農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算的實(shí)證研究.docx

1、農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算的實(shí)證研究張勇（池州學(xué)院管理與法學(xué)院.安徽池州247000）摘要：確定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值是構(gòu)建農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)候機(jī)制的核心內(nèi)容.從宅晟地使用權(quán)權(quán)利主體農(nóng)氏土地權(quán)益技央視角出發(fā)，分析宅基地退出的補(bǔ)俸價(jià)值體系，并從農(nóng)民的宅是地使用權(quán)價(jià)值和宅晟地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)雄度建立宅表地退出樸倦價(jià)值溯算模型，并以安微省寧國(guó)市為例，測(cè)算出農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)修價(jià)值，測(cè)算詁果遠(yuǎn)高于寧國(guó)市現(xiàn)行的最高標(biāo)準(zhǔn)，為建立農(nóng)村宅戒地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制提供一定參考。關(guān)罐詞：農(nóng)村宅基地；宅基地發(fā)展權(quán)；退出；補(bǔ)償價(jià)覆；寧國(guó)市中圖分類號(hào)：F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671-816X（2017）09-002

2、2-06Anempiricalstudyonmeasurementofthecompensationvalueforruralhomesteadwithdraw!ZhangYong(.SchoolofManagementandLegal*ChizhouCollege»Chizhou247000.China)Abstract:Measuringthecompensationvalueforruralhomesteadwithdrawlisthecoreofestablishingruralhomesteadwithdraw!mechanism.Thispaperanalyzescomp

3、ensationvaluesystemofruralhomesteadwithdrawlfromtheperspectiveoffarmersrightandinterestlosss,andthenitestablishescompensationvaluemeasurementmodelsfromtwoaspectsofthelandusevalueandlanddevelopmentvaluerespectively.Lastly,thispapertakestheNingguocityinAnhuiProvincea?acase,thecompensationvalueforrural

4、homesteadwithdrawlismeasured,(heresultofwhichismuchhigherthanthehigheststandardofNingguoCity.Theconclusionscanprovidereferencesforestablishingcompensationincentivemechanismofruralhomesteadwithdraw!.Keywords：RuralhomesteadjRuralhomesteaddevelopmentright；Withdrawl；Compensationvalue；Ningguocity收稿日期：201

5、7-0406作者簡(jiǎn)介：張勇（】983-）%（漢），安微全叔人,副教授，博士，主要從將土地經(jīng)濟(jì)與政策方而的研究.基金項(xiàng)目：國(guó)家社科基金寅年項(xiàng)目（15CJY047）資源配置理論表明，利益分配機(jī)制是影響資源配置效率的重要因素，對(duì)于提高資源配置效率具有十分顯著的激勵(lì)作用。農(nóng)村宅基地退出后如何補(bǔ)償、補(bǔ)償多少，這些問(wèn)題都是作為宅基地使用權(quán)主體農(nóng)戶最為關(guān)心的。因此，如何確定農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是探索和建立宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制、引導(dǎo)農(nóng)戶自愿退出的關(guān)鍵問(wèn)題之一。雖然中央已明確將“探索宅基地自愿有償退出機(jī)制”作為推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革完善的重要內(nèi)容，但是目前在全國(guó)層面上并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)

6、法律也是空白。雖然部分?。ㄊ校┙陙?lái)積極探索農(nóng)村宅基地退出實(shí)踐，各地也針對(duì)退出宅基地的農(nóng)戶出臺(tái)了具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差較大，加上在實(shí)際中農(nóng)戶并沒(méi)有參與制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程，導(dǎo)致政策在執(zhí)行時(shí)農(nóng)戶往往會(huì)存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的”、“這樣的標(biāo)準(zhǔn)是否合理”等諸多質(zhì)疑，同時(shí)也使得各地在執(zhí)行農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償政策的過(guò)程中遇到了諸多阻力A”。文獻(xiàn)檢索結(jié)果表明近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了較多的探討，但目前還沒(méi)有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)，概括起來(lái)主要有以下幾種看法：一是以宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，如韓康等認(rèn)為應(yīng)對(duì)退出的農(nóng)村宅基地實(shí)行資本化、市場(chǎng)化運(yùn)作；韓立達(dá)等也認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出應(yīng)走市場(chǎng)化道

