信用社(銀行)貸款抵押擔(dān)保管理辦法

1、信用社(銀行)貸款抵押擔(dān)保管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范和加強全省農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理工作，切實防范信貸風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國合同法等法律和省聯(lián)社信貸規(guī)章管理制度規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法是全省農(nóng)村信用社貸款抵押擔(dān)保管理的基本規(guī)定，省聯(lián)社具體信貸產(chǎn)品中對抵押擔(dān)保有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。第三條 本辦法所稱貸款抵押擔(dān)保是指借款人或者第三人（以下稱抵押人）不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，以本辦法界定范圍內(nèi)的財產(chǎn)為抵押物向農(nóng)村信用社（以下簡稱農(nóng)信社）發(fā)放的貸款提供擔(dān)保，當(dāng)借款人不履行債務(wù)或者出現(xiàn)抵押合同約定的情形時，農(nóng)信社有權(quán)就該抵押物優(yōu)先受償，但

2、法律另有規(guī)定的除外。本條第一款所稱法律另有規(guī)定，是指建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)、船舶留置權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)、民用航空器優(yōu)先權(quán)等法律規(guī)定的優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)。第四條 農(nóng)信社不得發(fā)放沒有第一還款來源的抵押擔(dān)保貸款。第五條 農(nóng)信社認為抵押擔(dān)保不足以防范貸款風(fēng)險的，還應(yīng)當(dāng)要求借款人追加保證或質(zhì)押擔(dān)保方式。第二章 抵押人和抵押權(quán)人第六條 抵押人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。第七條 抵押人應(yīng)當(dāng)對抵押物依法享有所有權(quán)或者處分權(quán)。第八條 抵押人可以是借款人，也可以是借款合同以外的第三人

3、。一個借款合同可以有多個抵押人提供抵押擔(dān)保。第九條 抵押權(quán)人是指發(fā)放抵押貸款的農(nóng)信社。第三章 抵 押 物第十條 動產(chǎn)或不動產(chǎn)作為抵押物必須具備以下條件：（一）產(chǎn)權(quán)明晰；（二）能夠在市場上進行交易，容易變現(xiàn)；（三）抵押物的價值具有相對穩(wěn)定性。第十一條 下列財產(chǎn)可以設(shè)定抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品（含企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者將有的動產(chǎn)）；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。上列財產(chǎn)，抵押人可以一并抵押

4、。第十二條 農(nóng)信社在辦理貸款抵押擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇現(xiàn)房、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其他價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強的抵押物；對機器、設(shè)備等動產(chǎn)及其他不易變現(xiàn)或價值波動較大的抵押物應(yīng)當(dāng)從嚴掌握，原則上不接受專用性較強的機器、設(shè)備及其他財產(chǎn)抵押。第十三條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)將該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押；以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將該國有土地上的房屋同時抵押。當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府規(guī)定土地和房屋抵押均在一個部門辦理登記的，一并分別辦理抵押登記。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以劃撥土地上的房屋及其他建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)將其占用范圍內(nèi)的

5、建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押，但須事前獲得具有審批權(quán)的人民政府或土地行政管理部門同意抵押的批文（土地管理部門辦理了土地抵押登記手續(xù)的，視同已經(jīng)批準(zhǔn)），并在核定抵押率時充分考慮應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金因素。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)將其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押。以在建工程抵押的，應(yīng)當(dāng)將在建工程占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)同時抵押，并在核定抵押率時充分考慮建設(shè)工程承包人的工程價款因素。在建工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)自能夠辦理正式抵押登記之日起三個月內(nèi)申請辦理后續(xù)正式登記手續(xù)。以上所列房地產(chǎn)抵押，原則上應(yīng)當(dāng)將同宗

6、土地上的道路、綠地、天臺、走廊、停車場、空余地或者其他公用設(shè)施同時抵押。本條前述各款規(guī)定的抵押物范圍均須在抵押物清單中載明。第十四條 農(nóng)信社不得接受下列財產(chǎn)作為抵押物：（一）土地所有權(quán)及其他依法禁止流通或轉(zhuǎn)讓的自然資源及財產(chǎn)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外；（三）國家機關(guān)的財產(chǎn)；（四）學(xué)校、幼兒園（含民辦學(xué)校、幼兒園）、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（五）違反中華人民共和國公司法或公司章程規(guī)定，為本公司的股東或?qū)嶋H控制人提供抵押的公司財

