物業(yè)管理(備)

1、一 名詞解釋1.物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維護技術，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。國家物業(yè)管理條例對物業(yè)管理的概念是這樣定義的：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.業(yè)主自治管理業(yè)主自治管理是指以業(yè)主（代表）大會為最高權力機構(gòu)，以業(yè)主管理委員會為核心，代表業(yè)主對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實行自治

2、管理，包括組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、政府相關部門參與物業(yè)管理的活動。3.業(yè)主（代表）大會業(yè)主（代表）大會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（代表）組成，決定事關業(yè)主利益、有關物業(yè)使用與管理重大事項的業(yè)主自治最高權力組織。4.業(yè)主管理委員會業(yè)主管理委員會是由業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生的、是業(yè)主（代表）大會的常設機構(gòu)，具有社會團體法人資格和相應權利義務，每屆任期3年。5.物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)前期管理委托合同、為保證物業(yè)開發(fā)的質(zhì)量、進度、預算控制等在物業(yè)交付管理前的對物業(yè)規(guī)劃設計、施工、竣工驗收等方面實行的管理活動。6.物業(yè)養(yǎng)護物業(yè)養(yǎng)護是指物物業(yè)管理公司對物業(yè)建筑的日常保

3、養(yǎng)和護理，以及對出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復等保養(yǎng)措施和護理過程。7.物業(yè)共用部位物業(yè)共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。8.大修工程大修工程是指凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設備，不需全部拆除，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25以上的工程為大修工程。大修工程的主要特點是工程地點集中，項目齊全，具有整體性。大修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。9.物業(yè)共用設施設備物業(yè)共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供

4、電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。二 簡答題1.物業(yè)管理的原則是什么？（1）有償管理原則由于房地產(chǎn)實行了市場化和商品化，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的管理是一種市場經(jīng)營行為。因此，物業(yè)管理中應貫徹有償管理原則，業(yè)主享受了物管服務應當支付報酬，物業(yè)管理企業(yè)收了費就應當提供服務。在物管中要杜絕那種不交費只享受服務、少交費多服務、高收費少服務、只收費不服務的現(xiàn)象，這是違背市場經(jīng)濟等價交換原則的。（2）依法管理原則物業(yè)管理實際上物管企業(yè)受業(yè)主的委托，按照合同約定和國家的物管法規(guī)對業(yè)主的物業(yè)提供安全、環(huán)境、

5、物業(yè)及設備設施養(yǎng)護與維修等管理與服務。這是企業(yè)經(jīng)營行為，不是國家行政機關對物業(yè)的管理，物管企業(yè)不具有行政執(zhí)法權力，它和業(yè)主是平等主體之間的關系。因此，在物業(yè)管理中要貫徹依法管理原則，物業(yè)管理公司的管理行必須合法，不能侵害業(yè)主的合法權益；同時，業(yè)主的行為也應合法，不能把違法的服務要求強加與物業(yè)管理企業(yè)。（3）業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合原則隨著物業(yè)的產(chǎn)權多元化和物業(yè)的集中開發(fā)，物業(yè)管理涉及許多主體的利益；建立和完善業(yè)主自治組織以集中反映大多數(shù)業(yè)主的物管意見、協(xié)調(diào)和促進物業(yè)管理的順利發(fā)展勢在必行。因此，在物業(yè)管理中要貫徹物管專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。（4）專業(yè)管理與行政管理相結(jié)合原則 物

6、業(yè)管理涉及許多諸如違章建筑、裝修、聚眾賭博、油煙擾鄰、破壞規(guī)劃等行為，物業(yè)管理公司只有勸解、臨時阻止和報告主管部門的權力，無行政執(zhí)法權。對這些違章行為的處理只能依靠政府的相關部門的支持和協(xié)作，否則物業(yè)管理無法進行。同時，當?shù)卣浞终J識到物業(yè)管理是為政府排憂解難，如物業(yè)區(qū)域的內(nèi)外社會環(huán)境不好將直接影響當?shù)氐纳鐣?jīng)濟的發(fā)展。因此，在物業(yè)管理中要把物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理與政府的行政管理結(jié)合起來才能推動物業(yè)管理的順利發(fā)展。2.物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定應承擔的法律責任有哪些？（1）物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處

