日本房地產泡沫的產生及破滅

1、日本房地產泡沫的產生及破滅20世紀80年代末，日本房地產泡沫破裂，大量企業(yè)破產，銀行等金融機構出現(xiàn)了普遍的壞賬，將日本的經濟拖入了20年的陰暗中?，F(xiàn)在中國的宏觀經濟發(fā)展和行業(yè)的發(fā)展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地產泡沫能給我們帶來啟示一：日本房地產市場概括：1，日本采取住宅分類供應，低價公房調節(jié)住房價格機制。由地方政府及住宅公團建設公營住宅，出售或出租給中低收入階層；由私營發(fā)展商提供商品房，滿足中高收入階層需求；政府通過低價公房來調節(jié)住房價格。 2，日本實行土地私有制，家庭可以出賣土地，政府和企業(yè)是土地的主要買入方。二：房地產泡沫發(fā)生時的背景1， 日本的城市化已經基本完成注：縱軸為

2、城市化率，橫軸為時間（年）在七十年代開始城市化率增長基本停止。2， GDP增長減緩。第一次石油危機之前，日本實際GDP增長年均超過10%，在兩次石油危機之后，降為4%。3， 經濟增長方式由投資主導轉為出口主導。戰(zhàn)后隨著工業(yè)化和城市化快速發(fā)展，固定資產的投資成為主導方式，但隨著工業(yè)化和城市化的結束國內產能嚴重過剩。為維持經濟增長，出口成為主導。如：1979年和1980年經常項目順差僅為18億美元和21億美元，但在81年暴漲10倍，達200億美元。1986年時為928億美元。4， 70年代初到1985年的廣場協(xié)議，進行了日元匯率改革和外匯管制改革，日本逐步實現(xiàn)國際化。5 在1979年日本開始逐步實

3、現(xiàn)金融自由化，包括：融資自由化，利率自由化，業(yè)務管制自由化。三：房地產泡沫的形成：1， 在1985年的廣場協(xié)議之后，日元基本實現(xiàn)國際化，并且開始明顯的升值。2， 日元的明顯升值導致出口出口受到威脅，因為日本經濟增長以出口為導向，從業(yè)威脅了經濟增長。3， 為維持經濟增長日本政府開始采取擴張的貨幣政策和財政政策。貨幣政策：央行調低利率和增加貨幣供應。從1986年1月開始連續(xù)5次調低利率至2.5%。在大量增加貨幣供給的情況下，CPI指數依然維持在很低的水平，因為大量資金進入到了股票市場和房地產市場，沒進入商品市場。財政政策：1987年5月出臺“緊急經濟政策”，擴大內需。包括增加政府投資，建設公共設施

4、，減稅1萬億日元等。 4， 金融自由化的負面影響。融資自由化導致銀行貸款業(yè)務和利率下降。大量企業(yè)開始直接融資（如：發(fā)新股）。同時利率自由化和業(yè)務管制自由化導致利息成本和各種費用的增加。最后導致銀行存貸利差縮小，使銀行最主要的利潤來源縮小。為提高收益，商業(yè)銀行開始激進的貸款行為。貸款開始轉向信譽不是非常良好的中小企業(yè)，個人，不動產業(yè)，非銀行金融機構。非銀行機構再轉貸給不動產業(yè)。5， 企業(yè)行為的扭曲。 在經濟不景氣的情況下，企業(yè)不愿投資于商品市場。房地產收益明顯高于一般的商品，而且預期高漲。企業(yè)大量購買土地作為資產保有，而未有效利用，既不開發(fā)，也不利用，導致供給不足。期間日本政府出臺各種土地政策，立足于限制土地交易，減少供給，進一步導致供給不足。四：房地產泡沫的破裂： 1：在日本政府意識到泡沫的時候，出臺一系列政策。期中最主要的就是調整利息和控制貸款。 調整利息：1989年5月，15個月內聯(lián)系5次加息將基準利率調至6%。 控制貸款：1990年3月，大藏省規(guī)定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過貸款總量增長率。這一政策直接導致房地產增長率由1989年的30.3%，下降到1990年的3.5%。2：企業(yè)被迫出售囤積的土地。在貨幣政策突然減縮的情況下，企業(yè)破產開始猛然增加。內外融資的變化導致對土地的有效需求減少。由于破產的壓力，企業(yè)被迫出售之前大量購買的土地。在短時間內大量土地