財務(wù)項目分析模板

1、財務(wù)項目分析模板財務(wù)分析模版管理細(xì)則：1、財務(wù)分析職能1）財務(wù)分析要從實際出發(fā)，實事求是，正確總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，找出薄弱環(huán)節(jié)和關(guān) 鍵性問題，并提出改進(jìn)措施。2）財務(wù)分析必須以準(zhǔn)確、充分的財務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)和其他資料為基礎(chǔ)和依據(jù)。3）根據(jù)財務(wù)分析的目的，針對實際情況，靈活選取各種有效的分析方法和分析指 標(biāo)。4）財務(wù)分析報告應(yīng)及時報送相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。2、 財務(wù)分析的主要內(nèi)容1） 每月末，公司財務(wù)分析人員要根據(jù)各職能部門的預(yù)算完成情況，分析公司的總 體預(yù)算完成情況，特別是收入、成本費用、利潤、現(xiàn)金流量等指標(biāo)的預(yù)算完成情況，研 究引起差異的主要原因，并提出改進(jìn)措施，上報公司月度經(jīng)營分析會。2） 每年末，公

2、司財務(wù)分析人員要根據(jù)公司的報表，分析公司的總體盈利能力，如 收入凈利率、凈資產(chǎn)收益率等；總體變現(xiàn)能力，如流動比率、速動比率等；總體資產(chǎn)營 運能力，如應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等；償債能力，如資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍 數(shù)等。并且，要不斷積累資料，以開展趨勢分析。3、財務(wù)分析方法1）比較財務(wù)報表分析法年（月）度變動分析定基百分比法： 定基百分比二分析期數(shù)額/當(dāng)期數(shù)額M00%.趨勢分析法 ：趨勢分析法是指用若干個連續(xù)期間的財務(wù)報告的資料進(jìn)行 相關(guān)指標(biāo)的比較分析，以說明企業(yè)經(jīng)營活動和財務(wù)狀況的變化過程及發(fā)展趨向的分析方 法。趨勢分析法即可用文字表述，也可用圖解，表格或比較報告。可以選用絕對數(shù)趨勢、 相

3、對數(shù)趨勢、比率趨勢展示。2）結(jié)構(gòu)分析法：結(jié)構(gòu)分析法是在統(tǒng)計分組的基礎(chǔ)上，計算各組成部分所占比重， 進(jìn)而分析某一總體現(xiàn)象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征、總體的性質(zhì)、總體內(nèi)部結(jié)構(gòu)依時間推移而表現(xiàn) 出的變化規(guī)律性的統(tǒng)計方法。結(jié)構(gòu)分析法的基本表現(xiàn)形式，就是計算結(jié)構(gòu)指標(biāo)。其公式是:結(jié)構(gòu)指標(biāo)就是總體各個部分占總體的比重，因此總體中各個部分的結(jié)構(gòu)相對數(shù)之和,即等于100%結(jié)構(gòu)分析又可用于結(jié)構(gòu)百分比財務(wù)報表分析法、局部結(jié)構(gòu)分析法（餅形圖）3）回歸分析法：將某以財務(wù)指標(biāo)的數(shù)值與用做比較基礎(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)財務(wù)指標(biāo)（如業(yè)務(wù)量） 的關(guān)系表現(xiàn)在坐標(biāo)中，尋找它與基礎(chǔ)財務(wù)指標(biāo)的關(guān)系式。4）杠桿分析法：通過研究結(jié)果變量的變動率與原因變量的變動率的對

