房地產(chǎn)營銷策劃論文doc

1、房地產(chǎn)營銷策劃論文指導教師：李桂云專業(yè)：環(huán)藝091姓名：孫玉竹 學號：房地產(chǎn)營銷策劃小論房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。一、 房

2、地產(chǎn)營銷策劃的原則房地產(chǎn)營銷策劃的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。2、始終保持整體營銷的觀念營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。3、營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與

3、銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。二、 房地產(chǎn)營銷策劃的特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：1、人性理念，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。3、智能理念，人類科技水平

4、的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。4、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。三、房地產(chǎn)營銷策劃的主要種類1、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細致的市場調(diào)查。2、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當關(guān)鍵的。3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。4、

5、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計及包裝，良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。四、房地產(chǎn)營銷價格策略制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。1、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：（1）政治因素：如某次大的政府機構(gòu)變動，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。（2）經(jīng)濟因素：a.物價：物價上漲，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也造成價格上漲。b. 土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價

6、格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。d.貨幣供應(yīng)量：當貨幣供應(yīng)量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格，反之，則降低.f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高。(3)自然因素位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若

7、為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應(yīng)的地價也較低。2、房地產(chǎn)定價策略房地產(chǎn)定價的目標就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體制定價格之前，要在國家許可的范圍內(nèi)，結(jié)合本企業(yè)的生產(chǎn)或經(jīng)營目標，擬定自己的定價策略，一般有以下幾種類型：（1） 追求最大利潤：獲取最大利潤對于每一個經(jīng)濟者來說是極為自然的事情，因此它也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所追求的重要目標。（2） 生存：如果企業(yè)受到生產(chǎn)過剩、競爭激烈和顧客需求不斷變化等問題的困擾時，就應(yīng)將求生存作為主要的目標。（3） 獲取合理的投資收益率：房屋一般的成本包括土地成本、建造成本及營運成本。此外，加上一定比例預期的利潤即可達到合理投資報酬的利潤。（4） 保持價

8、格穩(wěn)定為定價目標：一些房地產(chǎn)企業(yè)為了鞏固自己的市場占有率，期望保持自己商品房價格的穩(wěn)定。（5） 最大的市場占有率：價格是企業(yè)與競爭者及購屋人之間最敏感的核心，當條件相當?shù)膬商幓蚨嗵幑さ卦诩ち腋偁帟r，價格較低的方案通常能夠領(lǐng)先群雄，而有最好的市場占有率。關(guān)于房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新的思考房地產(chǎn)自進入買方市場，競爭在不斷變化，消費需求也在不斷變化，適應(yīng)這種變化是企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)能夠真正地戰(zhàn)勝競爭對手存活于市場的原因，是因為它創(chuàng)造了新的價值。結(jié)束語從改革開放20多年至今，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，尤其加入WTO之后，更是面臨著一個空前的挑戰(zhàn)與機遇并存的時代，從本文的分析來看，中國房地產(chǎn)業(yè)仍舊可以有很大的發(fā)展空間，而其中的關(guān)鍵就是與之相關(guān)