7、產(chǎn)；（六）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；（七）經(jīng)法定程序確認為違法、違章的建筑物；（八）依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取其他強制性措施的財產(chǎn)；（九）租用或者代管、代銷的財產(chǎn)；（十）已出租的公有住宅房屋和固定租賃期限超出貸款期限的出租住宅房屋；已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；列為文物保護的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；（十一）已經(jīng)折舊完或者在貸款期內(nèi)將折舊完的固定資產(chǎn)，淘汰、老化、破損和非通用性機器、設(shè)備；（十二）法律、行政法規(guī)禁止抵押的其他財產(chǎn)。第十五條 農(nóng)信社接受抵押時，抵押物所擔(dān)保的債權(quán)總額（含已擔(dān)保的債權(quán)和本次擬擔(dān)保的債權(quán)）不得超過抵押物的價值。第十六條 農(nóng)信社不得接受已經(jīng)

8、提交破產(chǎn)預(yù)案或者已經(jīng)進入破產(chǎn)程序的法人、其他組織對原來沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供抵押擔(dān)保。第十七條 防止惡意抵押。惡意抵押是指抵押合同任意一方或雙方以占有和轉(zhuǎn)移抵押物為目的的抵押行為，或借款人有多個普通債權(quán)人時，農(nóng)信社與借款人惡意串通以其全部財產(chǎn)設(shè)定事后抵押的行為。第四章 抵押人應(yīng)提交的資料第十八條 抵押人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)當(dāng)向農(nóng)信社提交下列資料：（一）營業(yè)執(zhí)照（或者事業(yè)單位登記證，屬于特殊行業(yè)的，需同時提供政府主管部門的行政許可證照或文件），組織機構(gòu)代碼證，章程或合資、合作的合同；（二）抵押人同意提供抵押擔(dān)保的書面文件；（三）抵押人對抵押物享有所有權(quán)或者使用權(quán)或者依法處分權(quán)的權(quán)屬證明文件

9、；（四）抵押物的清單及基本資料，包括抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地，同一抵押物已向其他債權(quán)人設(shè)定抵押的情況證明等；（五）單位印鑒、法定代表人簽字式樣，法定代表人有效身份證明或法定代表人的授權(quán)委托書、委托代理人的有效身份證明（公司抵押人還需提供股東會或董事會成員的簽名樣本）；（六）農(nóng)信社認為需要提交的其他資料。抵押人為借款人時，對已在借款申請時提交了的資料可以不再重復(fù)提交。第十九條 抵押人為自然人的，除提供本辦法第十八條第一款第（三）、（四）項規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)另行提供下列資料：（一）抵押人及其配偶的有效身份證件；（二）抵押人的居住證明；（三）抵押人及其配偶同意提供抵押擔(dān)保的書面文件。

10、第二十條 以共同共有的財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)有全體共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的書面文件，抵押人為全體共有人。以按份共有的財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)占有份額的證明及其他共有人同意抵押人以其所占份額設(shè)定抵押的書面文件。第二十一條 國有企業(yè)、事業(yè)單位以國家授予其經(jīng)營管理的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供其政府主管部門同意抵押的批準(zhǔn)文件，但法律、法規(guī)、司法解釋或政府主管部門另有規(guī)定的除外。第二十二條 以集體所有制企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供該企業(yè)職工（代表）大會同意抵押的書面決議。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)提供鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村出具并經(jīng)村民大會或村民代表大會審議通過的載明同意以該集體

11、建設(shè)用地使用權(quán)抵押、同意在實現(xiàn)抵押權(quán)時按照法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)等內(nèi)容的書面文件。第二十三條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供該企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)依企業(yè)章程做出的同意抵押的書面決議。第二十四條 有限責(zé)任公司、股份有限公司以其財產(chǎn)設(shè)定抵押的，根據(jù)不同情形，還應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（一）借款人是公司股東或?qū)嶋H控制人的，必須提供符合中華人民共和國公司法和公司章程規(guī)定的股東會（大會）決議；（二）借款人是公司股東或?qū)嶋H控制人以外的其他單位或個人的，提供符合公司章程規(guī)定的股東會（大會）決議或者董事會決議；（三）抵押人為國有獨資公司的，提供符合國有資產(chǎn)監(jiān)

