市場調(diào)研結(jié)果及項目情況分析

1、市場調(diào)研結(jié)果及項目情況分析目錄趙縣房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查以及發(fā)展預(yù)測。一、 房地產(chǎn)市場政策法規(guī)環(huán)境。二、 住宅市場供應(yīng)狀況分析。三、 住宅房地產(chǎn)市場綜合分析。四、 未來住宅市場發(fā)展預(yù)測。趙縣消費者需求調(diào)查。一、 購房者背景資料。二、 房屋需求特征。三、 購房者居住觀念。生活區(qū)項目情況分析。一、 項目概況。二、 深度分析。   趙縣房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查及發(fā)展預(yù)測     趙縣房地產(chǎn)市場起步較晚，由于房地產(chǎn)政策法規(guī)的不完善及土地審批的不規(guī)范，市場發(fā)展進程緩慢，幾年前開發(fā)的“碧水莊園”為縣城第一個商品房住宅小區(qū)，獲得良好的市場反響，帶動

2、了之后的金穗家園等入市，可由于諸多因素制約，各個樓盤間同化嚴重，整體營銷水平不高。    一、房地產(chǎn)市場政策法規(guī)環(huán)境    1、土地政策    趙縣土地供應(yīng)市場不夠規(guī)范，土地供應(yīng)沒有嚴格的限制。    2、銷售政策    有些小樓盤不具備正規(guī)商品房應(yīng)具備的“五證”，銷售秩序極不規(guī)范，客戶購房，買賣合同制度簽署不規(guī)范。購房者的權(quán)益難以得到保障。    3、貸款

3、政策    趙縣金融信貸部門對于房地產(chǎn)貸款管理較為謹慎。貸款門檻高、適用人群的范圍狹窄。    二、住宅市場供應(yīng)狀況分析    住宅：    1、書香苑(在售)    規(guī)模：一棟多層，一梯三戶，2個單元，    層高2.9米，交房標準：毛坯    戶型面積段：兩室兩廳一衛(wèi)121   

4、60;三室兩廳兩衛(wèi)124137    價格：一層1488元/，二層1568元/，三層1578元/，四層1568元/，    五層1298元/，六層898元/。地下室650元/。物業(yè)費：0.2元/。    均價：1400元/    2、白云公寓（在售）    規(guī)模：規(guī)劃4棟高層，兩棟15層，兩棟18層。1層車庫，2層1760元/，14層2360元/，17、18層2260元/均價2300元/。物業(yè)費：

5、暫定0.6元/。車庫：6萬。貸款：首付兩成，最多可貸八成30年。    3、新府名門（未開盤）    規(guī)模：3棟7層電梯房未開工    4、天怡莊園(在售)    規(guī)模：總占地150畝，總建筑面積16萬平方米。一期11棟多層，一梯兩戶，    一期交房。    層高2.9米，交房標準：毛坯    戶型面積段：兩室兩廳一

6、衛(wèi)98    三室兩廳兩衛(wèi)120129133143    四室兩廳兩衛(wèi)156    價格：一層1620元/，二層1710元/，三層1710元/，四層1510元/，    五層1410元/，六層1310元/。    地下室500元/。物業(yè)費：0.2元/    天然氣集資2000元/戶暖氣集資21元/    均價：1550

7、元/    5、潤書苑(在售)規(guī)模：共計10棟，8棟多層2棟高層11層、18層。一期五棟多層，一梯兩戶。    一期已開槽    層高2.9米，交房標準：毛坯    主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)。    均價：1500元/    6、金穗家園(在售)    規(guī)模：10棟多層，臨街為三層商業(yè)。   

8、; 均價：1500元/，商業(yè)：2700/    7、碧水莊園（已售完）    主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶    層高2.9米，交房標準：毛坯。物業(yè)費：0.2元/    均價：1600元/，商業(yè)：4000元/    8、兆億華府（未開盤）    規(guī)模：4棟19層    層高：3米，交房標準：毛坯。

9、0;   價格未定    拍地價70萬元/畝面積137，121，94    9、龍鳳官邸（未開盤）    規(guī)模：一期規(guī)劃11棟多層。（暫無其他信息）    商業(yè)：    永通路商業(yè)351.2萬/年    156000元/年    貢院街商業(yè)1001.2萬/年  

10、0; 5年前30萬2001500元/    目前趙縣房產(chǎn)市場多層住宅均價在1500元/左右，高層均價在22002300元/左右，商業(yè)價格均價可以達到3000元/。    三、住宅房地產(chǎn)市場綜合分析    1、產(chǎn)品差異化不明顯    一方面是產(chǎn)品本身差異化不明顯，如戶型多以三室為主，面積多集中在110-130平方米多層住宅，另一方面消費者的承受能力有限，整個房屋總款在20萬以上的市場容量較小。   

11、 2、銷售價格受地段制約性大。    碧水莊園,金穗家園因為入市較早，且臨近主干道自強路，周邊生活配套相對完善，人們認可較大。其他樓盤人們在競相比較。    3、供應(yīng)量較大，競爭加劇    隨著近年來，縣城居民購房需求逐步增加，現(xiàn)在涌入大量新樓盤，市場供應(yīng)量一下子增大，市場競爭相對激烈，對未來的銷售會產(chǎn)生一定影響。    4、目標客戶群：公務(wù)員和部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城經(jīng)商的客戶成為當前房市的主力客戶群  

