房地產(chǎn)會計(jì)處理及會計(jì)分錄全集

1、房地產(chǎn)會計(jì)處理及會計(jì)分錄全集一、資產(chǎn)類主要會計(jì)科目核算 :（1）現(xiàn)金 從銀行提取現(xiàn)金：借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：借：其他應(yīng)收賬 XX 成本類或材料類科目 貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)， 而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項(xiàng)。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應(yīng)收賬款 XX 公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款一XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（ 4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)

2、收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn) 銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費(fèi)用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí) :借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 :借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（ 5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 :借：應(yīng)收票據(jù) XX 公司 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）:借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票 :借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù) XX 公司 財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備

3、料款，分別設(shè)置“預(yù) 付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款：借：預(yù)付賬款一預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)

4、付賬款應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（ 7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、 流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。（ 8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修 費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（ 9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（ 10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本（ 11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本購入設(shè)備， 支付買價(jià)、 代墊的運(yùn)雜

5、費(fèi)、 采保費(fèi)（所附憑證： 代墊費(fèi)用交付單、 銷售發(fā)票、 付款單）：借：物資采購設(shè)備采購貸：銀行存款計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購設(shè)備采購貸：采購保管費(fèi)采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率 =材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi) /本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi) =實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)X分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）：借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn) 輸費(fèi)單據(jù)）：借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款借：設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫：借：物資采購設(shè)備采購貸：應(yīng)

6、付賬款應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款設(shè)備和材料發(fā)出， 領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝， 用作房屋建設(shè) （所附憑據(jù)： 發(fā)出材料匯總表、 設(shè)備出庫單） ： 開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） ：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（ 12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工 合同。發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫：借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材

7、料 XX 材料 貸：委托加工材料（ 13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用：借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品借：采購保管費(fèi)貸：待攤費(fèi)用（ 14）開發(fā)產(chǎn)品： 是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格， 可以按照合同的條件移交購貨單位， 或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（ 15）分

8、期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查 賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（ 16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是 通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品” “出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目出租土地或是房屋時(shí)：借：出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（ 17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個 明細(xì)科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤

9、銷：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用 貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款如果金額較大：借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18）固定資產(chǎn)購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費(fèi)用：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存

10、款領(lǐng)用材料時(shí)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi)完畢建筑交付使用：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）：借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊 改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時(shí)：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴(kuò)建工程款時(shí)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（1

11、9）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地 使用權(quán)。二、負(fù)債的主要會計(jì)科目的核算（ 1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單：借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)：借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時(shí)：借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代 建工程款收到預(yù)付款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)：借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款：借：銀

12、行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)：借：應(yīng)付工資 貸：其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi)代扣房租月末分配工資費(fèi)用借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門）管理費(fèi)用勞動保險(xiǎn)費(fèi)（長期放假員工）采購保管費(fèi)（采購部門）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）（ 4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的 14%計(jì)提）借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門） 采購保管費(fèi)（采購部門）貸：應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)：借：應(yīng)付福利費(fèi) 貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向

13、國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn) 調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計(jì)算應(yīng)交稅金：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計(jì)算的所得稅：借：所得稅 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅 實(shí)際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金 XX 稅 貸：銀行存款 （6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附

14、加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加三、成本、費(fèi)用主要會計(jì)科目核算（ 1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)） ；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、 “三通一平” ）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化） ；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)） ；公共配 套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出） ，分別設(shè) 置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)” “房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛?/p>

15、據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 XX 公司分配開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)。配套設(shè)施開發(fā)計(jì)算公式：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X 100%貸：銀行存款 貸：庫存設(shè)備或庫存材料 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)） 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)

16、品支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用：借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 同時(shí)領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)：借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本：借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包” 、“自營”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工的 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工資 庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開

17、發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料 或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：開發(fā)成本代建工程貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本代建工程（ 2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi) 用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)：借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用竣工房屋開發(fā)成本的

18、結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)產(chǎn)品房屋貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（ 3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 用（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改 裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本 企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款四、收入、利潤的主要會計(jì)科目核算（1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、

19、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、 出租房租金收入。由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：預(yù)收賬款 在實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款 營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的：借：應(yīng)收賬款 預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款移交使用時(shí)：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 （ 2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入

20、（ 3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加 計(jì)提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地

21、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共 配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī) 劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括： （ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（ 3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、 交通道路等。 這類配套設(shè)施， 如果沒有投資來源， 不能有償轉(zhuǎn)讓， 也將它歸入第一類中， 計(jì)入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大 配套設(shè)施，國