12、督管理機構(gòu)授權(quán)的董事會決議或者國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)的書面文件；（四）上市公司擔(dān)保金額超過公司資產(chǎn)總額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)提供由出席會議股東所持表決權(quán)的三分之二以上多數(shù)通過的股東大會決議；（五）公司章程對公司提供擔(dān)保有其他限制性條件的，還應(yīng)當(dāng)提供符合該規(guī)定的有關(guān)資料。第二十五條 以承包經(jīng)營企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供發(fā)包方同意抵押的書面文件。第二十六條 以非法人聯(lián)營企業(yè)的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供聯(lián)營各方同意抵押的書面文件。第二十七條 以尚在海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的進口設(shè)備或貨物為抵押物的，應(yīng)提供該設(shè)備或貨物的原始產(chǎn)地證、買賣合同、付款憑證、運輸單據(jù)、商品檢驗證明、主管海關(guān)審批單據(jù)及核準(zhǔn)抵押的書面證明。第二十八條

13、以已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供證明租賃在先的事實以及抵押人已將設(shè)定本次抵押告知承租人的書面文件。第二十九條 以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供建設(shè)用地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證及證明建設(shè)工程價款預(yù)、決算及拖欠情況的書面資料。共有的房屋還應(yīng)有房屋共有權(quán)證。以在建工程抵押的，應(yīng)有建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、開工證明、建筑工程規(guī)劃圖紙；證明已交納建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的款額、已投入在建工程的工程款、施工進度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事項的書面資料；建設(shè)工程承包合同及證明建設(shè)工程價款預(yù)、決算及拖欠情況的書面資料。以預(yù)售房屋抵押的，應(yīng)有商品房預(yù)售許可證及生

14、效的預(yù)購房屋合同。農(nóng)信社認為必要時，還可以要求抵押人提交由前述各款規(guī)定的抵押物的建設(shè)工程承包人出具的同意放棄應(yīng)得未得工程價款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。第三十條 以民用航空器抵押的，應(yīng)提供民用航空器所有權(quán)證書或者相應(yīng)的所有權(quán)證明文件和民用航空器國籍登記證書。第三十一條 以船舶抵押的，應(yīng)提供船舶所有權(quán)證書、未先期抵押給其他債權(quán)人的證明資料以及三分之二以上份額或者約定份額的共有人同意抵押的證明文件。第二十二條 以機動車輛抵押的，應(yīng)提供機動車登記證書。第二十三條 以除航空器、船舶、車輛以外的機器設(shè)備、原輔材料、產(chǎn)品或商品以及其他動產(chǎn)抵押的，應(yīng)提供抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證明以及抵押物的存放狀況資料。第五章

15、 抵押擔(dān)保的調(diào)查評審第三十四條 農(nóng)信社接到抵押人提交的有關(guān)資料后，應(yīng)當(dāng)對抵押人的主體資格、意思表示、授權(quán)情況，抵押物的權(quán)屬、清單以及其他相關(guān)手續(xù)和文件進行審查，確定其真實性、完整性、合法性和有效性，并符合金融監(jiān)管機關(guān)和省聯(lián)社的有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定。對須經(jīng)本級聯(lián)社（辦事處）貸款審批委員會（以下簡稱貸審會）審議或需報上級聯(lián)社（辦事處）審批的信貸業(yè)務(wù)和相關(guān)文件，業(yè)務(wù)主辦部門在提交貸審會審議前，應(yīng)由律師對抵押人的主體資格、抵押人對抵押物是否享有處分權(quán)、抵押物的處置是否存在法律障礙、相關(guān)手續(xù)和文件是否合法、對特定風(fēng)險所采取的法律防范措施是否有效等事項進行法律審查。第三十五條 確定抵押物的價值應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市州聯(lián)社（辦

