評(píng)估：分戶的初步估價(jià)結(jié)果在公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步估價(jià)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明和解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修

23、正。第三十九條 提交報(bào)告：分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。由房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。第九章 征收評(píng)估工作資料存檔第四十條 整理歸檔內(nèi)容：房屋征收評(píng)估完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價(jià)報(bào)告及下列資料立卷、歸檔保管：（一）房屋征收評(píng)估委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（四）估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（五）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（六）確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明材料；（七）其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。第四十一條 保存

24、期限：房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。房屋征收評(píng)估檔案的保存期限不少于三十年。第四十二條 資料證據(jù)保全：評(píng)估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)的，房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價(jià)過(guò)程中形成的有關(guān)估價(jià)資料同時(shí)提交委托方。第十章 附 則第四十三條 范圍外征收評(píng)估：市區(qū)集體土地上的房屋動(dòng)遷評(píng)估，可參照本細(xì)則實(shí)施。各園區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋征收、動(dòng)遷評(píng)估可參照本技術(shù)細(xì)則執(zhí)行。第四十四條 實(shí)施時(shí)間：本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。2012年8月8日泰興市政府辦發(fā)布的泰興市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則（泰政辦發(fā)2012155號(hào)）同時(shí)廢止。本

25、細(xì)則發(fā)布之日前已實(shí)施的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原細(xì)則。附件：1被征收房屋分類(lèi)及其說(shuō)明 2應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明3標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明4住宅房屋實(shí)物狀況修正說(shuō)明表5住宅房屋區(qū)位狀況（K32）修正說(shuō)明表 6非住宅非營(yíng)業(yè)房屋及其成本法評(píng)估說(shuō)明和房屋建筑等級(jí)說(shuō)明7房屋成新等級(jí)及成新說(shuō)明確定表8非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格修正法應(yīng)用說(shuō)明9“住改非”和“非改非”參照非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估的說(shuō)明表10泰興市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系附件1被征收房屋分類(lèi)及其說(shuō)明一、住宅房屋分類(lèi)一成套住宅指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶或二戶以上多層

26、單元式住宅商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅。二獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后建造的或經(jīng)有權(quán)部門(mén)確認(rèn)為合法產(chǎn)權(quán)的獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。三非成套住宅除以上兩類(lèi)房屋以外的房屋。二、非住宅營(yíng)業(yè)房屋分類(lèi)一商場(chǎng)類(lèi)房屋以規(guī)模型或獨(dú)棟的百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。二商鋪類(lèi)房屋以沿街或獨(dú)立的小型門(mén)面房、小商鋪、餐館、飲食店等為典型建筑。一般為臨街道、巷道房屋，多數(shù)為單開(kāi)間。三商務(wù)金融類(lèi)房屋指規(guī)模型或獨(dú)棟的非生產(chǎn)性企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用房屋，及經(jīng)營(yíng)性的辦公場(chǎng)所。包括寫(xiě)字樓、商業(yè)性及金融活動(dòng)場(chǎng)所和

27、企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公場(chǎng)所等。四旅游類(lèi)房屋指規(guī)模型或獨(dú)棟賓館、飯店、樂(lè)園、俱樂(lè)部、旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋。五娛樂(lè)類(lèi)房屋指規(guī)模型的各類(lèi)歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等。六其他營(yíng)業(yè)性房屋除上述類(lèi)別外的各類(lèi)營(yíng)業(yè)性房屋。三、非住宅非營(yíng)業(yè)房屋分類(lèi)一工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。二辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。三公共性建筑以

28、圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明一、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對(duì)靠近的房屋；二、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是小類(lèi)用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)按本細(xì)則的分類(lèi)與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)別相同；三、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相似。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：1鋼結(jié)構(gòu)，2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，3磚混結(jié)構(gòu)，4磚木結(jié)構(gòu)，5簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)；四、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；五、可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)當(dāng)選取一般買(mǎi)賣(mài)或

29、租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；六、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)當(dāng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)一年，情況特殊的可超過(guò)一年，但最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年；七、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)當(dāng)為3個(gè)及以上數(shù)量；八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30；九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%；十、經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2。附件3標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說(shuō)明

30、住宅房屋征收評(píng)估時(shí)根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；（二）磚混結(jié)構(gòu)的5層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層（一般是一層），臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；（三）房屋為中等套型，成新為八成新；（四）應(yīng)當(dāng)先在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）項(xiàng)要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；（五）每一房屋征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項(xiàng)

31、目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)當(dāng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套戶型結(jié)構(gòu)所在層次成新朝向成套二室一廳磚混5層標(biāo)準(zhǔn)層八成新一室朝南坐落位置區(qū)位環(huán)境室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。同被征收項(xiàng)目范圍環(huán)境普通室內(nèi)裝修。普通廚衛(wèi)設(shè)施。采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑面積中等套型分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全二、分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類(lèi)成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類(lèi)調(diào)整系數(shù)98102101-1049298分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。附件4住宅房屋實(shí)體狀況修正說(shuō)明表住宅房屋實(shí)體狀況（

32、K31、Ki31）修正系數(shù)表1.住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅成新因素修正系數(shù)P2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上八成新73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅朝向因素修正系數(shù)P3表修正因素北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南取值范圍9698991001011024.住宅功能修正系數(shù)P4表住宅功能因素按

33、實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、平面布置等因素綜合確定套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的注：有關(guān)說(shuō)明可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)物狀況修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。實(shí)物狀況修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K31/Ki310.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4成套住宅樓層修正系數(shù)表（F）