7、路。二是以宅基地為農(nóng)民提供的住房保障功能為標(biāo)準(zhǔn)，如歐陽(yáng)安蛟等建議以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)獲得相當(dāng)住房保障為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三是以住房保障價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值兼有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如羅偉玲等認(rèn)為宅基地的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)包括宅基地的社會(huì)保障價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值兩個(gè)部分。四是以宅基地的綜合價(jià)值為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如岳永兵認(rèn)為不僅要對(duì)農(nóng)戶補(bǔ)償宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還要針對(duì)農(nóng)戶社保、身份認(rèn)同和代際繼承等進(jìn)行補(bǔ)償。另外，針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值如何測(cè)算研究的成果較少，其中在方法層面上具有代表性的是徐小峰運(yùn)用成本逼近法，從土地發(fā)展權(quán)視角估算了農(nóng)村宅基地價(jià)值，胡銀根等依據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，基于宅基地對(duì)農(nóng)民的功能效用視角對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)

8、償價(jià)值進(jìn)行了定量測(cè)算。綜上可見，目前學(xué)術(shù)界有關(guān)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值的研究還較少，在理論層面上圍繞農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系構(gòu)成還有待于進(jìn)一步探討，在方法層面上針對(duì)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法也有待于進(jìn)一步研究。鑒于此，本文嘗試從農(nóng)戶損失土地權(quán)益視角出發(fā)，構(gòu)建宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系，并在借鑒已有研究方法的基礎(chǔ)之上，建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償額度測(cè)算模型.以安徽省寧國(guó)市為例進(jìn)行實(shí)證研究，以期為探索和建立農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制、制定宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供一定參考。一、基于農(nóng)戶權(quán)益損失視角的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系筆者認(rèn)為農(nóng)戶退出宅基地也就意味著放棄其無(wú)償獲取的宅基地使用權(quán)，同時(shí)從土地發(fā)展權(quán)視角來(lái)

9、看，退出宅基地的農(nóng)戶還喪失了對(duì)宅基地進(jìn)行再次開發(fā)利用的土地發(fā)展權(quán)權(quán)利。因此，基于“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，農(nóng)戶在宅基地退出中損失了基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，那么就應(yīng)該對(duì)損失的這兩項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償。(一) 農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失1. 作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是與建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等處于并列地位的完整的用益物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第一百一十七條的規(guī)定，用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。另外，物權(quán)法第一百五十二條還有如下規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有

10、的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。但該規(guī)定并沒(méi)有界定宅基地使用權(quán)的概念，只是規(guī)定了占有和使用的權(quán)利，也沒(méi)有提及收益權(quán)和處分權(quán)兩項(xiàng)權(quán)能。筆者認(rèn)為將收益權(quán)和處分權(quán)排除在宅基地使用權(quán)的權(quán)能之外，這并不符合現(xiàn)代物權(quán)的理念，完整的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和一定的處分權(quán)口0,因此，本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造住宅及附屬設(shè)施的用益物權(quán)，其權(quán)利內(nèi)容應(yīng)該包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。2, 作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)從廣義上來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)(LandDevelopmentRight,LDR)指的是土地改為最佳用途

11、的權(quán)利；而從狹義上來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)則指改變了土地原來(lái)用途或提高了土地利用強(qiáng)度條件下使用土地的權(quán)利，是發(fā)展土地的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離和派生出來(lái)的一種物權(quán)，是相對(duì)獨(dú)立并可以單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)。宅基地發(fā)展權(quán)概念源于有關(guān)土地發(fā)展權(quán)概念的引申，本文認(rèn)為宅基地發(fā)展權(quán)指的是對(duì)宅基地進(jìn)行再開發(fā)利用的權(quán)利，是從宅基地所有權(quán)中分離出來(lái)、具有獨(dú)立性和可轉(zhuǎn)移性的財(cái)產(chǎn)權(quán)筆者認(rèn)為目前由地方政府主導(dǎo)積極探索開展的農(nóng)村宅基地退出，從土地發(fā)展權(quán)視角來(lái)看，其本質(zhì)就是由地方政府推動(dòng)的農(nóng)村宅基地土地發(fā)展權(quán)在城鄉(xiāng)空間位置上的轉(zhuǎn)移，是一種虛擬的并且可轉(zhuǎn)移的土地發(fā)展權(quán)形式，也屬于獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)范疇.從宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)利主體歸屬來(lái)看，農(nóng)戶作

