房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理研究(1)作者：鄭金海孟慶波馬志強(qiáng)摘要 分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目全壽命周期、管理過程、各參與方、信息、管理組織等方面探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式的構(gòu)建。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 集成 風(fēng)險(xiǎn)管理一、引言風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，是保證項(xiàng)目目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，技術(shù)施工與組織管理復(fù)雜，涉及的參與方眾多，故其風(fēng)險(xiǎn)管理難度也較大。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還處于起步階段，主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)各階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分析、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策探討以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等方面，而從集成化視角對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2、管理的研究較少。所謂集成，可以理解為兩個(gè)或兩個(gè)以上的要素集合成為一個(gè)有機(jī)整體，這種集成不是要素之間的簡單疊加，而是要素之間的有機(jī)組合，即按照某一集成規(guī)則進(jìn)行的組合和構(gòu)造，其目的在于提高系統(tǒng)的整體功能。本文從集成化角度探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)勢(shì)集成化風(fēng)險(xiǎn)管理是項(xiàng)目集成化管理發(fā)展的需要，也是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)決定的。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理克服了傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理中各參與方相互對(duì)立、信息傳遞不暢、風(fēng)險(xiǎn)管理過程相互獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)管理組織職能單一的缺陷，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)和參與方、風(fēng)險(xiǎn)管理過程、信息資源以及風(fēng)險(xiǎn)管理組織等進(jìn)行集成，實(shí)現(xiàn)了全

3、方位、全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理，能通過工作流程重組，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理成本；可在有限的資源投入下，通過資源整合，在資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)中，提高資源的使用效率；使信息決策行為三者高度集成化，從而能大大增強(qiáng)決策者的信息處理能力和部門間的合作效率，提高組織能力和管理決策的科學(xué)性。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式的構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式，就是將整個(gè)項(xiàng)目系統(tǒng)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)集成化為一個(gè)有機(jī)整體，包括全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集成、風(fēng)險(xiǎn)管理過程集成、各參與方風(fēng)險(xiǎn)集成、信息集成和風(fēng)險(xiǎn)管理組織集成等五個(gè)方面。1.全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集成全壽命周期風(fēng)險(xiǎn)集

4、成，是指將從投資機(jī)會(huì)研究和土地競投、項(xiàng)目立項(xiàng)、全程策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、市場(chǎng)推廣和營銷、物業(yè)管理到最后的物業(yè)拆除、報(bào)廢與土地再利用等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)周期中各階段、各環(huán)節(jié)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過充分的信息交流集成為一個(gè)整體，使風(fēng)險(xiǎn)信息在項(xiàng)目的各階段間能準(zhǔn)確、充分地傳遞，各階段的參與方能進(jìn)行有效的溝通與合作。由于從立項(xiàng)開始風(fēng)險(xiǎn)就隨之產(chǎn)生，所以可以建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)登記表來集成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的全部風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)登記表將反映風(fēng)險(xiǎn)的信息，如風(fēng)險(xiǎn)描述、風(fēng)險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)的概率值和后果值等。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，需要及時(shí)更新風(fēng)險(xiǎn)登記表，以防風(fēng)險(xiǎn)信息的遺漏，為以后其他方面的風(fēng)險(xiǎn)集成管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2.風(fēng)險(xiǎn)管理過程

5、集成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，從而決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、交付使用、物業(yè)管理維護(hù)等各個(gè)階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期中都存在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理過程集成，一方面是在系統(tǒng)論的指導(dǎo)下，將傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理的幾個(gè)獨(dú)立階段通過信息技術(shù)集成為一個(gè)統(tǒng)一的、完整的管理過程；另一方面，是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期的角度出發(fā)，將影響項(xiàng)目全壽命周期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、量化、估計(jì)、評(píng)價(jià)和監(jiān)控，從定性分析到定量分析的綜合集成，將專家、數(shù)據(jù)、信息與計(jì)算機(jī)有機(jī)結(jié)合起

6、來，將各學(xué)科的理論和人的知識(shí)結(jié)合起來，并將基于風(fēng)險(xiǎn)管理過程的技術(shù)和模型進(jìn)行集成。要強(qiáng)調(diào)的是，從定性分析到定量分析的綜合集成并不是通常意義上的定性與定量相結(jié)合，而在于強(qiáng)調(diào)一種系統(tǒng)的研究方式和認(rèn)識(shí)方式。共2頁: 1 2 下一頁房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理研究(2)3.各參與方風(fēng)險(xiǎn)集成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方，包括開發(fā)商、咨詢機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位、供應(yīng)商、監(jiān)理單位、營銷單位、物業(yè)公司、銀行和用戶等，他們之間是由獨(dú)立的合同構(gòu)成的交易關(guān)系。在傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方式下，各參與方都在獨(dú)立進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理以爭取獲得各自最大的利益，具體表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)相互獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)不合理、各自有一支風(fēng)險(xiǎn)

