物業(yè)設(shè)備設(shè)施工程管理課件

1、二、物業(yè)設(shè)備設(shè)施概述 7、設(shè)備維修管理 8、更新改造管理四、工程維修計(jì)劃的制定五、工程部在物業(yè)管理中的作用 負(fù)責(zé)本組安全生產(chǎn)、員工人身安全和設(shè)備安全的管理工作。做好本組維修工具的管理工作，登記造冊(cè)。做好本組員工的專業(yè)培訓(xùn)和技能訓(xùn)練。協(xié)助安管組做好相關(guān)工作。協(xié)助管理處主任修改作業(yè)指導(dǎo)書。完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。使用人字梯時(shí)，應(yīng)放置平穩(wěn)，扣好保險(xiǎn)，人不能站在梯子的最上面。工作時(shí)，穿戴好勞防用品，必要時(shí)應(yīng)戴安全帽。在無照明的室內(nèi)作業(yè)時(shí)，應(yīng)使用安全電壓行燈或手提電筒。使用電動(dòng)工具應(yīng)先檢查，確認(rèn)安全可靠后方可使用。特殊工作除遵守以上規(guī)定外，還須遵守行業(yè)規(guī)定。工程維修工應(yīng)每天對(duì)大樓的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢并做好

2、記錄。設(shè)備在運(yùn)行過程中出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)修理并做好質(zhì)量記錄，填寫設(shè)備修理記錄及設(shè)備故障處理匯總表，對(duì)于不能解決需外部維修時(shí)，工程維修工應(yīng)先填寫設(shè)備（設(shè)施）外委維修申請(qǐng)表，管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后落實(shí)維修單位。維修后，由工程維修工對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行鑒定，填寫工程（服務(wù)）完成驗(yàn)收表。需外購的設(shè)備或器具，由工程維修工填寫設(shè)備（設(shè)施）購置申請(qǐng)表送管理處審核，必要時(shí)送公司審核。經(jīng)批準(zhǔn)后，工程維修工落實(shí)采購。新增的設(shè)備或器具應(yīng)在設(shè)備臺(tái)帳中登記。工程維修工每月初收集上一月的質(zhì)量記錄，整理歸類編目后，交管理處匯總歸檔。外來人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，應(yīng)填寫外來人員出入登記表。做好供方服務(wù)質(zhì)量評(píng)審工作。每月20日前，做好大樓物品采購計(jì)

3、劃并做好采購物品的驗(yàn)收工作。如遇水侵、火災(zāi)、觸電等突發(fā)事件，必須以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取各種相應(yīng)的應(yīng)急、急救措施，并負(fù)有處理事故的責(zé)任。協(xié)助、監(jiān)督供方做好設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)工作。事假、公休應(yīng)提前通知管理處主任，按規(guī)定辦理手續(xù)。否；確定是否空調(diào)管路漏水是，如冷凝水集水管堵塞，應(yīng)進(jìn)行疏通做好相關(guān)記錄。否；確定是否生活用水設(shè)施漏水是，檢查用水設(shè)施的漏水情況，確認(rèn)后先關(guān)閉該樓層內(nèi)生活用水總閥查明原因，進(jìn)行維修?；謴?fù)正常后，打開所關(guān)閉的閥門。做好相關(guān)記錄。否；盡快查明原因和影響范圍檢查水箱水位情況和水泵開停狀態(tài)檢查市政供水是否正常通知管理處領(lǐng)導(dǎo)。保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)對(duì)水泵電器控制箱進(jìn)行檢查、測(cè)量、清潔；水泵馬

4、達(dá)檢查、清潔；水泵盤更檢查，必要時(shí)更換；水泵金口濾器清洗。工作完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)，確認(rèn)其正常后方可投入工作并清理工作場(chǎng)地。做好設(shè)備維修保養(yǎng)的記錄工作。接觸器、繼電器檢查：接觸器主觸頭要平整無嚴(yán)重?zé)g現(xiàn)象，并接觸良好。接觸器輔助觸頭、繼電器觸頭接觸完好，無接觸不良、打火現(xiàn)象。電容器檢查：（檢查前應(yīng)用10mm電線短路電容器樁頭，以免電容器向人體放電，發(fā)生電擊事故。）檢查殼體是否良好，觀察電容器應(yīng)無明顯鼓脹、破裂，樁頭表面應(yīng)無銹蝕，污跡。如有鼓殼、滲油的電容器，要及時(shí)更換。電容器充放電測(cè)試完好。顯示儀表、各接線端樁頭緊固檢查：顯示儀表應(yīng)處于指示值，準(zhǔn)確、有效且靈敏。各接線端樁頭要處于緊固良

5、好，無松動(dòng)狀態(tài)。 注意事項(xiàng)： 現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)工作部位，應(yīng)有醒目警示標(biāo)識(shí)，防止發(fā)生人身、設(shè)備事故。各接線端檢查：檢查箱內(nèi)各接線端緊固狀態(tài)，不能有松動(dòng)、接觸不良樁頭存在。線路絕緣測(cè)量：其線路對(duì)地絕緣測(cè)量電阻要大于0.5M以上。上述工作完成后，取下標(biāo)識(shí)牌，將其控制箱送電投入正常工作。若有無法解決的問題及時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。維修工每天檢查大樓的公共廣播設(shè)備并做記錄。每半年對(duì)功率放大器、錄放機(jī)、VCD機(jī)、區(qū)域選擇器進(jìn)行保養(yǎng)一次并做記錄。系統(tǒng)出現(xiàn)故障應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，迅速查明原因，一般故障30分鐘內(nèi)排除；疑難故障當(dāng)天解決；積極聯(lián)系供應(yīng)商，爭(zhēng)取2天內(nèi)解決。（特殊原因除外）。每年對(duì)大樓巡更系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)

6、、門禁系統(tǒng)做一次保養(yǎng)并做記錄。系統(tǒng)出現(xiàn)故障應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，迅速查明原因，一般故障30分鐘內(nèi)排除；疑難故障當(dāng)天解決；積極聯(lián)系供應(yīng)商，爭(zhēng)取2天內(nèi)解決。（特殊原因除外）主體工程：屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼盤混凝土構(gòu)件，如 “鐵漲”的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)采取加固或替代措施。裝修工程：門窗維修保養(yǎng)后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理或更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配

7、齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)使更換的門窗與原門窗一致。踢腳板局部損壞、殘缺脫落的，應(yīng)修復(fù)或更換。樓地面工程：普通水泥地面起沙、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做。地面面磚損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆除重鋪。屋面工程：屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。鋼筋混凝土屋面漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過大的，

8、可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻群損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性的進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。上水管、雨水管、污水管或其他各類管道件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再涂防銹漆，最后面漆；各種類形鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。室內(nèi)墻面等維修保養(yǎng)時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料。建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致?？照{(diào)設(shè)備保養(yǎng)記錄(2-2)(年保養(yǎng))設(shè)備名稱：電加熱器工作內(nèi)容：1.過濾器清洗。 2.檢查壓力表。 3.手動(dòng)閥檢查加牛油。 4.管路，箱體，清潔。 5.箱內(nèi)清潔 6.加熱器除垢設(shè)備編號(hào)、更換元件、工作結(jié)論、保養(yǎng)人、日期、驗(yàn)證人、日期空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)記錄