4、比來分析企業(yè) 風(fēng)險的大小。杠桿分析法分別對經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和企業(yè)總風(fēng)險從經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠 桿與總杠桿三個方面進(jìn)行衡量與分析。經(jīng)營風(fēng)險取決于經(jīng)營杠桿的大小，經(jīng)營杠桿反映銷售量與息稅前利潤之間的關(guān) 系，衡量銷售量變動對息稅前利潤的影響，由經(jīng)營杠桿系數(shù)來衡量。經(jīng)營杠桿系數(shù)（DOL） 是指息稅前利潤變動率相當(dāng)于銷售量 （額）變動率的倍數(shù)，其計算公式為：DOL = （A EBIT/ EBIT ） / （AQq或AS/S） =M/ （M-a）財務(wù)風(fēng)險取決于財務(wù)杠桿的大小，財務(wù)杠桿反映息稅前利潤與普通股每股收益之 間的關(guān)系，衡量息稅前利潤變動對普通股每股收益變動的影響，由財務(wù)杠桿系數(shù)來衡量。財務(wù)杠桿系數(shù)（

5、DFL）是指普通股每股收益變動率相當(dāng)于息稅前利潤變動率的倍數(shù)，其 計算公式為：DFL = （ A EPS/ EPS） / （ A EBIT/ EBIT ） = EBIT兒 EBIT T P/ （1 7）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的總和構(gòu)成企業(yè)的總風(fēng)險，通過總杠桿來分析、衡量?？偢軛U反映銷售量（額）與每股收益之間的關(guān)系，用于衡量銷售量（額）變動對普通股 每股收益變動的影響程度，由總杠桿系數(shù)來衡量?？偢軛U系數(shù)（ DTL）是指每股收益變 動率相當(dāng)于產(chǎn)銷量（額）變動率的倍數(shù)，其計算公式為：DTL=（ AEPS/ EPS）/（AQ/ Q或 A S/S）=Q（P V）/EBIT T 例1 f一般來說，企業(yè)總杠

6、桿系數(shù)越大，每股收益隨著銷售量增長而擴(kuò)張的能力就越強， 但風(fēng)險也隨之越大。5）比率分析法：比率分析法是指在財務(wù)報表上，一些有關(guān)聯(lián)項目的金額之間，用比 率來反映財務(wù)報表所列示的有關(guān)項目的相互關(guān)系，以表明和制定企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成 果上某一方面的情況。單個比率分析法：包括：反映償債能力方面有資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比 率，反映營運能力方面的有應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，反映盈利能力的有資本金利潤率、營業(yè)利潤率、成本利潤率等。杜邦分析法：將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系 有機地結(jié)合起來，形成一個完整的指標(biāo)體系，并最終通過權(quán)益收益率來綜合反映。采用 這一方法，可使財務(wù)比率分析

7、的層次更清晰、條理更突出，為報表分析者全面仔細(xì)地了 解企業(yè)的經(jīng)營和盈利狀況提供方便。如圖凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)凈利率X權(quán)益成數(shù)銷售凈利率X資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1+ （1-資產(chǎn)負(fù)債率）凈利率銷售收入銷售收入+平均資產(chǎn)總額負(fù)債總額+ 資產(chǎn)總額銷售凈額-成本總額 +其他利¥11-所得稅流動負(fù)彳+長期負(fù)債流動資產(chǎn)+非流動資產(chǎn)4、項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析附件：一、年月度財務(wù)分析報告二、項目財務(wù)決算報告XXXX年XX月財務(wù)分析報告編制部門：財務(wù)部編制日期：XX年XX月XX日二項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)二財務(wù)報表分析H 資產(chǎn)負(fù)債表(2 損益表g 現(xiàn)金流量表三項目收入分析H 項目銷售情況«項目違約情況且項目回款情況四

8、項目成本分析五期間費用分析H 銷售費用分析(2 管理費用分析財務(wù)費用分析A往來款分析士預(yù)算執(zhí)行分析H收入預(yù)算« 支出預(yù)算、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（年月度分析） 項目名稱項目地址 開發(fā)起始時間 銷售起始時間 可售面積開發(fā)分期： 項目開盤時間:銷售面積配比 面積區(qū)間xxxx 年 xx 月 xx日xxxx 年 xx 月 xx日地上銷售面積m2地下銷售面積m2一期可銷售面積 m2一期 xxxx 年 xx 月 xx日 二期 xxxx 年 xx 月 xx日套數(shù)占地面積 m2 容積率住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2車位 個二期可銷售面積m2已售面積m2去化率已售面積m2去化率面積比率%<50 m250m