7、管理隊(duì)伍以及各方為了追求自身風(fēng)險(xiǎn)最小化和利益最大化出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相互轉(zhuǎn)嫁等問題，這種狀況直接導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)管理過程中出現(xiàn)投入資源浪費(fèi)和管理效率低下的問題。20世紀(jì)80年代，美國管理學(xué)界提出在工程項(xiàng)目領(lǐng)域?qū)嵤昂献骰锇椤钡墓芾硭枷牒屠砟??！昂献骰锇椤标P(guān)系并不是改變?cè)跫s的內(nèi)容和各方責(zé)任、義務(wù)的承擔(dān)以及權(quán)力的分配，而是用一種嶄新的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、相互合作管理方式去弱化各參與方的壁壘關(guān)系和對(duì)抗思維，降低各參與方的管理成本，建立多元化的互信，共同去追求和達(dá)到一個(gè)既定的目標(biāo)和結(jié)果，實(shí)現(xiàn)真誠合作，以“雙贏”的思想代替工程項(xiàng)目管理中傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁、利益爭斗的思想。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施，將通過建立風(fēng)險(xiǎn)管理伙伴關(guān)系，改變房地產(chǎn)

8、開發(fā)行業(yè)中咨詢、設(shè)計(jì)、施工等各參與方之間對(duì)立的狀態(tài)。各參與方在相互信任、相互尊重、資源共享的基礎(chǔ)上建立風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)機(jī)制，提高整個(gè)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各參與方在項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)的前提下，確定共同的項(xiàng)目目標(biāo)，建立以不同工作組為單元的風(fēng)險(xiǎn)組織機(jī)構(gòu)，在相互信任的氛圍中直接監(jiān)督、管理項(xiàng)目工作，并及時(shí)溝通，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各參與方的利益和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)整合為業(yè)主的利益和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，共同解決項(xiàng)目中的問題。4.信息集成信息系統(tǒng)是項(xiàng)目管理者進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理的工具。復(fù)雜、不確定和變化快是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理方式中，管理者需要大量的實(shí)時(shí)信息反饋以進(jìn)行

9、科學(xué)、系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)決策，沒有一個(gè)完善、快速的信息系統(tǒng)，這種決策是難以想象的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成化管理的實(shí)施需要有效的集成信息平臺(tái)系統(tǒng)作后盾，保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)源，并進(jìn)行量化、評(píng)價(jià)和控制，使項(xiàng)目處于低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行狀態(tài)。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的基本思想之一就是將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期的各階段整合為一個(gè)整體，而項(xiàng)目各階段和參與方以及風(fēng)險(xiǎn)管理過程之間充分的信息交流是保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集成的基本條件。信息集成有以下兩點(diǎn)要求：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中信息的采集、存儲(chǔ)、檢索、加工、傳遞、利用等多個(gè)信息處理環(huán)節(jié)要實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、系統(tǒng)化，能有效地進(jìn)行管理、監(jiān)督、控制、跟蹤項(xiàng)目執(zhí)行過程中的所有活動(dòng)，為項(xiàng)目管理

10、者提供各種有用的信息，幫助管理層進(jìn)行科學(xué)的分析、決策和管理。（2）實(shí)現(xiàn)信息公開、程序透明、規(guī)范化運(yùn)營，避免人為因素的影響，可以即時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，防范風(fēng)險(xiǎn)。5.風(fēng)險(xiǎn)管理組織集成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理組織負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)管理，但該部門并不是項(xiàng)目主管部門，而是協(xié)調(diào)部門，負(fù)責(zé)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任進(jìn)行分解、優(yōu)化，確保各部門為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)步調(diào)協(xié)調(diào)一致。集成化風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)一般應(yīng)分為三個(gè)層次：一是管理決策層；二是技術(shù)、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃層；三是具體運(yùn)行和收集層。根據(jù)以上層次設(shè)計(jì)，就可以配備合適的人員。風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)工作人員可以分為三類：一是風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)理和授權(quán)代表等，他們是風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的決策者；

11、二是風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)人員，包括：具有現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的各類專業(yè)工程師、各專業(yè)領(lǐng)域的測(cè)量師和相關(guān)經(jīng)濟(jì)、金融等行業(yè)的商業(yè)評(píng)估師等；三是助理人員，他們是決策者和專業(yè)技術(shù)人員的助手，進(jìn)行一些基礎(chǔ)工作。項(xiàng)目集成風(fēng)險(xiǎn)管理組織應(yīng)按照統(tǒng)一決策、分層管理、集中與分散相結(jié)合、提高管理效率的原則，宏觀上實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理決策的集中統(tǒng)一，微觀上實(shí)行分散化管理，是一個(gè)具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng)新性和靈活性的風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。四、結(jié)束語本文從集成化的角度探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于其復(fù)雜程度不同，其風(fēng)險(xiǎn)源的數(shù)量與特征也各不相同，再加上不同組織者的項(xiàng)目管理水平的差異，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求層次也各不一致。此外，風(fēng)險(xiǎn)管理介入項(xiàng)目管理活動(dòng)各階段的時(shí)機(jī)也因?yàn)闃I(yè)主的需求不同而存在著差異。因而，沒有一種固定的方法和模型能夠解決項(xiàng)目管理中決策者所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問題。參考文獻(xiàn)：1李瑞