北京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1、北京市城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好目前，北京市商業(yè)物業(yè)已經(jīng)形成了三大需求群體： 跨國零售企業(yè)、 國內大型零售 企業(yè)、國內外投資機構和中小投資者。具體來看，隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場， 跨國零售企業(yè)對大型主力 店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時， 國內大型零售企業(yè)的擴張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，如 2003 年 10 月新燕 莎集團在世紀金源簽下 18.2 萬平方米的商業(yè)面積， 表現(xiàn)出國內大型零售企業(yè)良好的發(fā)展 態(tài)勢；自 2005 年初，國內外機構、基金在北京商業(yè)地產(chǎn)的投資力度加大，其中以新加坡 凱德置地為典型，頭三個月

2、在北京的投資近 50 億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京 商業(yè)市場的投資潛力，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的強有力需求者。沃爾瑪選址并在石景山開店， 德國第一家居超市歐倍德落戶海淀和亦莊經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū)，法國歐尚在西四環(huán)開業(yè)，英國百安居在西三環(huán)、望京和東三環(huán)開店充分顯示出 國外零售企業(yè)看好北京商業(yè)市場。今年外資企業(yè)投資北京將繼續(xù)升溫，進一步擴充北京 商業(yè)市場。整體來看，北京商業(yè)地產(chǎn)的需求比較旺盛，特別是西部、南部的商業(yè)需求開 始呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。二、各個商圈商業(yè)物業(yè)供應充足 從王府井和西單的商圈看， 王府井和西單商圈的租金現(xiàn)在是整個北京市場租金之 首，指數(shù)也高于其他商圈，這兩年持續(xù)上升。伴隨大型綜合項

3、目的新建與臨街的改造， 這兩個區(qū)域商業(yè)面積大約增加 20 多萬平方米。CBD 商圈是以商務概念為主的朝陽新區(qū)商圈， 功能和特點百花齊放。但該區(qū)域在 建達 78 萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)狀 17 萬平方米的規(guī)模形成比較大的對照。 CBD 變成 旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向為未來兩年的發(fā)展主流。亞運村商圈屬于典型的餐飲、 娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛， 但鑒于周邊未 來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風險會很大。商圈的消費規(guī)模雖然在增加，但與 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。 北辰購物中心屬于該區(qū)域最有影響的集中商業(yè)， 未來幾年新商業(yè)并不容易改變這種局面。朝外商圈， 聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間

4、， 朝外大街規(guī)劃面積是 100 萬平方米， 朝外現(xiàn)在建了 64 萬平方米，還有三分之一在未來兩年內出現(xiàn)。北京 2004 年 1 萬平米以上的大型商業(yè)項目 63 個， 285 萬平方米的體量，但是 2005年北京規(guī)模 1 萬平方米以上的商業(yè)規(guī)劃有 126 個，初步估算 2005 至 2006 年之間大概新 增的體量是 610 萬平方米，未來這兩年新增量是非常龐大的數(shù)字。當前，大量商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)， 絕大多數(shù)屬于規(guī)劃控制之外，所以開發(fā)商、 投 資者需要謹慎投資。為防止過度供應，北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨和現(xiàn)有購物中心的數(shù)量及規(guī)模。按照北京市相關規(guī)劃，今后營業(yè)面積在 1 萬平方米以上的大型商

5、場只能布局在市級商業(yè)中心和大型多功能購物中心內，營業(yè)面積在 1 萬平方米以上的倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外， 5 千平方米以上的大型超市與相鄰的大型超市之間距離不得少于米。4000北京市商業(yè)市場發(fā)展分析一、商業(yè)市場發(fā)展分析北京市的首都地位奠定了其商業(yè)市場的多樣化和競爭異常激烈。 同時，也意味著比較高的發(fā)展速度。二、社會消費品零售總額2004 年北京全年實現(xiàn)社會消費品零售額 2191.8 億元，增長 14.4%。其中，吃類 商品零售額 610.8 億元，增長 22.7%；穿類商品零售額 242.1 億元，增長 15%；用類商品 零售額1224.6 億元，增長 8.2%。居民消費結構穩(wěn)步升級，

6、汽車、家居、 通訊類商品消費快速增長。 全年銷售機動 車44.7 萬輛，比上年增長 9.8%。其中，新車 30.4 萬輛，增長 3.9%；舊車 14.3 萬輛，增長 24.8%。在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中， 與住宅消費相關的建筑及裝潢材料類商品零售額 增長1 倍，家具類商品零售額增長 11.8%，家用電器和音像器材類商品零售額增長 18.8%； 通訊器材類商品零售額增長 41%。新型業(yè)態(tài)進一步發(fā)展。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達到 152 個，實現(xiàn)零售額 635.2億元，分別增長 4.1%和 32.6%。連鎖商業(yè)零售額占社會消費品零售額的比重達到 29%。商業(yè)布局逐步改善。 年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、

