房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題(附答案)

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題(附答案).精品文檔.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題一、 單選題1我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ）。A.1000萬元 B.2000萬元.3000萬元 .4000萬元2下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（ D ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓3中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ）。A 40年 B 60年

2、C 50年 D 70年4房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（ B ）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率5（ A ）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權(quán)劃撥 .土地使用權(quán)贈(zèng)與6對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（ B ）A 額定需求預(yù)測(cè)法 B 有效需求預(yù)測(cè)法 C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法7已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ B ）A 8.

3、07 B 44.61 20 308按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（ C ）。A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)B、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)C、房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)  D、銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等9下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是（ C ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓10在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方

4、式是（ A ）。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 拍賣出讓 投標(biāo)出讓11中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為( C )。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年12實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ A ）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率13我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ C ）。A 4000萬元 B3000萬元 2000萬元 2500萬元14我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

5、實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（ B ）以上。A 500萬元 B 1000萬元 1500萬元 2000萬元15中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（ A ）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年16（ C ）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)贈(zèng)與17對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求

6、效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（ A ）A 額定需求預(yù)測(cè)法 B有效需求預(yù)測(cè)法C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法18實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ D ）A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計(jì)劃完成率19按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類（ D ）。A.居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)B.甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)C.房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)  D.銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等20根據(jù)中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀

7、發(fā)2001195號(hào)），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（ C ）A 20 B25 30 3521在開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（ C ）的合同形式。A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同C 成本加酬金合同 D 分包合同22我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ B ）。A 1000萬元 B1500萬元 2000萬元 2500萬元23土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（ B ）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭形式。既體現(xiàn)了國家對(duì)土地使用

8、的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 拍賣出讓 投標(biāo)出讓24中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( C )。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年25收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（ B ）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率26已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ C ）A 11 B 10 36 37二、 多

9、選題1從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ ABCDE ）A 兩者的主體不完全相同B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過程中所處的階段不同C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣D 兩者所指向的行為對(duì)象不同E 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化2影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境3房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ ABD ）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。 A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性C適用性 D可行性E可靠性4根據(jù)中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開

10、發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ BCDE ）A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證E建設(shè)工程施工許可證5按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為（ ABC ）A總價(jià)合同 B單價(jià)合同C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同6土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ ABC ）A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 拍賣出讓 交換出讓7房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ BCDE ）A 波谷 B 平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺8房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（ AB ）A固定成本 B變動(dòng)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 E原材料成本9征用農(nóng)村集

11、體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ABCDEF ）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（ ABC ）A成本 B項(xiàng)目工期 C質(zhì)量 D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進(jìn)性14城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ ABCDEF ）A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動(dòng)C.土地經(jīng)營是我國市場(chǎng)化改革的必不可少的一環(huán)D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對(duì)外開放的一項(xiàng)必要的改革措施F.土地經(jīng)營是城市財(cái)政收入的重要來源15影響房

12、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ）A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境16房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ ABE ）指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性17房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ ABC ）A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營18根據(jù)中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ ABCD ）A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證32征用農(nóng)村集體所有的

13、土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ABCDEF ）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅33房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ ABCD ）A 平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷34一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（ DE ）A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制35按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（ DE ）A 單項(xiàng)開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè)36 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ ABCDE ）A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) B 市民收入水平 C貧

14、富差異程度 D利率 E貸款條件三、簡答題1征地與拆遷的區(qū)別是什么？征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。3房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分

15、別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營銷與策劃、物業(yè)管理。4土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭形式。拍賣出讓是競(jìng)爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。6房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？房地產(chǎn)開發(fā)

16、投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。7房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？在國際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。 我國招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。8物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。9從

17、狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化10常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。四、 名詞解釋名詞解釋答案1房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或

18、使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。2土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。4土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使

19、物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益6房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9建筑容積率建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外

20、。10租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。五、 論述題論述題答案1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢(shì)。答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長的一段時(shí)期來發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。2、

21、請(qǐng)論述物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問題及解決對(duì)策？答：物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：市場(chǎng)客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的市場(chǎng)主體：需求主體、供給主體市場(chǎng)環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度我國物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等 我國物業(yè)管理市場(chǎng)解決對(duì)策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策 3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是

22、什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)