12、為農(nóng)村宅基地的真正使用者，也是宅基地再開發(fā)利用行為的權(quán)利主體，不論是獲得利益還是自身利益受到損害都會(huì)直接影響到農(nóng)戶及其家庭的切身利益，因此農(nóng)村宅基地發(fā)展權(quán)主體歸屬應(yīng)為原宅基地使用權(quán)人農(nóng)戶作為一項(xiàng)獨(dú)立的私權(quán)，農(nóng)戶退出原有宅基地后，原本屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移到了地方政府和新的土地使用者手中，筆者認(rèn)為在農(nóng)村宅基地退出中宅基地發(fā)展權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的根本動(dòng)力在于地方政府為了解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)不足和實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的現(xiàn)實(shí)難題，從某種意義上來(lái)說(shuō)，可以看作是地方政府剝奪了原本屬于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益。實(shí)踐證明，由地方政府推動(dòng)的農(nóng)村宅基地退出，不同于農(nóng)村集體土地征收，地方政府實(shí)際上并沒(méi)有拿走農(nóng)村集體土地所有權(quán)

13、和使用權(quán)，而是拿走了應(yīng)歸屬于農(nóng)戶的宅基地發(fā)展權(quán)。因此，地方政府對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償就應(yīng)該包括對(duì)農(nóng)戶失去的宅基地發(fā)展權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。黨的十八屆三中全會(huì)提出要“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道"。因此，筆者認(rèn)為從保證公平和增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入角度來(lái)看，退出宅基地的農(nóng)民除了依法享有宅基地使用權(quán)，還應(yīng)該得到宅基地發(fā)展權(quán)權(quán)益損失的補(bǔ)償mJ。(-)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成基于前文針對(duì)農(nóng)村宅基地退出中的農(nóng)民土地權(quán)利損失分析，本文認(rèn)為農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)戶損失了作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)，因此農(nóng)戶應(yīng)獲得宅基地使用權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和宅基地發(fā)展權(quán)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，農(nóng)村

14、宅基地退出中，農(nóng)戶退出宅基地獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償價(jià)值包括宅基地使用權(quán)價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)部分。二、農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算思路與模型(-)宅基地使用權(quán)價(jià)值測(cè)算思路與模型1. 測(cè)算思路：基于宅基地的住房保障功能視角住房保障功能作為我國(guó)農(nóng)村宅基地的原始福利功能，是我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度F保障具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的農(nóng)村居民“住有所居”的體現(xiàn)。本文參考胡銀根等所采用的“等價(jià)替代”方法，即基于宅基地的住房保障功能，按照發(fā)揮同等效用的物品價(jià)值來(lái)衡量宅基地住房保障價(jià)值，以宅基地的住房保障價(jià)值來(lái)衡缺宅基地的使用權(quán)價(jià)值。合理的住房保障價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的確定是確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵，目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于宅

15、基地的住房保障價(jià)值的評(píng)估和定量研究的成果較少，歐陽(yáng)安蛟等認(rèn)為合理的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是基于宅基地的住房保障功能，以農(nóng)民放棄宅基地在城鎮(zhèn)或農(nóng)村社區(qū)獲得相當(dāng)住房保障為標(biāo)準(zhǔn)。如天津市東麗區(qū)、浙江省嘉興市等地區(qū)此前結(jié)合城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策所實(shí)施的“宅基地?fù)Q房”、“兩分兩換”正是按照上述思路操作的，即退出宅基地的農(nóng)戶家庭按照政府制定的宅基地?fù)Q房標(biāo)準(zhǔn)換取城鎮(zhèn)中的一套住房，遷入城鎮(zhèn)居住，對(duì)于放棄宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶如果在城鎮(zhèn)已有住房的可以按照換房的市場(chǎng)價(jià)格獲得貨幣補(bǔ)償。根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的有關(guān)政策規(guī)定，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障政策主要包括住房實(shí)物保障和貨幣資金保障，其中住

16、房實(shí)物保障包括經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房等；貨幣資金保障包括租賃住房補(bǔ)貼、住房公積金及住房補(bǔ)助等。本文依據(jù)國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭的住房保障政策，借鑒胡銀根和劉義基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論測(cè)算宅基地住房保障價(jià)值的基本思路E】，參照畢冬梅構(gòu)建的住房貨幣化補(bǔ)貼測(cè)算模型"幻，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭購(gòu)房補(bǔ)貼和租房補(bǔ)貼為依據(jù)來(lái)測(cè)算農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值。2. 測(cè)算模型(1) 參照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的購(gòu)買住房補(bǔ)貼測(cè)算模型具體測(cè)算公式如下：POSiXa(1)a=_X100%(2)JI上式中，P.為戶均購(gòu)房補(bǔ)貼，人為普通商品房的平均價(jià)格，Si為購(gòu)買商品房的戶均保障面積，。為購(gòu)房補(bǔ)貼系數(shù)，J2為經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格。在上述

