關(guān)于我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可持續(xù)發(fā)展思考

1、關(guān)于我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可持續(xù)發(fā)展思考摘要：房價問題已經(jīng)成為影響當(dāng)今不同群體幸福指數(shù)的重要因素。在房地產(chǎn)市場，中央政府和各地方政府相繼出臺了一些調(diào)控市場的政策和措施，各方對其影響和產(chǎn)生的效果觀點(diǎn)不一。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)的框架性分析，對這些政策出臺的目標(biāo)及對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了詮釋，認(rèn)為這些政策和措施對于我國房地產(chǎn)市場有助于可持續(xù)發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展作者簡介：李海林（1971-），男，陜西寶雞人，陜西省寶雞市陳倉區(qū)房地產(chǎn)管理所，經(jīng)濟(jì)師，副所長。1近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果分析2003年以來，國家綜合運(yùn)用行政、財稅、金融、土地等手段，逐步加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力

2、度，但效果并不盡如人意，房價持續(xù)上漲、市場秩序混亂等問題依舊比較突出。房價持續(xù)上漲，部分城市尤為突出。2003年以來，我國房屋銷售價格持續(xù)上漲，而2007年年初以來房價上漲壓力進(jìn)一步加劇，房價走勢與調(diào)控目標(biāo)存在一定的差距。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年6月份70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅分別比1月份、3月份和5月份提高1.5個、1.2個和0.7個百分點(diǎn)。此外，北京、深圳等中心城市房價上漲較快，2007年年初以來同比漲幅基本保持在9%以上。市場交易秩序混亂。由于房地產(chǎn)市場尚處在發(fā)展的初級階段，市場監(jiān)管法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場的發(fā)展速度，市場交易秩序比較混亂，缺乏對開發(fā)商市場強(qiáng)勢方的有

3、力約束，部分開發(fā)商為獲取利益而誤導(dǎo)市場、違規(guī)銷售、“缺斤短兩”的現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了公眾利益，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房保障力度不足。近年來，在各部門的共同努力下，住房保障體系建設(shè)取得了一定成果，但目前仍存在保障范圍不廣、保障密度不大等問題。部分城市對建立住房保障制度、解決“雙困”家庭住房困難問題的認(rèn)識仍需加強(qiáng)，相關(guān)政策不到位，管理機(jī)構(gòu)及人員經(jīng)費(fèi)沒有落實(shí)；部分已實(shí)施廉租住房制度的城市，到位資金量較少，進(jìn)展速度緩慢等問題也比較突出。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)向標(biāo)，它的發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展好壞具有高度的正相關(guān)性，因而歷來倍受各級政府的普遍關(guān)注和高度重視。近年來，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資增

4、幅偏快、房價上漲過高。與之形成鮮明對比的是，中低價位、中小戶型房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求。這些問題影響了普通居民基本居住和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不利于構(gòu)建和諧社會。12應(yīng)切實(shí)處理好房價趨于合理和住房保障的關(guān)系住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重特點(diǎn)，這就決定了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中具有雙重目標(biāo)，一方面要關(guān)注投資品價格，避免資產(chǎn)價格泡沫產(chǎn)生到最終破滅時給宏觀經(jīng)濟(jì)造成影響；另一方面，住房作為消費(fèi)品，要滿足居民的基本住房需求，保障民生。然而，政府雙重目標(biāo)中的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)是不同的。住房作為投資品時，房價很大程度上受到投資者的預(yù)期影響。此時，政府在穩(wěn)定房價中的責(zé)任是有限的，而且維護(hù)房價的成本也非常高昂，即使實(shí)現(xiàn)了房價的穩(wěn)定，由

5、于投資者的購買能力和受益程度遠(yuǎn)大于中低收入者，因此在資產(chǎn)市場中政府主要的職責(zé)應(yīng)是維護(hù)房地產(chǎn)市場交易公平、公正和信息透明，同時分析監(jiān)測房價的走勢，及時警示投機(jī)行為，防止出現(xiàn)房價過快上漲而產(chǎn)生泡沫，以及泡沫最終破滅時出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險。住房作為消費(fèi)品時，應(yīng)重點(diǎn)滿足居民的基本住房消費(fèi)需求。居民的住房消費(fèi)需求是一種生存需求，在配置住房資源時應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)“公平”，而非“效率”。因此，住房作為民生消費(fèi)品，政府在配置住房資源中的作用非常重要，一方面要保障公民有房住，要支持、維護(hù)住房作為消費(fèi)品的價格（租金）穩(wěn)定；另一方面要保障即使是最困難的人群都能住上房子實(shí)現(xiàn)其住房保障職責(zé)。2.3.42.1需求過旺是拉動房價上漲