16、事處）及以上組織認可的中介機構(gòu)進行評估，評估費用由借款人承擔(dān)，但符合以下情形之一，且貸款金額在300萬元以內(nèi)的，可以采取內(nèi)部估價：（一）抵押物價值明顯大大高于貸款額度，雙方對抵押物價值能達成一致意見，且抵押人愿意全部用于擔(dān)保的；（二）抵押物的購置成本透明、價值穩(wěn)定，雙方對抵押物價值能達成一致意見，抵押物變現(xiàn)后足以覆蓋全部風(fēng)險的；（三）抵押物通用性強，流動性好，不需要專業(yè)技能、借助一般生活常識即能判斷抵押物價值，抵押雙方均認為不需要中介機構(gòu)估價的。（四）中介機構(gòu)出具的個人住房、商業(yè)用房等價值較為穩(wěn)定的不動產(chǎn)評估報告書有效期屆滿后的兩年內(nèi)，在充分考慮折舊和地理位置、城市規(guī)劃等變化因素并在原有估價基

17、礎(chǔ)上至少下調(diào)10%的估價值后，雙方對抵押物價值能達成一致意見的。采取內(nèi)部估價的，必須要出具由抵押人和兩名信貸員簽字的內(nèi)部估價書。第三十六條 抵押率。各類抵押物的抵押率分別為：（一）個人住房（含占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，下同）的抵押率不得超過70%，商業(yè)用房的抵押率不得超過60%，工業(yè)用房的抵押率不得超過50%，如各類房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，其抵押率一律不得超過50%；個人住房按揭貸款和商業(yè)用房按揭貸款的房屋抵押率按省聯(lián)社有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（二）以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)（主要指沒有地上建筑物的空地或者地上建筑物系價值較小的附屬物的土地）抵押的，屬于商業(yè)用地的，抵押率

18、不得超過60；屬于工業(yè)用地的，抵押率不得超過40%；（三）以在建工程作抵押，抵押率不得超過工程實際投資的70%，并應(yīng)特別關(guān)注拖欠工程承包人工程款的因素；（四）航空器、船舶、車輛等交通運輸工具的抵押率不得超過60%；（五）機器、設(shè)備及其他動產(chǎn)的抵押率不得超過50%，且應(yīng)從嚴掌握。按以上抵押率計算，抵押物的價值不足以覆蓋貸款風(fēng)險的，借款人應(yīng)另行提供其他擔(dān)保。第三十七條 農(nóng)信社業(yè)務(wù)主辦部門在對貸款抵押擔(dān)保進行調(diào)查評審時，應(yīng)當(dāng)按照下列公式核定抵押物的最高擔(dān)保額度：抵押物最高擔(dān)保額度=抵押物價值×抵押率-法定優(yōu)先權(quán)（本辦法第三條第二款規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，下同）抵押人以已抵押的財產(chǎn)價值余額部分再次抵押

19、的，其最高擔(dān)保額度按照下列公式核定：抵押物最高擔(dān)保額度=（抵押物總價值-上次貸款額/該抵押物的抵押率上限）×抵押率法定優(yōu)先權(quán)本辦法所稱的抵押率是指貸款本息總額與抵押物價值的比率：抵押率=貸款本息總額/抵押物價值額×100%第三十八條 農(nóng)信社在對抵押擔(dān)保進行調(diào)查評審時，應(yīng)當(dāng)安排雙人對抵押人及抵押物的下列事項進行現(xiàn)場實地核查：（一）抵押人是否具有合法的主體資格、是否對抵押物享有所有權(quán)或者依法處分權(quán)，其設(shè)定本次抵押擔(dān)保的意思表示是否自愿、真實且已獲得本辦法規(guī)定的各種書面同意或授權(quán)；（二）抵押物是否屬于本辦法規(guī)定的可以接受抵押的財產(chǎn)，其權(quán)屬是否明確、產(chǎn)權(quán)證書或其他權(quán)屬文件是否完整、