7、便利店達到 443 家，比上年末增 長1.5 倍。限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營狀況良好。全年實現(xiàn)銷售收入 5028.8 億元，比上年 增長24%。其中，批發(fā)業(yè) 4122.4 億元，零售業(yè) 906.3 億元，分別增長 30%和 2.6%。全年 實現(xiàn)利潤 167.4 億元，增長 1.1 倍；實現(xiàn)利稅 218.8 億元，增長 70.5%。三、零售商業(yè)發(fā)展特點隨著整體經(jīng)濟環(huán)境向好， 北京市消費品市場處于穩(wěn)中趨旺之勢， 當前消費品市場 運行有較好發(fā)展趨勢的是假日消費品市場、晚間消費市場、家居消費市場、服務消費市 場等，從業(yè)態(tài)組合來看，體驗業(yè)態(tài)得到消費市場的關注，其市場份額呈現(xiàn)增長態(tài)勢。國外中等發(fā)達國家的人均

8、商業(yè)面積約 1.2 卅左右，而目前北京人均商業(yè)面積才為0.8 卅，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。近年來城區(qū)二、 三環(huán)附近有多個商城開業(yè)， 許多大型物業(yè)也正在興建或改建， 各 類熱點地區(qū)綜合性物業(yè)、中小型餐飲零售商業(yè)也快速增加。北京零售市場過去往往主要 以單幢獨立經(jīng)營的百貨公司、倉儲式商店、中小型商場以及購物步行街為主。與之相比， 最近開業(yè)的幾家大商場紛紛添加現(xiàn)代元素，除涌現(xiàn)不少新的服裝品牌，也融合了娛樂， 餐飲等商戶，令北京的商業(yè)與國際商業(yè)接軌。運營商漸漸掌握商場定位、 商戶組合、 租金走勢等策略性元素， 租賃市場開始走 出低谷，呈上升趨勢。在挑選租客方面運營商也開始表現(xiàn)出審慎的態(tài)度，以維護物業(yè)定 位。租

9、金的走勢呈現(xiàn)兩極化，個別熱門樓盤不但叫價堅挺，而且還出現(xiàn)店鋪供不應求的 現(xiàn)象，如國貿商城、東方新天地，另一方面有部分購物中心的租金則出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象。同時，市場逐步活躍且交易程序和規(guī)定日趨系統(tǒng)化和透明化，越來越多的中小型零售物業(yè) 將采用銷售形式。電子、信息類產(chǎn)品、 汽車類大型企業(yè)為了建立企業(yè)形象和擴大知名度， 紛紛開設 產(chǎn)品專賣店或展示廳直接服務消費者，從而大大增加市場對高檔零售物業(yè)的需求。越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場， 此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質量、 高 水準的軟、硬件設施配置，如黃金位置、一流的商場平面設計、專業(yè)的品牌店配套管理 及完備的物業(yè)管理等。世界二線品牌名店也逐步進入北京市場。

10、形成了較完善的品牌組 合。入世后各類進口產(chǎn)品關稅逐漸下降， 價格逐漸降低。國內經(jīng)營者將面臨激烈競爭， 但同時也將推動零售業(yè)朝著低價格、高質量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場。另 一方面，政府對外資企業(yè)在華投資的政策將更加透明，外資企業(yè)必將加快開拓國內市場 的步伐（國外企業(yè)間的競爭） ，已進入國內但一直未進入北京的國外企業(yè)終于進入北京市 場，其他未進入中國市場的業(yè)內佼佼者也必將隨之進入市場分羹。連鎖企業(yè)方面， 2003 年北京市擁有各類連鎖總店 153 家，實現(xiàn)銷售額 840.4 億 元，比上年增長 26.9%；實現(xiàn)零售額 760.1 億元，比上年增長 17.2%，連鎖商業(yè)呈現(xiàn)快速 發(fā)展趨勢。

11、2004 年北京零售業(yè)市場整體較為活躍。國外一些著名品牌店有突出表現(xiàn)。建材 方面，德國歐倍德、英國百安居、法國的樂華梅蘭等已經(jīng)完成了開店考察工作，開店迅 速；超市方面，美國的沃爾瑪、法國的歐尚、迪亞折扣店開業(yè)，另有多家目前正處于報 批和選址階段。此外，一些國內商業(yè)企業(yè)也加速推進市場，物美綜合超市、超市發(fā)便利 店等企業(yè)的拓展也在進行， 而北京傳統(tǒng)零售業(yè)著名企業(yè)集團如新燕莎集團、 王府井百貨、西單商場、北京華聯(lián)等也均紛紛涉足 SHOPPING MA 類項目。從以上北京零售業(yè)發(fā)展狀況可以看出， 市場競爭加劇， 表面上是進入市場的商業(yè) 房地產(chǎn)規(guī)模加大的原因，本質上其實是傳統(tǒng)商業(yè)形式不能適應消費者的新的