7、1萬元以上3萬元以下的罰款。 （2）物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。 （3）物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。（4）物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。3。物業(yè)管理成本包括哪些項目？物業(yè)管理成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，具體包括： （1）直接人工費：包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。 （2）直

8、接材料費：包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。（3）間接費用：包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及企業(yè)經(jīng)營共用設施設備、管理用房支付的有償使用費等。 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本。4.物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容是什么？合同內(nèi)容包括：1、總則2、委托管理事項3、期限4、雙方權利義務5、物業(yè)管理服務要求與標準6、

9、物業(yè)管理服務費用7、違約責任6、附則5.物業(yè)管理企業(yè)撤管應注意哪些問題？1、要善始善終做好管理工作、要盡量減少遺留問題。2、物管企業(yè)應在解除合同決定生效之日起20日向業(yè)主委員會辦移交并退場。未如期辦結(jié)移交的，經(jīng)業(yè)委會同意可先退場。未經(jīng)業(yè)委會同意，擅自退場造成經(jīng)濟損失的，應依法賠償。物管企業(yè)必須向業(yè)主委員會辦理好如下移交工作：移交維修基金和物管收費帳目和資金。移交管理用房移交相關檔案資料6.物業(yè)移交應做好哪些工作？（1）協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商做好房屋尾款收繳、入住資料審核（2）協(xié)助業(yè)主作好樓宇驗收交接工作（3）物業(yè)管理公司財務部收取相關費用（4）發(fā)放“住戶手冊”和“裝修申請表”，簽訂“業(yè)主公約”、“入

10、住合約”（5）發(fā)放房屋鑰匙7.業(yè)主裝修物業(yè)應遵守哪些規(guī)定？（1）不得違規(guī)損壞和改動物業(yè)結(jié)構(gòu)與設施設備（2）不得有意堆放易燃易爆物體。（3）搬運裝飾材料不得損壞公共部位及設施。（4）不得違章丟棄垃圾，傾倒廢液。（5）不得放松對裝修企業(yè)及人員的監(jiān)督管理，否則有發(fā)生因裝修而帶來的損害賠償時要承擔連帶責任。（6）不得拒絕物管公司正常的監(jiān)督活動8.、如何進行屋面養(yǎng)護？1、定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài)2、定期檢查記錄并對發(fā)現(xiàn)問題及時處理3、規(guī)定在使用一定年限后的維修4、加強屋面使用管理（1）防污染、腐蝕（2）增設各種設備應不造成屋面損害，如設置天線、廣告牌、綠化、水池等。5、建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍9.

11、廚房、衛(wèi)生間滲漏應如何維修？1、維修施工前應核查滲漏部位，地面坡度和地漏頂面的標高，地面的墻面高處，管道、地漏、大便器與樓板結(jié)合情況，準確定出滲漏部位。2、地漏更換必須找好標高，安裝平整嚴密，牢固，管道的根部、地漏及大便器接口應用水泥膠漿、防水涂料、瀝青絲麻等填塞抹壓、涂刷、纏繞嚴實。過樓板管道應除銹，做好套管。3、地面裂縫和邊角部位滲漏應鑿除該部位面層、防水層、找平層至堅實處，清理干凈后，補抹找平層。修補防水層應平整、嚴實，并做好保護層和地面。10.物業(yè)設備管理的主要措施有哪些？1、建立設備的基礎資料管理制度包括建立設備登記、管理帳冊、技術檔案、維修方案等。2、建立設備運行管理制度包括設備使

12、用、設備值班管理、設備巡檢制度等。3、規(guī)范設備保養(yǎng)、維修制度包括日常保養(yǎng)、定期檢查、應急搶修等工作。4、建立設備大、中修工程的驗收制度5、建立設備的調(diào)撥、增添、更新、改造、改變、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度6、建立年末對設備的清核、使用鑒定制度11.物管保安如何處理對爆炸物及可疑爆炸物？1、保安人員發(fā)現(xiàn)或接到各類可疑物品時，要立即向主管領導及管理處報告，并留守現(xiàn)場，阻止任何人再接觸可疑物。2、主管領導立即組織人員趕到現(xiàn)場，向有關人員了解情況，當初步確認可疑物品為爆炸物時，立即對附近區(qū)域的人員進行疏散，并設置臨時警戒線，任何人員不得擅自入內(nèi)。3、立即向公安機關報案，并向公司領導通報。 4、對附近區(qū)

