房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問題和對策研究

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問題和對策研究轉(zhuǎn)載房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問題和對策研究 2011年11月22日【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動了經(jīng)濟增長，其偷、逃、欠稅問題也越發(fā)嚴重，成為2007年國家稅務(wù)總局的行業(yè)稽查重點。本文從分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要涉稅違法問題入手，剖析了違法問題存在的原因，并從不同角度提出了對房地產(chǎn)行業(yè)強化稅務(wù)稽查的建議。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 偷、逃、欠稅 存在問題 強化稽查 一、問題的源起 1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展1。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對經(jīng)濟增長也起了重要作用，1997-2005年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率年均增長22.49%2。然而，在房地

2、產(chǎn)行業(yè)發(fā)展壯大、地產(chǎn)大亨不斷增加的同時，房地產(chǎn)的偷、逃、欠稅問題卻層出不窮。我國房地產(chǎn)業(yè)的富豪在財富排行榜中占據(jù)多數(shù)，達各種排行榜的一半左右。在2006年發(fā)布的福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，涉足房地產(chǎn)的多達35名，遙遙領(lǐng)先于其他行業(yè)；在剛剛發(fā)布的“2007胡潤百富榜”前19名中地產(chǎn)富豪占到15名，前100位富豪中有48人與地產(chǎn)直接相關(guān)3。從2002年至今，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)入選“中國10大暴利行業(yè)”排行榜4。 然而，一面是光彩照人的富豪榜上的巨人，另一面卻是納稅榜上的侏儒。具體表現(xiàn)在：（1）納稅貢獻過低。在2006年的納稅500強企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量僅占0.6%，納稅額僅占0.3%，在這之前沒有一家房地

3、產(chǎn)企業(yè)進入國家稅務(wù)總局“中國納稅500強”的行列，2006年度也只有三家房地產(chǎn)企業(yè)首次進入“中國納稅500強”排行榜5。（2）欠稅比例偏高。自從2005年1月1日國家稅務(wù)總局推行欠稅公告辦法以來，各地房地產(chǎn)企業(yè)的公告上榜率居高不下6，北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門公布的欠稅企業(yè)名單中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多。據(jù)上海市地稅局公布的2005年第四季度的欠稅公告顯示，在涉稅總額達2.5億元的1200家企業(yè)中，有19家房地產(chǎn)企業(yè)欠稅，總額達1億元7。廣州市地稅部門于2006年7月的公告也顯示，截至2006年6月30日止，欠稅200萬元以上的41家企業(yè)中有31家是房地產(chǎn)企業(yè)。廣州市地稅局征管的房地產(chǎn)

4、企業(yè)的欠稅金額占廣州市地稅全部欠稅金額的80%以上。（3）偷逃稅款問題嚴重。根據(jù)財政部2006年11月3日對39戶房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查的通報結(jié)果顯示：資產(chǎn)不實達93億元，收入不實達84億元，利潤不實達33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達57%。（4）零申報戶較多。雖然房地產(chǎn)行業(yè)一直被看作是高收入、高利潤行業(yè)，但其申報的賬面利潤卻相當之低，有的甚至是零申報。據(jù)廣州市國稅局統(tǒng)計，其征管的房地產(chǎn)企業(yè)中有相當一部分都是所得稅零申報戶(見圖一)。在查賬征收企業(yè)中，20012004年間的所得稅零8申報率分別達82.6%、67.7%、75.3%、59.1%，而在20022004年間的核定征收企業(yè)中，

5、所得稅零申報率分別達100%、92.6%、67%。 二、房地產(chǎn)業(yè)存在的主要涉稅違法問題分析 房地產(chǎn)行業(yè)的偷逃稅問題主要表現(xiàn)在收入確認不實、虛列成本費用以及利用關(guān)聯(lián)關(guān)系人為調(diào)節(jié)稅前利潤等方面，具體如下： （一）收入確認不實 房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款、銀行按揭房款、代收代墊款、返租房款、房地置換、土地出讓、以房抵債、商品房自用、安置回遷超面積售房款等銷售或視同銷售行為中，不按收入確認原則確認收入。企業(yè)往往通過將銷售收入掛往來賬、隱匿收入、不作賬務(wù)處理、直接沖減開發(fā)成本等手段偷逃稅款。具體分析如下： 1預(yù)售購房款掛往來賬，偷逃稅款。這是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅所采用的較為普遍的一種手段。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤期大多

6、長于一個或幾個納稅年度，其中又存在預(yù)售樓款不開具正式發(fā)票等營銷手段，這給稅務(wù)檢查帶來較多困難。在日常稅收中可以起初使用預(yù)售稅款，待全部樓款入賬后集中清算，多退少補。 2視同銷售行為不按規(guī)定申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，不按規(guī)定確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 3取得其他收入不入賬。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了有產(chǎn)權(quán)證的可售面積外，還有車庫、停車位等其他的銷售收入，這也是開發(fā)商一筆可觀的利潤來源。由于這一部分在房屋面積測算證書上沒有載明，也沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，企業(yè)往往隱瞞這部分收入