17、購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)下，單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為：V刀=(P】X邛)+S(3)O上式中，Vz】為參照經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房補(bǔ)貼計(jì)算的宅基地住房保障價(jià)值，A】為農(nóng)村人門，S,為宅基地總面積，6為戶均人口數(shù)，Py為平均每戶購(gòu)房補(bǔ)貼。(2) 參照廉租房的租房補(bǔ)貼測(cè)算模型目前我國(guó)城鎮(zhèn)低收入家庭申請(qǐng)廉租房的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是以每個(gè)受補(bǔ)對(duì)象應(yīng)獲得的住房福利水平為依據(jù)，也就是按照各地政府規(guī)定的補(bǔ)貼水平給予補(bǔ)貼，具體包括兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是廉租房住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到各地規(guī)定的最低人均標(biāo)準(zhǔn)面積；二是以最低人均保障面積為標(biāo)準(zhǔn)的單位面積人均每月的補(bǔ)貼金額。在實(shí)際中具體的廉租房住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)和人均月補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)都是由各地政府來(lái)確定的。

18、具體測(cè)算公式如下：P2=S2XcX12（4）上式中，/>2為人均年租賃住房補(bǔ)貼金額，S2為地方政府規(guī)定的廉租房住房補(bǔ)貼的人均面積標(biāo)準(zhǔn)，c為地方政府規(guī)定的人均每月單位面積租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)的年限加以規(guī)定，農(nóng)民可以無(wú)期限使用宅基地，故本文將宅基地使用權(quán)年限定義為無(wú)限年期，Pi可視為農(nóng)民因住房保障而獲得的年收益，根據(jù)收益還原法原理，則單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為：Vz2=（駕&）i上式中，V/2為參照廉租房租賃住房補(bǔ)貼計(jì)算的單位面積宅基地的住房保障價(jià)值，P2為人均年租賃住房補(bǔ)貼金額，A|為農(nóng)村總?cè)丝?，Sz為宅基地總面積，廣為還原利率。（二）宅基地發(fā)展

19、權(quán)價(jià)值測(cè)算思路與模型本文基于農(nóng)民的宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移視角，參考徐小峰基于土地發(fā)展權(quán)視角估算農(nóng)村宅基地價(jià)值的思路，將農(nóng)戶退出宅基地節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)形象化為宅基地發(fā)展權(quán)，并將宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)進(jìn)行開發(fā)利用的交易成本作為土地開發(fā)建設(shè)成本之一，進(jìn)而運(yùn)用土地估價(jià)方法中的成本逼近法，建立宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值測(cè)算模型，具體假設(shè)條件、測(cè)算思路和計(jì)算模型如下：1. 假設(shè)條件基于前文有關(guān)宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算思路，提出以下假設(shè)條件：假設(shè)1：宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）所占用的耕地與宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（農(nóng)戶）原宅基地復(fù)墾后的耕地質(zhì)量相同、價(jià)值相等；假設(shè)2：宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移前后，宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（農(nóng)戶）的

20、宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值與宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）占用耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值相等；假設(shè)3：宅基地發(fā)展權(quán)可以交易，宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）購(gòu)入宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（農(nóng)戶）的宅基地發(fā)展權(quán)并將土地開發(fā)為工業(yè)用地。2. 測(cè)算思路宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）的土地取得費(fèi)用為宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值與土地作為耕地用途的價(jià)值之和，用公式表示為：VA=V'g+U'g=+此（6）上式中，為宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方的土地取得費(fèi)用，V'rq為宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方所占用耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值，U'g為宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方所占用耕地的價(jià)值；Vfzq為宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（農(nóng)戶）宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值，Vg為宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)

21、出方（農(nóng)戶）原宅基地復(fù)墾為耕地的價(jià)值。本文設(shè)定該式中VG與宅基地退出后復(fù)墾為耕地的價(jià)值V'g相等。宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（即地方政府）將農(nóng)戶退出的宅基地復(fù)墾為耕地，再將宅基地發(fā)展權(quán)從原所在地轉(zhuǎn)移到待開發(fā)利用所在地，實(shí)現(xiàn)宅基地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)空間位置轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)將待開發(fā)利用所在地限制開發(fā)的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)用地，并進(jìn)行投資開發(fā)利用。在土地開發(fā)利用過(guò)程中，地方政府投資成本包括土地取得費(fèi)用（宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值）、土地作為耕地用途的價(jià)值、土地開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)及土地增值收益，這樣宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）的所有土地開發(fā)投資費(fèi)用與土地增值收益和土地開發(fā)利用后的地價(jià)，進(jìn)而可以運(yùn)用成本迪近法推算宅基