22、家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí) 行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的 投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一 些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各 種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1對能分清并直接計(jì)入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成 本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中

23、歸集其發(fā)生的支出；2對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算 對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對象，借以正確計(jì) 算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本

24、項(xiàng)目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； （2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （ 4）建筑安裝工程費(fèi)； （5）配套設(shè)施費(fèi)； （6）開發(fā)間 接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其 他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各 該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并 由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按 照各該項(xiàng)目的預(yù)算

25、成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開 發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個成 本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； （2）前期工程費(fèi)； （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （4）建筑安裝工程 費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配 其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些 配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個成本項(xiàng)目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)

26、在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核 算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開 發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款” 、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能 有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出， 應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “配套設(shè)施費(fèi)” 項(xiàng)目， 并記入 “開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 XX ”賬戶的借方和 “開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 XX ” 賬戶的貸方。 對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，

27、應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “開 發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全 部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明 細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶 的貸方。因?yàn)橐粋€開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房 屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售， 而幼

28、托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件 并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配 套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開 發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）十應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品 的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有

29、償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè) 施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由 101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和 201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本， 應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如 下：101 商品房 1000 000 元102 商品房 900 000 元151 出租房 800 000 元181 周轉(zhuǎn)房 800 000 元201 大配套設(shè)施商店 500 000 元251 幼托設(shè)施 320 000 元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000 -（ 100

30、0000+900000+800000+800000+500000 ）X 100% =320000 - 4000000 X 100% = 8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101 商品房：1000 000 元X 8%= 80 000 元102 商品房：900 000 元X 8%= 72000 元152 出租房：800 000 元X 8%= 64000 元182 周轉(zhuǎn)房；800 000 元X 8%= 64000 元201大配套設(shè)施一商店：500 000元X 8%= 40 000元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減

31、少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù) 提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費(fèi)50 0005 00050 000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款30 00020 00030 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 00030 000

32、50 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000245 000 190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000分配開發(fā)間接費(fèi)55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 000則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本105 000貸：銀行存款105 000用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本80 000貸：銀行存款80 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開發(fā)

33、成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店35 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔35 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 40000 貸：預(yù)提費(fèi)用須提配套設(shè)施費(fèi) 40000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施， 應(yīng)在完工

34、驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自 “開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 460000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在 完工驗(yàn)收后、 應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn) （有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、 預(yù)算成本或計(jì)劃成本） ， 分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 借；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265 000開發(fā)成本配套設(shè)施可發(fā)成本35 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本300 00

35、03對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工 驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本320 000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追 加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開 發(fā)產(chǎn)品的成本。七、自營開發(fā)工程成本的核算 四）、機(jī)械使用費(fèi)的核算 施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械 而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是

36、單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括： 1人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。2燃料、動力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動力費(fèi)。3材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。 4折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。 5替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、 電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆 卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。7. 輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械

37、建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的 輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶 轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。 9間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。 至于施工機(jī)械所加工的材料， 如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、 砂、石等， 應(yīng)記入工程成本的 “材料費(fèi)” 項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工 隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間

38、接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用 費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械 使用費(fèi)，都要自“庫存材料” 、“低值易耗品” 、“材料成本差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)” 、“銀行存款” 、 “累計(jì)折舊” 、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工機(jī)械使用費(fèi)用 9 000貸：庫存材料11 00低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4 000應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款2 165累計(jì)折舊8 000待攤費(fèi)用3 000機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對中型機(jī)械一般可按機(jī)械

39、類別進(jìn)行。至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并 計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺時(shí)（或工作臺班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī) 械對各項(xiàng)工程施工的工作臺時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺時(shí)，就可 通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺時(shí)X機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)十機(jī)械工作臺 時(shí)合計(jì)對于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，對于各項(xiàng)工程應(yīng)

40、 分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃 數(shù)，求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù) 比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程控臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用 費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=刀（該工程使用機(jī)械的工作臺時(shí)X機(jī)械臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）X實(shí)際發(fā) 生的機(jī)械使用費(fèi)十刀（機(jī)械工作臺時(shí)合計(jì)X該機(jī)械臺是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計(jì)算方法如下：（ 1）先確定各種施工機(jī)械每個臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)施工機(jī)械臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)

