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文檔簡介
1、關(guān)于我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可持續(xù)發(fā)展思考摘要:房價(jià)問題已經(jīng)成為影響當(dāng)今不同群體幸福指數(shù)的重要因素。在房地產(chǎn)市場,中央政府和各地方政府相繼出臺(tái)了一些調(diào)控市場的政策和措施,各方對(duì)其影響和產(chǎn)生的效果觀點(diǎn)不一。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)的框架性分析,對(duì)這些政策出臺(tái)的目標(biāo)及對(duì)房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了詮釋,認(rèn)為這些政策和措施對(duì)于我國房地產(chǎn)市場有助于可持續(xù)發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;可持續(xù)發(fā)展作者簡介:李海林(1971-),男,陜西寶雞人,陜西省寶雞市陳倉區(qū)房地產(chǎn)管理所,經(jīng)濟(jì)師,副所長。1近幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果分析2003年以來,國家綜合運(yùn)用行政、財(cái)稅、金融、土地等手段,逐步加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力
2、度,但效果并不盡如人意,房價(jià)持續(xù)上漲、市場秩序混亂等問題依舊比較突出。房價(jià)持續(xù)上漲,部分城市尤為突出。2003年以來,我國房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲,而2007年年初以來房價(jià)上漲壓力進(jìn)一步加劇,房價(jià)走勢與調(diào)控目標(biāo)存在一定的差距。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2007年6月份70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅分別比1月份、3月份和5月份提高1.5個(gè)、1.2個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。此外,北京、深圳等中心城市房價(jià)上漲較快,2007年年初以來同比漲幅基本保持在9%以上。市場交易秩序混亂。由于房地產(chǎn)市場尚處在發(fā)展的初級(jí)階段,市場監(jiān)管法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場的發(fā)展速度,市場交易秩序比較混亂,缺乏對(duì)開發(fā)商市場強(qiáng)勢方的有
3、力約束,部分開發(fā)商為獲取利益而誤導(dǎo)市場、違規(guī)銷售、“缺斤短兩”的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,嚴(yán)重影響了公眾利益,不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房保障力度不足。近年來,在各部門的共同努力下,住房保障體系建設(shè)取得了一定成果,但目前仍存在保障范圍不廣、保障密度不大等問題。部分城市對(duì)建立住房保障制度、解決“雙困”家庭住房困難問題的認(rèn)識(shí)仍需加強(qiáng),相關(guān)政策不到位,管理機(jī)構(gòu)及人員經(jīng)費(fèi)沒有落實(shí);部分已實(shí)施廉租住房制度的城市,到位資金量較少,進(jìn)展速度緩慢等問題也比較突出。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要風(fēng)向標(biāo),它的發(fā)展?fàn)顩r與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展好壞具有高度的正相關(guān)性,因而歷來倍受各級(jí)政府的普遍關(guān)注和高度重視。近年來,一些地區(qū)房地產(chǎn)投資增
4、幅偏快、房價(jià)上漲過高。與之形成鮮明對(duì)比的是,中低價(jià)位、中小戶型房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求。這些問題影響了普通居民基本居住和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。12應(yīng)切實(shí)處理好房價(jià)趨于合理和住房保障的關(guān)系住房具有消費(fèi)品和投資品的雙重特點(diǎn),這就決定了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中具有雙重目標(biāo),一方面要關(guān)注投資品價(jià)格,避免資產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生到最終破滅時(shí)給宏觀經(jīng)濟(jì)造成影響;另一方面,住房作為消費(fèi)品,要滿足居民的基本住房需求,保障民生。然而,政府雙重目標(biāo)中的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)是不同的。住房作為投資品時(shí),房價(jià)很大程度上受到投資者的預(yù)期影響。此時(shí),政府在穩(wěn)定房價(jià)中的責(zé)任是有限的,而且維護(hù)房價(jià)的成本也非常高昂,即使實(shí)現(xiàn)了房價(jià)的穩(wěn)定,由
