關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究

1、摘要：稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；現(xiàn)狀分析前言：稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對(duì)稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)

2、體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢的加強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力的有效方法之一。關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究一、稅收籌劃的含義稅收籌劃是指納稅人在稅法許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)自身的經(jīng)營或投資活動(dòng)的適當(dāng)?shù)陌才?，在不妨礙正常的經(jīng)營的前提下，達(dá)到稅負(fù)最小化的目標(biāo)

3、。一般認(rèn)為稅收籌劃的概念有廣義和狹義之分：廣義的稅收籌劃是指納稅人在不違背稅法的前提下，運(yùn)用一定的技巧和手段，對(duì)自己的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理和周密的安排，以達(dá)到少繳緩繳稅款目的的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。它包括采用合法手段進(jìn)行的節(jié)稅籌劃、采用非違法手段進(jìn)行的避稅籌劃、采用經(jīng)濟(jì)手段、特別是價(jià)格手段進(jìn)行的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁籌劃；狹義的稅收籌劃，是指納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)以適應(yīng)政府稅收政策導(dǎo)向?yàn)榍疤幔捎枚惙ㄋx予的稅收優(yōu)惠或選擇機(jī)會(huì)，對(duì)自身經(jīng)營、投資和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安排，以達(dá)到節(jié)稅目的的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃的目的是在稅收法律允許的范圍內(nèi)節(jié)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。目前，對(duì)“稅務(wù)籌

4、劃”常用的稱謂有：稅務(wù)籌劃，納稅籌劃，稅收籌劃等。按照英文原意，planning偏重于“計(jì)劃”、“設(shè)計(jì)”、“方案”、“打算”等；saving偏重于“節(jié)約”、“節(jié)儉”。所以翻譯成“籌劃”本身就賦予了它更多的主觀能動(dòng)性的含義。 我們可以通過對(duì)“稅務(wù)籌劃”相關(guān)中文稱謂的比較分析，發(fā)現(xiàn)他們的還是有不同之處的，或者說他們有著不同的側(cè)重點(diǎn)。而目前似乎傾向于采用“稅務(wù)籌劃”和“納稅籌劃”這兩種。1、稅務(wù)籌劃。這種稱謂應(yīng)該是一個(gè)統(tǒng)稱，是對(duì)全部涉稅籌劃理論和實(shí)踐的統(tǒng)稱。應(yīng)該包括后面的幾種稅務(wù)籌劃活動(dòng)。包括國家的宏觀稅收籌劃，企業(yè)和其他納稅人的納稅籌劃，以及稅收征管過程中的征管籌劃。2、納稅籌劃。這種稱謂側(cè)重于從

5、納稅主體的角度進(jìn)行的稅務(wù)籌劃活動(dòng)，這也是通常所稱的稅務(wù)籌劃所涵蓋的主要內(nèi)容。這更主要的是因?yàn)槎悇?wù)籌劃主要是作為一種既定稅法安排框架下的籌劃，很多時(shí)候都帶有被動(dòng)性（從適應(yīng)稅法安排方面來說）。二、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%5%的稅率繳納契稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種在開發(fā)階段對(duì)營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的

6、稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤

7、總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有： （一）營業(yè)稅： 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。 （二）土地增值稅： 建造普通住宅增值

8、率未超過20%，則免征土地增值稅。 因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作介入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)賺到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為 ，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的

9、，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。自1999年8月1日 ，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免土地增值稅。四、房地產(chǎn)行業(yè)的納稅現(xiàn)狀隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)擁有房產(chǎn)的需要越來越高，這個(gè)需要推動(dòng)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在各行各業(yè)中以更快的速度發(fā)展。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一系列的問題。 “2004中國內(nèi)地百富榜”中有45位富豪來自房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，是涌現(xiàn)出最多富豪的行業(yè)。“福布斯2004中國富豪榜”中共有200位富豪入圍，其中有64位來自房地產(chǎn)行業(yè)，同樣是出現(xiàn)最多富豪的行業(yè)。 更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有登上納稅榜名單，反而頻頻出現(xiàn)在近期的欠稅公告之中。北京地稅

10、2004年第二期欠稅公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企業(yè)“榜上有名”，而15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。 房地產(chǎn)稅收檢查重點(diǎn) 2010年，稅務(wù)機(jī)關(guān)不約而同地將房地產(chǎn)行業(yè)作為檢查的重點(diǎn)，而在稅種上看，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅都是檢查重點(diǎn)。 在營業(yè)稅方面，重點(diǎn)檢查企業(yè)有無按規(guī)定納稅申報(bào)、納稅申報(bào)是否真實(shí)準(zhǔn)確；預(yù)收款（預(yù)收定金）是否按規(guī)定納稅；以房換房、以地?fù)Q房、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、合作建房等行為是否按規(guī)定納稅等。 在企業(yè)所得稅方面，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、投

