提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平的相關(guān)策略(一)

1、提升房地產(chǎn)工程本錢(qián)管理水平的相關(guān)策略 一 現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程本錢(qián)管理中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問(wèn)題，主要表 現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.1 把房地產(chǎn)工程本錢(qián)管理的重點(diǎn)放在施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)由地價(jià)，土建和安裝本錢(qián)費(fèi)，配套建設(shè)費(fèi)用，開(kāi) 發(fā)商的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)組成。施工本錢(qián)在整個(gè)工程本錢(qián)中所占的比率不是最 高的，只能說(shuō)施工階段可能是本錢(qián)投入最明顯的一個(gè)階段。為防止在 施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，各公司均采取分散權(quán)利的方法，工程經(jīng) 理的權(quán)力被減少至最低，職能部門(mén)的權(quán)力相對(duì)做大?？刂票惧X(qián)被分解 到各職能部門(mén)后， 各部門(mén)就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的本錢(qián)管理情況， 至于對(duì)其他部門(mén)甚至全

2、局會(huì)有什么影響根本就不是相應(yīng)職能部門(mén)關(guān)心 的范圍。因此將工程本錢(qián)管理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應(yīng)該在 每個(gè)部門(mén)每個(gè)階段都要注重工程本錢(qián)的管理。1.2 工程運(yùn)作過(guò)程中不注重施工方案房地產(chǎn)工程本錢(qián)管理管理方式很多，但首先要做的就是方案。施工前 做好工程的估算，必須依據(jù)材料方案并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料 所需費(fèi)用，還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)等，對(duì)每 一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。 把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照， 這對(duì)今后的工程實(shí)施和本錢(qián)管理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精 確的方案對(duì)于工程管理目標(biāo)完成有著重要的作用。 現(xiàn)階段工程運(yùn)行時(shí)， 房地產(chǎn)商為了早開(kāi)工，早開(kāi)盤(pán)。方案成立一張

3、消耗了勞動(dòng)力的廢紙， 完全起不到應(yīng)有的作用。 這樣在實(shí)際工程中沒(méi)有科學(xué)的方案可以依據(jù)， 某一分局部項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省，本錢(qián)管理效率低下。2.提升房地產(chǎn)工程本錢(qián)管理水平的方法2.1 加強(qiáng)工程前期投資決策階段的本錢(qián)管理工程投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序，根據(jù)投資 規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略設(shè)想，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣 泛收集信息、資料的根底上，對(duì)擬建工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和多種角 度的綜合分析評(píng)價(jià)，決定工程是否馬上建，在什么地方興建，選擇并 決定工程建設(shè)的最優(yōu)方案， 即解決所謂的定項(xiàng)、 定點(diǎn)、定方案的問(wèn)題。 在建設(shè)工程決策階段，工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng) 目

4、建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階1合理確定建設(shè)規(guī)模：任何工程工程的投資，無(wú)不存在一定的不確 定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程來(lái)說(shuō)更是如此，如果工程在 前期決策階段不做好市場(chǎng)調(diào)查，可能會(huì)導(dǎo)致資金難到位，開(kāi)工遲，技 術(shù)、管理跟不上，這樣就會(huì)造成質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)達(dá)不到方案要求。而 生產(chǎn)規(guī)模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，工程單位本錢(qián)較高，經(jīng)濟(jì) 效益也會(huì)降低。因此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。2做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)比擬有效的手 段。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)別離的弊端，通 常工程建議書(shū)由開(kāi)發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對(duì)應(yīng)的投資估算由 財(cái)會(huì)、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財(cái)務(wù)，缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，設(shè)計(jì)思想 保守，造成在工程決策階段造價(jià)控制不嚴(yán)。要真正有效的控制工程造 價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合工程的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng) 濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比擬，把控制工程造價(jià)觀念滲透到?jīng)Q策 階段的各個(gè)環(huán)節(jié)中。3合理選擇建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)： 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)地點(diǎn)的合理選擇，在很大程度上決定著擬建工程的命運(yùn)，影響著工程造價(jià)的上下、建設(shè)工期的長(zhǎng)短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，及工程建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 確實(shí)定對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)十分重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不一定要一味