9、2<<90 m2銷售情況分析：（文字說明）、財務(wù)報表分析 （年度分析）資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)上年數(shù)本年數(shù)增加（減少）負(fù)債及所有者權(quán)益上年數(shù)本年數(shù)增加（減少）金額百分比金額百分比貨幣資金0.000.000.000.0%短期借款0.000.000.000.0%短期投資0.000.000.000.0%應(yīng)付票據(jù)0.000.000.000.0%應(yīng)收票據(jù)0.000.000.000.0%應(yīng)付賬款0.000.000.000.0%應(yīng)收賬款0.000.000.000.0%預(yù)收賬款0.000.000.000.0%減:壞帳準(zhǔn)備0.000.000.000.0%應(yīng)付工資0.000.000.000.0%應(yīng)收賬款凈額0.

10、000.000.000.0%應(yīng)付福利費0.000.000.000.0%預(yù)付賬款0.000.000.000.0%應(yīng)付股利0.000.000.000.0%其他應(yīng)收款0.000.000.000.0%未交稅金0.000.000.000.0%存貨0.000.000.000.0%其他未交款0.000.000.000.0%其中:在建工程0.000.000.000.0%其他應(yīng)付款0.000.000.000.0%產(chǎn)成品0.000.000.000.0%預(yù)提費用0.000.000.000.0%分期收款發(fā)出商品0.000.000.000.0%一年內(nèi)到期的長期負(fù)債0.000.000.000.0%低值易耗品0.000.0

11、00.000.0%流動負(fù)債合計0.000.000.000.0%待攤費用0.000.000.000.0%長期借款0.000.000.000.0%待處理流動資產(chǎn)凈損失0.000.000.000.0%應(yīng)付債券0.000.000.000.0%流動資產(chǎn)合計0.000.000.000.0%長期應(yīng)付款0.000.000.000.0%長期投資0.000.000.000.0%其他長期負(fù)債0.000.000.000.0%固定資產(chǎn)原值0.000.000.000.0%長期負(fù)債合計0.000.000.000.0%減:累計折舊0.000.000.000.0%遞延稅款貸項0.000.000.000.0%固定資產(chǎn)凈值0.00

12、0.000.000.0%負(fù)債合計0.000.000.000.0%固定資產(chǎn)清理0.000.000.000.0%實收資本0.000.000.000.0%在建工程0.000.000.000.0%資本公積0.000.000.000.0%待處理固定資產(chǎn)凈損失0.000.000.000.0%盈余公積0.000.000.000.0%固定資產(chǎn)合計0.000.000.000.0%其中：公益金0.000.000.000.0%無形資產(chǎn)0.000.000.000.0%未分配利潤0.000.000.000.0%遞延資產(chǎn)0.000.000.000.0%所有者權(quán)益合計0.000.000.000.0%其他長期資產(chǎn)0.000.

13、000.000.0%固定及無形資產(chǎn)合計0.000.000.000.0%遞延稅款借項0.000.000.000.0%資產(chǎn)總計0.000.000.000.0%負(fù)債及所有者權(quán)益合計0.000.00損益表項目名稱上年數(shù)本年數(shù)增加（減少）金額百分比一、主營業(yè)務(wù)收入0.000.000.000.0%減:主營業(yè)務(wù)成本0.000.000.000.0%主營業(yè)務(wù)稅金及附加0.000.000.000.0%二、主營業(yè)務(wù)利潤0.000.000.000.0%加:其他業(yè)務(wù)利潤0.000.000.000.0%減:營業(yè)費用0.000.000.000.0%管理費用0.000.000.000.0%財務(wù)費用0.000.000.000.

