房地產(chǎn)評估之收益法

1、收益法及其運(yùn)用要求1.熟悉收益法的含義；2.熟悉收益法的理論依據(jù)；3.掌握收益法適用的估價對象和條件；4.熟悉收益法估價需要具備的條件；5.熟悉收益法估價的操作步驟；6.熟悉報酬資本化法最一般的公式；7.掌握凈收益每年不變的公式；8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；9.了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式；11.了解凈收益按一定比率遞減的公式；12.熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；13.掌握預(yù)知未來若干年后價格的公式；14.熟悉收益期限的界定；15.掌握凈收益測算的基本原理；16.掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算；17.熟悉凈收益測算應(yīng)注意的問題；18

2、.熟悉凈收益流模式的確定；19.熟悉報酬率的求??；20.熟悉直接資本化法概述；21.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；22.掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系；23.了解直接資本化法與報酬資本化法的比較；24.熟悉投資組合和剩余技術(shù)。本章特點(diǎn)：（1）本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。（2）概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點(diǎn)。（3）關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對于收益年限的確定，能一日了然。（4）本章內(nèi)容與以前的教材相比，無大的變化，個別的概念的敘述中較以前更明白化。（5）注意收益法中的一些細(xì)節(jié)問題，見詳細(xì)講解中闡述。內(nèi)容講解第一節(jié)收益法概述1.收益

3、法的含義簡要地說，收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值的方法。具體說，收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕絻r值時點(diǎn)后相加來求取估價對象價值的方法。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來某年的某種收益，

4、然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來表示土地價值的早期購買年法，即：地價年地租購買年地價地租/利息率并用它來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)購買年是利息率的倒數(shù)。2.收益法的理論依據(jù)（熟悉）收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)

5、前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是基于房地產(chǎn)市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)期的價值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。為防止實(shí)際估價中隨意脫離估價對象的實(shí)際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象的未來收益。收益法的基本思想，首先可以

6、粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。將上述等式變換一下便得到：房地產(chǎn)價格房地

7、產(chǎn)的凈收益/利率例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡明、便于理解的表述，嚴(yán)格說來還不很確切。在下一節(jié)中將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險）。（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資

8、本化率予以考慮。（）【2009年真題】答疑編號950276070101【答案】錯誤【解析】如果選取較高的報酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇嬖跓o形收益，所以投資者要求的報酬率可以略低。參見教材P212、213。3.收益法適用的估價對象（掌握）收益法的適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)。包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

9、例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的租賃收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益等，再利用收益法來估價。不適用于無收益的項(xiàng)目，行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收益期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計算；收益法還大量用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評估。 4.收益法估價需要具備的條件房地產(chǎn)未來的收

10、益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）。對未來的預(yù)期通常是基于過去的經(jīng)驗(yàn)和對現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識作出的，必須以廣泛、深入的市場調(diào)查研究為基礎(chǔ)。5.收益法的操作步驟（熟悉） 確定未來收益期限；求取未來凈收益；求取報酬率；選用恰當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。運(yùn)用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：求取未來某一年的某種收益；求取資本化率或收益乘數(shù)；選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。 第二節(jié)報酬資本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的收益價值 Ai

11、：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益Yi：房地產(chǎn)未來各期的報酬率n：房地產(chǎn)的收益期限 在實(shí)際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變，所以公式簡化為： 后面各種公式均是此公式的特例。 以上均假設(shè)未來各期的凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為 公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位 2.凈收益每年不變的公式（掌握）公式的假設(shè)前提 公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳 報酬率為Y，Y不等于零 報酬率為Y，Y大于零 收益期限n為有限年 收益期限n為有限年 凈收益每年不變的公式的應(yīng)用：（1）直接用于測算價值 【例7-1】某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限50年，

12、不可續(xù)期。該寫字樓在正常情況下每年的凈收益為80萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率8.5%，計算其收益價值。 答疑編號950276070201【答案】參見教材P219。該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-2】某宗房地產(chǎn)的收益期限可視為無限年，預(yù)測其未來每年的凈收益為80萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。請計算該房地產(chǎn)的受益價值。答疑編號950276070202【解】該房地產(chǎn)的收益價值計算如下：與例7-1中44年土地使用期限的寫字樓價值915.19萬元相比，例7-2中無限年的房地產(chǎn)價值要大25.99萬元（941.18-915.19=25.99）【例7-3】6

