農(nóng)村房屋拆遷補償應(yīng)借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的四個原則

1、農(nóng)村房屋拆遷補償應(yīng)借鑒國有土地上房屋征收與補償條例 的四個原則關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補償，我國土地管理法第四十七條規(guī)定”被 征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！币?此為依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市政府根據(jù)工作需要制定了農(nóng)村征地房屋拆遷補 償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，如湖南省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十三 條”征用土地的土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費的具 體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府依據(jù)本辦法提出，報省人民政府批準(zhǔn)。用以規(guī)范征收農(nóng)村集體土地中的地上附著物拆遷補償工作。再由各設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府也據(jù)此制定了征用土地的土地補償費、安置補助費以及地上 附著物和青

2、苗補償費的具體標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)縣市為了搞好農(nóng)村房屋拆遷補償工作， 又在此基礎(chǔ)上制定了實施辦法。因而在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償項 目和標(biāo)準(zhǔn)的不規(guī)范和不平衡，補償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補 償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了 許多糾紛。我國沒有一部規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷補償行為的法律，要修定關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補償安置法律又有困難。而土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，其中地上的房屋更是涉及農(nóng)民基本生活生產(chǎn)需要的重要財產(chǎn)。拆遷補償款既具有生存利益性質(zhì)，又具有財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)僅有的國務(wù)院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)一一國有土地上房屋征收與補償條例（后

3、簡稱條例）。城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，此條例并不具有直接適用，但有些原則還是可以參照的。我們要借鑒條例的原則精神，對涉及農(nóng)村征地房屋拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，把拆遷集體土地上的房屋的工作打造成為政府和被拆遷農(nóng)民的共贏工程。鑒于此，在處理地上農(nóng)民房屋拆遷補償時，應(yīng)該借鑒以下原則：一、程序正當(dāng)?shù)脑瓌t農(nóng)村征地房屋拆遷地區(qū)一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，拆遷后普遍存在房源緊張的實際問題，而農(nóng)村房屋拆遷補償對被拆遷農(nóng)民的工作、生活、營業(yè)等都會帶來較大影響。 因此， 房屋安置問題常常是拆遷人

4、與被拆遷農(nóng)民爭議的焦點。拆遷人和被拆遷農(nóng)民就房屋安置達不成協(xié)議的原因，有的是對重新安置房屋的面積、樓層、朝向等不滿; 有的是對重新安置的地點不滿，特別是涉及營業(yè)房屋、安置地點尤為重要。被拆遷人原地段經(jīng)營好、利潤高，不易接受異地安置，拆遷又不能按商業(yè)性質(zhì)用房回遷或補償，難以達成協(xié)議。有的是因為房屋安置協(xié)議不夠明確，拆遷人和被拆遷農(nóng)民所訂立的房屋安置協(xié)議條款不齊全，內(nèi)容不明確，不載明安置房屋的面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、通風(fēng)、采光，更沒有具體的是還房時間、地點，最終安置房屋時，因雙方要求相背離而發(fā)生糾紛。還有的是周轉(zhuǎn)用房無法解決。對被拆遷農(nóng)民周轉(zhuǎn)用房的安置一般是付給一定數(shù)量的倒騰費， “投親靠友”租房

5、暫時居住。但在執(zhí)行過程中， 會遇到諸多問題，例如有的農(nóng)民原有的牲畜無法及時處理，營業(yè)用房無法解 決等。有的地方一次動遷幾十戶、上百戶，有的被拆遷農(nóng)民要到外組、外村 租用房屋，給生產(chǎn)生活帶來不便。拆遷人也無力提供房源，周轉(zhuǎn)房也較難以解決。還有的是拆遷人違約。在動遷過程中，拆遷人及其工作人員是為了被拆遷人順利拆遷，往往許諾許多優(yōu)惠條件，但事后又不兌現(xiàn)，甚至以權(quán)壓人，從而引起糾紛。拆遷人不按拆遷協(xié)議規(guī)定的時間、地點、面積、方位和使用性質(zhì)安排回遷引起糾紛。應(yīng)參照條例第三條規(guī)定的房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策程序正當(dāng)?shù)脑瓌t。按照的法律程序進行，嚴(yán)格適用拆遷程序。應(yīng)注意做到以下幾點：1、財產(chǎn)評估程序，參照條例

6、第十九條規(guī)定2、補償標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果公示程序，參照條例第十條、第二十九條。3、聽證程序，參照條例第十一條。4、 被征收人選擇貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的程序， 參照條例第二十一條。5、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估制度，參照條例第十二條。6、補償協(xié)商制度，參照條例第二十五條。二、充分保障農(nóng)民合法權(quán)益的原則我國沒有確立集體土地上房屋的房屋登記即產(chǎn)權(quán)制度，即農(nóng)民對其房屋多法律關(guān)系。如拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他 單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)民租賃