5、于投資者的購買能力和受益程度遠(yuǎn)大于中低收入者,因此在資產(chǎn)市場中政府主要的職責(zé)應(yīng)是維護(hù)房地產(chǎn)市場交易公平、公正和信息透明,同時(shí)分析監(jiān)測房價(jià)的走勢,及時(shí)警示投機(jī)行為,防止出現(xiàn)房價(jià)過快上漲而產(chǎn)生泡沫,以及泡沫最終破滅時(shí)出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房作為消費(fèi)品時(shí),應(yīng)重點(diǎn)滿足居民的基本住房消費(fèi)需求。居民的住房消費(fèi)需求是一種生存需求,在配置住房資源時(shí)應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)“公平”,而非“效率”。因此,住房作為民生消費(fèi)品,政府在配置住房資源中的作用非常重要,一方面要保障公民有房住,要支持、維護(hù)住房作為消費(fèi)品的價(jià)格(租金)穩(wěn)定;另一方面要保障即使是最困難的人群都能住上房子實(shí)現(xiàn)其住房保障職責(zé)。2.3.42.1需求過旺是拉動(dòng)房價(jià)上漲
6、的主因政府穩(wěn)定房價(jià)的意圖是防止房價(jià)過快上漲而產(chǎn)生泡沫,因?yàn)榕菽罱K破滅時(shí)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。為采取行之有效的措施,切實(shí)穩(wěn)定房價(jià),應(yīng)全面分析房價(jià)上漲的原因??v觀過去幾年來分析我國房價(jià)的報(bào)告,大多數(shù)人認(rèn)為住房購買需求旺盛是主要因素,同時(shí)也有一些其他因素需要引起注意。經(jīng)濟(jì)快速增長引起住房需求持續(xù)上漲。自2003年以來,我國的房屋銷售價(jià)格一直呈現(xiàn)出較快的增長態(tài)勢,從住房市場的供求雙方來看,居民購房需求快速增長與住房供應(yīng)有限引起的供需缺口不斷加大是房價(jià)上漲的根本性原因。近年來,隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長,2005年和2006年分別增長9.6%和10.4%,2007年第一
7、季度增速更是達(dá)到16.6%。同時(shí),隨著城市化進(jìn)程的加快,大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn),20022005年城鎮(zhèn)人口凈增近6000萬人,直接加劇了城鎮(zhèn)住房需求壓力。然而受生產(chǎn)能力的限制,住房供應(yīng)卻不能無限制增加,房屋竣工面積在較長的時(shí)期內(nèi)已低于房屋銷售面積。旺盛的需求和有限的供給共同推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)市場處在賣方壟斷階段。中國的房地產(chǎn)市場從1998年以來因城鎮(zhèn)住房改革加快而逐步形成,社會(huì)各個(gè)方面都缺乏成熟市場的認(rèn)知和判斷。廣大的購房人只能通過開發(fā)商獲得住房,沒有其他選擇;同時(shí)購房人數(shù)眾多、分散,無法形成買方合力與開發(fā)商進(jìn)行價(jià)格談判,處于市場劣勢,只能被動(dòng)接受不斷上漲的市場價(jià)格。2.2房價(jià)上漲引起近幾
8、年地價(jià)上漲眾所周知,對(duì)土地的需求是一種派生需求,是為了使用土地上的附著物;土地供給是非彈性的。因?yàn)榈貎r(jià)是房價(jià)的一部分,土地是房屋生產(chǎn)的“原材料”,原材料價(jià)格的上漲不一定能推動(dòng)產(chǎn)成品價(jià)格的上漲。如果房地產(chǎn)市場是充分競爭的市場,地價(jià)上漲造成的房價(jià)成本上漲完全可以通過建筑規(guī)劃和提高生產(chǎn)效率等方式消化。由此可見,基于在房地產(chǎn)市場上的壟斷地位和與地方政府的共同利益,開發(fā)商對(duì)推動(dòng)房價(jià)持續(xù)快速上漲擁有明顯的影響力,對(duì)地價(jià)漲幅的接受程度就自然不斷提高。他不僅可以直接把地價(jià)上漲增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給購房人,而且還可以再以此為由使房價(jià)更高從而獲取更大的利益,并把房價(jià)上漲歸因于地價(jià)上漲。2.3應(yīng)突出抑制需求對(duì)穩(wěn)定房價(jià)
9、的作用從過去幾年穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控實(shí)踐看,供給調(diào)整措施對(duì)穩(wěn)定房價(jià)的效果并不明顯,而對(duì)需求調(diào)控措施的作用關(guān)注較少,因此綜合分析、合理定位供需調(diào)控措施在穩(wěn)定房價(jià)中的作用尤為重要。供給調(diào)整對(duì)穩(wěn)定房價(jià)的長期效果大于短期。從“調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)”的目標(biāo)來看,過去幾年,我們花大力量調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),但由于住房建設(shè)周期需要兩年左右時(shí)間,住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整至少需要兩年時(shí)間才能慢慢見效,導(dǎo)致供給政策從制定實(shí)施到發(fā)揮效應(yīng)存在較長的時(shí)滯。因此,在短期內(nèi),調(diào)控供給對(duì)穩(wěn)定房價(jià)的作用有限;但從長期來看,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施,能夠以提高土地使用效率的方式,有效增加住房供給。在短期內(nèi)應(yīng)突出需求調(diào)控在穩(wěn)定房價(jià)