6、的主因政府穩(wěn)定房價的意圖是防止房價過快上漲而產(chǎn)生泡沫，因?yàn)榕菽罱K破滅時會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。為采取行之有效的措施，切實(shí)穩(wěn)定房價，應(yīng)全面分析房價上漲的原因?？v觀過去幾年來分析我國房價的報告，大多數(shù)人認(rèn)為住房購買需求旺盛是主要因素，同時也有一些其他因素需要引起注意。經(jīng)濟(jì)快速增長引起住房需求持續(xù)上漲。自2003年以來，我國的房屋銷售價格一直呈現(xiàn)出較快的增長態(tài)勢，從住房市場的供求雙方來看，居民購房需求快速增長與住房供應(yīng)有限引起的供需缺口不斷加大是房價上漲的根本性原因。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長，2005年和2006年分別增長9.6%和10.4%，2007年第一

7、季度增速更是達(dá)到16.6%。同時，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，20022005年城鎮(zhèn)人口凈增近6000萬人，直接加劇了城鎮(zhèn)住房需求壓力。然而受生產(chǎn)能力的限制，住房供應(yīng)卻不能無限制增加，房屋竣工面積在較長的時期內(nèi)已低于房屋銷售面積。旺盛的需求和有限的供給共同推動房價持續(xù)上漲。房地產(chǎn)市場處在賣方壟斷階段。中國的房地產(chǎn)市場從1998年以來因城鎮(zhèn)住房改革加快而逐步形成，社會各個方面都缺乏成熟市場的認(rèn)知和判斷。廣大的購房人只能通過開發(fā)商獲得住房，沒有其他選擇；同時購房人數(shù)眾多、分散，無法形成買方合力與開發(fā)商進(jìn)行價格談判，處于市場劣勢，只能被動接受不斷上漲的市場價格。2.2房價上漲引起近幾

8、年地價上漲眾所周知，對土地的需求是一種派生需求，是為了使用土地上的附著物；土地供給是非彈性的。因?yàn)榈貎r是房價的一部分，土地是房屋生產(chǎn)的“原材料”，原材料價格的上漲不一定能推動產(chǎn)成品價格的上漲。如果房地產(chǎn)市場是充分競爭的市場，地價上漲造成的房價成本上漲完全可以通過建筑規(guī)劃和提高生產(chǎn)效率等方式消化。由此可見，基于在房地產(chǎn)市場上的壟斷地位和與地方政府的共同利益，開發(fā)商對推動房價持續(xù)快速上漲擁有明顯的影響力，對地價漲幅的接受程度就自然不斷提高。他不僅可以直接把地價上漲增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給購房人，而且還可以再以此為由使房價更高從而獲取更大的利益，并把房價上漲歸因于地價上漲。2.3應(yīng)突出抑制需求對穩(wěn)定房價

9、的作用從過去幾年穩(wěn)定房價的調(diào)控實(shí)踐看，供給調(diào)整措施對穩(wěn)定房價的效果并不明顯，而對需求調(diào)控措施的作用關(guān)注較少，因此綜合分析、合理定位供需調(diào)控措施在穩(wěn)定房價中的作用尤為重要。供給調(diào)整對穩(wěn)定房價的長期效果大于短期。從“調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價”的目標(biāo)來看，過去幾年，我們花大力量調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，但由于住房建設(shè)周期需要兩年左右時間，住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整至少需要兩年時間才能慢慢見效，導(dǎo)致供給政策從制定實(shí)施到發(fā)揮效應(yīng)存在較長的時滯。因此，在短期內(nèi)，調(diào)控供給對穩(wěn)定房價的作用有限；但從長期來看，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施，能夠以提高土地使用效率的方式，有效增加住房供給。在短期內(nèi)應(yīng)突出需求調(diào)控在穩(wěn)定房價