13、域進行全面搜尋，以消除隱患。5、待公安人員到現(xiàn)場后，協(xié)助公安人員排除爆炸物隱患，并進行調(diào)查。6、如果爆炸已經(jīng)發(fā)生，保安人員要立即趕到現(xiàn)場撲救火災，協(xié)助搶救，運轉(zhuǎn)傷員，穩(wěn)定客人情緒，保護好現(xiàn)場，安置疏散人員。三 論述題1.物業(yè)管理的作用有哪些？1、促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有利于解決房地產(chǎn)產(chǎn)權多元化后的管理矛盾當前物業(yè)發(fā)展存在的主要問題完善了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成開發(fā)銷售售后服務再開發(fā)的良性發(fā)展鏈2、有利于提高房地產(chǎn)投資效益充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值減少閑置延長物業(yè)壽命使物業(yè)保值、增值3、有利于維護和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)的售后服務。完善的物業(yè)

14、管理能解決業(yè)主對物業(yè)使用的后顧之憂，能提高和樹立企業(yè)良好的信譽和品牌，促進企業(yè)新樓盤的銷售。4、促進社區(qū)秩序的穩(wěn)定和精神文明建設物業(yè)管理涉及所管區(qū)域的公共秩序、社會治安的維護和社區(qū)文化、體育活動的開展。因此，一個地區(qū)的各個物管區(qū)域的物業(yè)管理搞好了能促進該地區(qū)社區(qū)秩序的穩(wěn)定和精神文明建設。5、有利于與國際接軌，推動房地產(chǎn)業(yè)的國際化 物業(yè)管理在我國的發(fā)展只有十多年時間，離發(fā)達國家還存在很大距離，但涉外房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅速，我們在物管法規(guī)、物業(yè)管理企業(yè)管理、物管人員素質(zhì)、政府部門對物管的重視程度等諸多方面跟不上形勢的發(fā)展。因此，我們必須加快物業(yè)管理的發(fā)展，盡快與國際接軌，推動房地產(chǎn)業(yè)的國際化。2.當

15、前物業(yè)管理存在的主要問題有哪些？1、物業(yè)管理關系不清業(yè)主與業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的常設機構(gòu)，業(yè)主（代表）大會是代表業(yè)主參與、協(xié)助作好物業(yè)管理的自治組織，其結(jié)構(gòu)松散，又不具備訴訟主體資格，業(yè)主與業(yè)主（代表）大會之間的糾紛屬于內(nèi)部問題；當業(yè)主不遵守業(yè)主（代表）大會的決定如拒絕交納物管費，業(yè)主委員會有無權力進行催促，有無權利進行訴訟。另外，當業(yè)主委員會違反物業(yè)管理合同的約定時，業(yè)主如何為其承擔法律責任。這些法律均未明確規(guī)定，二者的權利義務關系不清極大影響了業(yè)主（代表）大會參與和協(xié)助物業(yè)管理的作用，這也是當前物業(yè)管理困難的癥疾之一。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司法律規(guī)定物業(yè)管理合同應業(yè)主委員

16、會與物業(yè)管理公司簽定，即二者之間發(fā)生物業(yè)管理的權利義務關系，但當發(fā)生業(yè)主拒絕交納物管費及相關費用時物業(yè)管理公司只能起訴業(yè)主，仿佛與業(yè)主委員會無關?，F(xiàn)實中發(fā)生類似事件時，業(yè)主委員會往往采取旁觀姿態(tài)，即使也做做業(yè)主的工作，但總是出工不出力；而物管公司違約時，業(yè)主委員會可起訴物管公司。這種錯亂的法律關系也是影響物業(yè)管理良性發(fā)展的原因。物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于物業(yè)管理公司在業(yè)主委員會成立之前就進行管理了，物業(yè)管理公司往往因為與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的聘用關系而在物業(yè)接管驗收方面就存在不規(guī)范，甚至就沒有進行接管驗收，很多遺留問題就留下了，如大修基金、物管用房、物業(yè)檔案資料等移交問題、物業(yè)質(zhì)量問題、物