7、。 4價外收費和代收費用不按規(guī)定合并收入申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)商品房大都新增了附屬功能，如裝修、有線電視、管道煤氣、集中供熱、防盜門安裝等，房地產(chǎn)開發(fā)商大都將此作為提高商品房身價和檔次的標志，房地產(chǎn)企業(yè)取得這部分收入往往不按規(guī)定入賬。 5以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款。這是一種名為代建、實為銷售房地產(chǎn)的偷稅方式。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 6銀

8、行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 （二）成本費用虛假 房地產(chǎn)企業(yè)往往通過土地重新評估、虛構(gòu)施工合同、接受虛假和虛開發(fā)票、白條列支、人為多轉(zhuǎn)銷售成本等手段人為調(diào)節(jié)利潤，偷逃應(yīng)納稅款。具體如下： 1通過資產(chǎn)評估虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往通過隨意確定成本對象或混淆成本界線等方式逃避納稅義務(wù)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，在購進土地“三通一平”后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，當用于對外銷售時

9、，再將評估增值的商品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評估后的價值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 2人為多轉(zhuǎn)銷售成本。房地產(chǎn)企業(yè)往往不遵循收入與成本費用配比原則，混淆成本歸屬期和成本所屬項目，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn)，達到調(diào)節(jié)利潤的目的。有些企業(yè)把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，使確認當期單項工程開發(fā)成本失去依據(jù)。企業(yè)不按開發(fā)項目開發(fā)成本的所屬期，違背責權(quán)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，混淆開發(fā)項目、跨時期列支開發(fā)費用，將前后期開發(fā)項目混在一起，將未完工項目成本擠入完工項目成本中，或是不按開發(fā)產(chǎn)品對象設(shè)置各類明

10、細核算科目，將尚未銷售的配套設(shè)施成本列入商品房的開發(fā)成本，或者按照預(yù)算成本、預(yù)計成本結(jié)轉(zhuǎn)，有的開發(fā)企業(yè)隨意以80或其他高估比例結(jié)轉(zhuǎn)成本，更有企業(yè)惡意虛增成本，大筆建筑施工成本以白條入賬，人為調(diào)節(jié)利潤問題嚴重。 3人為預(yù)提房地產(chǎn)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會預(yù)提部分費用，留待以后各期使用。但在31號文中規(guī)定預(yù)提費用不得在稅前扣除，必須按實際發(fā)生的費用扣除。比如按照31號文的規(guī)定，預(yù)提的費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。雖然稅法對預(yù)提費用的態(tài)度很明確，但房地產(chǎn)公司往往不按規(guī)定對預(yù)提費用進行納稅調(diào)增，任其構(gòu)成企業(yè)的開發(fā)成本，抵減所得稅的計稅基數(shù)。該類問題在大型的房地產(chǎn)企業(yè)中更為嚴重。 （三）關(guān)聯(lián)行為

11、調(diào)節(jié)利潤 房地產(chǎn)公司特別是大型房地產(chǎn)集團往往設(shè)立了眾多的項目公司，它們會通過在不同的項目公司中調(diào)劑成本費用來減輕稅負，達到稅收總量的節(jié)減。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司，房地產(chǎn)集團公司往往采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價外費用。更有甚者，有的房地產(chǎn)集團企業(yè)則通過對一家公司采取核定征收方式，而另一公司采取查賬征收方式的手段，將采取按收入定率計征所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)的成本擠到另一戶查賬征收企業(yè)的賬上，虛增查賬征收企業(yè)的成本。

12、這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達到偷逃稅收的目的。 三、房地產(chǎn)業(yè)存在問題的原因分析 （一）客觀原因 房地產(chǎn)的行業(yè)特性和稅收政策欠明確是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的主要外因。 1房地產(chǎn)的行業(yè)特性為企業(yè)偷逃稅款提供了機會。房地產(chǎn)具有初期投資大、時間跨度長的行業(yè)特性。在房地產(chǎn)開工、建設(shè)、銷售多環(huán)節(jié)漫長的開發(fā)周期內(nèi)，初期可能會因為資源投入大，產(chǎn)出不明顯或銷售未實現(xiàn)而不能體現(xiàn)出利潤或稅收，所得稅零申報的現(xiàn)象比較普遍，等到開發(fā)成熟并實現(xiàn)銷售以后，利潤指標才一改頹態(tài)、全線飄紅。 2房地產(chǎn)業(yè)稅收政策規(guī)定不夠明確，實際操作存在一定的困難。國稅發(fā)1995153號文只明確了房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、經(jīng)營