10、中的作用。防止長期積聚的購買力在短期內(nèi)集中釋放并對(duì)未來購買力形成大量透支,做到保護(hù)居民的正常消費(fèi)需求,抑制投機(jī)需求,促進(jìn)購房需求合理均衡的增長,有利于避免房價(jià)大起大落,維護(hù)住房價(jià)格穩(wěn)定。2.4注重各項(xiàng)政策之間的協(xié)調(diào)配合在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中,各職能部門應(yīng)加強(qiáng)溝通、增進(jìn)共識(shí),盡快建立由相關(guān)部門參加的綜合協(xié)調(diào)、磋商機(jī)制,統(tǒng)籌各方力量、形成調(diào)控合力,強(qiáng)化對(duì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的執(zhí)行力度。如,在拓寬房地產(chǎn)融資渠道方面,相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào),突破制度及法律層面上的障礙,共同推進(jìn)房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托等產(chǎn)品創(chuàng)新,加快拓寬房地產(chǎn)融資渠道的步伐。3明確責(zé)任,加強(qiáng)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展3.1加大住房保障力度
11、,滿足居民基本需求政府的住房保障責(zé)任義不容辭。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和“人多地少”的基本國情來看,住房保障建設(shè)是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù),目前應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注住房保障的目標(biāo)、范圍和途徑等幾個(gè)核心問題。從住房保障的范圍來看,應(yīng)根據(jù)居民的不同收入標(biāo)準(zhǔn),明確享受經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等優(yōu)惠政策的對(duì)象范圍,并定期評(píng)估,同時(shí)建立科學(xué)完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制。從住房保障的途徑來看,在擴(kuò)大供給總量的同時(shí),更應(yīng)該調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),重點(diǎn)提高中小戶型和低價(jià)位住房的比重,著力推動(dòng)租賃市場和二手房市場發(fā)展。3.2著力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,維護(hù)公平交易政府規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,維護(hù)市場交易公平、公正和信息透明是解決市場失靈的重要途徑。一方面,由于我
12、國房地產(chǎn)市場發(fā)展處于初級(jí)階段,各項(xiàng)市場監(jiān)督機(jī)制和法律法規(guī)還不完善,政府應(yīng)定期檢查、規(guī)范供給方行為,對(duì)虛構(gòu)買賣合同、囤積房源,發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息,惡意哄抬房價(jià),誘騙消費(fèi)者爭購的違規(guī)行為給予嚴(yán)厲懲罰;另一方面,應(yīng)積極培育購房者的維權(quán)意識(shí),鼓勵(lì)形成購房者利益集團(tuán),提高購房人的議價(jià)能力。同時(shí),各地應(yīng)積極推行商品房銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案,提高市場監(jiān)督效率。3.3切實(shí)加大住房供給,調(diào)整住房價(jià)格一是繼續(xù)落實(shí)各項(xiàng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策。在“合理利用土地、切實(shí)保護(hù)耕地”的同時(shí),各級(jí)政府部門應(yīng)科學(xué)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃,積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),切實(shí)加快住房戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐,增加普通商品住房供應(yīng),重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)
13、地需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。二是積極采取行之有效的措施,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理,促使存量土地盡快投入實(shí)質(zhì)性開發(fā),增加住房供應(yīng)。三是適時(shí)增加新的供給主體,引入競爭機(jī)制,促進(jìn)供給方多元化,打破市場壟斷。3.4科學(xué)引導(dǎo)購房需求,緩解住房壓力針對(duì)目前房價(jià)持續(xù)上漲的主因,在綜合運(yùn)用傳統(tǒng)的稅收、信貸等需求調(diào)控政策的同時(shí),還要通過多種渠道積極引導(dǎo)公眾預(yù)期,形成合理的住房消費(fèi)模式,抑制投資性(投機(jī)性)購房需求。穩(wěn)定預(yù)期,引導(dǎo)住房消費(fèi)。一是定時(shí)公布主要城市新建商品房、二手住房、房屋租賃的價(jià)格情況,房地產(chǎn)投資、土地購置面積、新開工商品房面積等未來供給指標(biāo),為購房人及時(shí)了解和全面預(yù)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行情