17、業(yè)保修問題、物業(yè)規(guī)劃修改問題。另外，許多物業(yè)的物管是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己的物管部或物管公司在負責，但因為他們的關聯(lián)關系導致遺留問題與后期的物管問題絞在一起，物管糾紛很難解決。物業(yè)管理公司與水、電、氣及市政相關部門由于物業(yè)管理公司與水、電、氣及市政相關部門在物業(yè)管理中的管理分工不清，常常發(fā)生難以解決的物管糾紛。水、電、氣及市政相關部門因其處于壟斷經(jīng)營地位或具有行政執(zhí)法權力往往就將屬于自己的義務強加給物業(yè)管理公司，如水、電的表、收費義務、違反治安和環(huán)境、城市建設、規(guī)劃、土地、房管等事件的處罰和制止等，物業(yè)管理公司又把這些管理負擔轉(zhuǎn)嫁于業(yè)主，當業(yè)主拒絕承擔這些負擔時，物業(yè)管理公司就處在業(yè)主與水、電、

18、氣及市政相關部門之間，無能為力。物業(yè)收費混亂、困難物業(yè)收費混亂物業(yè)管理收費涉及大修基金、物業(yè)管理綜合服務費、電梯費、公共照明用電公攤費、停車費、裝修保證金、裝修垃圾清運費等等，物業(yè)管理綜合服務費中到底包不包括公共用水、公共照明用電、電梯用電、安全監(jiān)控設施用電、物管辦公用電？哪些維修應在物業(yè)管理綜合服務費中支出？這些都規(guī)定得不清楚，導致物管收費糾紛不斷。物業(yè)收費困難由于業(yè)主的經(jīng)濟承受能力以及難以界定的物管糾紛往往導致物管費收繳困難，甚至出現(xiàn)物管撤管的現(xiàn)象。比如前期遺留的質(zhì)量、配套、產(chǎn)權證件及合同糾紛等問題、后期管理中因服務標準難以界定導致的諸如安全、維修、衛(wèi)生等問題，導致部分業(yè)主拒絕繳納物管費。

19、采取停電、停水、禁止使用電梯等公共設施等強制措施又在一定程度上違法，更使矛盾尖銳化；起訴呢又因標的太小和支付不少的代理費、執(zhí)行費而顯得得不償失，同時耗費大量的人力、物力，影響物業(yè)管理的開展。收費與服務不相符收費高、服務差有的物管公司收取的物管費較高，但服務項目、服務質(zhì)量較差，如保安不值班、該維修的不維修等。收費低、服務要求高在一些中低檔物業(yè)的物業(yè)管理中物管收費定得很低，有的只收取了垃圾清運，但業(yè)主要求提供的服務卻很多，管理成本遠遠超過了所收費用；如物管不提供服務，業(yè)主就采取強制手段，如管道堵塞不疏通就將糞水倒在物管辦公室、將垃圾從樓上亂扔亂拋、不交水、電、費等，嚴重影響物管工作。物業(yè)管理的市場

20、供給機制未建立起來自建自管、自有自管現(xiàn)象還普遍存在由于物業(yè)管理行業(yè)利潤薄、物管制度不健全，物管參與企業(yè)不多；或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿暴露開發(fā)物業(yè)的問題等，自建自管、自有自管現(xiàn)象還普遍存在。需求與供給的信息渠道還未構(gòu)建當前物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)有的物管公司想把管理規(guī)模做大卻找不到管理物業(yè)、業(yè)主炒掉原物管后卻找不到物業(yè)管理公司的怪現(xiàn)象，這是由于還未構(gòu)建物管需求與供給的信息渠道。業(yè)主自治制度有待完善業(yè)主自治組織未普遍建立由于業(yè)主的物業(yè)管理意識不強，對召開業(yè)主（代表）大會、選舉業(yè)主委員會的必要性和重要性認識不足，許多小區(qū)或大廈業(yè)主對成立業(yè)主委員會積極性不高；同時，也因部分自建自管物業(yè)的開發(fā)商怕成立的業(yè)主自治組