13、期的計算和對預(yù)收款預(yù)征所得稅的問題，沒有具體的操作辦法，清算困難較大，從而造成了長期以來房地產(chǎn)企業(yè)未進行年度匯算清繳的局面。特別是分期分項目開發(fā)的房地產(chǎn)公司，由于對各期或各項目的成本費用如何計算、公共配套設(shè)施項目的成本費用如何分攤等問題不明確，增加了清算的難度，有的甚至無法進行清算。國稅發(fā)2001142號文雖然對涉外房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認、成本費用的歸集分配、應(yīng)納稅所得額的計算作了明確規(guī)定，以及對辦理年度匯算清繳提出了要求，但仍有一些具體問題如中方不作價投資的土地成本列支問題、貸款利息計入開發(fā)成本和期間費用的界限劃分問題等規(guī)定的不夠明確，需要在實際執(zhí)行中進一步研究和解決。 （二）主觀原因 依法納

14、稅意識薄弱是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的內(nèi)因。實踐中，企業(yè)未取得合法憑證的情況比較嚴重，未妥善保管賬簿的情況時有發(fā)生，有的甚至無法正常進行匯算清繳；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間互相挪用資金、低價轉(zhuǎn)讓、成本費用劃分不清等情況比較普遍。其主要原因在于企業(yè)認為關(guān)聯(lián)企業(yè)之間都是同一投資者，在資金使用和成本列支方面無需劃分得很清楚，因此沒有按照獨立企業(yè)之間進行核算。而從稅收的角度來看，每一個法人企業(yè)都是一個獨立的納稅主體，必須各自進行納稅申報。企業(yè)依法納稅意識不強，財務(wù)核算不規(guī)范，最終也給自己造成了經(jīng)濟損失。 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得

15、稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）兩份文件都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入預(yù)征稅款進行了規(guī)范，一方面是出于組織收入、保證稅源的考慮，另一方面也希望通過設(shè)置較高的預(yù)征率，來促使房地產(chǎn)開發(fā)商積極結(jié)算成本、清算稅款。然而，由于目前企業(yè)納稅意識不強、稅務(wù)部門征管措施不到位和政府各個條塊的部門之間缺乏有效溝通等原因，使不法的房地產(chǎn)企業(yè)可以虛報、不報預(yù)售房產(chǎn)收入，拖延納稅，非法占用稅款。 四、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的對策和建議 鑒于上述房地產(chǎn)業(yè)存在的問題和原因，本文認為，主要應(yīng)從如下方面加強對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)稽查。 （一）明確房地產(chǎn)業(yè)的稽查內(nèi)容，把握房地產(chǎn)業(yè)的檢查環(huán)節(jié) 1檢查的內(nèi)容應(yīng)包括應(yīng)稅收入、開發(fā)成本、期間費用

16、、銷售成本、其他應(yīng)稅項目及代扣代繳稅金情況；檢查重點應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目。檢查要點如下： （1）檢查銷售量。應(yīng)注意檢查售房發(fā)票（或售房小票），與測繪報告和銷售臺賬相核對，確定銷售量。必要時，進行實地盤點。通過實地入戶查看電表消耗量等勘驗手段，檢查自用、無償轉(zhuǎn)讓、出租商品房（車庫）是否按規(guī)定納稅。 （2）檢查應(yīng)稅收入。將開發(fā)項目的開發(fā)產(chǎn)品進行分類，通過同類同一區(qū)位開發(fā)產(chǎn)品的單位售價和該類該區(qū)位已售開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，對“主營業(yè)務(wù)收入（經(jīng)營收入）”金額進行匡算，結(jié)合“預(yù)收賬款（預(yù)收房款）”評價開發(fā)企業(yè)申報計稅營業(yè)額的真實性，從中發(fā)現(xiàn)少記應(yīng)稅收入的跡象；通過核對售房合同約定的收款方式

17、，檢查預(yù)售方式下銷售開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；檢查往來賬看是否將應(yīng)稅收入掛往來，少繳企業(yè)所得稅；檢查開發(fā)成本、期間費用等明細賬的借方紅字或貸方發(fā)生額，看是否將出租存量商品房收入、售房余款；通過“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”明細賬的貸方發(fā)生額，檢查有無將以房抵償工程款、借款本息等非貨幣*易直接沖減庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）的情況，少繳企業(yè)所得稅；檢查自用商品房，看是否視同銷售繳納企業(yè)所得稅。 2應(yīng)結(jié)合實際從以下三個環(huán)節(jié)中選擇突破口進行檢查：（1）從立項環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計劃委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準立項的全部開發(fā)項目及其開發(fā)量；（2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對開發(fā)項目主體工程預(yù)（決）算建筑