7、房屋時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，很多地方只將房屋進行一般補償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民和第三人的合法權(quán)益。在農(nóng)村征地房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷農(nóng)民是利益對立的矛盾雙方，拆遷人拆除被拆遷農(nóng)民的房屋，補償被拆遷農(nóng)民。而無論是拆遷人或者被拆遷人，作為理性的市場主體，均尋求自身利益最大化。補償?shù)氖欠窈侠砗捅唤邮艹潭扰c補償是否及時常常成為糾紛的焦點。依法科學(xué)合理的確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。合理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價既要體

8、現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋等附著物所有權(quán)等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失。因此要細(xì)化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)。我國土地管理法第四十七條對土地使用權(quán)的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標(biāo)準(zhǔn)。 同理， 對房屋拆遷補償也應(yīng)細(xì)化補償項目并確定補償計算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額，強化對被拆遷農(nóng)民利益的保護。應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：第一、要參照條例第十七條的規(guī)定給予的農(nóng)民被拆遷房屋的補償包括：（ 1）、被征收房屋價值的補償；（ 2）、因征收房屋造成的搬遷、臨時并沒有登記所有權(quán)。而集體土地上的

9、房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很安置的補償；（3）、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。（4 ）、市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二、拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補償。這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應(yīng)得到補償。第三、通常房屋拆遷補償數(shù)額偏低，不能完全填補被拆遷農(nóng)民因拆遷而遭受的損失。當(dāng)然這其中也存在實際上補償補償數(shù)額過低和補償合理但與被拆遷人心理價位存在差距兩種情況. 應(yīng)能保障被拆遷農(nóng)民選購合理居住水平的房屋。第四、被拆遷房屋絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的場所，更是各種人情

10、交往、便利生活 （ 如就醫(yī)、購物等） 得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環(huán)境的適應(yīng)也需要一個身心備受煎熬的磨合期。第五、符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予被拆遷農(nóng)民住房保障。參照條例第十八條。三、等價有償?shù)脑瓌t拆遷應(yīng)該是拆遷利益雙方的平等關(guān)系， 占有一方應(yīng)該對被占有一方給予補 償，而且拆遷補償價格和補償標(biāo)準(zhǔn)的制定都應(yīng)該保證實現(xiàn)拆遷利益雙方在法 律上以及在經(jīng)濟補償上都是平等的主體，無論是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換都應(yīng)按等價有償?shù)姆绞竭M行。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)制定必須站在公平、公正、客觀的立 場上，標(biāo)準(zhǔn)的測算目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價

11、格，以便于征地拆遷工作 的開展，努力構(gòu)建和諧的社會關(guān)系。如果制定出的補償標(biāo)準(zhǔn)不客觀、不合理, 則必然影響拆遷或被拆遷農(nóng)民的利益等價。農(nóng)村房屋拆遷補償價格標(biāo)準(zhǔn)的測 算和制定必須充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，充分尊重被拆遷農(nóng)民房屋 的價值，同時兼顧拆遷人實施拆遷的社會經(jīng)濟需要性，既節(jié)省拆遷人的拆遷 補償成本，又確保被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益，最終達到和諧拆遷的目的。農(nóng)民 作為被拆遷人是社會中的弱勢群體，其切身利益應(yīng)該被切實關(guān)注，補償標(biāo)準(zhǔn) 的測算和制定要保障被拆遷農(nóng)民生活水平不降低。參照條例第十九條，應(yīng)注 意以下幾點：第一、補償標(biāo)準(zhǔn)一般是由地方政府以法規(guī)性文件的形式確定，這一標(biāo)準(zhǔn) 在相當(dāng)長的時間內(nèi)具有一

12、定的穩(wěn)定性，按照國土部的規(guī)定二年一調(diào)整。在考 慮物價的上漲和房地產(chǎn)熱的不斷升溫，要考慮實際給付房屋拆遷補償費滯后 性，房屋拆遷補償費難以保正實際生活水平下降的問題。制定科學(xué)的補償標(biāo)準(zhǔn)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨安排宅 基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)姆绞?，由被拆遷農(nóng)民自行選購房屋或 政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)民所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和， 應(yīng)能保障其選購合理居住水平的房屋。補償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財產(chǎn)主體 地位及合理補償權(quán)。在等價有償與和諧公平的原則基礎(chǔ)上，農(nóng)民房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的測算工作應(yīng)切實遵循經(jīng)濟規(guī)律，

13、落實科學(xué)發(fā)展觀。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，各地物價水平都會有不同程度的浮動，在補償標(biāo)準(zhǔn)的測算工作中，要密切聯(lián)系經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，充分運用各種經(jīng)濟計算方法把補償標(biāo)準(zhǔn)測算工作做細(xì)做精。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。四、先補償后拆遷和及時補償?shù)脑瓌t補償不及時就是拆遷人不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷農(nóng)民。與補償不合理主要發(fā)生于拆遷補償安置協(xié)議過程中不同，補償不及時主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后或公布補償數(shù)額之后，是履行合同和行政補償決定的問題?，F(xiàn)實中，雖然要求“先安置, 后拆遷” , 但是由于客觀原因，很多拆遷單位在資金不充裕的情況下，為建設(shè)項目的盡快上馬，在未能妥善安置的情況下，就開始拆遷。因資金原因在安置