房地產評估之收益法

1、收益法及其運用要求1.熟悉收益法的含義；2.熟悉收益法的理論依據(jù)；3.掌握收益法適用的估價對象和條件；4.熟悉收益法估價需要具備的條件；5.熟悉收益法估價的操作步驟；6.熟悉報酬資本化法最一般的公式；7.掌握凈收益每年不變的公式；8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；9.了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式；11.了解凈收益按一定比率遞減的公式；12.熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；13.掌握預知未來若干年后價格的公式；14.熟悉收益期限的界定；15.掌握凈收益測算的基本原理；16.掌握不同收益類型房地產凈收益的測算；17.熟悉凈收益測算應注意的問題；18

2、.熟悉凈收益流模式的確定；19.熟悉報酬率的求?。?0.熟悉直接資本化法概述；21.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；22.掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關系；23.了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；24.熟悉投資組合和剩余技術。本章特點：（1）本章內容并不復雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學公式的推理運用。（2）概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點。（3）關于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對于收益年限的確定，能一日了然。（4）本章內容與以前的教材相比，無大的變化，個別的概念的敘述中較以前更明白化。（5）注意收益法中的一些細節(jié)問題，見詳細講解中闡述。內容講解第一節(jié)收益法概述1.收益

3、法的含義簡要地說，收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。具體說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕絻r值時點后相加來求取估價對象價值的方法。直接資本化法是預測估價對象未來某年的某種收益，

4、然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：地價年地租購買年地價地租/利息率并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)購買年是利息率的倒數(shù)。2.收益法的理論依據(jù)（熟悉）收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素，即房地產當

5、前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是基于房地產市場參與者對房地產未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預期的合理性。從理論上講，一宗房地產過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。收益法的基本思想，首先可以

6、粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價格就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金利率房地產的凈收益那么，這筆資金就是該宗房地產的價格。將上述等式變換一下便得到：房地產價格房地

7、產的凈收益/利率例如，某人擁有一宗房地產每年可產生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表述，嚴格說來還不很確切。在下一節(jié)中將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產收收益性房地產價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風險）。（判斷題）房地產收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資

8、本化率予以考慮。（）【2009年真題】答疑編號950276070101【答案】錯誤【解析】如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。參見教材P212、213。3.收益法適用的估價對象（掌握）收益法的適用的估價對象是收益性房地產。包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。

9、例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情況很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運營費用或者凈收益等，再利用收益法來估價。不適用于無收益的項目，行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價。常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限不同進行的價格調整，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算；收益法還大量用于房地產損害賠償中房地產價值減損和相關經(jīng)濟損失的評估。 4.收益法估價需要具備的條件房地產未來的收

10、益和風險都能夠較準確地預測錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）。對未來的預期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調查研究為基礎。5.收益法的操作步驟（熟悉） 確定未來收益期限；求取未來凈收益；求取報酬率；選用恰當?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：求取未來某一年的某種收益；求取資本化率或收益乘數(shù)；選用恰當?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。 第二節(jié)報酬資本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地產在價值時點的收益價值 Ai

11、：房地產的未來凈運營收益Yi：房地產未來各期的報酬率n：房地產的收益期限 在實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變，所以公式簡化為： 后面各種公式均是此公式的特例。 以上均假設未來各期的凈收益發(fā)生在期末，如實際發(fā)生在期初，則公式變形為 公式中的A、Y、n應一致，而且一般以年為單位 2.凈收益每年不變的公式（掌握）公式的假設前提 公式的假設前提 凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳 報酬率為Y，Y不等于零 報酬率為Y，Y大于零 收益期限n為有限年 收益期限n為有限年 凈收益每年不變的公式的應用：（1）直接用于測算價值 【例7-1】某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設用地使用權，使用期限50年，