18、面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項目及其開發(fā)量；（3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收的建筑面積，責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供測繪報告，核實開發(fā)企業(yè)竣工項目的開發(fā)量“庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。 （二）拓展并掌握調(diào)查取證的渠道和方法 在檢查過程中應(yīng)注意根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性，利用社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，收集涉稅線索。具體取證方法有：（1）向計劃部門采集開發(fā)項目批準文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。（2）向規(guī)劃部門采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。（3）向建設(shè)部門采集城市拆遷資

19、料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。（4）向土地部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。（5）向房產(chǎn)管理部門采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)成本情況。 （三）建立國稅與其他部門間的信息共享平臺 對房地產(chǎn)企業(yè)的管理涉及政府部門的方方面面，工商、稅務(wù)、房管、銀行分別圍繞自身業(yè)務(wù)實施其管理職能。為了保證對房地產(chǎn)企業(yè)的有效管理，各部

20、門應(yīng)當建立良好的合作關(guān)系，通過暢通的信息溝通渠道實現(xiàn)部門間的信息互動，達到互相協(xié)助、綜合治理的目的。比如，工商部門應(yīng)在為房地產(chǎn)企業(yè)辦理了工商登記之后，將登記信息傳遞給稅務(wù)部門，協(xié)助稅務(wù)部門將企業(yè)納入管理范圍；國稅部門可充分利用地稅部門開具的“銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”，達到“以票控稅”的目的；通過與建設(shè)主管部門的交流與協(xié)作，稅務(wù)部門還可對房地產(chǎn)計劃、立項、工程進度、銷售、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等各個環(huán)節(jié)進行全程跟蹤、全程監(jiān)控，保證稅款及時入庫；為了掌握企業(yè)的售房信息，稅務(wù)部門應(yīng)定期向房管部門了解企業(yè)和購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)的登記過戶的綜合信息，以便通過對碰過戶信息和申報資料來督促企業(yè)申報繳稅；銀行應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立收

21、取房款的專用賬戶，保證開發(fā)商僅能通過該賬戶進行交易，并將賬戶信息及時知會稅務(wù)部門，使稅務(wù)部門可以通過對碰賬戶往來信息和納稅申報資料來督促納稅人如期申報繳稅。只有通過各個方面的溝通協(xié)調(diào)，保證管理的鏈條暢順，才能對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效的綜合治理。 （四）實地檢查與詢問調(diào)查、外調(diào)檢查相結(jié)合 1實地檢查。在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到建設(shè)項目現(xiàn)場實地巡視項目的進展情況，要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預(yù)算部、財務(wù)部、人力資源部、檔案等部門實地觀察了解企業(yè)各部門的職責及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財務(wù)信息有關(guān)的內(nèi)部資料的傳遞和保存方式。具體是：（1）到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價

22、格、進度，注意索取“銷控表”；（2）到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料，到負責協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊；（3）根據(jù)企業(yè)銷售費用科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進行比較，測試其業(yè)已辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性；（4）檢查核對銀行賬號結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)備案的銀行賬號，查詢賬外資金情況。 2詢問檢查。還可以到項目開發(fā)地、銷售地實地進行盤點檢查，了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。在實地了解的同時，還應(yīng)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有

23、無工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。 3外調(diào)檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂。因此應(yīng)考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進行重點外調(diào)核實。 五）強化欠稅管理力度 1加大宣傳力度，建立欠稅公告機制。充分發(fā)揮報刊、廣播、電視等新聞輿論工具，通過互聯(lián)網(wǎng)，創(chuàng)建稅收網(wǎng)站網(wǎng)頁，對欠稅人的情況公開曝光。一方面有利于公開曝光和各種欠稅違法現(xiàn)象，宣傳稅法，弘揚納稅光榮正氣；另一方面有利于稅務(wù)機關(guān)及工作人員忠于職守，廉潔高效，提高工作效率。征管法對欠稅實行定期公告制度，既是稅務(wù)機關(guān)的職權(quán)，又是稅務(wù)機關(guān)職責，采取定期公告制度，是稅務(wù)機關(guān)對欠稅的納稅人采取法律措施的前提。通過定期公告，稅務(wù)機關(guān)拓寬與工商、公安、銀行、司法機關(guān)等部門的信息情況交流渠道，為共同制定護稅協(xié)稅措施和辦法提供了法律依據(jù)。 2加強申報審核，提高欠稅代價。稅收征管機構(gòu)要切實嚴格企業(yè)的納稅申報制度，對企業(yè)納稅資料做橫向、縱向邏輯審核，促使納稅人不斷提高納稅申報質(zhì)量；加強對企業(yè)的納稅監(jiān)管，加大稽查力度，一旦發(fā)現(xiàn)欠稅情況，嚴格履行催繳制度，履行告知程序。對于欠稅企業(yè)必須加大欠稅懲