如何做好物業(yè)承接查驗

1、如何做好物業(yè)承接查驗品質(zhì)文化部 二零一四年四月目 錄一 名詞、術(shù)語解釋 3 二 承接查驗法律依據(jù): 4三 承接查驗條件 4四 承接查驗流程 5五 承接查驗組織設(shè)計 6 六 承接查驗的準(zhǔn)備工作 8七 房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗 10八 房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗 12 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的查驗 21 十 工程資料的接管 22十一 業(yè)主入伙時的承接查驗25十二 缺陷整改與保修26一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開

2、發(fā)商。 竣工驗收是對其設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽?biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。對新建房屋而言，承接查驗是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。承接查驗標(biāo)志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場

3、所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。 房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。 房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。 公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地

4、、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗法律依據(jù): 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 三、承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：

5、（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

6、。四、承接查驗流程進場了解情況、制定承接查驗方案 確定查驗時間、準(zhǔn)備查驗資料開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計缺陷，移交施工單位組織復(fù)驗進行復(fù)驗，統(tǒng)計缺陷查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、承接查驗組織設(shè)計一、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗一般是由房地產(chǎn)有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗通知后，按承接查驗條件進行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定查驗

7、時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系承接查驗事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合查驗。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。1、根據(jù)項目的進度，編制承接查驗進度計劃，計劃承接查驗的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗時間）2、物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準(zhǔn)備工作詳見承接查驗的準(zhǔn)備工作。三、對物業(yè)進行承接查驗一）、初驗物

8、業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式承接查驗根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的查驗三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗應(yīng)先進行，以便于小業(yè)主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行查驗，由于該部分不影響業(yè)主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分

9、驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。 四、承接查驗重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。承接查驗要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進行檢查。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、對自用部位及設(shè)施的驗收物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進行承接查驗，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ZBP 30001-90）標(biāo)準(zhǔn)

10、要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進行查驗。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所

11、（地）的查驗查驗時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行查驗，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。此部分的查驗直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和查驗原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進行

12、驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進行查驗，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤

13、施工單位的整改情況，達到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。三）、復(fù)驗對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。1、物業(yè)公司人

14、員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備34人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進行驗收。2、成立查驗小組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 組員：工程部經(jīng)理、護衛(wèi)服務(wù)部經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護員3、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)組織驗收組人員進行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有：學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙對配合驗收的保安進行強化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)

15、主自用部位驗收）熟悉工程情況、設(shè)備概況組織承接查驗演練培訓(xùn)?，F(xiàn)場實習(xí)：待定4、購置、準(zhǔn)備工具根據(jù)項目的規(guī)模及查驗時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。6、準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證準(zhǔn)備承接查驗相關(guān)記錄中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調(diào)試安排

16、設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。對于設(shè)計中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機電設(shè)備（、級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。8、參與內(nèi)部竣工驗收參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進建議。9、參與政府竣工驗收七、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗對房屋本體自用部位及設(shè)施的

17、查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建查驗查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫相關(guān)表格2、電氣查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰

18、；檢查中央空調(diào)運行是否正常。填寫相關(guān)表格 3、給排水查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格 4、燃?xì)猓候炇諛?biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。填寫相關(guān)表格5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商

19、，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設(shè)備的查驗 1、屋面查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓層 及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照

20、明、誘導(dǎo)燈正常 基本項樓層號、房號、疏散標(biāo)志標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 3、地下室驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無污染隱患 管線表面整潔、無銹跡、有明顯標(biāo)志 主要入口處有平面示意圖，導(dǎo)向標(biāo)識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象 4、外墻面查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及

21、玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損 5、供配電系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷設(shè)計規(guī)范GB 5005794檢驗要點：分項工程檢驗要點備注供配電系統(tǒng)保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

22、油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范 設(shè)備、機房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機房溫度正常 6、給排水系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ302-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正

23、常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項壓力表工作 水泵運行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常 設(shè)備、機房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個井 化糞池進、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內(nèi)無大量沉積物 7、消防系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50166-92，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB50084-2001，自動

24、噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB5135-85，自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB797-89，室內(nèi)消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗方法GA93-1995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風(fēng)機，風(fēng)機風(fēng)量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀

25、態(tài)，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項消防中心、機房清潔溫度正常 設(shè)備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點） 風(fēng)機運行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固 管理機軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常 防火卷簾門在消防中心手動正常 8、閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198

26、-94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注基本項監(jiān)視器圖像清晰 攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設(shè)備接地良好，抗干擾強 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低 紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角 樹木對對射影響小 設(shè)備接地良好，抗干擾強 與攝像頭聯(lián)動正常 10、局域網(wǎng)、綜合布線查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基 本項設(shè)備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務(wù)器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)

27、范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據(jù)接口（RJ45）正常 11、背景音樂系統(tǒng)查驗標(biāo)準(zhǔn)：請施工方提供；參考民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設(shè)備基本項聲壓符合設(shè)計、音質(zhì)較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設(shè)規(guī)范 12、電梯查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準(zhǔn)運證、年審合格證、限速器調(diào)試合格證 無故障停機、關(guān)人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應(yīng)急燈正常 應(yīng)急時可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項操縱箱各種開關(guān)功能正常 廂內(nèi)樓層指示信號齊全、清晰，

28、監(jiān)控裝置運作正常 廂內(nèi)與消防中心和機房的對講正常 安全觸板或光電應(yīng)正確、照明有效 轎門與轎壁應(yīng)無碰撞，無摩擦 轎廂內(nèi)無雜亂廣告 機房門應(yīng)安全、可靠，應(yīng)有“機房重地 閑人免進”標(biāo)識 機房墻壁完整，無孔洞 機房應(yīng)有通風(fēng)及防雨設(shè)施，平層標(biāo)志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機應(yīng)完好，保潔、滴油應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 控制柜在電梯運行時應(yīng)無較大的噪音 各功能開關(guān)正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標(biāo)

29、 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關(guān)有效 補償鏈、緩沖器補應(yīng)安全、可靠 大小軌道有接油裝置 九、公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的查驗1、公用設(shè)施查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設(shè)施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設(shè)施設(shè)備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識等各種標(biāo)志齊全 基本項轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 2、園林綠化查驗標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)GBJ306-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、

30、植物數(shù)量品種符合設(shè)計 土質(zhì)符合植物生長，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認(rèn)；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。 十、工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應(yīng)在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容：一、產(chǎn)權(quán)資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工

31、許可證建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質(zhì)證書消防公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書以上均為復(fù)印件 二、市府驗收合格資料：建設(shè)工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書供水合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設(shè)施合格證燃?xì)夤こ舔炇諅浒缸C書白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統(tǒng)合格證攝象機檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護保

32、養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預(yù)決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。注：電梯相關(guān)資料包括

33、以下部分勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本） 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本）質(zhì)檢報告（每梯一份）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）四、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在工程資料交接清單。十一、業(yè)主（用 戶）入伙時的承接查驗業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登

34、記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的承接查驗主要針對以下方面進行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認(rèn)；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。2、檢查房間設(shè)施是否齊全；根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單；根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量；3、檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量）檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活；檢查開關(guān)、插座是否有電；選頂層房屋的應(yīng)著重

35、檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng)檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫相關(guān)記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時