21、織給自己找麻煩而不積極組建業(yè)主委員會。因此，現(xiàn)在許多物業(yè)還未建立物管自治組織。 業(yè)主自治組織的主體地位未得確立業(yè)主自治組織是松散性群眾組織，其一無資金，二無固定工作人員，三無法人主體資格。因此，其缺乏物管的權威性，對業(yè)主行為的約束性不強，導致其參與和協(xié)助搞好物管的作用未發(fā)揮出來。物業(yè)管理水平有待提高物業(yè)管理企業(yè)總體虧損嚴重物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度、技術手段、人員素質(zhì)還應提高當前，部分物管公司內(nèi)外管理制度不全、監(jiān)督不力，管理技術手段落后，管理人員素質(zhì)差，引起業(yè)主的不滿。如亂收費、將業(yè)主的共有設施、場地進行經(jīng)營牟利、拖欠水電費和偷水偷電央及業(yè)主、服務態(tài)度惡劣、管理行為粗暴等，自管物業(yè)的開發(fā)商違規(guī)修

22、改規(guī)劃進行開發(fā)等導致物管關系十分緊張。物業(yè)管理的重視不夠各級政府重視不夠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是許多地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的增長點，物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)良性發(fā)展生產(chǎn)鏈的環(huán)節(jié)，而且是搞好社區(qū)精神文明建設的重要方式。一些地方政府相關部門對此未有充分認識，對物業(yè)管理中需要政府行政介入的地方不積極支持，甚至阻撓。開發(fā)企業(yè)重視不夠 開發(fā)企業(yè)沒有把物業(yè)管理作為售后服務給予重視，更沒有把它作為樹立企業(yè)品牌的重要手段，有的甚至把物管當作對付業(yè)主的專門機構(gòu)。業(yè)主重視不夠 物業(yè)由自有自管、自建自管的產(chǎn)權單一化到產(chǎn)權多元化后的企業(yè)化、專業(yè)化、社會化管理，很多業(yè)主還不適應，對物管不太重視，如認為物管是多管閑事、成立業(yè)主委員會沒有必要等。

23、這是由于新房還未大量出現(xiàn)需要業(yè)主們共同決定的維修更新事項，當他們出現(xiàn)屋面漏水、管道堵塞、化糞池淤積、公用設備設施需要更新時就會感到物管的重要性了，但那時物業(yè)可能遭到了難以恢復的損壞、僵化的鄰里關系已不可調(diào)和。3.如何加強物業(yè)大修基金的管理使用？1、做好物業(yè)維修基金的保管維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 在業(yè)主辦理房屋權屬

24、證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理收戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。 保障物業(yè)維修基金的合理使用住宅共用部位共用設施設備維修基金專項用于住宅共用部位、共用設

25、施設備保修期滿后的大修、更新、改造。業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。3、及時續(xù)籌住宅共用部位共用設施設備維修基金維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。 4、各級政府應加強物業(yè)維修基金的監(jiān)督管理各級房地產(chǎn)行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。 市、縣財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批

26、管理制度、財務預決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或者向人民法院起訴。 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當?shù)刎斦块T和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進行處理。情節(jié)嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構(gòu)成犯罪的

27、，應依法追究刑事責任。四 物管案例評析1.業(yè)委會告規(guī)劃局訴訟資格受質(zhì)疑重慶市市高院以出臺指導意見的方式確認了業(yè)主委員會的訴訟主體資格。相關指導意見明確規(guī)定，凡是物業(yè)管理活動中涉及業(yè)主共同利益的事項，業(yè)主委員會有權提起訴訟。同時，指導意見還規(guī)定，業(yè)主委員會必須依法成立，且僅限于因物業(yè)管理糾紛而產(chǎn)生的民事訴訟。指導意見還明確規(guī)定，業(yè)主委員會在拒絕或拖延與為業(yè)主大會聘請的物業(yè)公司簽定物業(yè)服務合同、解聘履行物業(yè)服務合同不符合約定的物業(yè)公司、因其他涉及業(yè)主共同利益的事項而發(fā)生的物業(yè)管理糾紛將被推上被告。鑒于業(yè)主委員會一般沒有固財產(chǎn)和經(jīng)濟來源，指導意見規(guī)定業(yè)主委員會按規(guī)定成為原告或被告后，訴訟風險和訴訟后