13、年前，甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用年限為50年的土地（到期不可續(xù)期），乙單位出資300萬元，合作建設(shè)3000平米的鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓。建設(shè)期2年，建成后1000平米歸甲，2000平米由乙使用20年后無償歸甲?，F(xiàn)在乙有意將其使用部分的辦公樓在期滿后的剩余期限買下來。據(jù)測算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年平均運(yùn)營費(fèi)用占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物使用年限為60年。（注意8分的計算題）評估乙合理的收購價格。土地還剩44年使用權(quán)，建筑物還剩54年使用年限，但是土地到期不可續(xù)期，所以建筑物的壽命期以土地使用期

14、限為止計算，還有44年。乙按照合同，從現(xiàn)在開始還能使用16年，因而他收購的是從第17年到第44年，未來總共28年的使用權(quán)。（1）思路：用收益法測算。（也可以用市場比較法）乙合理的收購價格=V44-V16年出租凈收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收購價格=1044.79-829.94=214.85萬元（2）用途2：不同期限房地產(chǎn)價格的換算已知無限年期的價格，求有限年期的價格兩房地產(chǎn)報酬率相等時，例7-4 已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，計算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格。答疑編號950276070203己知某收益性房地產(chǎn)的

15、收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2?！?006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑編號950276070204【答案】D思路二：因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰嬎愕哪昶诘氖找鎯r格注意：折現(xiàn)率如果不同，就帶入各自不同的折現(xiàn)率。（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低。P222例7-6甲房地產(chǎn)的受益年限為50年，單價為2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價為1800

16、元/平米，報酬率為6%，其他條件相同，比較兩宗房地產(chǎn)價格高低。答疑編號950276070205【答案】年限不同，不能直接比較，都還原為無窮年限的價值，再比較，或者將50年的甲房地產(chǎn)還原為30年的甲房地產(chǎn)，再與乙比較；或者將30年的乙房地產(chǎn)還原為50年的乙房地產(chǎn)再與甲比較或者甲乙都還原為年收益，在比較。教材只給了一種比較方法，實(shí)際上，還可以有另外的3種?！窘馕觥繀⒁娊滩腜222。（4）市場法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整。P223例7-7某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價為1200元/平米，該基準(zhǔn)地價在評估時使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)

17、用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同?，F(xiàn)行土地報酬率為10%，請通過基準(zhǔn)地價求該工業(yè)用地的目前價格。答疑編號950276070206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】參見教材P223。用于計算在某種報酬率下，收益期長到何時，有限期的價格接近于無限年的價格。根據(jù)收益法的計算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。（）答疑編號950276070207【答案】錯誤【解析】土地使用權(quán)價格公式無限年價格公式是土地使用權(quán)價格接近無限年價格的程度為當(dāng)報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8

18、%時，需要130年，報酬率為20%時，需要50年，報酬率為25%，需要50年。所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）。提示：參見教材P223。3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 （熟悉）收益期限為有限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報酬率為Y，且不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報酬率大于零為Y收益期限為無限年4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 （熟悉）公式：-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）

19、b假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減，未來第n年的價值為A-（n-1）b報酬率為Y，Y不等于零收益期限為有限年n，且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營期，即年凈收益為零時的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號950276070208【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：【解析】參見教材P222 【例7-9】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。請計

20、算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號950276070209【答案】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：【解析】參見教材P223。【2010真題】某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房

21、地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年答疑編號950276070210【答案】BCD【解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令A(yù)-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15該房地產(chǎn)的收益價格=以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14如果不記

22、得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年15年的收益價格=5.凈收益按一定比率遞增的公式 （掌握）收益期限為有限年的公式也要強(qiáng)記g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n如g=Y時，【例7-10】某宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號

