疏浚工程公司資產(chǎn)評(píng)估

1、疏浚工程公司資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估方法(一) 評(píng)估方法的選擇根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，并分析了資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場(chǎng)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性。經(jīng)查閱滬深交易所及其他股權(quán)交易類資訊，目前缺乏與被評(píng)估單位在所處發(fā)展階段、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、管理水平以及客戶資源和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面具有可比性的可比上市公司或同類企業(yè)股權(quán)交易案例，不適用市場(chǎng)法評(píng)估。XX疏浚公司已經(jīng)營(yíng)多年，在審計(jì)的基礎(chǔ)上，其申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)明確，可根據(jù)財(cái)務(wù)資料、構(gòu)建資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查進(jìn)行核實(shí)并逐項(xiàng)評(píng)估；另外，根據(jù)對(duì)XX疏浚公司管理層的訪談，公司已持續(xù)經(jīng)營(yíng)多年，有穩(wěn)定的客戶資源，在業(yè)內(nèi)有一定的知名度和優(yōu)良的工程質(zhì)量口碑

2、，且歷史收益情況良好，未來(lái)可持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，收益和風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。基于公司以上的基本面情況，適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)其股東全部權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。(二) 資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡(jiǎn)介企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。各類主要資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法如下：1流動(dòng)資產(chǎn)1.1 貨幣資金貨幣資金包含現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。對(duì)于現(xiàn)金，核對(duì)了有關(guān)賬冊(cè)并采用監(jiān)盤的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日現(xiàn)金出庫(kù)數(shù)、入庫(kù)數(shù)，倒推出評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)有金額，與評(píng)估基準(zhǔn)日賬面金額進(jìn)行核對(duì)，未見(jiàn)異常，以核實(shí)后的賬面值作

3、為評(píng)估值。對(duì)于銀行存款，查閱了銀行日記賬、銀行對(duì)賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，并通過(guò)函證的方式進(jìn)行核實(shí)，檢查是否存在重大的長(zhǎng)期未達(dá)賬項(xiàng)和影響凈資產(chǎn)的事 項(xiàng)，經(jīng)核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)影響凈資產(chǎn)的重大未達(dá)賬項(xiàng)，以核實(shí)后的賬面金額為評(píng)估值。對(duì)于其他貨幣資金，獲取了定期存單等資料，通過(guò)銀行函證核實(shí)無(wú)誤，以核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值。1.2 債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。對(duì)于債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)，按預(yù)計(jì)可收回金額確定評(píng)估值。1.3 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)-存貨。存貨包括材料采購(gòu)、原材料和在產(chǎn)品。材料采購(gòu)均為被設(shè)備維護(hù)使用消耗的維修配件，其價(jià)值已包含在對(duì)應(yīng)的設(shè)備中，為避免重復(fù)評(píng)估，材料采購(gòu)評(píng)估為零。原材

4、料主要為施工項(xiàng)目燃料、潤(rùn)滑油、船舶維修等正常原材料以及待報(bào)廢材料。對(duì)正常原材料進(jìn)行價(jià)格測(cè)試，未發(fā)現(xiàn)賬面單價(jià)與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差異的情況，以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評(píng)估值；對(duì)待報(bào)廢材料（設(shè)備），按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值。在產(chǎn)品包括勞務(wù)成本和在建舢板。其中：在建舢板，由于完工程度低，以核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。勞務(wù)成本分以下幾種情況分別進(jìn)行評(píng)估：（1）已完工未總結(jié)算項(xiàng)目，經(jīng)核實(shí)財(cái)務(wù)記錄，該部分賬面余額為已經(jīng)發(fā)生成本扣減預(yù)估成本后余額，考慮項(xiàng)目剩余收入收款時(shí)間不確定性大以及項(xiàng)目實(shí)際結(jié)算與預(yù)計(jì)情況存在偏差的可能性大，除個(gè)別從未結(jié)算工程項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目按照賬面值確定評(píng)估值；對(duì)個(gè)別從未結(jié)算項(xiàng)目根據(jù)基準(zhǔn)日工程計(jì)量進(jìn)度

5、的相關(guān)資料，測(cè)算工程預(yù)計(jì)剩余收入、預(yù)計(jì)后續(xù)成本，預(yù)計(jì)剩余收入收款時(shí)間，考慮部分合理預(yù)期利潤(rùn)確定評(píng)估值。（2）未完工在計(jì)量項(xiàng)目，經(jīng)核實(shí)財(cái)務(wù)記錄，該部分賬面余額為已發(fā)生尚待以后結(jié)轉(zhuǎn)余額。至評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)合同預(yù)計(jì)總成本和預(yù)計(jì)總收入的計(jì)量配比情況進(jìn)行重新核算，預(yù)估成本基本合理，由于至評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)工程毛利已經(jīng)確認(rèn)，以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。（3）剛開始未計(jì)量項(xiàng)目，至評(píng)估基準(zhǔn)日發(fā)生時(shí)間短，尚難確定預(yù)計(jì)總成本和預(yù)計(jì)總收入，因此難以預(yù)計(jì)至評(píng)估基準(zhǔn)日的預(yù)計(jì)利潤(rùn)，按照核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。 2. 投資性房地產(chǎn)本次評(píng)估采用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。收益法是利用預(yù)期收益原理，求取評(píng)估對(duì)象未來(lái)正常凈收益，選用