28、果由全體業(yè)主共同承擔。但如果法院判定業(yè)主委員會必須履行某項職責，這種履行責任不可能由業(yè)主承擔，應由業(yè)主委員會承擔；涉及財產(chǎn)支付責任，由全體業(yè)主共同承擔。同時，鑒于目前業(yè)主委員會普遍不具有物業(yè)管理資質(zhì)等級、不具備工商登記。因此，指導意見規(guī)定出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主團體（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生的糾紛；業(yè)主委員會自主從事物業(yè)管理或經(jīng)營活動，形成的民事侵權或合同違約訴訟；部分業(yè)主或業(yè)主委員會未依法定程序，擅自以業(yè)主委員會的名義從事經(jīng)營活動和物業(yè)管理活動，造成民事侵權和合同違約的以及其他不宜使用該指導意見的情形的，業(yè)主委員會不具有訴訟資格。浙江省物業(yè)管理條例明確規(guī)定：“業(yè)主委員會在物業(yè)管理活

29、動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主合法權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法起訴?！?本案中關鍵是業(yè)主對業(yè)主委員會成立前的開發(fā)問題進行維權是否是物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的業(yè)主合法權益的需要。我們認為會所、車位、游泳池等配套設施糾紛雖然不是后期物業(yè)管理活動中產(chǎn)生，但直接與物業(yè)管理有關，應該賦予業(yè)主委員會的訴訟資格以利于其代全體業(yè)主進行維權，訴訟風險和訴訟后果由全體業(yè)主共同承擔。另一方面，業(yè)主委員會本來就是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，代廣大業(yè)主維護其共同權益是其基本職責，不管維權涉及事項發(fā)生物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會均可代廣大業(yè)主維護權益，否則廣大業(yè)主的共同權益就無法維護。同時，主張不賦予業(yè)主委員會訴訟資格

30、可能是考慮沒有承擔訴訟風險和訴訟后果的財產(chǎn)與責任人，但是，既然在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的維權糾紛都可以由全體業(yè)主共同承擔訴訟風險和訴訟后果的方式賦予業(yè)主委員會訴訟資格，那為什么不能以同樣的理由與方式賦予業(yè)主委員會訴訟資格解決廣大業(yè)主維護共同利益時群龍無首的問題呢。2.閱讀案例回答法院判決合法嗎？為什么？ 法院判決合法。這是因為：物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)管理中的難點，人員雜、物資流動大、涉及問題較多，物業(yè)服務企業(yè)一定要按照法律規(guī)定和合同、規(guī)約認真履行自己的義務，否則容易出現(xiàn)安全隱患。本案中，住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，對于物業(yè)管理合同關系的另一方當事人，依法應承擔合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務

31、。住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)對于以裝修工人名義要求進入住宅樓內(nèi)的人員，采取適當?shù)姆绞胶藢嵠渖矸?，屬于合理限度范圍?nèi)的安全保障義務。而被告鐘某出示過期的出入證，自稱搞裝修時，被告未查驗其出示的出入證，未要求其登記，未以適當?shù)姆绞胶藢嵠渖矸菔欠裾鎸?，系屬未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務，有過錯，故要承擔相應的法律責任。3.閱讀案例回答法院判決合法嗎？為什么？法院判決正確，這是因為：本案中，廣告公司辦公地點有人入室行竊事件，與物業(yè)公司履行保安值勤的物業(yè)管理義務不當有直接關系，屬于物業(yè)管理服務質(zhì)量有瑕疵的違約。廣告公司可以以此為由行使抗辯權，拒交相關費用。但業(yè)主抗辯權的行使應當有一定的限制，范圍應當與物業(yè)服務企業(yè)的違約程度相對應。業(yè)主不能由于物業(yè)服務企業(yè)某一方面的服務違約，就拒交所有的物業(yè)服務費用，而只能就物業(yè)服務企業(yè)應當提供服務而沒有提供服務，或者遮有達到合同約定的服務標準的項目拒交費用。所以，本案中，法院的判決是合理的，物業(yè)公司在履行合同時沒有達到規(guī)