12、0; Ø私營業(yè)主：趙縣域內(nèi)有較多的私營企業(yè)，這部分私營企業(yè)主較為富裕，理念也較為超前，能夠接受商品房社區(qū)。    Ø有穩(wěn)定收入的公務(wù)員：該部分購房群體有較為穩(wěn)定的收入，他們比較傾向于購買單位自建集資房。    Ø為父母購房：部分在縣城工作的外來人口，待工作穩(wěn)定后，即在當?shù)刭I房將父母接來同住。    Ø解決子女教育：這部分人具有一定的經(jīng)濟實力，這部分購房者主要還是為了解決孩子的入市就學問題。   &

13、#160;5、項目開發(fā)理念初級，產(chǎn)品設(shè)計與供給單一    趙縣商品房開發(fā)理念較為初級，產(chǎn)品檔次普遍不高，設(shè)計水平相對落后。    Ø建筑形態(tài)：絕大多數(shù)為普通多層住宅    Ø建筑立面：無特色，風格不明顯    Ø戶型：產(chǎn)品單一，設(shè)計滯后    Ø物業(yè)管理：無專業(yè)物管公司    Ø社區(qū)配套相對缺乏，幾乎無景觀規(guī)

14、劃    6、營銷手段單一，營銷水平低端    商品房多采取自然銷售，主要由地盤包裝為主，房地產(chǎn)廣告不多，只選用宣傳單頁和夾報，投放力度小，同時地盤包裝水平有限，整體銷售人員的專業(yè)素質(zhì)需有較大提高。    7、期房銷售未成氣候，人們多認可現(xiàn)房銷售，銷售周期較長    在售樓盤都為現(xiàn)房,縣城居民比較認可。隨著觀念的轉(zhuǎn)變,人們逐步能夠接受期房。    四、未來住宅市場發(fā)展預(yù)測  &

15、#160; 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展與人們消費理念的進步，趙縣房地產(chǎn)市場會不斷規(guī)范并成熟起來。    1、開發(fā)大規(guī)模、相對高檔小區(qū)將成為趨勢    趙縣購房者已認識到大規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢，生活配套完備、引入專業(yè)物業(yè)管理等，這必將引導(dǎo)未來開發(fā)商規(guī)模化開發(fā)，并取得相當規(guī)模的市場。    2、110130三室戶型仍然是市場需求主流    一方面與縣城人民消費習慣有關(guān)，另一方面與其家庭的實際人口狀況有關(guān)，并且一次性到位仍在市場購買行為的影響因素

16、中占主導(dǎo)地位。    4、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、營銷水平都將有極大的提高    Ø未來住宅項目將更加注重深層次開發(fā)，項目的整體規(guī)劃將有所提高，目前的無景觀、缺配套、少功能、欠物管的低端樓盤將逐漸淡出市場；    Ø產(chǎn)品設(shè)計上也將會呈現(xiàn)出更多產(chǎn)品類型、更多戶型結(jié)構(gòu)、更多更合理的面積配比，以滿足市場細分后日益豐富的不同住宅消費需求；    Ø在營銷手段上會逐漸豐富起來，多渠道、立體化的包裝宣傳將會加快項目的銷售速

17、度并增加項目的附加值。    5、市場價格不太樂觀    目前市場房源較多，供應(yīng)量較大，市場競爭加劇，預(yù)計價格漲幅不大。    趙縣消費者需求調(diào)查     通過對消費者的實地訪問以及與相關(guān)專業(yè)人士的談話，對趙縣消費人群得出如下結(jié)論：    一、購房者背景資料    Ø從購房者的背景資料來看，購房主體以25-40歲的公務(wù)員、私營業(yè)主為主； 

18、   Ø從購房人群的知識結(jié)構(gòu)看，普遍不高，高中或中專以下的購房者占到總數(shù)多半；    Ø從家庭結(jié)構(gòu)上看，主要以三口或四口之家為主；    Ø從收入水平來看，目前趙縣居民的收入水平較低，家庭月收入在二千元以下的占多數(shù)。    二、房屋需求特征分析：看重其實用性    Ø對三室兩廳、三室一廳、兩室兩廳的需求占絕大多數(shù)；    

19、16;面積段需求主要集中在110130之間；    Ø傳統(tǒng)意識認可多層住宅，對高層、小高層在逐步認識當中；    Ø在產(chǎn)品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的產(chǎn)品最受青睞。    三、購房者的居住觀念    1、從購房原因看，為改善居住條件而購房的比例最高，為解決基本居住占少數(shù)。    Ø縣城流動人口較少，居民基本不缺房，所以多為改善居住條件而購房； 

20、;   Ø一些周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城做生意的富裕戶為了解決子女就學，而選擇在縣城購房，顯出了教育購房趨勢；    Ø另外從調(diào)查結(jié)果看，購買住宅用于投資的比例很小    2、從購房者看重的因素來看，價格仍然是最為敏感的因素。    因為消費觀念較為陳舊，購房者較為看重的還是樓盤地段、交通以及供暖問題，但物業(yè)管理及環(huán)境也成為消費者越來越關(guān)注的因素。    3、從人們獲得購房信息的主要渠道來看，通過親朋好友介紹的方式最多，這是由于當?shù)胤康禺a(chǎn)推廣方式比較低端，大多為地盤包裝。生活區(qū)項目情況分析一、 項目概況 項目位于趙縣北二環(huán)（李春大道）以北，國道308以東。大型集團公司金魚集團投資建設(shè)，金魚集團搬遷重點工程，政府重點工程。二、 深度分析1、 優(yōu)勢Ø依托308國道，李春大道，是趙縣城市未來發(fā)展方向，地理位置優(yōu)越。Ø知名企業(yè)金魚集團投資建設(shè)，信譽度良好。Ø