20、真實、有效；（三）抵押物是否存在出租、在先抵押、查封、扣押、監(jiān)管等限制情況；（四）抵押物的評估價值及變現(xiàn)能力是否與抵押物現(xiàn)狀存在明顯出入；（五）抵押物的所在地及存在狀態(tài)是否與權(quán)屬證書的指向相符合；（六）是否存在優(yōu)先于抵押權(quán)受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)，如抵押人是否有欠繳的稅款，用于抵押的在建和已經(jīng)竣工的工程建筑物是否拖欠承包人的建設(shè)工程款，用于抵押的船舶是否拖欠在編船員勞動報酬、社保費用、營運時發(fā)生的人身傷亡和財產(chǎn)賠償費用、船舶費用、海難救助費用，用于抵押的民用航空器是否存在援救費用和維護費用等；（七）農(nóng)信社認為需要核查的其他事項。農(nóng)信社實地核查人員應(yīng)當(dāng)對以上調(diào)查事項形成核查結(jié)論，如實填寫抵押核實書，并由

21、抵押人和核查人簽章確認后作為抵押合同附件留存。第三十九條 農(nóng)信社要嚴格審查公司抵押人與借款人之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。若借款人是抵押人的股東或?qū)嶋H控制人，抵押人提供的擔(dān)保必須要經(jīng)過公司股東會或股東大會決議。股東會或股東大會在審議過程中，該股東或受該實際控制人支配的股東，不得參與抵押事項的表決，抵押事項表決須由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的半數(shù)以上通過方為有效。第四十條 農(nóng)信社信貸調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)形成獨立的調(diào)查評審結(jié)論，并按信貸業(yè)務(wù)審批程序確定是否同意接受該抵押擔(dān)保。第六章 抵押合同第四十一條 農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)在貸款獲得批準(zhǔn)后，貸款發(fā)放前與抵押人訂立抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，自雙方簽章之日起生效。第四十二

22、條 農(nóng)信社不得與抵押人約定在借款人不履行債務(wù)或出現(xiàn)抵押合同約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時抵押物歸農(nóng)信社所有。第四十三條 農(nóng)信社與抵押人可以就單個借款合同分別訂立抵押合同，也可以協(xié)議在最高債權(quán)額限度內(nèi)就一定期間連續(xù)發(fā)生的借款合同訂立一個最高額抵押合同。最高額抵押合同應(yīng)當(dāng)明確約定債權(quán)確定期間。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)發(fā)生的借款，經(jīng)抵押人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。第四十四條 農(nóng)信社可以在簽訂抵押合同時爭取與抵押人預(yù)先就以自愿拍賣、變賣抵押物所得的價款優(yōu)先受償達成協(xié)議，并在抵押合同中作為特別條款約定。第四十五條 抵押合同的管理應(yīng)按照省聯(lián)社信貸業(yè)務(wù)合同管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四十六條 農(nóng)信社應(yīng)確保借

23、款合同、抵押合同、他項權(quán)證（抵押登記證書）的對應(yīng)關(guān)系，不得使用貸款已經(jīng)結(jié)清但未辦理注銷手續(xù)的他項權(quán)證發(fā)放抵押貸款，但經(jīng)登記機關(guān)同意，并重新辦理備案登記手續(xù)的除外。第七章 抵押登記和權(quán)屬證書的管理第四十七條 農(nóng)信社與抵押人簽訂抵押合同后，除省聯(lián)社另有規(guī)定外，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律規(guī)定，在合同約定的時間內(nèi)，辦理抵押登記，取得他項權(quán)利證書或者抵押登記證書，在抵押財產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)或獲得對抗第三人的效力。抵押登記手續(xù)辦妥的日期原則上不得遲于抵押貸款的實際發(fā)放日期。第四十八條 以下列不動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自登記機構(gòu)記載于登記薄之日起設(shè)立，辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)

24、建設(shè)用地使用權(quán)證書的土地管理部門。（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；縣級以上地方人民政府對登記部門未作規(guī)定或者規(guī)定不清的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)就土地與其地上建筑物分別到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門辦理登記。（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門。（四）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，為縣級以上農(nóng)業(yè)主管部門，縣級以上人民政府有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。在國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺后，以上不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法在財產(chǎn)所在地的統(tǒng)一登記部門辦理抵押登記。第四十九條 以下列動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起設(shè)立，農(nóng)信社自登記之日起

