識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法

1、識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法我們很多人在外工作都會(huì)租房子， 然后需要簽訂房屋租賃合同，有時(shí)候沒注意就會(huì)落入其中的陷阱， 給大家分享識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法，希望大家以后多注意。簽房屋租賃合同時(shí)，我們需要注意：一、看清合同當(dāng)事人身份除了要查看出租人的名稱 （ 姓名 ） 是否完整及準(zhǔn)確、出租人的住所地 （ 住址 ） 是否詳盡外， 更要注意出租人是否為房屋所有權(quán)人， 如果不是，則可能存在著代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的，需要有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件 （ 最好是經(jīng)過公證的授權(quán)委托書 ）（ 若催催與乙簽訂房屋租賃合同時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋所有權(quán)人是甲， 則需要看乙是否有甲的授權(quán)來處理這間

2、房屋的租賃事項(xiàng) ）; 若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的， 則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件， 并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時(shí)， 轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。 （ 甲將自己的房屋出租給乙，此時(shí)催催想從乙處租房，則要考慮甲是否同意乙將房屋轉(zhuǎn)租）二、看清租賃房屋用途查看租賃房屋是從事生產(chǎn)經(jīng)營還是生活居住。房屋用途在建設(shè)時(shí)經(jīng)規(guī)劃部門確定，不允許當(dāng)事人擅自改變房屋用途。 （ 如催催為了開火鍋店想去租一個(gè)店面， 那么在簽合同的時(shí)候就要注意該房屋能不能從事生產(chǎn)經(jīng)營。 如果該房屋僅可用于生活居住， 那么催催的開店夢(mèng)就泡湯了。 ）三、看清租賃期限我國合同法規(guī)定租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超出的部

3、分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同， 但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 故不要寫成“永久”，“長期”等字樣。 （ 催催特別青睞一套房屋，想自己一個(gè)人在這里住到地老天荒，但是一次最多也只能約定租20 年。超過的部分無效， 20年過后還想住只能續(xù)訂租賃合同 ）四、看清維修責(zé)任歸屬為保證租賃期間房屋一直處于安全和適用的狀態(tài)，雙方應(yīng)對(duì)租賃期間房屋的自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任加以約定。合同法規(guī)定， 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)， 但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義務(wù)的， 承租人可以自行維修， 維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)

4、。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。（ 催催租了甲的房屋后發(fā)現(xiàn)熱水器不能用， 在沒有特別約定的情況下，甲應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。 催催在反復(fù)要求甲維修后甲仍不搭理他， 催催可自己維修后管甲要維修費(fèi)。 因?yàn)樾逕崴饔绊懙酱叽咦》康模?催催還可以要求相應(yīng)減少租金或者延長租期。 ）五、看清租金支付方式租金的支付方式可以有現(xiàn)金、支票、匯票等方式。租金的支付期限由當(dāng)事人自由約定。 合同法規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確， 依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付 ; 租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)

5、支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 （ 催催租房支付期限可約 定。 沒有約定或者約定不明的租超過一年的按年付， 不超過一年的到期付，租一年半的第一年按年付，剩下半年到期付）六、看清是否允許裝修承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的， 不予支持。 但當(dāng)事人另有約定的除外。 （ 租來的房是別人的房，就算催催想修個(gè)柜子也不能隨便鑿墻，租來的房子裝修需要經(jīng)過出租人同意。 沒有約定的情

6、況下， 租期屆滿后像釘在墻上的自畫像這種東西是可以拆除的， 但是要把墻上的釘子眼修好。 類似換了個(gè)窗戶這種不能拆除的情況下， 一般也不能要求出租人補(bǔ)償裝修費(fèi)，畢竟不是人家求著你換的 ）七、看清承擔(dān)違約責(zé)任的情形在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)辦法。 （ 例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離; 如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等）遭遇違約時(shí)，我們要清楚：一、買賣不破租賃合同法規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 “買賣不破租賃”原則對(duì)房屋受讓人的限制。為保護(hù)承租人的利益，法

7、律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)， 租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的， 原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。 （ 催催租了甲的一套房屋兩年，那么即使一年后甲把房賣了，催催也可以淡定的住完剩下一年）二、承租人有優(yōu)先購買權(quán)商品房屋租賃管理辦法中規(guī)定，房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人， 承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 （ 甲將房子租給了催催，那么在租期內(nèi)如果甲想買了這房子應(yīng)該先跟催催打聲招呼， 看看催催在同等條件下買， 畢竟萬一催催住出感情了呢不是）三、以下合同無效1 、出租人不具有出租房屋的實(shí)體權(quán)利，將導(dǎo)致合同無效。房屋的所有權(quán)人出租的：應(yīng)

8、注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。委托或代理出租的：應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致， 是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)， 是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。共有房屋出租的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料房屋轉(zhuǎn)租的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。2 、將違法建蓋的房屋用于出租的，將導(dǎo)致租賃合同無效出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋， 與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。3 、租賃合同的期限違反法律規(guī)定的，合同無效。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限超過臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定