6、適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算委估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值的方法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用收益法時(shí)，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年里的租金收入和運(yùn)營(yíng)成本，然后二者扣減可以得到未來(lái)若干年里的年凈收益，最后將年凈收益采用合理的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各折現(xiàn)值之和即為所求取的評(píng)估價(jià)值。由于本次評(píng)估對(duì)象中部分物業(yè)已簽訂長(zhǎng)期租賃合同，故按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)的要求，分別估算租約期內(nèi)價(jià)值和租約期外客觀收益現(xiàn)值，然后相加，得到其評(píng)估值。具體評(píng)估模型如下：計(jì)算公式：其中：V 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 V1租約期內(nèi)收益現(xiàn)值 V2租約期外客觀收益現(xiàn)值 Ai租約期內(nèi)階段初始期純收益，假設(shè)收益流入時(shí)點(diǎn)為各期期初A 評(píng)估對(duì)象房

7、地產(chǎn)租約結(jié)束后初始年純收益，假設(shè)收益流入時(shí)點(diǎn)為各年年初 r1 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)租約期內(nèi)的折現(xiàn)率 r -評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)租約期外的折現(xiàn)率 k 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)租約期內(nèi)分段定租數(shù)；mt 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)租約內(nèi)各階段尚可收益的年限ti-評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)各租約內(nèi)階段初始至評(píng)估基準(zhǔn)日年數(shù)n-至土地使用權(quán)到期日止客觀收益年限gi，g 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)租金增長(zhǎng)率D收益期末物業(yè)剩余價(jià)值的現(xiàn)值3. 固定資產(chǎn)-房屋建(構(gòu))筑物 本次評(píng)估根據(jù)房屋建(構(gòu))筑物的實(shí)際情況分別采用不同的方法進(jìn)行評(píng)估。（1）對(duì)于規(guī)劃用途為工業(yè)用房的湖州市環(huán)渚鄉(xiāng)天字圩村船廠房屋建筑物和構(gòu)筑物，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法是依據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在全新?tīng)顟B(tài)下的重置

8、價(jià)值，扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估值的一種評(píng)估方法。評(píng)估價(jià)值重置價(jià)值×綜合成新率A 重置價(jià)值=建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本建安工程造價(jià)根據(jù)委估資產(chǎn)的工程結(jié)算資料，采用類比法測(cè)算其建安工程造價(jià)。前期費(fèi)用及其他費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)下表：資金成本假設(shè)前期費(fèi)用在建設(shè)期初投入，建安工程造價(jià)、及其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。資金成本(建安工程造價(jià)其他費(fèi)用)×（1+年利率）工期/2-1）+前期費(fèi)用×（1+年利率）工期-1）年利率：評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利率為 6.00% 六個(gè)月

9、-一年。工期：根據(jù)現(xiàn)行計(jì)價(jià)定額規(guī)定，按工程項(xiàng)目類別確定合理工期(以年為單位)。構(gòu)筑物采用類比法和決算調(diào)整確定重置成本。B 綜合成新率采用年限法與打分法相結(jié)合的方法確定其綜合成新率，即分別用年限法和打分法計(jì)算出成新率，然后根據(jù)不同權(quán)重計(jì)算出綜合成新率。綜合成新率 C打分法成新率 A×60%+年限法成新率 B×40% 打分法成新率 A:根據(jù)實(shí)地勘察的實(shí)物狀況，結(jié)合房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定，通過(guò)對(duì)建筑物各分部工程(即結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等)進(jìn)行逐項(xiàng)評(píng)分，以分部工程造價(jià)占建安造價(jià)的比率為權(quán)重測(cè)算其總體成新率。計(jì)算公式為：= 式中： Pi現(xiàn)狀評(píng)分 Qi權(quán)重(即分部工程造價(jià)占建安造價(jià)的

10、比率)年限法成新率 B:依據(jù)委估建筑物的耐用年限、已使用年限計(jì)算確定成新率。對(duì)不同結(jié)構(gòu)類型的建筑物的估計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限按下述年限確定：計(jì)算公式為：年限法成新率(耐用年限已使用年限)÷耐用年限×100%（2）對(duì)于湖州市鳳凰路 586 號(hào)總部職工培訓(xùn)中心主樓及輔助樓、職工培訓(xùn)中心商貿(mào)樓等房屋，用收益法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估方法具體描述同投資性房地產(chǎn)。4. 固定資產(chǎn)-設(shè)備根據(jù)本次評(píng)估目的及被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是通過(guò)估算全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值的方法。本次