14、0%三、營業(yè)利潤0.000.000.000.0%力口:投資收益0.000.000.000.0%補貼收入0.000.000.000.0%營業(yè)外收入0.000.000.000.0%減:營業(yè)外支出0.000.000.000.0%四、利潤總額0.000.000.000.0%減:所得稅0.000.000.000.0%五、凈利潤0.000.000.000.0%力口:年初未分配利潤0.000.000.000.0%其他轉(zhuǎn)入0.000.000.000.0%六、可供分配的利潤0.000.000.000.0%減:提取法定盈余公積0.000.000.000.0%提取法定公益金0.000.000.000.0%提取職工獎

15、勵及福利基金0.000.000.000.0%提取儲備基金0.000.000.000.0%提取企業(yè)發(fā)展基金0.000.000.000.0%利潤歸還投資0.000.000.000.0%七、可供投資者分配的利潤0.000.000.000.0%減:應(yīng)付優(yōu)先股股利0.000.000.000.0%提取任意盈余公積0.000.000.000.0%應(yīng)付普通股股利0.000.000.000.0%轉(zhuǎn)作資本的普通股股利0.000.000.000.0%八、未分配利潤0.000.000.000.0%現(xiàn)金流量表項目名稱上年數(shù)本年數(shù)增力口質(zhì) 金額龍少）百分比一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金0.000.

16、000.000.0%收到的稅費返還0.000.000.000.0%收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流入小計0.000.000.000.0%購買商品，接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%支付的各項稅費0.000.000.000.0%支付的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流出小計0.000.000.000.0%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（A）0.000.000.000.0%二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收回投資所收到的現(xiàn)金0.000.000.000.0%取得投資收益

17、所收到的現(xiàn)金0.000.000.000.0%處置固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他資產(chǎn)收到的現(xiàn)金凈額0.000.000.000.0%收到的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流入小計0.000.000.000.0%購建固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他資產(chǎn)支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%投資所支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%支付的其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流出小計0.000.000.000.0%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.000.000.000.0%三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金0.000.000.000.0%借款所收到的現(xiàn)金0

18、.000.000.000.0%收到的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流入小計0.000.000.000.0%償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%分配股利利潤或償付利息支付的現(xiàn)金0.000.000.000.0%支付的其他與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金0.000.000.000.0%現(xiàn)金流出小計0.000.000.000.0%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.000.000.000.0%四，匯率變動對現(xiàn)金的影響0.000.000.000.0%五，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加凈額 （B）0.000.000.000.0%財務(wù)指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)說明上年數(shù)本年數(shù)增減結(jié)論一、獲利能力

19、分析1、長期資本報酬率（利潤總額+利息費用）/（長期負(fù)債平均值+所有者權(quán)益平均值）0.0%0.0%2、資本金收益率凈利潤/資本金總額0.0%0.0%3、股東權(quán)益報酬率凈利潤/股東權(quán)益平均值0.0%0.0%4、總資產(chǎn)利潤率（利潤總額+利息支出凈額）/ 平均資產(chǎn)總值0.0%0.0%5、毛利率毛利潤/銷售收入0.0%0.0%6、營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤+利息支出凈額）/銷售收入0.0%0.0%7、銷售凈利率凈利潤/銷售收入0.0%0.0%8、成本費用利潤率營業(yè)利潤/（銷售成本+期間費用）0.0%0.0%二、短期償債能力分析1、流動比率流動資產(chǎn)/流動負(fù)債0.0%0.0%2、速動比率速動資產(chǎn)/流動負(fù)債0.0