10、中的作用。防止長期積聚的購買力在短期內(nèi)集中釋放并對未來購買力形成大量透支，做到保護(hù)居民的正常消費(fèi)需求，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)購房需求合理均衡的增長，有利于避免房價大起大落，維護(hù)住房價格穩(wěn)定。2.4注重各項(xiàng)政策之間的協(xié)調(diào)配合在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，各職能部門應(yīng)加強(qiáng)溝通、增進(jìn)共識，盡快建立由相關(guān)部門參加的綜合協(xié)調(diào)、磋商機(jī)制，統(tǒng)籌各方力量、形成調(diào)控合力，強(qiáng)化對宏觀調(diào)控目標(biāo)的執(zhí)行力度。如，在拓寬房地產(chǎn)融資渠道方面，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，突破制度及法律層面上的障礙，共同推進(jìn)房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托等產(chǎn)品創(chuàng)新，加快拓寬房地產(chǎn)融資渠道的步伐。3明確責(zé)任，加強(qiáng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展3.1加大住房保障力度

11、，滿足居民基本需求政府的住房保障責(zé)任義不容辭。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和“人多地少”的基本國情來看，住房保障建設(shè)是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，目前應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注住房保障的目標(biāo)、范圍和途徑等幾個核心問題。從住房保障的范圍來看，應(yīng)根據(jù)居民的不同收入標(biāo)準(zhǔn)，明確享受經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等優(yōu)惠政策的對象范圍，并定期評估，同時建立科學(xué)完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制。從住房保障的途徑來看，在擴(kuò)大供給總量的同時，更應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)提高中小戶型和低價位住房的比重，著力推動租賃市場和二手房市場發(fā)展。3.2著力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)公平交易政府規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護(hù)市場交易公平、公正和信息透明是解決市場失靈的重要途徑。一方面，由于我

12、國房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級階段，各項(xiàng)市場監(jiān)督機(jī)制和法律法規(guī)還不完善，政府應(yīng)定期檢查、規(guī)范供給方行為，對虛構(gòu)買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實(shí)價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費(fèi)者爭購的違規(guī)行為給予嚴(yán)厲懲罰；另一方面，應(yīng)積極培育購房者的維權(quán)意識，鼓勵形成購房者利益集團(tuán)，提高購房人的議價能力。同時，各地應(yīng)積極推行商品房銷售合同網(wǎng)上即時備案，提高市場監(jiān)督效率。3.3切實(shí)加大住房供給，調(diào)整住房價格一是繼續(xù)落實(shí)各項(xiàng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策。在“合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地”的同時，各級政府部門應(yīng)科學(xué)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)加快住房戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，增加普通商品住房供應(yīng)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)

13、地需求的中低價位、中小套型普通商品住房。二是積極采取行之有效的措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，促使存量土地盡快投入實(shí)質(zhì)性開發(fā)，增加住房供應(yīng)。三是適時增加新的供給主體，引入競爭機(jī)制，促進(jìn)供給方多元化，打破市場壟斷。3.4科學(xué)引導(dǎo)購房需求，緩解住房壓力針對目前房價持續(xù)上漲的主因，在綜合運(yùn)用傳統(tǒng)的稅收、信貸等需求調(diào)控政策的同時，還要通過多種渠道積極引導(dǎo)公眾預(yù)期，形成合理的住房消費(fèi)模式，抑制投資性（投機(jī)性）購房需求。穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)住房消費(fèi)。一是定時公布主要城市新建商品房、二手住房、房屋租賃的價格情況，房地產(chǎn)投資、土地購置面積、新開工商品房面積等未來供給指標(biāo)，為購房人及時了解和全面預(yù)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行情

14、況提供依據(jù)。二是積極引導(dǎo)居民制定合理的住房消費(fèi)計劃，根據(jù)收入水平?jīng)Q定購房或者租房以及合意住房面積。加大住房信貸政策調(diào)控力度，抑制購房需求。為進(jìn)一步抑制投機(jī)性購房需求，防止不合理購房需求的過快增長，保護(hù)和支持合理住房消費(fèi)需求，針對當(dāng)前購房需求旺盛的現(xiàn)實(shí)，根據(jù)“區(qū)別對待、有保有壓”的原則，可以考慮適當(dāng)加大住房信貸政策的調(diào)控力度。拓寬投資渠道，分流投資性購房需求。一是積極探索發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金（reit），分流投資性購房需求。二是引導(dǎo)居民住房投資行為，發(fā)展住房租賃市場。居民購房投資分為租賃型和套利型兩種。因此，在調(diào)控中應(yīng)繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，抑制套利型投資行為，促進(jìn)套利型投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U型投