12、需求，包括 消費方式，生活方式的需求等。從人們新的消費特點及趨勢來看， 休閑娛樂成為購物過程中必不可少的一個重要環(huán)節(jié)，休閑購物成為消費者購物的主要形式，而在整個休閑購物的過程中，購物越來越 多的成為休閑娛樂的一部分內容，新興的商業(yè)項目應該加大對休閑娛樂需求的挖掘，充 分考慮休閑娛樂設施對消費者的吸引作用，以及對購物消費的極大促進作用。四、零售商業(yè)發(fā)展趨勢未來北京市將控制城市中心區(qū)的大型百貨店和現(xiàn)有商業(yè)中心的數(shù)量和規(guī)模。 北京 市商業(yè)發(fā)展的重點將轉移到三環(huán)路外、四環(huán)路的周邊地區(qū)。根據(jù)“十五”計劃， 2005 年前位于三環(huán)路西、南、北方向的商圈總零售樓面面 積將分別控制于 10 萬至 20 萬平方

13、米之間，其中南三環(huán)的木樨園及北三環(huán)的馬甸將規(guī)劃 為綜合性的商業(yè)中心。有關部門預測，未來幾年北京商業(yè)將呈現(xiàn)八大發(fā)展趨勢：零售業(yè)將進一步整合， 市場集中度將進一步提高； 市場進一步對外開放， 更多國外著名零售商將進入北京市場； 新興業(yè)態(tài)將保持高速度、高水準發(fā)展。自動售貨、電子商務、郵購等無店鋪零售業(yè)態(tài)發(fā) 展加快；物流配送業(yè)進一步發(fā)展，將成為流通現(xiàn)代化重要標志和企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的源 泉；社區(qū)商業(yè)將成為連鎖商業(yè)企業(yè)重點進入的領域；京郊農(nóng)村市場的發(fā)展前景廣闊，以 連鎖經(jīng)營為主的現(xiàn)代流通企業(yè)將進一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場延伸；與食品安全相關的新技術的開 發(fā)應用成為熱點；商業(yè)領域信息技術等新技術的應用將更加廣泛。有關經(jīng)

14、濟學家分析認為，當前的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入了“體驗經(jīng)濟時代” ，人們購 物、休閑講求更多的多樣性。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街的商業(yè)形式與北京現(xiàn)有的“購物中心” 互相補充，會讓北京逐漸具備國際化大都市的商業(yè)特質。區(qū)域型社區(qū)商業(yè)街開始迅速興起。 隨著北京房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展， 一些在社區(qū) 內規(guī)劃建設的“商業(yè)街”正在北京東南西北、城里城外建設。如百子灣蘋果社區(qū)正在建 設中的“蘋果商業(yè)街” ，西南四環(huán)第七街區(qū) 800 米長的時尚商業(yè)街、亦莊境界 1200 米長 的商業(yè)街等等，一批“社區(qū)”商業(yè)街正在北京興起，由此帶來的“街區(qū)時尚商業(yè)”也正 在北京悄悄興起。社區(qū)商業(yè)成為新型商業(yè)理念的先鋒。 北京市商務局有關負責人表示，

15、 今年將繼續(xù) 鼓勵成熟的連鎖超市、便利店體系面向社區(qū)，特別是新建居民區(qū)發(fā)展。這種鄰里型購物 中心服務內容包括：社區(qū)連鎖超市、便利店搭載洗衣、彩擴、快遞、報刊、快餐、家政 以及網(wǎng)上或電話購物等便民服務功能。新型的鄰里型購物中心將集社區(qū)地域中心、 活動中心、消費中心、 集散中心和管 理中心為一體，這樣，既可以實現(xiàn)商住分離，把各個街坊變成純住宅，不再有沿街商店 的喧囂；又可以達到社區(qū)配套資源的有效整合，最大限度地發(fā)揮配套設施的作用，實現(xiàn) 小區(qū)的動靜分離，形成真正的舒適社區(qū)。不難發(fā)現(xiàn)， 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展， 消費者個性化的需求越來越明顯， 傳統(tǒng)的商業(yè) 形態(tài)及商品結構等難以滿足不斷差異的個性需求。眾多富