23、950276070301【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：【解析】參見教材P226。 收益期限為無限年的公式【例7-11】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號950276070302【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：6.凈收益按一定比率遞減的公式 （熟悉）收益期限為有限年的公式收益期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I：有效毛收入E：運(yùn)營費(fèi)用gI：I逐年遞增的比率gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與

24、運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減無限年期的公式【例7-12】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為12萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【例7-13】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。答疑編號950276070303【答案】由于一定期限之后，該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用會超過有效毛收入，所以在計算其收益價格之前，

25、先計算其合理經(jīng)營期限n:因?yàn)镮-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：7.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式收益期限為有限年的公式t：凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式t：凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)價格?！纠?-14】某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將

26、穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值。答疑編號950276070304【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價值計算如下：【例7-15】通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到未來所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值。答疑編號950276070305【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價值計算如下：與例7-14的38年收益期限的房地產(chǎn)價格300.86萬元相比，例7-15收益期限為無限年的房地產(chǎn)價格要高9.34萬元（310.20-300.86=9.34）【201

27、1年真題】某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。答疑編號950276070306【答案】B【解析】分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格=168.758.預(yù)知未來若干年后的價格的公式（八個公式）（掌握）V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格Ai：房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價格t：持有房地產(chǎn)的期限公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳，

28、公式三：難以預(yù)測未來的價格，而能預(yù)測未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率，增值率為（了解）公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率的情況二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。（2011年真題）某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)將增值20%，報酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446答疑編號950276070307【答案】D【解析

29、】償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤?。為了償還未來的一筆資金，平時積累的資金就叫償債基金。參見教材P233?！纠?-16】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/ m2，報酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/ m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/ m2。請計算獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。（自然增值外部性）答疑編號950276

30、070401【正確答案】獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計算如下：可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站之后，價格由2000元/m2上漲到3693元/ m2【例7-17】某寫字樓過去的市場價格為12000元/ m2，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天3元/ m2。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預(yù)測房地產(chǎn)市場3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達(dá)12500元/ m2 ，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%。請求取該寫字樓的價值。答疑編號950276070402【正確答案】該寫字樓目前的價值求取如下：第1-3年，年出租凈收益=336570%=766.5

31、元/ m23年后市場價值=12500（1-6%）=11750現(xiàn)在時點(diǎn)的價值【例7-18】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請求取該舊辦公樓的價值。答疑編號950276070403【正確答案】該舊辦公樓的價值求取如下：【例7-19】預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來2年的凈收益分別是55萬和60萬，2年后的價格分別比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產(chǎn)的報酬是10%，求該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。答疑編號950276070404【例7-20】某宗收益性房地

32、產(chǎn)，預(yù)測其未來第一年的凈收益為24000元，未來5年的凈收益每年增加1000元，價格每年（比上年）上漲3%，報酬率為9.5%。請求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格。答疑編號950276070405【正確答案】選用下列公式求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格：根據(jù)題意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%將上述數(shù)據(jù)代入公式后計算如下：對上述等式進(jìn)行合并同類項(xiàng)并計算后得到：V=376096.65（元）【2011年真題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6%，無風(fēng)險

33、報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。答疑編號950276070406【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三節(jié)收益期和持有期的估價收益期是指預(yù)計在正常市場和運(yùn)營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，具體是自價值時點(diǎn)起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。收益期一般根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來估計。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價值時點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價值時點(diǎn)起至建筑

34、物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間，具體是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間。對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運(yùn)營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時間，如圖7-2所示。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，歸納起來有下列3種情形：（1）

35、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束。在這種情形下，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值。自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值，等于自價值時點(diǎn)起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，可

36、先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，分為兩種情況：出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。對于第一種情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值。對于第

37、二種情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折算到價值時點(diǎn)的價值。評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。利用預(yù)知未來若干年后價格的公式求取價值，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能夠預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。第四節(jié)凈收益的測算凈收益的計算是個難點(diǎn)問題。不同的估價對象，凈收益測算時，扣除的項(xiàng)目是不一致的。1.凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益利潤法對于既有大量租賃收入又有