12、不可續(xù)期。該寫字樓在正常情況下每年的凈收益為80萬元，該宗房地產的報酬率8.5%，計算其收益價值。 答疑編號950276070201【答案】參見教材P219。該宗房地產的收益價格計算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-2】某宗房地產的收益期限可視為無限年，預測其未來每年的凈收益為80萬元，該類房地產的報酬率為8.5%。請計算該房地產的受益價值。答疑編號950276070202【解】該房地產的收益價值計算如下：與例7-1中44年土地使用期限的寫字樓價值915.19萬元相比，例7-2中無限年的房地產價值要大25.99萬元（941.18-915.19=25.99）【例7-3】6

13、年前，甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用年限為50年的土地（到期不可續(xù)期），乙單位出資300萬元，合作建設3000平米的鋼混結構辦公樓。建設期2年，建成后1000平米歸甲，2000平米由乙使用20年后無償歸甲。現(xiàn)在乙有意將其使用部分的辦公樓在期滿后的剩余期限買下來。據(jù)測算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年平均運營費用占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%，鋼混結構的建筑物使用年限為60年。（注意8分的計算題）評估乙合理的收購價格。土地還剩44年使用權，建筑物還剩54年使用年限，但是土地到期不可續(xù)期，所以建筑物的壽命期以土地使用期

14、限為止計算，還有44年。乙按照合同，從現(xiàn)在開始還能使用16年，因而他收購的是從第17年到第44年，未來總共28年的使用權。（1）思路：用收益法測算。（也可以用市場比較法）乙合理的收購價格=V44-V16年出租凈收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收購價格=1044.79-829.94=214.85萬元（2）用途2：不同期限房地產價格的換算已知無限年期的價格，求有限年期的價格兩房地產報酬率相等時，例7-4 已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，計算該房地產30年收益權利的價格。答疑編號950276070203己知某收益性房地產的

15、收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑編號950276070204【答案】D思路二：因為這種房地產的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益轉變?yōu)樾枰嬎愕哪昶诘氖找鎯r格注意：折現(xiàn)率如果不同，就帶入各自不同的折現(xiàn)率。（3）用于比較不同期限房地產價格的高低。P222例7-6甲房地產的受益年限為50年，單價為2000元/平米，乙房地產的收益年限為30年，單價為1800

16、元/平米，報酬率為6%，其他條件相同，比較兩宗房地產價格高低。答疑編號950276070205【答案】年限不同，不能直接比較，都還原為無窮年限的價值，再比較，或者將50年的甲房地產還原為30年的甲房地產，再與乙比較；或者將30年的乙房地產還原為50年的乙房地產再與甲比較或者甲乙都還原為年收益，在比較。教材只給了一種比較方法，實際上，還可以有另外的3種。【解析】參見教材P222。（4）市場法中因期限不同進行的價格調整。P223例7-7某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準地價為1200元/平米，該基準地價在評估時使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)

17、用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同?，F(xiàn)行土地報酬率為10%，請通過基準地價求該工業(yè)用地的目前價格。答疑編號950276070206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】參見教材P223。用于計算在某種報酬率下，收益期長到何時，有限期的價格接近于無限年的價格。根據(jù)收益法的計算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。（）答疑編號950276070207【答案】錯誤【解析】土地使用權價格公式無限年價格公式是土地使用權價格接近無限年價格的程度為當報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8

18、%時，需要130年，報酬率為20%時，需要50年，報酬率為25%，需要50年。所以報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越快（越短）。提示：參見教材P223。3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 （熟悉）收益期限為有限年公式：公式的假設前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報酬率為Y，且不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年公式：公式的假設前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報酬率大于零為Y收益期限為無限年4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 （熟悉）公式：-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）

19、b假設前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減，未來第n年的價值為A-（n-1）b報酬率為Y，Y不等于零收益期限為有限年n，且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營期，即年凈收益為零時的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。請計算該宗房地產的收益價格。答疑編號950276070208【答案】該宗房地產的收益價格計算如下：【解析】參見教材P222 【例7-9】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。請計