16、有特色的社區(qū)型商業(yè)街區(qū)的興 起，很好的適應了消費者多樣化購物需求的發(fā)展態(tài)勢。五、專業(yè)、批發(fā)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢從北京市范圍來看， 目前各類批發(fā)市場種類繁多， 除去幾個有一定歷史和知名度 的專業(yè)批發(fā)商業(yè)區(qū)外，分布相對比較分散。北四環(huán)中關村的 IT 批發(fā)商圈，北三環(huán)邊上的 郵幣卡批發(fā)市場，西二環(huán)沿線的動物園批發(fā)市場、天意批發(fā)市場、天成批發(fā)市場、官園 批發(fā)市場、萬通小商品市場等，東南區(qū)域的潘家園舊貨市場、古玩市場、眼鏡批發(fā)城、 十里河建材市場等，崇文區(qū)紅橋批發(fā)市場，豐臺區(qū)的新發(fā)地農(nóng)貿市場、岳各莊批發(fā)市場 市場，以及木樨園服裝批發(fā)市場、大紅門服裝街，沙子口文體用品批發(fā)區(qū)、鞋類批發(fā)區(qū) 等，均已形成了一定的行業(yè)內

17、知名度，取得了不錯的市場地位。目前木樨園商圈是北京九大市級商業(yè)中心中最具批發(fā)商業(yè)氛圍的一個。 這里聚集 著華北最有影響的 20 多個商品交易市場，商業(yè)規(guī)模近 90 萬平方米，每年僅商品交易額 就超過 400億元人民幣。大紅門服裝商業(yè)街是木樨園商圈的重要部分，位于京城龍脈南中軸路上， 北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過多年的市場建設，形成了以批發(fā)流通為主， 帶動產(chǎn)銷的商品流通市場體系，構成了較大規(guī)模的大紅門服裝商業(yè)圈。大紅門服裝特色街， 二十年前是自然形成的服裝攤一條街， 以經(jīng)營價格低廉的服 裝而聞名，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成中國北方最大的服裝集散地，它的發(fā)展，形成了整個南城經(jīng) 濟的一個亮點。如果說，

18、大紅門服裝批發(fā)集散地依靠的是政府政策的話，那它的成功發(fā) 展與延續(xù)，依靠的就是過人的經(jīng)營思路。北京大紅門服裝批發(fā)商圈，是公認的北方最大、 實力最強的服裝批發(fā)集散地， 同時也是服裝批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)范化經(jīng)濟發(fā)展的典型楷模。大紅門整個商業(yè)區(qū)域內共有服飾、 紡織品、鞋帽等綜合市場 24 家，各類商戶 7000 多個，從業(yè)人員 4 萬人，總營業(yè)面積 24 萬平方米，累計投資 5.1 億元人民幣，年總交易 額 300億元人民幣，是中國長江以北地區(qū)最大的服裝集散市場。大紅門服裝城、新世紀 商城等大型服裝和面料市場，在北京乃至華北、東北地區(qū)都享有較高知名度。隨著道路 改造拓寬，以南中軸路特色商業(yè)為核心，向東南兩

19、側輻射，將重點建設一批規(guī)模較大的 商業(yè)及配套設施，提升整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特 色商業(yè)街。為了提升地區(qū)服裝市場的競爭力，豐臺區(qū)政府引入了服裝商業(yè)核心區(qū)（CBC 的概念。服裝商業(yè)核心區(qū)是以服裝產(chǎn)業(yè)為靈魂，結合相關配套產(chǎn)業(yè)（物流、貿易、教育、 營銷服務等）形成的特色商業(yè)區(qū)域。服裝商業(yè)核心區(qū)對其輻射領域內的服裝文化、服裝 商業(yè)模式等的發(fā)展具備一定的影響力。雖然目前北京零售市場的銷售額占到了總市場份額的20%以上，并且這個份額以5%的速度增長， 但批發(fā)市場的銷售額占到了總份額的將近 80%，所以批發(fā)商業(yè)的作用是顯 而易見的。盡管如此，這個數(shù)據(jù)逐漸減少的事實讓我們更加認識到批發(fā)商業(yè)所面臨的挑 戰(zhàn)。從北京市特別是南城地區(qū)批發(fā)市場發(fā)展的過程和趨勢來看， 主要的呈現(xiàn)出以下幾 個明顯的特點：第一，未來批發(fā)市場逐步走向規(guī)?；?。隨著我國零售業(yè)市場的全面放開，外資零 售企業(yè)的加快進入，國內零售市場必將面臨成本和價格的雙重競爭，零售業(yè)競爭的加劇 將使小型批發(fā)商業(yè)的生存空間大大縮小。未來批發(fā)商業(yè)的生存必然要通過經(jīng)營的規(guī)模效 應和專業(yè)化的物流配送來獲得空間。第二，商品種類的細分