20、%0.0%3、現(xiàn)金比率（貨幣資金+有價證券）/流動負(fù)債0.0%0.0%三、長期償債能力分析1、資產(chǎn)負(fù)債比率負(fù)債總額/資產(chǎn)總額0.0%0.0%2、產(chǎn)權(quán)比率負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額0.0%0.0%3、有形凈值債務(wù)比率負(fù)債總額/ （所有者權(quán)益-無形資產(chǎn)-遞延資 產(chǎn)）0.0%0.0%4、利息保障倍數(shù)（稅前利潤+利息費用）/利息費用0.0%0.0%5、營運資金長期負(fù)債比率（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）/長期負(fù)債0.0%0.0%6、長期負(fù)債比率長期負(fù)債/負(fù)債總額0.0%0.0%7、融資結(jié)構(gòu)彈性比率彈性融資/融資總量0.0%0.0%四、資產(chǎn)管理效果分析1、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品銷售收入凈額/平均資產(chǎn)總額0.0%0.0%2

21、、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品銷售收入凈額/固定資產(chǎn)平均凈值0.0%0.0%3、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品銷售成本凈額/流動資產(chǎn)平均占用額0.0%0.0%4、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額0.0%0.0%5、存貨周轉(zhuǎn)率銷貨成本/存貨平均余額0.0%0.0%6、營業(yè)周期應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)+存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)00%五、現(xiàn)金流量分析1、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金比率1經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/流動負(fù)債0.0%0.0%2、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金比率2經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/負(fù)債總額0.0%0.0%3、凈利潤現(xiàn)金保證比率經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/凈利潤0.0%0.0%4、銷售收入現(xiàn)金回收比率經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/銷售收入0.0%0.0%杜邦分析資產(chǎn)法利

22、率XI 結(jié)售凈利率XI I 津利潤 十 料等軟人I I 嫡耆校人一全部或卷+其它利湖一所得稅 1 方逢 +精售 +營理+財務(wù) 武aau 一重題 費用 財務(wù)報表分析：（文字說明）權(quán)我乘數(shù)*P息低產(chǎn)國然率*銷售收入小袋產(chǎn)息疏長期資產(chǎn)+流動袋產(chǎn)-|一現(xiàn)金十度收十十其它曲4有的證券 帳款 存黃 費產(chǎn)川、項目收入分析（年月度分析）項目銷售情況表項目分期套數(shù)簽約金額簽約均價已回款額應(yīng)收金額本年銷售情況銷售累計一期二期項目簽約逾期、違約共 套，違約金額萬元。明細(xì)如下:銷售違約明細(xì)表違約房號項目分期簽約金額簽約時間逾期/違約備注合計本年回款共 萬元，完成本年計劃 累計回款萬元，完成總計劃 銷售回款計劃表項目分

23、期計劃回款額實際回款額完成比率備注本年回款情況累計回款情況一期二期收入情況分析：（文字說明）四、項目成本分析（年月度分析） 項目成本明細(xì)表：成本項目目標(biāo)成本累計投資完成比率本年計劃本年投資完成比率土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費建筑安裝工程 費公共配套設(shè)施 費開發(fā)間接費合計成本情況分析：（文字說明）五、期間費用分析（年月度分析）銷售費用分析銷售費用明細(xì)表項目本年計劃本年發(fā)生總計劃項目累計備注辦公費售樓處土建售樓處裝修售樓處家具飾品報紙公告費戶外廣告費促銷推廣費合計銷售費用分析：（文字說明）管理費用分析 管理費用明細(xì)表項目本年計劃本年發(fā)生項目累計備注辦公費差旅費租賃費通訊費招待費交通費燃料停車

24、費修理費工資稅費社保公積金折舊費其他合計招待費用明細(xì)表項目招待事由期初累計報銷日期我司人員招待對象招待金額本月合計事由合計項目合計總計個人費用明細(xì)表部門姓 名招待費通訊費交通費差旅費租賃費燃料停車費修理費合計本月本年累計本月本年累計本月本年累計本月本年累計本月本年累計本月本年累計本月本年累計本月本年累計總辦部門小 計財務(wù)部部門小 計企劃部部門小 計行政人 事部部門小 計成本控 制部部門小 計前期部部門小 計工程部部門小 計公司售樓處其他合計合計總計管理費用分析：（文字說明）財務(wù)費用分析 財務(wù)費用明細(xì)表項目本年計 劃本年發(fā) 生項目累 計備注利息支出禾息收入銀行手續(xù) 費合計財務(wù)費用分析：（文字說明

