餐飲業(yè)拓展物業(yè)需求與招商策略

1、餐飲業(yè)拓展物業(yè)需求與招商策略因為很多的不確定性因素，導(dǎo)致餐飲幽（專題閱讀）給人難度大的印象。與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠(yuǎn)。加上地域因素帶來的飲食習(xí)慣和文化差異，導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制都相對較難。一、餐飲業(yè)（專題閱讀）的分類和常見商家資源按照對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響和餐飲商家自身的特點，我們可以把餐飲分為快速餐飲和正餐：快速餐飲又可以分為洋快餐、中式快餐和快速飲品店；正餐又可以分為中餐、異國餐飲、咖啡/茶館/酒吧。洋快餐的整體品牌影響力比中式快餐大很多，在中國很多地區(qū)，快餐行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和連鎖化經(jīng)營就是受洋快餐進(jìn)駐的

2、影響開始的，如肯德基（專題閱讀）（拓展選址信息）、麥當(dāng)堂（專題閱讀）（拓展選址信息）已經(jīng)根深蒂固的影響了和正在繼續(xù)的影響著中國的青少年 一代，他們的店鋪數(shù)量也在飛速發(fā)展。中式快餐相對洋快餐發(fā)展較慢，而且在傳統(tǒng)印象中不如洋快餐高檔、時尚，而且大部分中式快餐的全國化的連鎖網(wǎng)絡(luò)并不完善，主要以區(qū)域發(fā)展為主， 不過近幾年來也有突破的趨勢，比如廣東的真功夫從 1997年的雙種子發(fā)展到今天，除了廣東省的約100家門店外，還在上海、浙江和江蘇開出了 8家門店，并在杭州建立了大型的配送中心，開始了華東的拓展步伐。除此外，還有面點王、大娘水餃、7+7、藍(lán)與白等也 在逐步開始全國化的連鎖歷程?？焖亠嬈返杲昱d起，

3、成為小資一族的鐘情去處，不論是簡單的商務(wù)會見，還是工作休 閑，隨便的雜果飲料，就可以換來一個好心情。星巴克、哈根達(dá)斯成為高檔商業(yè)項目的象征和標(biāo)準(zhǔn)配備。除此外，臺灣的仙蹤林、香港的福記甜品、街客、DQ還有深圳寫字樓底商的AODESCAF。正餐商家的分類相對較為復(fù)雜，而且各個類別之間的界定也相對較難，只能簡單的分成中餐（包括中國八大菜系在內(nèi)的各個地方特色的餐廳）、異國餐廳（包括各國風(fēng)情餐廳、日 韓料理、港澳臺餐廳等）和咖啡 /茶館/酒巴。中餐的連鎖在慢慢的走向規(guī)模和成熟，出現(xiàn)了一個個的大型餐飲集團(tuán)企業(yè)，中式商務(wù)正餐有廣東的麥廣帆集團(tuán)、北京的俏江南、重慶的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐 飲有

4、小尾羊、小肥羊、毛家飯店、菜根香、譚魚頭、華神食府等等；而且以俏江南為首的一 批餐飲企業(yè)正在走出國門，開到國外，并在積極的籌劃上市。異國餐廳只是出現(xiàn)在各個不同的地區(qū)或者城市，真正形成全國連鎖或者大規(guī)模發(fā)展的還很少，像蕉葉餐廳（香港/廣州）、亞馬遜巴西烤肉等，目前異國餐廳主要以日韓料理為主。而另一類餐飲咖啡/茶館近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了長足發(fā)展，出現(xiàn)了一大批連鎖企 業(yè)，像上島、兩岸、真鍋、名典、老樹、迪歐等等。二、餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)要求雖然每個餐飲企業(yè)的模式和發(fā)展策略不一樣， 但對物業(yè)的要求中的一部分內(nèi)容是大致相 同的，我們通過對一批餐飲企業(yè)的訪談和招商實踐，就以上所提及到的幾類餐飲企業(yè)的拓