25、獲得對抗第三人的效力：（一）以航空器抵押的，為國務(wù)院民用航空主管部門。就兩架以上民用航空器設(shè)定一項抵押權(quán)或者就同一民用航空器設(shè)定兩項以上抵押權(quán)時，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)與抵押人就每一架民用航空器或者每一項抵押權(quán)分別辦理抵押登記。（二）以船舶抵押的，為船籍港船舶登記機關(guān)。（三）以機動車輛抵押的，為車輛注冊登記地公安機關(guān)車輛管理部門。（四）以企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品和其他動產(chǎn)抵押的，為抵押人住所地的工商行政管理部門。（五）以個人（不含個體工商戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者，下同）、事業(yè)單位、社會團體和其他非企業(yè)組織所有的機械設(shè)備等生產(chǎn)資料抵押的，為抵押人所在地公證部門。（六）以個人

26、所有的家具、家用電器等生活資料抵押的，為抵押人所在地公證部門。第五十條 抵押合同簽訂后，因登記部門的原因致使無法辦理抵押登記的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放貸款，農(nóng)信社已經(jīng)發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)提前收回貸款或者要求借款人另行提供令農(nóng)信社滿意的擔(dān)保。抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放貸款；農(nóng)信社已經(jīng)發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)提前收回貸款或者依據(jù)抵押合同約定要求抵押人履行登記義務(wù)并就所受損失要求抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任，還可以要求借款人另行提供令農(nóng)信社滿意的擔(dān)保。第五十一條 農(nóng)信社認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，應(yīng)當(dāng)與抵押人或不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人共同申請更正登記。抵押人或不動產(chǎn)登記

27、簿記載的權(quán)利人不同意更正的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。第五十二條 農(nóng)信社在辦理期房按揭、在建工程抵押等在發(fā)放時不能辦理正式抵押登記的貸款時，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洸块T辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記后，農(nóng)信社必須自能夠進行不動產(chǎn)正式登記之日起三個月內(nèi)申請正式登記。能夠進行正式登記是指期房和在建工程等已經(jīng)竣工驗收，并辦理了房屋權(quán)屬初始登記，能夠上市交易，具備辦理正式登記的條件。第五十三條 辦理抵押登記時，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：（一）農(nóng)信社自留的與提供給登記部門備案的借款合同、抵押合同必須是同一合同，嚴禁出具金額、借款起止日期和合同簽訂時間、當(dāng)事人名稱

28、或其他內(nèi)容不一致的合同；（二）農(nóng)信社信貸員和抵押人應(yīng)共同前往登記部門辦理登記和注銷手續(xù)，不得由抵押人獨自辦理；（三）農(nóng)信社在做好解釋工作的前提下，應(yīng)當(dāng)拒絕登記部門要求對已經(jīng)按本辦法第三十五條規(guī)定進行內(nèi)部估價的抵押物重新進行評估或按不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取登記費的不合法要求；（四）辦理不動產(chǎn)抵押登記的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)在登記部門查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記簿，他項權(quán)利證書或者抵押登記證書記載的事項應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)；（五）借款合同或擔(dān)保合同約定內(nèi)容發(fā)生了變更（如借款期限、擔(dān)保范圍、貸款金額發(fā)生變更），或者辦理借新還舊的，必須重新辦理登記手續(xù)。

29、第五十四條 他項權(quán)利證書或抵押登記證書的管理規(guī)則：（一）農(nóng)信社必須當(dāng)面從登記部門領(lǐng)取他項權(quán)利證書或抵押登記證書，嚴禁從登記部門以外的途徑，如借款人、抵押人處領(lǐng)取證書；（二）農(nóng)信社在登記部門領(lǐng)取他項權(quán)利證書或抵押登記證書后，因故解除或不需要履行借款合同，需要注銷登記手續(xù)的，必須由農(nóng)信社信貸員和抵押人共同前往登記部門辦理，不得直接交抵押人獨自辦理；（三）依據(jù)最高額抵押擔(dān)保合同辦理的他項權(quán)利證書或抵押登記證書，在擔(dān)保期間內(nèi)如被擔(dān)保的主合同已經(jīng)履行完畢，需要解除或終止最高額抵押擔(dān)保合同的，依照本條第（二）項的規(guī)定執(zhí)行；（四）領(lǐng)取他項權(quán)利證書或抵押登記證書時要認真核對，如果發(fā)現(xiàn)登記事項有原則性錯誤的，農(nóng)