25、）六、往來款項分析（年月度分析） 往來款項明細(xì)表往來項目本年余額上年余額比上年增減備注其 吊£、L款小計彳小小計其他應(yīng)款小計往來款項分析：（文字說明）六、預(yù)算執(zhí)行分析（年月度分析）收入預(yù)算明細(xì)表項目收入內(nèi)容本年預(yù)算本年實際項目總預(yù)算累計金額項目銷售項目項目出租項目融資往來借款支出預(yù)算明細(xì)表部門付款內(nèi)谷合同/約定金 額累計支付金額本年付款計 劃本年付款情 況前期配套部研發(fā)企劃部工程成控部全年資金預(yù)算比較表 資金項目1月12月本年累計項目累計預(yù)算實際預(yù)算資金月報資金月流動情況報告表日期:現(xiàn)金銀行上月結(jié)存本月收入本月支出本日結(jié)存銀行名上月結(jié)存本月收入本月支出本日結(jié)存摘要金額摘要金額摘要金額

26、摘要金額0.000.000.000.000.000.00小計0.000.000.000.000.000.000.000.000.00小計0.000.000.000.000.00總計現(xiàn)金：0.00銀行（自用）：銀行（共管）：0.00審批:審核:制表:預(yù)算執(zhí)行分析：（文字說明）七、年（月）度分析總結(jié):財務(wù)部xx年xx月xx日開發(fā)項目財務(wù)決算報告編制部門：財務(wù)部編制日期：xx年xx月xx日目錄頁碼目錄 20投資分析 21.0投資構(gòu)成、成本分析 21.1 項目基本參數(shù) 21.2 項日銷售收入 31.3 土地成本31.4 前期費用41.5 建安工程成本 51.6 市政配套工程 61.7 靜態(tài)總投資額綜述

27、 61.8 項目銷售費用61.9 項目管理費用71.10 資金籌措計劃及財務(wù)費用 71.10.1 資金籌措71.10.2 財務(wù)費用82.1 財務(wù)稅費的預(yù)測和計算 92.1 經(jīng)營稅費92.2 土地增值稅 92.3 所得稅1。2.4 其他費用（不可預(yù)見費） 112.2 項目全部開發(fā)總投資綜述 12二、經(jīng)濟(jì)效益分析 14皿II態(tài)投資效益分析綜述 2.0項目盈利能力分析 1.0收入預(yù)算分析 三、項目預(yù)算分析 141.0收入預(yù)算分析 2.0成本預(yù)算分析 3.0費用預(yù)算分析 四、項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析 五、項目整體評價一、投資分析本項目各項總投資開發(fā)成本的計算，是按開發(fā)過程 中實際發(fā)生的款項投入計算，

28、其分項成本為：土地 費、前期費用、建安工程造價、紅線內(nèi)外市政配套 設(shè)施工程費用和開發(fā)期銷售費、管理費、財務(wù)費的 投入。投資收入按實際取得的銷售收入計算。投資構(gòu)成分析本項目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入， 經(jīng)過項目竣工結(jié)算按結(jié)算額確定。對于尚未結(jié)算 的）按合同額確定。各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于 穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原則。派1.1項目基本參數(shù)表1-1本項目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號本項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)備注1實際可開發(fā)總占地面積（平方米）2項目可開發(fā)總建筑卸積（平方米）總可售建筑面積平方米2.1局層住宅總建筑面積（平方米）層2.2底商忘建筑卸積（平方米）多種房型商業(yè)用房2.4