41、 駕駛?cè)藛T工資、 估計(jì)年工作臺時(shí)等資料加以計(jì)算。 設(shè)例中： 0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為 20 元， 0.4 立方米混凝土攪拌機(jī)的臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為8 元。（ 2）求出各種施工機(jī)械技臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)設(shè)例中 :0.5立方米履帶挖土機(jī)290臺時(shí)X臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)20元5 800元0.4立方米混凝土攪拌機(jī)300臺時(shí)X臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)8元2 400元其他施工機(jī)械11 800 元按臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)20 000 元（ 3）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì)19 000 元（4） 計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為：19000

42、元/20000元X 100%=95%（5） 將各項(xiàng)工程按臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如101 商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺時(shí)和按臺時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：9000元X 95%= 8550元對于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施 工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施工 19 000 貸：工程施工機(jī)械使用費(fèi) 19 000 對于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各項(xiàng) 工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。（五）、其他直接資的核算

43、工程成本中的“其他直接貿(mào)” ，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)” 、“人工費(fèi)”和“機(jī) 械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：1 施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi) 用；3因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H 次搬運(yùn)費(fèi)；4土方運(yùn)輸費(fèi)。此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的借 方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2000 元，應(yīng)作：借

44、：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000 對于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗用 量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn)費(fèi) 等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場地清理兼、檢驗(yàn)試 驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)先行 匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。（六）、施工間接費(fèi)用的核算 工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接

45、貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計(jì)入 各項(xiàng)工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成 本。施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：1管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。 2職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費(fèi)。3折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。4修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。5.工具用具使用費(fèi)

46、措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防 用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會議、水電、燒水 和集體取暖用煤等的費(fèi)用。7差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助 費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管 理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。8.勞動保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工 保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)

47、以及工地上職工洗澡、飲水的燃 料費(fèi)等。9. 其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。 施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工間 接費(fèi)用，都要自“庫存材料” 、“低值易耗品” 、“材料成本差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)” 、“銀行存款” “現(xiàn)金”、“累計(jì)折；日” 、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。施工間接費(fèi)用20 538：庫存材料1900低值易耗品600材料成本差異50應(yīng)付工資8 500應(yīng)付福利費(fèi)1 190銀行存款2 900現(xiàn)金298累計(jì)折舊4 600待攤費(fèi)用1 500如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的

48、臨時(shí)宿舍、倉庫、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將 其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬” ，將發(fā)生的施工間 接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。每月終了，應(yīng)對施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核施 工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按照各項(xiàng)工程的施工間 接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比，建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝 工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=本期實(shí)

49、際發(fā)生的施工間接費(fèi)用X該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生 的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額十刀】各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人 工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額在實(shí)際核算工作中，對于施工間接費(fèi)用的分配，往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對接施工 間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上 列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng) 工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額X本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用十刀】各項(xiàng)工程本期實(shí) 際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定

50、額如某施工單位在 1998 年 7 月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538 元，各項(xiàng)工程在 7 月份內(nèi)發(fā)生的直接 費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：101 商品房建筑工程直接費(fèi)141 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%102商品房建筑工程直接費(fèi)126 000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%151 出租房建筑工程直接費(fèi)59 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%則各項(xiàng)工程在 7 月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：101 商品房建筑工程：141000 元 X 6%X 20538 元十 141000 元 X 6%+126000 元X 6%+59000 元X 6% =8460 元X 20538 元/1

51、9560 元=8460 元X 105%= 8883 元102商品房建筑工程：126000元X 6% X 20538元十19560元=7560元X 105%= 7938元151 出租房建筑工程： 59000 X 6% X 20538 元十 19560 元=3540 元 X 105% = 3717 元對于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬 戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施 20 538 貸：施工間接費(fèi)用 20 538（七）、自營工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本，會計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后，即要根

52、據(jù)前述有關(guān)成 本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5 七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬” ，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工 程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī) 械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí) 際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方:借：開發(fā)成本 XX貸：工程施工 XX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：1 根據(jù)開工報(bào)告，確定工程

53、成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；2按工程成本核算對象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用； 3分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；4計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本； 5根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對比分析。八、開發(fā)間接費(fèi)用的核算（一）、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng) 費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因 而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按 照適當(dāng)分配標(biāo)

54、準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開 發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：I工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14%）提取的職工福利費(fèi)。3折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會議、差旅交通

55、、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。供職工保健用營養(yǎng)品、 等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷9利息支出7勞動保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為 財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動 費(fèi)用不同，它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開 發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開 發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此， 超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的