20、算該宗房地產的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產的收益價格。答疑編號950276070209【答案】該宗房地產的合理經(jīng)營期限n計算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房地產第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營年限為13.5年。該宗房地產的收益價格計算如下：【解析】參見教材P223?！?010真題】某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房

21、地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產的合理經(jīng)營期限為20年答疑編號950276070210【答案】BCD【解析】設該房地產的合理經(jīng)營年限為n令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15該房地產的收益價格=以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14如果不記

22、得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年15年的收益價格=5.凈收益按一定比率遞增的公式 （掌握）收益期限為有限年的公式也要強記g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設前提凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n如g=Y時，【例7-10】某宗房地產土地使用權剩余年限為48年；預計該房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的報酬率為9%。請計算該宗房地產的收益價格。答疑編號

23、950276070301【答案】該宗房地產的收益價格計算如下：【解析】參見教材P226。 收益期限為無限年的公式【例7-11】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%，請計算該宗房地產的收益價格。答疑編號950276070302【答案】該宗房地產的收益價格計算如下：6.凈收益按一定比率遞減的公式 （熟悉）收益期限為有限年的公式收益期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I：有效毛收入E：運營費用gI：I逐年遞增的比率gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與

24、運營費用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減無限年期的公式【例7-12】預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8%，請計算該宗房地產的收益價格?！纠?-13】預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為10%。請計算該宗房地產的收益價格。答疑編號950276070303【答案】由于一定期限之后，該宗房地產的運營費用會超過有效毛收入，所以在計算其收益價格之前，

25、先計算其合理經(jīng)營期限n:因為I-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）該宗房地產的收益價格計算如下：7.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式收益期限為有限年的公式t：凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式t：凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出房地產價格?！纠?-14】某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將

26、穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。請計算該宗房地產的收益價值。答疑編號950276070304【答案】該宗房地產的收益價值計算如下：【例7-15】通過預測得到某宗房地產未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到未來所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。請計算該宗房地產的收益價值。答疑編號950276070305【答案】該宗房地產的收益價值計算如下：與例7-14的38年收益期限的房地產價格300.86萬元相比，例7-15收益期限為無限年的房地產價格要高9.34萬元（310.20-300.86=9.34）【201

27、1年真題】某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。答疑編號950276070306【答案】B【解析】分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產價格=168.758.預知未來若干年后的價格的公式（八個公式）（掌握）V：房地產現(xiàn)在的價格Ai：房地產未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益Vt：房地產在未來第t年末的價格t：持有房地產的期限公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳，

28、公式三：難以預測未來的價格，而能預測未來價格相對于當前價格的變化率，增值率為（了解）公式適用條件一是用于房地產目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測其未來價格或未來價格相對于當前價格的變化率的情況二是對于收益期較長的房地產，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。（2011年真題）某房地產未來收益期限內每年的凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產將增值20%，報酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產的價格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446答疑編號950276070307【答案】D【解析

29、】償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因為償債基金。為了償還未來的一筆資金，平時積累的資金就叫償債基金。參見教材P233?！纠?-16】某宗房地產現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/ m2，報酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/ m2。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產的價格將達到5000元/ m2。請計算獲知興建火車站后該宗房地產的價格。（自然增值外部性）答疑編號950276

30、070401【正確答案】獲知興建火車站后該宗房地產的價格計算如下：可見，該宗房地產在獲知興建火車站之后，價格由2000元/m2上漲到3693元/ m2【例7-17】某寫字樓過去的市場價格為12000元/ m2，目前房地產市場不景氣，其市場租金為每天3元/ m2。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預測房地產市場3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達12500元/ m2 ，轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%。請求取該寫字樓的價值。答疑編號950276070402【正確答案】該寫字樓目前的價值求取如下：第1-3年，年出租凈收益=336570%=766.5

