關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析

1、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析 近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速開(kāi)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣闊居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題?？h房管局對(duì)此高度重視，于近期組織人員對(duì)1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)開(kāi)展中存在的問(wèn)題，制定

2、了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康開(kāi)展。現(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 一國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。 二房地產(chǎn)開(kāi)展勢(shì)頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2

3、.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的一支生力軍。 三土地供給情況表格附后。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于開(kāi)展期，土地供給量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年到達(dá)最高，工程數(shù)有26個(gè)，供給量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供給量為8.2554公頃，占當(dāng)年供給總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供給量最低僅為2.8854公頃，到2003年開(kāi)始復(fù)蘇，供給量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年

4、開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對(duì)增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供給不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供給量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供給總量?jī)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供給量?jī)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供給中，住宅用地還是占絕大局部，根本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。 四房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，19982003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.

5、3萬(wàn)平方米，減少5.3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.9%。 五房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年根本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。 六購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購(gòu)置外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。 七行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品

6、牌房開(kāi)企業(yè)。截止2003年底，全縣房開(kāi)企業(yè)開(kāi)展到43家，比去年增加了8。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24，一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。 八房地產(chǎn)金融業(yè)開(kāi)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性開(kāi)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003 年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)開(kāi)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款開(kāi)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾，在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.

7、99%，而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元，比2001年增長(zhǎng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)開(kāi)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。 九房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷開(kāi)展，現(xiàn)已形成一套比擬完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)?平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施方法?，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步開(kāi)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，表達(dá)了公開(kāi)

8、、公正、公平性。同時(shí)，2004年又標(biāo)準(zhǔn)了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了?平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行方法?。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣闊拆遷戶的一致認(rèn)可。 十存量房產(chǎn)交易活潑，健全住房供給體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活潑。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供給體系。不同層次住房供給方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積到達(dá)35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積到達(dá)35.1平方米，居全市前列。 十一住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，

9、安居工程經(jīng)濟(jì)適用房改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企事業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供給體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施方法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行。 二、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)根本特點(diǎn)分析 1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快開(kāi)展速度，2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長(zhǎng)

10、71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長(zhǎng)191%。 2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。 3、國(guó)家宏觀政策大力推動(dòng)。一是消費(fèi)減負(fù)，降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費(fèi)一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，2001年6月國(guó)家清理取消了47項(xiàng)建設(shè)性收費(fèi)，2002年新建商品房交易管理費(fèi)按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費(fèi)按6元/平方米收取，非住宅交易

11、管理費(fèi)按12元/平方米收取，；二是推出個(gè)人住房貸款，增強(qiáng)居民購(gòu)房力。自1998年推出房貸政策以來(lái)，我縣各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。 4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為群眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。 5、城市化進(jìn)程加速開(kāi)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化

12、進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。 三、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析 總體上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康開(kāi)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供給與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)開(kāi)展，局部房開(kāi)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開(kāi)企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷(xiāo)售

13、、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現(xiàn)較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地供給缺乏方案，土地供給量過(guò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供給缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購(gòu)房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624

14、萬(wàn)平方米，2003年那么上升為5.4121萬(wàn)平方米。2003年，我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢(qián)人購(gòu)置，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購(gòu)房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而難以購(gòu)房，形成了工薪階層購(gòu)房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高。現(xiàn)有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為

15、數(shù)不多；八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚標(biāo)準(zhǔn)。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開(kāi)發(fā)本錢(qián)差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。 四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開(kāi)展對(duì)策 1、要加快房地產(chǎn)宏觀開(kāi)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀開(kāi)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)樾姓^(qū)面積過(guò)小對(duì)我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)的整體格局和開(kāi)展模式。要在大

16、量調(diào)研的根底上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案，正確處理好“度和“量的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫產(chǎn)生。在制定方案時(shí)要兼顧“兩頭，適時(shí)調(diào)控開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。 2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。 3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供給量和供給比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限

17、制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)方法，防止地價(jià)以“天標(biāo)中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反應(yīng)，以引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位，防止盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供給總量，逐步建立梯度土地供給體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益鋒利。因此，要適度拓展該縣開(kāi)展空間，提高土地供給能力。加大根底設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，

18、改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照方案出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地方案順利完成，逐步建立梯度土地供給體系，滿足不同層次住宅需求。 5、要改良和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)銷(xiāo)售管理，標(biāo)準(zhǔn)商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，解除購(gòu)房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。 6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)創(chuàng)立精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)。要以廉租住房工程建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次開(kāi)展。要不斷

19、優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向開(kāi)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門(mén)檻，對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。 7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供給的方式。改革重點(diǎn)要表達(dá)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)置標(biāo)準(zhǔn)，改革供給管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)

20、濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革本錢(qián)控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。 8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差異政策，以控制房開(kāi)在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多

21、套購(gòu)房的個(gè)人貸款。 9、要標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)立活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結(jié)合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)根底。 10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽(yáng)鎮(zhèn)房開(kāi)用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)刈》啃枨罅?，這將影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康開(kāi)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開(kāi)的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供給、緩解供需矛盾，又要防止土地供給過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步

22、判斷、預(yù)測(cè)及開(kāi)展趨勢(shì)分析 綜合我縣房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說(shuō)是喜憂參半，既不能盲目樂(lè)觀，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展過(guò)程的必然結(jié)果，相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象區(qū)別于“海南現(xiàn)象的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治觯铱h房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大開(kāi)展空間。主要表現(xiàn)在： 1、城市化進(jìn)程開(kāi)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供開(kāi)展巨大空間?！皹?gòu)筑一都三縣，建設(shè)新平陽(yáng)，率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣開(kāi)展的重要戰(zhàn)

23、略?！白≡谄疥?yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)是城市開(kāi)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽(yáng)開(kāi)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶來(lái)機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多開(kāi)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代，興旺國(guó)家人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米，英國(guó)38平方米，德國(guó)38平方米，法國(guó)

24、37平方米，日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，在人均住房建筑面積到達(dá)30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大開(kāi)展?jié)摿Α?2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供開(kāi)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，2004年前我縣房

25、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程用地已累計(jì)供給面積28.7134公頃，土地供給面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未到達(dá)飽和。 3、我縣規(guī)劃與人口開(kāi)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供開(kāi)展真實(shí)需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2021年戶籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以

26、后幾年人口增長(zhǎng)情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長(zhǎng)，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。 1新增城鎮(zhèn)人口住房需求 根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求總量 W1：新增人口中非農(nóng)人口增量 N：新增人口人均建筑面積按人均30平方米取值 W2：新增人口中暫住人口增量 R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢效勞等收入比擬高具有購(gòu)房能力的人群比例估計(jì)在9%左右 F：暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：