11、評(píng)估采用的基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=重置成本×綜合成新率設(shè)備的重置成本一般包括購(gòu)置或購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新資產(chǎn)所需的必要和合理的成本和相關(guān)稅費(fèi)等，如：設(shè)備的購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、資金成本以及其他費(fèi)用等。(1) 重置成本的確定A. 船舶類通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)獲取建造船體的主輔材料價(jià)格，加上人工費(fèi)、加工費(fèi)確定船體 建造價(jià)格，再加上動(dòng)力系統(tǒng)、液壓系統(tǒng)等主要設(shè)備、輔助設(shè)備、生產(chǎn)專用費(fèi)、期間費(fèi)用、利潤(rùn)作為其重置價(jià)值。重置價(jià)值=船體建造價(jià)格+主要設(shè)備+輔助設(shè)備+生產(chǎn)專用費(fèi)+期間費(fèi)用+利潤(rùn)其中：主要設(shè)備重置價(jià)格中含設(shè)備運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)；輔助設(shè)備主要指船用生活設(shè)備、信號(hào)設(shè)備、救生設(shè)備等，

12、生產(chǎn)專用費(fèi)主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)等，期間費(fèi)用主要包括資金成本等；考慮到大部分船只在制造過(guò)程中使用了XX疏浚公司自有專利技術(shù)，因而本次評(píng)估時(shí)考慮了適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。B. 其他機(jī)器設(shè)備按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)確定設(shè)備的購(gòu)置價(jià)格，再根據(jù)設(shè)備的具體情況考慮相關(guān)的運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等確定設(shè)備的重置成本，因設(shè)備購(gòu)建期短，故不計(jì)其他費(fèi)用和資金成本等。其計(jì)算公式如下：重置成本=設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝費(fèi)其中：a. 運(yùn)雜費(fèi)以購(gòu)置價(jià)為基數(shù)，按不同設(shè)備的體積、重量大小和運(yùn)輸距離、交通條件的便捷程度結(jié)合運(yùn)輸方式等綜合確定，對(duì)購(gòu)置價(jià)已包含運(yùn)費(fèi)的設(shè)備不另計(jì)。b. 安裝調(diào)試費(fèi)以購(gòu)置價(jià)為基數(shù)，按現(xiàn)場(chǎng)安裝的復(fù)雜程度，結(jié)合所需的人工及輔料

13、等綜合確定，對(duì)不需專業(yè)安裝即可使用的設(shè)備不另計(jì)。c. 基礎(chǔ)費(fèi)以購(gòu)置價(jià)為基數(shù)，根據(jù)設(shè)備安全運(yùn)行所需建造基礎(chǔ)的工程量結(jié)合材料、人工等造價(jià)確定，對(duì)無(wú)需基礎(chǔ)的設(shè)備不另計(jì)。C車輛通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)等方式取得車輛的評(píng)估基準(zhǔn)日的購(gòu)置價(jià)格，再加上車輛購(gòu)置稅及其他費(fèi)用確定車輛的重置成本，其中車輛購(gòu)置稅依據(jù)相關(guān)主管部門的規(guī)定，為車輛購(gòu)置價(jià)格(不含稅)的 10%；其他費(fèi)用主要為上牌等相關(guān)費(fèi)用。其計(jì)算公式如下：重置成本=車輛購(gòu)置價(jià)格+車輛購(gòu)置稅+其他相關(guān)費(fèi)用D. 電子設(shè)備根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)近期市場(chǎng)價(jià)格信息資料，確定評(píng)估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般生產(chǎn)廠家提供免費(fèi)運(yùn)輸及安裝，按其購(gòu)置價(jià)確定重置成本：重置成本=購(gòu)置價(jià)另，對(duì)于年限較久或

14、期后已處置的車輛和電子設(shè)備，通過(guò)對(duì)比類似設(shè)備在二手市場(chǎng)的交易案例并經(jīng)分析調(diào)整或期后處置價(jià)確定評(píng)估值。(2) 綜合成新率的確定A對(duì)于機(jī)器設(shè)備，通對(duì)機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)勘查，結(jié)合機(jī)器設(shè)備實(shí)際磨損狀況確定觀察法成新率。在觀察法成新率基礎(chǔ)上結(jié)合年限法成新率確定綜合成新率。觀察法確定成新率權(quán)重為 60%，使用年限法成新率權(quán)重為 40%。年限法成新率 =(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%對(duì)于使用年限較長(zhǎng)的進(jìn)口工程船：年限法成新率 =尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%綜合成新率=觀察法成新率×60%+年限法成新率×40%其中重要機(jī)器設(shè)備(