22、地發(fā)展權(quán)價(jià)值。3. 測(cè)算模型依據(jù)土地估價(jià)方法中的成本逼近法原理，宅基地發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（地方政府）將土地開發(fā)后的地價(jià)計(jì)算公式應(yīng)為：v=Va+Uk+T+R+R2+R3（7）將公式（6）代入公式（7）中，得到：Ng=V-Vo-Vk-T-R2-R3（8）式（8）中，V為土地開發(fā)后的土地價(jià)格；Va、Vrq和Vg與式（6）中含義相同，Vk為土地開發(fā)費(fèi)用，丁為稅費(fèi)，R為土地開發(fā)成本利息，Rz為土地開發(fā)投資利潤(rùn)，R為土地增值收益。上式中Vg、Vk、T、R、R2、R3的具體測(cè)算方法如下：（1）宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（農(nóng)戶）原宅基地復(fù)墾為耕地的價(jià)值Vg：基于耕地的生產(chǎn)要素功能，本研究認(rèn)為土地作為耕地用途的價(jià)值體現(xiàn)在可以

23、為農(nóng)民帶來(lái)持續(xù)的收益，在一定的生產(chǎn)投入和市場(chǎng)需求條律下，將耕地產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品以貨幣形式表示。本研究采用收益還原法測(cè)算耕地的價(jià)值，計(jì)算公式為：上式中，Vg為單位面積的耕地價(jià)值，R為該單位耕地年收益，尸為還原利率，為耕地使用年限。本文設(shè)定耕地后可以長(zhǎng)期耕種，將經(jīng)營(yíng)年限視為無(wú)限年期，則式(9)可以簡(jiǎn)化為：&=&(10)r<2)土地開發(fā)費(fèi)根據(jù)成本逼近法原理，土地開發(fā)費(fèi)是指土地達(dá)到一定的建設(shè)條件所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用的確定可以按照該區(qū)域土地平均開發(fā)程度下需要投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，具體包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)和其他開發(fā)費(fèi)用。(3) 相關(guān)稅費(fèi)T：由于我國(guó)自2015年

24、1月1日起取消征收征地管理費(fèi)，因此稅費(fèi)的計(jì)算中不包括征地管理費(fèi)。另外，根據(jù)2014年財(cái)政部發(fā)布的關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)有關(guān)財(cái)稅政策問(wèn)題的通知，可以不繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)。因此，基于前面的假設(shè)，本文在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)不考慮耕地開墾費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)主要是耕地占用稅。(4) 土地開發(fā)成本利息R：以前面的土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)算基數(shù)，以整個(gè)開發(fā)期為計(jì)息周期，開發(fā)費(fèi)利息以其一半為基數(shù).以整個(gè)開發(fā)期為計(jì)息周期，利率為a，開發(fā)期設(shè)定為一年，則土地開發(fā)投資利息計(jì)算公式為：R=(皿+丁+碧)Xa(11)(5) 土地開發(fā)投資利潤(rùn)R2：以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)作為土地開發(fā)投資利潤(rùn)計(jì)算基

25、數(shù)，土地投資回報(bào)率為伊則土地開發(fā)投資利潤(rùn)計(jì)算公式為：R2=(Va+Vk+T)X/?(12)(6) 土地增值收益R3：以土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)之和為計(jì)算基數(shù)，增值收益率為八則土地增值收益計(jì)算公式為：R3=(Va+Vk+T+R+R)Xy(13)綜上得到宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值Vfzq的計(jì)算公式為：VVreQ=(i+a+/?)-a+-?)-Vc1+/?VkT(14)+a+#三、實(shí)證分析：以安徽省寧國(guó)市為例(-)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度刑算由于安徽省寧國(guó)市政府出臺(tái)的城鎮(zhèn)住房保障政策中沒(méi)有明確給出關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，因此本文以寧國(guó)市2014年度住房保障工作實(shí)施方案中的公共租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為