34、樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100101101101102102三99101103104106四98100102102五9697100六9596七94說(shuō)明：（1）底層為車(chē)庫(kù)（含半地下室車(chē)庫(kù)）的，一層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；（2）如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。獨(dú)門(mén)院落綜合修正系數(shù)（H）合法院落面積S（）S2020S3030S4040S50S50及以上修正系數(shù)101-102103-104105-106107-108109-110注：?jiǎn)螌营?dú)門(mén)院落綜合修正系數(shù)H取值為100。附件5住宅房屋區(qū)位

35、狀況（K32）修正說(shuō)明表一、住宅區(qū)位狀況修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類(lèi)別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物

36、業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作±0.5的浮動(dòng)。二、住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周?chē)鸁o(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部

37、受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。教

38、育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米1000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在

39、1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，基本無(wú)公共

40、活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。

41、三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：（一）基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：Q其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。（二）可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)Ki32。附件6非住宅非營(yíng)業(yè)房屋及其成本法評(píng)估說(shuō)明和房屋重置價(jià)及建筑等級(jí)說(shuō)明一、非住宅非營(yíng)業(yè)房屋的成本法評(píng)估應(yīng)用（一）成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。（二）成本法評(píng)估的基本

42、公式：被征收房屋的評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格房屋重置成本或重建成本房屋折舊（三）土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選比較法測(cè)算，在無(wú)法適用比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地購(gòu)置價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PDPO×（1+t）×（1a）n1×k1×k2×k3×（1+e）×（1+i）n2×（1+w）如土地空置且尚未開(kāi)發(fā)，則不計(jì)管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。PD土地重新取得價(jià)格；PO地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門(mén)公布的

43、價(jià)格為準(zhǔn)；t契稅稅率；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格指數(shù)；n1價(jià)值時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份；e管理費(fèi)率，一般取3%；i央行公布的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)貸款利率；n2計(jì)息時(shí)間應(yīng)為投資建設(shè)期。如合法房屋建筑面積S5萬(wàn)平方米，建設(shè)期1年；5萬(wàn)平方米S10萬(wàn)元平方米，建設(shè)期2年；S10萬(wàn)平方米，建設(shè)期3年；w開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，一般取6%；k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地價(jià)值時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算。具體公式為k=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n。r為土地還原率，一般取值6%；m為待估土地剩余使用年期；n為基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期；k2土地狀況修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0

44、.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢(shì)0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地市場(chǎng)狀況修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素

45、權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904房

46、屋重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本法求取。房屋重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。具體參照公布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。5房屋折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。房屋折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表（一）鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門(mén)或金屬門(mén)，分戶配有牢固防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為

47、一般涂料平頂。屋樓地現(xiàn)澆鋼筋砼屋樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門(mén)窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門(mén)，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地木基層斜屋面、多孔板樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開(kāi)設(shè)置或明敷。（二）磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等

48、結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻，鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，每開(kāi)間、縱橫墻交接處及橫墻的中部均應(yīng)設(shè)置構(gòu)造柱、層層鋼筋砼圈梁。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，較好木質(zhì)門(mén)或鋁合金門(mén)，分戶配有牢固防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為乳膠漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為乳膠漆平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻，局部鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒(méi)有或很少有構(gòu)造柱，層層圈梁。門(mén)窗用料中等的木門(mén)窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿

49、或水磨石樓地面，普通防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，部分實(shí)砌磚墻承重，有圈梁。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無(wú)吊頂。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置。磚混四等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗磚墻承重。門(mén)窗用料一般的木質(zhì)門(mén)窗。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施，照明、插座分線路設(shè)置，（三）磚木結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)磚木一等結(jié)構(gòu)

50、磚或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作規(guī)范。門(mén)窗鋁合金門(mén)窗或用料上等的木質(zhì)門(mén)窗。墻面及天棚內(nèi)墻為高檔涂料墻面；外墻為涂料或面磚等；天棚為高檔涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石地面、木樓板，屋面基層質(zhì)量上等的木望板或望磚，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全。廚衛(wèi)分設(shè)，照明、動(dòng)力線路分設(shè)。磚木二等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，部分實(shí)砌磚墻承重，外觀質(zhì)量較好、屋面木梁、木屋架承重。門(mén)窗普通木門(mén)窗。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。屋樓地普通水泥砂漿地面、木樓板，普通屋面木基層、木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水、電齊全。照明、動(dòng)力線路分開(kāi)設(shè)置。磚木三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗墻承重，外觀質(zhì)量一般，木屋架

51、木梁承重。門(mén)窗普通木門(mén)窗。墻面內(nèi)墻為普通涂料或刷白粉；外墻普通砂漿或清水墻。屋樓地普通水泥砂漿地面，普通屋面木基層、木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備水、電齊全。照明、動(dòng)力線路未分開(kāi)設(shè)置。（四）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)具 備 條 件簡(jiǎn)易一等磚墻圍護(hù)，竹木結(jié)構(gòu)蘆葦或纖維板基層、平瓦屋面（或彩鋼瓦屋面），墻面內(nèi)外一般粉刷，木門(mén)窗齊全。二等磚墻圍護(hù)，平瓦或玻璃鋼、石棉瓦、油氈屋面。三、非住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表（一）鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門(mén)或金屬門(mén)，分戶配有牢固防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地現(xiàn)澆鋼筋砼屋樓面；水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。門(mén)窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門(mén)，木質(zhì)用料中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地木基層斜屋面、多孔板樓面