38、營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益（1）基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入空置和收租損失 有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會計上成本費(fèi)用的區(qū)別（ 四個不包括）重要考點(diǎn)。多選或判斷抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額。（解釋：貸款與否不影響房地產(chǎn)整體的正常運(yùn)營收益。償還方式是可選擇的，這會使得評估結(jié)果受償還方式影響，不客觀）不包含折舊（不包括建筑物、土地取

39、費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運(yùn)營費(fèi)用中的項(xiàng)目。不包含改擴(kuò)建費(fèi)用改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價值，所以不在運(yùn)營費(fèi)用里。不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評估投資價值時，需要扣所得稅，評估市場價值時，不扣所得稅（參見P98）。重點(diǎn)：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時能有資金更新，平時專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價值。類同于我們用年金求取的終值。根據(jù)設(shè)備的價值，作為更新時點(diǎn)的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款。在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

40、【2011年真題】A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)答疑編號950276070407【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P238。某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。（）【2011年真題】答疑編號950276070408【正確答案】錯誤【答案解析】P238建筑物的折舊費(fèi)用，不能計入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運(yùn)營費(fèi)用。計入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬

41、元。運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價格時，應(yīng)在運(yùn)營費(fèi)用中扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.建筑物折舊C.房屋保險費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E.重置提拔款答疑編號950276070409【正確答案】BD【答案解析】房產(chǎn)稅是保有人的必要支出，肯定屬于運(yùn)營成本；房屋保險費(fèi)是屬于運(yùn)營費(fèi)用的，重置提拔款也屬于運(yùn)營費(fèi)用項(xiàng)目。參見教材P238。兩個重要指標(biāo)：可以通過市場提取法獲得凈收益率=1-運(yùn)營費(fèi)用率兩個指標(biāo)相加之和=1某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值

42、為（）萬元?！?006年真題】A.521B.533C.695D.711答疑編號950276070410【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。年租金收入5001201272（萬元）運(yùn)營費(fèi)用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）（2）基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）2.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄕ莆眨?）類型一：出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計算公式：凈收益租賃收入 由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入（2項(xiàng)）：租金

43、收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金由雙方在租賃合同中約定?！径噙x題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）?！?008年真題】A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅答疑編號950276070411【正確答案】CDE【答案解析】電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。參見教材P239?！締雾?xiàng)選擇

44、題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。【2009年真題】A.245B.275C.315D.345答疑編號950276070412【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345。參見教材P240。（2）類型二：自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益

45、=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用- 商業(yè)利潤-與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-廠商利潤-與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅- 農(nóng)業(yè)利潤紅色字跡是我們計算時容易遺忘的項(xiàng)目。（3）類型三：自用或空置自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取。可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。（4）類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法

46、1：首先區(qū)分變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益。3.求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）（1）有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計算無形收益。（2）實(shí)際收益和客觀收益實(shí)

47、際收益 是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價?？陀^收益 是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)。【重點(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金【例7-21】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2

48、，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。答疑編號950276070413【正確答案】參見教材P243。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=200180（1-25%）12=32.40（萬元）租賃期限外年凈收益=200200（1-25%）12=36.00（萬元）=375.69（萬元）（2）商店二層價格的測算：年凈收益=200120（1-25%）12=21.60（萬元）=229.21（萬元）該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+

49、229.21=604.90（萬元）【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價值評估收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價值評估是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價值。成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值

50、之和。承租人權(quán)益價值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價值合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價值為負(fù)有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值【例7-22】某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請計算目前承租人權(quán)益的價值。答疑編號950276070501【解】選用下列公式計算目前承租人權(quán)益的價值：根據(jù)題意已知：上述“成本節(jié)約資本化法”相反的情況，是“超額費(fèi)用資本化法”和“收入損失資本化法”。它們可用

51、于評估房地產(chǎn)價值損失，例如不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷、噪聲污染、采光受影響等造成的房地產(chǎn)租金降低或者房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用增加所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損?！?010真題】某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（）。答疑編號950276070502【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠（3.5-3）360500=90000元還有18年租期，報酬率為6%承租人權(quán)益價值=98.8 萬元【例題2008年真題】某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金