11、資收益、營業(yè)外收入、其他各項(xiàng)應(yīng)稅收入核算是否真實(shí)、準(zhǔn)確；各種收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)或做賬外收入的情況；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目金額支出是否真實(shí)、合法，重點(diǎn)是業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本是否符合規(guī)定，重點(diǎn)是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 個(gè)人所得稅檢查的重點(diǎn)，將放在房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查重點(diǎn)。著重查處納稅人和扣繳義務(wù)人簽訂假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷

12、稅的行為及扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舞弊方式一、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項(xiàng)不入賬，而是通過對(duì)法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。二、費(fèi)用沖抵收入或購房款有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預(yù)收的款項(xiàng)和預(yù)售房屋收到的款項(xiàng)記入預(yù)收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費(fèi)用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。三、應(yīng)收未收房款，沖

13、抵應(yīng)付未付費(fèi)用有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價(jià)款（應(yīng)收未收）交換廣告服務(wù)（應(yīng)付未付）的方式，進(jìn)行收支沖抵，并不據(jù)實(shí)列入收入（支出）項(xiàng)目進(jìn)行核算，計(jì)算申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實(shí)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團(tuán)體的名義（未列出）繳納征地費(fèi)后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進(jìn)行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報(bào)建筑安裝營業(yè)稅，偷逃銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。五、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時(shí)未售出的空置房屋出租給個(gè)人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報(bào)應(yīng)稅收入。待出售時(shí)將銷售房地產(chǎn)收

14、入記入銷售收入，申報(bào)銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅金。 上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴(yán)重者構(gòu)成偷稅罪。五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性分析 （一）涉及稅種范圍較廣，在開發(fā)成本中所占比例較大 就我國當(dāng)前的稅收體制來看，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的稅種數(shù)量非常 多，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人難以在短時(shí)間內(nèi)使我國的稅收體制發(fā)生變 化，面對(duì)各項(xiàng)繁多的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過科學(xué)有效的稅收籌劃 來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的減輕。只有這樣才能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的 市場競爭中具備一定的競爭力 。 （二）房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈 由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國的起步較晚，因此，我國關(guān)于房地產(chǎn)

15、行業(yè) 的稅收政策法規(guī)也相對(duì)不是十分健全，這在一定程度上為我國房地產(chǎn) 企業(yè)的稅收籌劃措施提供了一定的可操作性。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠抓 住我國當(dāng)前稅收政策的不完善之處，將會(huì)極大的提高其進(jìn)行稅收籌劃 的水平。 （三）我國稅收環(huán)境不斷改善 伴隨著我國稅收法制的不斷健全，我國正在逐步走向依法治稅的 新環(huán)境。企業(yè)減免稅的程序更加規(guī)范，各種形式的人為因素干擾稅款 征收的現(xiàn)象日益得到控制。這種健康的稅收環(huán)境為我國當(dāng)前各項(xiàng)稅收 優(yōu)惠政策的貫徹落實(shí)提供了良好的基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的 稅收籌劃措施的實(shí)現(xiàn)提供了可能 。 基于以上分析可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的稅收籌劃能力是 十分必要的 。 六、房地產(chǎn)企業(yè)的稅

16、收籌劃策略A.通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等4個(gè)方面：（一）開發(fā)商品房與出租商品房籌劃有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置

17、房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。（二）營業(yè)費(fèi)用籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入的8內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出8扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足8的情況。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足8的子公司承擔(dān)。（三）管理費(fèi)用籌劃企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義

18、務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)以允許職工報(bào)銷等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。B.對(duì)重點(diǎn)稅種進(jìn)行稅收籌劃從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得

19、稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。（一）土地增值稅的籌劃土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出

20、”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。3.整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度

21、來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。（二）企業(yè)所得稅的籌劃1.遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品

22、已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)2009 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。2.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又

23、遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。（三）營業(yè)稅的籌劃1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目

24、的。2.將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。C. 利用國家的稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)稅收籌劃(一)變房地產(chǎn)銷售為投資按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房

25、地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。（二）利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。（三）合理定價(jià)的籌劃 依據(jù)實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本

26、細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”企業(yè)可利用20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項(xiàng)目金額為A，銷售房價(jià)總額為X，營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X,如果企業(yè)要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，那么最高售價(jià)只能為X=(1+20%)(A+5.5%X),解得X=1.2848A，企業(yè)在這以價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤。如果售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)售價(jià)低于X，雖能享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，但利潤較低。如果

27、企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)按增長率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅，對(duì)企事業(yè)來說只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業(yè)稅、城建稅及教育附加時(shí)，提價(jià)才有利可圖。假設(shè)售價(jià)提高Y,X為增值率20%時(shí)的售價(jià)，則新的價(jià)格為（X+Y），新增營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y,扣除項(xiàng)目金額為A+5.5×(X+Y),假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%X×(X+Y)。土地增值稅為：30%×（X+Y-AA5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價(jià)所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y.銷售價(jià)格的定價(jià)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個(gè)非常重要的方法，這不僅對(duì)土地增值稅會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)對(duì)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。（四