29、物業(yè)及甬道總建筑面積（平方米）機電設(shè)備、管理用房、消防甬道等2.5地下室總建筑面積（平方米）車庫及人防2.5.1地下室建筑面積（人防）（平方米）消防水池、人防設(shè)施2.5.2地下室建筑面積（車庫）（平方米）車位個3容積率地上總建筑面積除總占地面積4建筑密度（苜層建筑面積除以總占地面積）按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求5綠地率按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6綠地面積（平方米）綠化率乘以總占地面積7高層住宅總單元套數(shù)已售套8底商總單元戶數(shù)已售套9地下車庫可使用 個注:派1.2銷售收入截止上月末項目住宅銷售套，銷售均價元/ m2o商業(yè)銷售套，銷售均價元/nf。實現(xiàn)銷售率。尚未售出套，面積 m2,銷售報價元/4。表1

30、-2銷售收入一覽表序號項目名稱合計（力兀）銷售單價（元）已銷售建筑面積2各功能物業(yè)總銷售收入2.1住宅銷售收入2.2底商銷售收入（市價估算）2.3地下車位派1.3 土地成本土地成本總計為：。詳見下表:表1-3土地成本構(gòu)成一覽表3土地成本（3.1 +3.4）3.1土地轉(zhuǎn)讓費3.2咨詢、評估費3.3土地出讓金3.4契稅注：米 1.4前期費用前期費用總計為：萬元。詳見下表:表1-4前期費用構(gòu)成一覽表4前期費用(4.1 +4.8)4.1場地三通一平、臨水臨電、設(shè)施遷移、圍墻4.2規(guī)劃、施工、景觀等設(shè)計、審查費4.3工程勘探、測量、測繪費4.4人防、環(huán)評、地名、占道、垃圾費4.5備案、招標(biāo)、服務(wù)費4.6

31、水泥、墻改、文明施工、質(zhì)量監(jiān)督、擔(dān)保費4.7防雷、環(huán)境、節(jié)能檢測及檔案整理費用4.8前期其他費用派1.5建安工程費建安工程造價總計為： 萬元。詳見下表:表1-5建安工程造價構(gòu)成一覽表)5土建及裝修工程(5.1+5.9)5.1土建、樁基5.2電梯5.3消防5.4門窗5.5涂料、石材5.6公共部分裝修、鋼結(jié)構(gòu)5.7通風(fēng)、人防設(shè)施5.8沉降監(jiān)測、土建監(jiān)理5.9雜項零星工程其中：1、派1.6市政配套工程大小配套費及市政工程費等共計：萬元。詳見下表：表1-6紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費構(gòu)成一覽表6市政配套工程成本（6.1+6.9）6.1大小市政配套費6.2供熱配套工程費6.3電力配套工程費6.4給排水

32、、中水配套工程費6.5燃?xì)馀涮坠こ藤M6.6郵政、有線、智能化配套工程6.7環(huán)境美化及園林綠化工程費6.8停車場、汽車坡道工程費6.9配套零星工程注：派1.7靜態(tài)總投資額本項目靜態(tài)開發(fā)總投資： 萬元。按照總建筑面 積平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：元/平方米。按照總可售面積平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 元/平方米。詳見下表：表1-7靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表(按總建筑面積分?jǐn)?7靜態(tài)開發(fā)成本總額(7.1+7.5)7.1土地成本7.2前期費用7.3土建及裝修工程7.4市政配套工程7.5間接成本注：間接成本為：工資及福利元，辦公費元，招待費 元，交通費 元，通訊費 元。派1.8銷售費用銷售費用為：萬元。詳見下

33、表;表1-8銷售費用一覽表8銷售費用(8.1+8.4)8.1日常費用8.2廣告宣傳費8.3代理費8.4裝飾、賣場租賃派1.9管理費用管理費用為： 萬元。詳見下表;表1-9管理費用一覽表9管理費用(9.1+9.8 )9.1辦公費9.2工資、福利費9.3燃料停車，修理費9.4招待費9.5差旅費9.6租賃費9.7折舊費9.8印花稅派1.10資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 首先，是 企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售款。 資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自 有資金全部投入完畢尚有資金缺口時，通過貸款解 決。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25% 時，但由于該部分收入