5、展物業(yè)要求進(jìn)行了一個歸納和整理，以及對餐飲招商起到一定的指導(dǎo)作用。1、品牌快餐品牌快餐選址一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購物中心，最好是臨近大 型賣場（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口。以上僅為一般要求，但每個品牌的策略不完全相同如麥當(dāng)勞的店面面積要求實用面積 400平方米左右，且由于其配送中心設(shè)立和服務(wù)半徑的限制，拓展的區(qū)域也受到一定限制。另外一般有一個特別的要求，店門口附近要求能停放一部 40吠貨柜車以方便配送。 肯德基和麥當(dāng)勞的一般選址建筑要求是：1）樓板到梁底高度，不得低于3米；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/ m2,餐廳區(qū)活荷載為 250kg/

6、 m2 ；3）供電：甲方提供空調(diào)及 200KW勺用電量，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引 至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表；4）供水：甲方提供 25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0 英寸，水壓不小于 2.5 kg/cm2, 并具有相應(yīng)的用水指 標(biāo)；5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭 議或影響相鄰關(guān)系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙 管道的截面積為 500mmX 700mm

7、9）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；10）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早8: 00至晚11: 00,其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/m2/小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于 350卡/m2/小時。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度， 夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）；11）設(shè)備總重：冷庫、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將 設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力；12）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；13）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。14）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通；15）電話：甲方提供兩條電話

8、線路。2、快速飲品店快速飲品店選取址一般為繁華商業(yè)街區(qū)或者特色餐飲街區(qū)的1樓，面積要求相差較大，小到幾平方，大到二三百平方不等，一般對人流量的要求較高，對物業(yè)的要求相對較低，一般以外賣為主，只需要基本的用電， 部分不需要給排水， 不需要排油排煙等，因為大部分的 餐具為一次性的，飲品用水也是桶裝純凈水。3、中餐商務(wù)正餐中餐商務(wù)正餐一般選擇在高檔的酒店、寫字樓等商務(wù)區(qū)或者少數(shù)高檔社區(qū)，一般消費(fèi)為商務(wù)宴請或者宴客，每客單消費(fèi)較高在100元以上甚至上千元，以高收入人群和商務(wù)消費(fèi)人 群為主要消費(fèi)對象。因此普遍裝修豪華、 層高要求較高，凈高一般在4.5米以上，單層面積都要求比較大。普遍在 2000平方米以

9、上。中式特色餐飲與商務(wù)正餐不同的是，一般店面規(guī)模不算太大，面積從 200平方到2000 平方不等。4、異國風(fēng)情餐廳異國風(fēng)情餐廳在很多方面與中餐的物業(yè)要求比較相近，一部分的國外餐廳就是中國人開的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對特定的外國客人，很多的時尚和白領(lǐng)階層也開始進(jìn)入異國餐廳，聽聽音樂、看看表演，嘗嘗鮮，領(lǐng)略一番異國文化和情調(diào)。這類餐廳的 選取址上會選取外國人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。5、咖啡/茶館/酒吧一般咖啡/茶館/酒吧選址的地方主要有：1）集中點，也就是所謂的咖啡 /茶館/酒吧一條街，或者是附近的地方。因為這里有群 體的優(yōu)勢和

10、氛圍，是咖啡/茶館/酒吧最繁榮的地方，這里顧客云集，吞吐量很大。但此類地 方存在競爭太強(qiáng)的弱點， 因此小型咖啡/茶館/酒吧在這種情況下一定要經(jīng)營有特色，產(chǎn)品有個性。只有這樣，才能在咖啡 /茶館/酒吧的集中群有 立足之地，還可以借上有利的東風(fēng)。2）文化層次較高，居民又較為集中的地段，可經(jīng)營一些大眾化的咖啡/茶館/酒吧等休閑場所，消費(fèi)不宜太高。3）臨近旅游及商務(wù)往來頻繁的賓館附近，客源穩(wěn)定，并且方便住店客人選擇。4）高檔住宅區(qū)及通往商業(yè)區(qū)的路段。此種地段較為理想，每當(dāng)夜幕降臨，這些區(qū)域便 呈現(xiàn)出無限生機(jī)。5）外事機(jī)構(gòu)較為集中的地段，最好是大使館附近。此類地區(qū)是開酒吧的最理想位置， 因為這里往往是那