26、計(jì)算依據(jù)計(jì)算宅基地的住房保障價(jià)值，并將計(jì)算的宅基地住房保障價(jià)值作為宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度。另外，依據(jù)寧國(guó)市2014年度住房保障工作實(shí)施方案的規(guī)定，公共租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：住房建筑面積為17m2/A，租金補(bǔ)貼為9元/人-月，廠取2014年5年以上長(zhǎng)期存款利率4.75%,計(jì)算出平均每人可獲得年租金補(bǔ)貼為1836元，由寧國(guó)市農(nóng)村人均建設(shè)用地面積203.28m2/人，可計(jì)算出單位面積宅基地的住房保障價(jià)值為190.14元/n?,由此可得宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度為190.147U/m(二)宅基地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算1. 耕地價(jià)值測(cè)算：根據(jù)對(duì)寧國(guó)市的實(shí)地調(diào)查和查閱相關(guān)資料，寧國(guó)市2014年農(nóng)民種糧單產(chǎn)約

27、6000kg/公頃，每公頃凈收益約為12000元，加上糧食直接補(bǔ)貼(150元/公頃)、農(nóng)作物種補(bǔ)貼(225元/公頃)、農(nóng)機(jī)綜合補(bǔ)貼(750元/公頃)，均總收益為13124元/公頃，取5年以上長(zhǎng)期存款利率4.75%,根據(jù)式(10)計(jì)算可得單位面積耕地的價(jià)值為27.61元/m?。2. 土地開發(fā)費(fèi)：依據(jù)寧國(guó)市工業(yè)用地單位面積“三通一平”的費(fèi)用，土地開發(fā)費(fèi)為25元&。3. 相關(guān)稅費(fèi)：根據(jù)安徽省耕地占用稅實(shí)施辦法的規(guī)定，耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)劃分為三個(gè)不同地區(qū)，寧國(guó)市屬于二類地區(qū)，該市的稅額標(biāo)準(zhǔn)為26.25jc/m4. 土地開發(fā)成本利息：以土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為基數(shù)，以整個(gè)開發(fā)期為計(jì)息周期，開發(fā)費(fèi)利

28、息以開發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期，利率a取2014年貸款利率為5.60%。5. 土地開發(fā)投資利潤(rùn)：土地開發(fā)投資利潤(rùn)率一般為6%10%,考慮到寧國(guó)市土地開發(fā)投資收益實(shí)際情況，土地投資回報(bào)率向取8%。6. 土地增值收益率一般為1030%,本文取平均值即土地增值收益率，為20%。根據(jù)寧國(guó)市國(guó)土資源局提供的2014年工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表，一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為255元/m。二級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為210元/m。三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為165元/n?,本文取工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平，為210元/n?,將上述有關(guān)數(shù)值代入計(jì)算，可得宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值為81.80元/n?A(三) 寧國(guó)市宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算根據(jù)前文

29、的農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成研究，基于宅基地使用權(quán)價(jià)值補(bǔ)償額度和宅基地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償價(jià)值額度的測(cè)算結(jié)果，可得寧國(guó)市農(nóng)戶退出宅基地的補(bǔ)償價(jià)值額度應(yīng)為271.94元/m,如果折算成每公頃來(lái)計(jì)算，則為272.1萬(wàn)元/公頃。(四) 寧國(guó)市農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值額度測(cè)算結(jié)果與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)比較寧國(guó)市作為安徽省唯一的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地使用制度綜合改革試點(diǎn)縣級(jí)市，自2009年以來(lái)在農(nóng)村土地使用制度改革方面進(jìn)行了積極的探索和大膽的實(shí)踐。2013年9月，寧國(guó)市在安徽省率先出臺(tái)了寧國(guó)市農(nóng)村宅基地退出辦法(試行)°根據(jù)該辦法的規(guī)定，寧國(guó)市政府針對(duì)自愿退出宅基地且今后不再重新申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶家庭，對(duì)于法定范圍內(nèi)的面積按照6090萬(wàn)元/公頃予以補(bǔ)助。可見，目前寧國(guó)市實(shí)施農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)淖罡邩?biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)小于本文所測(cè)算的補(bǔ)償額度272.1萬(wàn)元/公頃。四、結(jié)論本文從農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民土地權(quán)利損失視角出發(fā)，依據(jù)“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，構(gòu)建了農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值體系，并通過(guò)分析其價(jià)值內(nèi)涵，確定測(cè)算思路，分別從作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)價(jià)值和作為土地發(fā)展權(quán)的宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)方面