34、不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。本項目貸款金額萬兀。派1.10.1財務(wù)費用財務(wù)費用為貸款利息費用支出。（利息收入計入收 入項目）。本項目貸款期xx年xx月xx日至xx年xx月xx表1-10本項目財務(wù)費用一覽表序號項目名稱合計（萬元）按總建面分?jǐn)偅ㄔ?）按銷售面積分?jǐn)偅ㄔ? ）10財務(wù)費用（利息 支出）注:項目稅費及其他費用本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生 的稅費。派2.1經(jīng)營稅、費經(jīng)營稅、費按實際住宅銷售額計為：萬元C詳見下表：11.3防洪費：按營業(yè)額0.05%計算11.4房屋維修基金：按營業(yè)額1.5%計算11.5印花稅：按交易額的0.03%計算注:派2.2 土地

35、增值稅土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率。增值未超過扣 除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超 過扣除項目50%100%的部分，稅率為40%;增 值額超過扣除項目 100%200%的部分，稅率為 50% ;增值額超過扣除項目金額 200的部分，稅率 為 60%。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。 土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。土地增值稅暫按銷售額的 1%預(yù)繳，已繳納 萬 元。項目清算時須對土地增值稅清算，尚需稅務(wù)中 介機構(gòu)予以審計，對于本項目效益的影響尚不清 楚。按現(xiàn)有財務(wù)數(shù)據(jù)計算

36、的土地增值稅額如下（此表2-2數(shù)為估算）：土地增值稅一覽表12土地增值稅12.1售房收入按實際銷售額12.2開發(fā)成本12.3開發(fā)費用銷售、管理、財務(wù)12.4相關(guān)稅金營業(yè)稅及附加、印花稅、維修基金等12.5增值額12.6增值率12.7稅率注:派2.2所得稅本項目所得稅現(xiàn)按銷售收入額預(yù)繳，已繳納 萬元O若本項目效益清算按現(xiàn)有財務(wù)數(shù)據(jù)計算的所得稅額如下：表2-3所得稅一覽表13.413.5開發(fā)成本13.6銷售費用13.7管理費用13.8財務(wù)費用 （利息）13.9銷售稅費13.10不可預(yù)見 費13.11土地增值 稅13.12應(yīng)納稅所 得額13.13所得稅稅 率注:派2.3其他費用表2-4其他費用一覽表

37、其他費用（不14可預(yù)見費）14.114.2注： 項目開發(fā)綜述X 3.1總投資構(gòu)成表3-1項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分?jǐn)偅┮挥[表1土地成本1.1政府地價、出讓金、契稅1.2其它土地成本2前期費用3建安工程費用3.1土建工程造價3.2電梯、消防、門窗等4市政配套費5間接成本直接開發(fā)成本6銷售費用7管理費用8財務(wù)費用（貸款萬）期間費用9不可預(yù)見費用10物業(yè)銷售有關(guān)稅費11土地增值稅12所得稅政府稅費項目總投資注:圖3-2項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例圖二、經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)投資效益分析綜述表3-4靜態(tài)投資效益分析綜述1資金流入1.1.1+1.1.2+1.1.31.1項目銷售收入住宅、底商、會所、車位1.2利息收入資金存款利息1.3財政退稅收入1.42資金流出2.1+2.72.1直接開發(fā)總成本2.1.1+2.1.2+2.1.32.1.1土地成本占地平方米2.1.2前期費用2.1.3建安成本2.1.4配套費用2.1.5間接費用2.2銷售稅費營業(yè)稅及附加、維修基金、印花稅等2.3銷售費用2.4管理費用2.5財務(wù)費用2.6不可預(yù)見費2.7土地增值稅3項目利潤4項目利潤率5稅前資本利潤率資本額萬6經(jīng)營所得稅7所得稅后利潤1.0-2.08所得稅后利潤率9稅后資本利潤率資本額萬注:項目贏利能力參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際 情況