14、況提供依據(jù)。二是積極引導(dǎo)居民制定合理的住房消費(fèi)計(jì)劃,根據(jù)收入水平?jīng)Q定購房或者租房以及合意住房面積。加大住房信貸政策調(diào)控力度,抑制購房需求。為進(jìn)一步抑制投機(jī)性購房需求,防止不合理購房需求的過快增長,保護(hù)和支持合理住房消費(fèi)需求,針對(duì)當(dāng)前購房需求旺盛的現(xiàn)實(shí),根據(jù)“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”的原則,可以考慮適當(dāng)加大住房信貸政策的調(diào)控力度。拓寬投資渠道,分流投資性購房需求。一是積極探索發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(reit),分流投資性購房需求。二是引導(dǎo)居民住房投資行為,發(fā)展住房租賃市場。居民購房投資分為租賃型和套利型兩種。因此,在調(diào)控中應(yīng)繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策,抑制套利型投資行為,促進(jìn)套利型投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U型投
15、資。2.3.44正確處理六大關(guān)系有助于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展4.1正確處理整體和局部的關(guān)系。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),又屬于必需品。作為不動(dòng)產(chǎn),它不具有地理上的流動(dòng)特性,舍棄位置條件,房地產(chǎn)作為商品就沒有意義。因此,制定和實(shí)施有關(guān)房地產(chǎn)政策時(shí)要根據(jù)不同的區(qū)域布局特點(diǎn)和不同的房地產(chǎn)市場走勢,注意政策的統(tǒng)一性和區(qū)域的差異性,既強(qiáng)調(diào)政策原則的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性,又賦予各地方政府因地制宜的靈活性。4.2正確處理近期和遠(yuǎn)期的關(guān)系。從長遠(yuǎn)來看,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和人均居住條件的改善是決定住房需求剛性增長的重要因素。房地產(chǎn)整體需求是剛性的、不可調(diào)和的。使土地供應(yīng)進(jìn)行計(jì)劃管理的信號(hào)演變成短期土地供給緊張、土地價(jià)格必漲的信號(hào),導(dǎo)致房價(jià)
16、不斷上漲。4.3正確處理建設(shè)用地供應(yīng)與耕地面積保護(hù)的關(guān)系。城鎮(zhèn)化進(jìn)程造成城鎮(zhèn)人口的激增和住房的嚴(yán)重短缺,這種現(xiàn)象在珠三角和長三角等地區(qū)表現(xiàn)尤為突出。改革開放以來,珠三角和長三角等地區(qū)迅速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)伴隨著快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,承載著大量內(nèi)地的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移,原有的房地產(chǎn)建設(shè)用地面積顯然嚴(yán)重不足。尤其是人口流出地區(qū)與人口流入地區(qū)應(yīng)有不同的建設(shè)用地和土地置換的政策,使人口流出地區(qū)節(jié)省出的住宅地能用于人口流入地區(qū)的建設(shè)用地。這樣才能使土地保護(hù)與建設(shè)用地的矛盾得到協(xié)調(diào)。4.4正確處理高收入群體住房消費(fèi)與住房投資的關(guān)系。當(dāng)前,大中城市住房供給和需求普遍趨向大型化、高檔化,這固然有當(dāng)前住房需求升級(jí)換代的直接原
17、因,但深層次的原因則是當(dāng)前收入分配的“極化”現(xiàn)象,是收入分配結(jié)構(gòu)的直接反映。根本的辦法是要有一套長期引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房的政策,對(duì)此,開征累進(jìn)式房產(chǎn)特別消費(fèi)稅去調(diào)節(jié)住房消費(fèi)可能是有效的符合市場特征的辦法。4.5正確處理經(jīng)濟(jì)適用房市場供給與廉租房政府供給的關(guān)系?!耙匀藶楸尽笔俏尹h執(zhí)政的基本宗旨,落實(shí)到住房上則要實(shí)現(xiàn)居者有其屋,保障居民人人有房住。但怎樣實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)則是大有講究的。面對(duì)另一部分根本無法買房的,則不宜強(qiáng)調(diào)“有其房”,而應(yīng)著眼于“有房住”。對(duì)此,應(yīng)通過住房租賃制度去解決。一個(gè)是市場機(jī)制,一個(gè)是政府機(jī)制,二者職能要清晰,操作要簡便易行,不然易產(chǎn)生扭曲。4.6正確處理地方政府既是土地財(cái)政的“土地主”,又是房地產(chǎn)市場的調(diào)控主體的關(guān)系。目前土地收入占地方財(cái)政收入的比重近50%,土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)商的成本超過30%。一方面,作為地主總是希望土地值錢,價(jià)格當(dāng)然越高越好,但土地價(jià)格的上升又會(huì)推高房價(jià);另一方面,作為調(diào)控主體要考慮如何保障房地產(chǎn)市場價(jià)格為大多數(shù)居民所接受。這里的關(guān)鍵一是要盡量讓地方政府從土地財(cái)政中擺脫出來,并明確土地收入要優(yōu)先用于低收入階層的住房保障和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),嚴(yán)禁挪作他用。二是要讓土地供給有彈性,盡量適應(yīng)由住房需求而產(chǎn)生的土地需要,不要形成土地愈益稀缺,土地價(jià)格只升不降的信號(hào)。5結(jié)語總體來看,市場上的房價(jià)仍然是由
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