15、工程船)的勘查成新率、經(jīng)濟(jì)壽命年限，根據(jù)船體、動(dòng)力系統(tǒng)、液壓系統(tǒng)、吸排系統(tǒng)的實(shí)際情況和相應(yīng)的權(quán)重來(lái)確定。B對(duì)于車輛，根據(jù)車輛使用年限、行駛里程和現(xiàn)場(chǎng)的勘察情況確定其年限成新率、里程成新率和勘察成新率，再根據(jù)孰低原則，選擇其綜合成新率。年限成新率 A（經(jīng)濟(jì)壽命年限已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%里程成新率 B（經(jīng)濟(jì)行駛里程已行駛里程）/經(jīng)濟(jì)行駛里程×100%勘察成新率 C現(xiàn)場(chǎng)勘察得分綜合成新率 min A,B,CC對(duì)于電子設(shè)備，考慮更新?lián)Q代速度、功能性貶值等因素后，以年限法為主確定電子設(shè)備的綜合成新率。年限法成新率 =(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限×

16、100%。5.在建工程列入本次評(píng)估范圍的在建工程-土建為東部新區(qū)全景大廈在建工程。全景大廈于 2010 年 7 月動(dòng)工，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，XX疏浚公司及合作開發(fā)公司就如何處理該開發(fā)項(xiàng)目尚未形成統(tǒng)一意見(jiàn)，未來(lái)存在較大的不確定性。評(píng)估人員核實(shí)了該在建工程合同、付款情況及工程進(jìn)度，其賬面金額比較完整能合理反映該在建工程在評(píng)估基準(zhǔn)日的權(quán)益價(jià)值，考慮工程開工已有兩年時(shí)間，本次評(píng)估以核實(shí)后的賬面值加計(jì)資金成本確定評(píng)估值。6.無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，參考城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的區(qū)位、 用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，

17、分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等相關(guān)衍生方法的適用性。由于被評(píng)估宗地區(qū)域范圍內(nèi)，相同用途土地有較多的可比出讓案例，同時(shí)，待估宗地均在湖州市于 2011 年公布的基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍，故本次采用市場(chǎng)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次評(píng)估方法。（1）市場(chǎng)法市場(chǎng)法是在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個(gè)別因素、使用年期、容積率等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。市場(chǎng)法的基本公式：V=VB×A×B×

18、;C×D×E×F式中：V：待估宗地使用權(quán)交易價(jià)值；VB：比較實(shí)例價(jià)格；A：待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)B：待估宗地期日地價(jià)指數(shù)/比較案例期日地價(jià)指數(shù)C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)D：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)E：待估宗地使用年期指數(shù)/比較案例使用年期指數(shù)F：待估宗地容積率指數(shù)/比較案例容積率指數(shù)對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的土地使用權(quán)，按市場(chǎng)法確定的宗地市場(chǎng)交易價(jià)加計(jì)宗地取得過(guò)程中的繳納的必要稅費(fèi)后確定評(píng)估值，即：土地使用權(quán)評(píng)估值=V×(1+契稅稅率)（2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本公式：

19、V=V1b×(1±Ki) ×Kj 式中：V：市場(chǎng)交易估價(jià)V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的土地使用權(quán)，按市場(chǎng)法確定的宗地市場(chǎng)交易價(jià)加計(jì)宗 地取得過(guò)程中的繳納的必要稅費(fèi)后確定評(píng)估值，即：評(píng)估價(jià)值市場(chǎng)交易估價(jià)×(1+契稅稅率)7.遞延所得稅資產(chǎn)在查閱了明細(xì)賬，核實(shí)了遞延所得稅資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額，按照往來(lái)款項(xiàng)評(píng)估值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差異金額乘以所得稅率確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。8.流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債對(duì)于評(píng)估范圍內(nèi)的流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債，評(píng)估人員在核對(duì)明細(xì)賬、總賬，抽

20、查原始憑證及函證的基礎(chǔ)上，以被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。(三) 收益法簡(jiǎn)介企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，其中?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。本次評(píng)估根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值，采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型對(duì)評(píng)估對(duì)象的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估算。企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型是通過(guò)估算企業(yè)未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流和采用適宜的折現(xiàn)率，將預(yù)期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，估計(jì)企業(yè)價(jià)值的一種方法。1評(píng)估模型本次評(píng)估的是XX疏浚公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，公式如下：公式 1：股東全部權(quán)益價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值付息負(fù)債價(jià)值公式 2：企業(yè)整體價(jià)值企業(yè)自由現(xiàn)金流現(xiàn)值溢余及非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債價(jià)值公式 3：企業(yè)自由現(xiàn)金流息稅前利潤(rùn)×（1所得稅率）折舊與攤銷資本性支出營(yíng)運(yùn)資金凈增