11、些外國人款待朋友的最佳地方。另外還應(yīng)考慮：o避免與其他咖啡/茶館/酒吧門對門地經(jīng)營，這會對銷售造成不利的影響。o咖啡/茶館/酒吧選址在可能的情況下， 要選擇距商業(yè)中心、 購物中心、文化中心、交 通終點、旅游景點等較近的地點。三、餐飲招商的策略和方法按照餐飲商家出現(xiàn)的地方， 我們且把它分成三大類： 食街或者特色街區(qū)、 大型賣場或者 購物中心、一般住宅底商或者寫字樓底商。 每個地方針對不同類別的商家， 也有不同的顧客 群體，從招商策略來講，也是不一樣的。1、食街或者特色街區(qū)餐飲招商的對象最為復(fù)雜和零亂，商家檔次的差距較大，一般為 中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費(fèi)對象以普通大眾和外來

12、人員為主。因為經(jīng)營者多為初次創(chuàng)業(yè)或者小投資為主，所以才扎堆選擇食街， 看中的是旺場和人氣， 跟在別人身后賺錢或者看著別人賺了錢去搶一份額的心理突出。所以這類物業(yè)的招商，講的是突破，就是要先招一兩家有一定知名度和實力的商家，哪怕是條件低一點， 也給后面再談和想進(jìn)的商家一個定心丸，大的商家有一定的帶動作用，同時也是這條街的標(biāo)桿企業(yè)，是檔次和顧客定位的象征。目標(biāo)商家的選擇以同類食街為主，因為一般中低檔食街的招商目標(biāo)幾乎可以是所有社區(qū)和其他食街的現(xiàn)有商家和從業(yè)人員，所以一面要出擊同類項目和街區(qū)，另一方面要配合一定的廣告宣傳，以期覆蓋初次投資創(chuàng)業(yè)的人群，給招商工作帶來便利。2、大型賣場或者購物中心的餐飲

13、商家招商的任務(wù)量比較大，特別是購物中心中，餐飲 娛樂的比例一般在 35%£右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消 費(fèi)，這類招商一般以中西快速餐飲商家和特色餐飲商家為主，并配以一兩家檔次和形象較好 的大型酒樓?？系禄Ⅺ湲?dāng)勞、必勝客、星巴克、永和大王、哈根達(dá)斯是快餐類商戶的標(biāo)準(zhǔn) 配備，一茶一座、塔可鐘、仙蹤林、棒約翰、巴西烤肉、日本料理等加以補(bǔ)充，再加上一些 地方特色的商家進(jìn)駐。在招商的過程中，最主要的是如何規(guī)劃這些商家的位置， 使他們愿意進(jìn)駐并能對項目起 到一定的帶動作用，而且他們是貫穿于整個項目的各個樓層和角落，盡量是人流分布達(dá)到平衡，一般是在人流主動線的起止和

14、拐點，起到人氣中心的作用。這類招商一般以當(dāng)?shù)刂碳覟橹?，再挑選一些進(jìn)駐國內(nèi)、 但未完全鋪開的國際品牌商家，進(jìn)行攻關(guān)，使其進(jìn)駐成為一個亮點并提升商場檔次。同樣，對于商家，進(jìn)駐一個位置、 檔次都很好的購物中心對商家本身也是一個檔次和實力的體現(xiàn)，他們也是很樂意接受你的招商邀請的，有時條件高一點他們也能接受，關(guān)鍵是購物中心自身的規(guī)劃及其他零售大商家的進(jìn)駐情況，要讓商家感受到品牌扎堆以及商場長期繁榮的景象。3,相對前面兩者來講，寫字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特別是新建小區(qū)的底 商，一是商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶；二是商家菜系和價格定位難，再加上各

15、種物業(yè)條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區(qū)開店。 這類物業(yè)的招商，要先做一下顧客群體的分析，找準(zhǔn)定位，然后再找相 應(yīng)檔次的目標(biāo)商家，一般情況下，這些底商的餐飲招商承租戶會要求較長的免租培育期。說回來，所有招商的前提都是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位，也包括建筑的規(guī)劃和設(shè)計等，餐飲也不例外，甚至是這些工作變得比在其他業(yè)態(tài)的招商中更為重要。下面是一般的餐飲店在規(guī)劃中的硬件要求，得事前充分考慮，才有可能使餐飲招商順利進(jìn)行。1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進(jìn)水管徑大小，并保證供水水壓；2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380V三相動力電源，主要是招牌和照明、 廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣；4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，以符合環(huán)保局對餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī) 仁5、排污設(shè)施：一般要求有專用的隔油池和化糞池；6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營餐飲和娛樂設(shè)施，主 要是要考慮噪音