30、信社在做好解釋說明的前提下，應(yīng)堅決要求登記部門予以糾正，按照抵押合同約定的內(nèi)容重新登記記載；（五）他項權(quán)利證書或者抵押登記證書從登記部門簽發(fā)時起至注銷止，應(yīng)當(dāng)一直由農(nóng)信社保管，任何時候其有關(guān)原件不得交給抵押人或借款人持有。第八章 抵押物保險第五十五條 對船舶和酒店、賓館、商場、超市、公共場所等用于商業(yè)目的的抵押物和其他容易遭受自然災(zāi)害、意外事件侵害或自然災(zāi)害、意外事件容易導(dǎo)致滅失或價值貶損的抵押物，必須要辦理抵押物財產(chǎn)保險，保險費用由抵押人承擔(dān)。市州聯(lián)社（辦事處）可以對本條第一款規(guī)定以外的，需要辦理保險的抵押物范圍作出具體規(guī)定；農(nóng)信社接受市州聯(lián)社（辦事處）規(guī)定范圍內(nèi)需要保險的抵押物時，有足夠理

31、由認為不需要辦理財產(chǎn)保險的，必須取得市州聯(lián)社（辦事處）信貸管理部門的書面同意。第五十六條 對需要辦理保險的抵押物，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)與抵押人在合同中約定，并依據(jù)約定內(nèi)容要求抵押人在規(guī)定時間內(nèi)到有關(guān)保險機構(gòu)按下列條件辦理保險手續(xù)：（一）辦理抵押物足額財產(chǎn)保險；（二）保險期限不得短于主合同履行期限；（三）保險金額不得小于主合同貸款本息；（四）保險合同及保險單中應(yīng)當(dāng)注明，出險時農(nóng)信社為保險賠償金的第一順序受償人；（五）保險單中不得有任何限制農(nóng)信社權(quán)益的條款；（六）抵押物保險費用全部由抵押人承擔(dān)。第九章 抵押擔(dān)保的管理第五十七條 抵押權(quán)設(shè)定后，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)收妥他項權(quán)利證書（或其他抵押登記證書）及保險單證。抵押物

32、的所有權(quán)或使用權(quán)憑證及其他相關(guān)資料正本也應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)信社、抵押人雙方共同確認、填寫交接清單并簽字蓋章后交由農(nóng)信社保管，但法律法規(guī)或省聯(lián)社另有規(guī)定的除外。抵押擔(dān)保資料應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入信貸檔案管理范圍。第五十八條 在抵押合同有效期內(nèi)，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)就下列事項事先要求借款人提交抵押人同意繼續(xù)擔(dān)保的書面文件：（一）農(nóng)信社與借款人協(xié)議延長借款合同履行期限的；（二）農(nóng)信社與借款人協(xié)議增加貸款金額的；（三）第三人提供抵押擔(dān)保時，農(nóng)信社許可借款人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的。農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)將抵押人同意上述事項的書面文件作為抵押合同的必要附件。第五十九條 在抵押合同有效期內(nèi)，抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護抵押物的完好，不得采用非

33、合理方式使用抵押物而使其價值遭受貶損。農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)按照省聯(lián)社規(guī)定的貸后檢查間隔期定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況，并督促抵押人按照抵押合同的約定履行各項義務(wù)。第六十條 農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)主要檢查抵押人及抵押物是否發(fā)生下列情形：（一）抵押人涉及重大經(jīng)濟糾紛；（二）抵押人經(jīng)營機制或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，包括但不限于承包、租賃、合并、分立、股份制改造、聯(lián)營、與外商合資或合作等；（三）抵押人經(jīng)營范圍與注冊資本變更，股權(quán)變動；（四）抵押人破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、停業(yè)整頓、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被撤銷；（五）抵押人章程、法定代表人、住所、電話等發(fā)生變更；（六）抵押物權(quán)屬發(fā)生爭議；（七）抵押物毀損、滅失、價值減少，或者被征用；（