15、資。2.3.44正確處理六大關(guān)系有助于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展4.1正確處理整體和局部的關(guān)系。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，又屬于必需品。作為不動產(chǎn)，它不具有地理上的流動特性，舍棄位置條件，房地產(chǎn)作為商品就沒有意義。因此，制定和實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)政策時要根據(jù)不同的區(qū)域布局特點(diǎn)和不同的房地產(chǎn)市場走勢，注意政策的統(tǒng)一性和區(qū)域的差異性，既強(qiáng)調(diào)政策原則的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性，又賦予各地方政府因地制宜的靈活性。4.2正確處理近期和遠(yuǎn)期的關(guān)系。從長遠(yuǎn)來看，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和人均居住條件的改善是決定住房需求剛性增長的重要因素。房地產(chǎn)整體需求是剛性的、不可調(diào)和的。使土地供應(yīng)進(jìn)行計劃管理的信號演變成短期土地供給緊張、土地價格必漲的信號，導(dǎo)致房價

16、不斷上漲。4.3正確處理建設(shè)用地供應(yīng)與耕地面積保護(hù)的關(guān)系。城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成城鎮(zhèn)人口的激增和住房的嚴(yán)重短缺，這種現(xiàn)象在珠三角和長三角等地區(qū)表現(xiàn)尤為突出。改革開放以來，珠三角和長三角等地區(qū)迅速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)伴隨著快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，承載著大量內(nèi)地的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，原有的房地產(chǎn)建設(shè)用地面積顯然嚴(yán)重不足。尤其是人口流出地區(qū)與人口流入地區(qū)應(yīng)有不同的建設(shè)用地和土地置換的政策，使人口流出地區(qū)節(jié)省出的住宅地能用于人口流入地區(qū)的建設(shè)用地。這樣才能使土地保護(hù)與建設(shè)用地的矛盾得到協(xié)調(diào)。4.4正確處理高收入群體住房消費(fèi)與住房投資的關(guān)系。當(dāng)前，大中城市住房供給和需求普遍趨向大型化、高檔化，這固然有當(dāng)前住房需求升級換代的直接原

17、因，但深層次的原因則是當(dāng)前收入分配的“極化”現(xiàn)象，是收入分配結(jié)構(gòu)的直接反映。根本的辦法是要有一套長期引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房的政策，對此，開征累進(jìn)式房產(chǎn)特別消費(fèi)稅去調(diào)節(jié)住房消費(fèi)可能是有效的符合市場特征的辦法。4.5正確處理經(jīng)濟(jì)適用房市場供給與廉租房政府供給的關(guān)系?！耙匀藶楸尽笔俏尹h執(zhí)政的基本宗旨，落實(shí)到住房上則要實(shí)現(xiàn)居者有其屋，保障居民人人有房住。但怎樣實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)則是大有講究的。面對另一部分根本無法買房的，則不宜強(qiáng)調(diào)“有其房”，而應(yīng)著眼于“有房住”。對此，應(yīng)通過住房租賃制度去解決。一個是市場機(jī)制，一個是政府機(jī)制，二者職能要清晰，操作要簡便易行，不然易產(chǎn)生扭曲。4.6正確處理地方政府既是土地財政的“土地主”，又是房地產(chǎn)市場的調(diào)控主體的關(guān)系。目前土地收入占地方財政收入的比重近50%，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)商的成本超過30%。一方面，作為地主總是希望土地值錢，價格當(dāng)然越高越好，但土地價格的上升又會推高房價；另一方面，作為調(diào)控主體要考慮如何保障房地產(chǎn)市場價格為大多數(shù)居民所接受。這里的關(guān)鍵一是要盡量讓地方政府從土地財政中擺脫出來，并明確土地收入要優(yōu)先用于低收入階層的住房保障和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)禁挪作他用。二是要讓土地供給有彈性，盡量適應(yīng)由住房需求而產(chǎn)生的土地需要，不要形成土地愈益稀缺，土地價格只升不降的信號。5結(jié)語總體來看，市場上的房價仍然是由