31、元/ m23年后市場價值=12500（1-6%）=11750現(xiàn)在時點的價值【例7-18】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。請求取該舊辦公樓的價值。答疑編號950276070403【正確答案】該舊辦公樓的價值求取如下：【例7-19】預測某宗房地產未來2年的凈收益分別是55萬和60萬，2年后的價格分別比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產的報酬是10%，求該房地產現(xiàn)在的價格。答疑編號950276070404【例7-20】某宗收益性房地

32、產，預測其未來第一年的凈收益為24000元，未來5年的凈收益每年增加1000元，價格每年（比上年）上漲3%，報酬率為9.5%。請求取該宗房地產當前的價格。答疑編號950276070405【正確答案】選用下列公式求取該宗房地產當前的價格：根據(jù)題意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%將上述數(shù)據(jù)代入公式后計算如下：對上述等式進行合并同類項并計算后得到：V=376096.65（元）【2011年真題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險

33、報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。答疑編號950276070406【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三節(jié)收益期和持有期的估價收益期是指預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，具體是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。收益期一般根據(jù)建設用地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命來估計。建設用地使用權剩余期限是自價值時點起至建設用地使用權使用期限結束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是指自價值時點起至建筑

34、物經(jīng)濟壽命結束時止的時間。建筑物經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間，具體是建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻時止的時間。對收益性房地產來說，建筑物經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產產生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間，如圖7-2所示。建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設用地使用權剩余期限可能同時結束，也可能不同時結束，歸納起來有下列3種情形：（1）

35、建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設用地使用權剩余期限同時結束。在這種情形下，收益期為建設用地使用權剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命。（2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情形下，房地產的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結束時起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值。自收益期結束時起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的建設用地使用權在價值時點的價值。例如，某宗收益性房地產的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設用地使用權剩余期限為40年，求取該房地產現(xiàn)在的價值，可

36、先求取該房地產30年收益期的價值，然后加上30年后的10年使用期限建設用地使用權在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設用地使用權在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設用地使用權的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設用地使用權的價值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束。在這種情形下，分為兩種情況：出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回。出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。對于第一種情況，房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期計算的價值。對于第

37、二種情況，房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結束時的價值折算到價值時點的價值。評估承租人權益價值的，收益期為剩余租賃期限。利用預知未來若干年后價格的公式求取價值，以及收益期較長、難以預測該期限內各年的凈收益的，應估計持有期。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產的典型持有時間，以及能夠預測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。第四節(jié)凈收益的測算凈收益的計算是個難點問題。不同的估價對象，凈收益測算時，扣除的項目是不一致的。1.凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益利潤法對于既有大量租賃收入又有

38、營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益（1）基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運營費用有效毛收入運營費用相關概念：凈收益 潛在毛收入空置和收租損失 有效毛收入 運營費用運營費用，維持房地產正常使用營業(yè)的必要支出。構成：房地產稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產正常運轉的成本，以及為承租人提供服務的費用。運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（ 四個不包括）重要考點。多選或判斷抵押房地產，運營費用不包含抵押貸款還本付息額。（解釋：貸款與否不影響房地產整體的正常運營收益。償還方式是可選擇的，這會使得評估結果受償還方式影響，不客觀）不包含折舊（不包括建筑物、土地取

39、費費用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運營費用中的項目。不包含改擴建費用改擴建增加了資產價值，所以不在運營費用里。不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評估投資價值時，需要扣所得稅，評估市場價值時，不扣所得稅（參見P98）。重點：重置提拔款（新增內容），就是為了設備到期時能有資金更新，平時專門提取的資金，這些資金在設備到期時，連本帶利，剛好等于需要更新的設備的價值。類同于我們用年金求取的終值。根據(jù)設備的價值，作為更新時點的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款。在求取凈收益中，運營費用包括（）。

40、【2011年真題】A.房地產保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費答疑編號950276070407【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P238。某收益性房地產按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（）【2011年真題】答疑編號950276070408【正確答案】錯誤【答案解析】P238建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬

41、元。運用收益法評估房地產價格時，應在運營費用中扣除的項目包括（）。A.房地產稅B.建筑物折舊C.房屋保險費D.抵押貸款還本付息額E.重置提拔款答疑編號950276070409【正確答案】BD【答案解析】房產稅是保有人的必要支出，肯定屬于運營成本；房屋保險費是屬于運營費用的，重置提拔款也屬于運營費用項目。參見教材P238。兩個重要指標：可以通過市場提取法獲得凈收益率=1-運營費用率兩個指標相加之和=1某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值

42、為（）萬元?！?006年真題】A.521B.533C.695D.711答疑編號950276070410【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。年租金收入5001201272（萬元）運營費用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）（2）基于營業(yè)收入測算凈收益特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）2.不同收益類型房地產凈收益的求取（掌握）（1）類型一：出租出租的房地產凈收益的求取計算公式：凈收益租賃收入 由出租人負擔的費用租賃收入（2項）：租金

43、收入、租賃保證金或押金的利息出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產稅，租賃費用，租賃稅費?，F(xiàn)實出租人負擔的費用名義租金，計算時要轉變成實際租金由雙方在租賃合同中約定?！径噙x題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）?！?008年真題】A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產稅答疑編號950276070411【正確答案】CDE【答案解析】電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用。參見教材P239。【單項選擇

44、題】某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元?！?009年真題】A.245B.275C.315D.345答疑編號950276070412【正確答案】D【答案解析】折舊費，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345。參見教材P240。（2）類型二：自營營業(yè)的房地產凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營的房地產：凈收益

45、=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用- 商業(yè)利潤-與房地產可分離的無形資產價值工業(yè)生產的房地產：凈收益=產品銷售收入-生產成本-產品銷售費用-產品銷售稅金及附加-管理費用-財務費用-廠商利潤-與房地產可分離的無形資產價值農地凈收益的測算：凈收益=農地年產值-各種費用-投資利息-農業(yè)稅- 農業(yè)利潤紅色字跡是我們計算時容易遺忘的項目。（3）類型三：自用或空置自用或尚未使用的房地產凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產的有關資料來測算，或者通過類似房地產的凈收益直接比較得出。（4）類型四：混合收益的房地產混合收益的房地產凈收益的求?。?種方法方法

46、1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應的變動費用，再減去加總的固定費用。方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。方法3：把混合收益的房地產看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益。3.求取凈收益應注意的問題（熟悉）（1）有形收益和無形收益有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益無形收益是指房地產帶來的間接利益在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無形收益。（2）實際收益和客觀收益實

47、際收益 是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價。客觀收益 是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)?！局攸c】租約的限制有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金【例7-21】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2

48、，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。答疑編號950276070413【正確答案】參見教材P243。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內年凈收益=200180（1-25%）12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益=200200（1-25%）12=36.00（萬元）=375.69（萬元）（2）商店二層價格的測算：年凈收益=200120（1-25%）12=21.60（萬元）=229.21（萬元）該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+

49、229.21=604.90（萬元）【重點】承租人權益價值評估收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當一種權益或資產雖然不產生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質是，某種權益或資產的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權益價值評估是這種方法的典型運用。承租人權益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。成本節(jié)約資本化法，即：承租人權益價值=某種權益或資產的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值

50、之和。承租人權益價值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價值合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權益價值【例7-22】某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/。假設折現(xiàn)率為10%，請計算目前承租人權益的價值。答疑編號950276070501【解】選用下列公式計算目前承租人權益的價值：根據(jù)題意已知：上述“成本節(jié)約資本化法”相反的情況，是“超額費用資本化法”和“收入損失資本化法”。它們可用

51、于評估房地產價值損失，例如不可修復的房屋質量缺陷、噪聲污染、采光受影響等造成的房地產租金降低或者房地產運營費用增加所導致的房地產價值減損?！?010真題】某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為（）。答疑編號950276070502【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠（3.5-3）360500=90000元還有18年租期，報酬率為6%承租人權益價值=98.8 萬元【例題2008年真題】某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金