34、八）抵押物產(chǎn)生附合物、混合物、加工物，或者孳息；（九）抵押的在建工程竣工或者形成新增財產(chǎn)；（十）抵押物被再設(shè)立抵押、質(zhì)押，或被出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈；（十一）抵押物被有關(guān)機關(guān)依法查封、扣押；（十二）抵押物財產(chǎn)保險到期，或被中斷、撤銷；（十三）抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方的侵害。農(nóng)信社信貸部門對上述情形的檢查，應(yīng)當(dāng)形成檢查結(jié)論，作出風(fēng)險預(yù)警，制定防范和化解措施，并經(jīng)檢查人員及有關(guān)負責(zé)人簽字確認。第六十一條 抵押權(quán)存續(xù)期間，已辦理抵押登記備案手續(xù)但抵押物價值不足的在建工程形成新增財產(chǎn)的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)就建設(shè)過程中形成的新增財產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)辦理后續(xù)抵押，直至抵押物價值足額。抵押權(quán)存續(xù)期

35、間，已辦理預(yù)告抵押登記備案手續(xù)的在建工程竣工的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)督促抵押人及時領(lǐng)取房地產(chǎn)初始權(quán)屬證書。農(nóng)信社必須在能夠辦理正式登記之日起三個月內(nèi)申請辦理正式房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，以避免預(yù)告登記失效。第六十二條 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押物發(fā)生毀損、滅失的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求抵押人立即采取措施防止損失擴大，并及時向農(nóng)信社提交有關(guān)主管機關(guān)出具的發(fā)生毀損、滅失的原因證明。在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求抵押人以所獲得的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先用以提前清償所擔(dān)保的主債權(quán)，或者向雙方約定的第三人提存。抵押物滅失后，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)就抵押物滅失后所得賠償金數(shù)額不足清償部分，要求借款人提供新的擔(dān)保。第六十三

36、條 抵押權(quán)存續(xù)期間，如抵押物發(fā)生保險事故，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求將保險賠償金全額作為抵押財產(chǎn)提前清償所擔(dān)保的主債權(quán)，或者經(jīng)農(nóng)信社同意后用于恢復(fù)抵押物的價值。如抵押物財產(chǎn)保險被中斷，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求抵押人立即按照抵押合同的約定辦理續(xù)保手續(xù)，抵押人仍未辦理的，農(nóng)信社有權(quán)代為辦理，一切費用由抵押人承擔(dān)。第六十四條 抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，農(nóng)信社應(yīng)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，農(nóng)信社應(yīng)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者要求提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，農(nóng)信社有權(quán)要求債務(wù)人提前清償貸款本息。第六十五條 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方的侵

37、害時，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求抵押人積極協(xié)助以避免侵害。第六十六條 抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)農(nóng)信社書面同意，抵押人不得有轉(zhuǎn)讓、出租或其他處分抵押物的行為。農(nóng)信社同意抵押人以農(nóng)信社認可的最低轉(zhuǎn)讓價款轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)要求抵押人以轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款優(yōu)先用以提前清償所擔(dān)保的主債權(quán)，但轉(zhuǎn)讓價款超過被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額的部分除外。抵押物未經(jīng)農(nóng)信社同意被轉(zhuǎn)讓的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)要求抵押人以轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款優(yōu)先用以提前清償所擔(dān)保的主債權(quán)，但轉(zhuǎn)讓價款超過擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分除外。農(nóng)信社未能以轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款優(yōu)先受償?shù)模梢砸笫茏屓舜鎮(zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)；受讓人不代為清償?shù)模r(nóng)信社應(yīng)當(dāng)就該抵押物行使抵押權(quán)。抵押物依法被繼承或者贈與的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)向繼承人或者受贈人行使抵押權(quán)。第六十七條 抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押物被他人申請采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)依法及時向采取前述措施的執(zhí)法機關(guān)主張抵押權(quán)。第六十八條 抵押權(quán)存續(xù)期間，有下列情形之一的，農(nóng)信社應(yīng)當(dāng)及時、適當(dāng)?shù)夭扇【妗⒅浦?、補救等措施，直至按規(guī)定請求人民法院或者仲裁機構(gòu)依法保護抵押權(quán)：（一）抵押人未經(jīng)農(nóng)信社同意擅自處分抵押物的；或者雖經(jīng)農(nóng)信社同意轉(zhuǎn)讓，但未以處分抵押物所得的價款優(yōu)先用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；或者以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓抵押物，對農(nóng)信社要求其提供相