全程策劃顧問及獨家銷售代理服務內容

1、附件1：惠州大亞灣塘尾項目顧問咨詢服務內容第一部分：物業(yè)策劃顧問服務內容針對大亞灣塘尾地產(chǎn)項目，世紀通泰將根據(jù)項目情況及開發(fā)時間，選擇適當時機介入，并提供以下市場調研、前期策劃及規(guī)劃跟進服務：1、 市場調研服務內容：1.1 項目之地理分析及市場背景資料a) 惠州市社會經(jīng)濟及未來發(fā)展狀況 惠州市宏觀經(jīng)濟概括（惠州市各地區(qū)的GDP、GNP、居民存款余額、人均收入及支出、恩格爾系數(shù)等） 大亞灣城市規(guī)劃b) 項目地塊評估 項目地塊面積 項目場址可達交通工具狀況及未來交通規(guī)劃 項目周邊交通網(wǎng)絡狀況 項目周邊環(huán)境狀況 項目可視性c) 淡水、大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展總體情況 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨

2、勢與結構分析 區(qū)域房地產(chǎn)競爭格局 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品分析 區(qū)域房地產(chǎn)租賃、銷售價格分析d) 淡水、大亞灣區(qū)域商圈分析 商圈分布 商圈范圍界定 商圈人口 商圈消費特征 商圈商業(yè)形態(tài)及商業(yè)密集度分析 商圈經(jīng)營環(huán)境及配套分析 商圈經(jīng)營方式及經(jīng)營業(yè)種分析 商圈輻射半徑分析 商圈交通網(wǎng)絡分析 商圈平均租售水平及抽成率及區(qū)間租金價格變化分析e) 淡水、大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)供應情況 未來整體供應情況 主要新開發(fā)項目銷售情況（項目銷售方式、銷售價格、賣點、開盤時間、宣傳方式、最小銷售面積、銷售率等） 主要新開發(fā)項目產(chǎn)品情況（規(guī)模、綠化、戶型、面積、戶數(shù)配比等方面）f) 本項目之發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析1.2 項目區(qū)域及市場

3、調研分析a) 區(qū)域社會經(jīng)濟情況 人口情況（人口數(shù)量、人口增長率、人口結構等） 房地產(chǎn)消費研究（購買目的、途徑、選擇因果）b) 項目位置分析 項目場址的周邊地理概況 項目所在地在城市規(guī)劃中的定位 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對本項目的影響c) 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)供應項目情況 保有量及增長量 在建面積、竣工面積、總建筑面積、交付時間、銷售價格等d) 項目所在區(qū)域商業(yè)經(jīng)營情況 項目規(guī)模及配套情況 項目租賃價格及管理費用 項目商業(yè)面積及規(guī)劃情況 商業(yè)經(jīng)營情況及商業(yè)氛圍e) 目標客戶群研究 目標客戶群收入情況分析 目標客戶群AIO行為分析 目標客戶群的結構 目標客戶群需求分析（戶型、面積、樓層等） 目標客戶群共性分析（

4、生活方式、生活習慣等）f) 項目開發(fā)的SWOT分析 優(yōu)勢分析 劣勢分析 市場機會 市場威脅1.3 房地產(chǎn)項目案例及競爭對手分析世紀通泰將根據(jù)服務項目，選取數(shù)個目前在淡水、大亞灣區(qū)域有較高可比性之房地產(chǎn)項目，從中吸取成敗經(jīng)驗，將有助于制訂針對項目的發(fā)展策略，就以下的范圍作出詳細的探討：n 項目地區(qū)特點n 項目規(guī)模及比率n 項目內目前的銷售價格n 功能規(guī)劃設計n 主題定位n 園林設計n 戶型分析（面積、分布、配比）n 推廣主題與推廣策略分析1.4 目標客戶群置業(yè)、投遞意問調查我司將在整個區(qū)域內選取一些目標客戶群進行專訪，了解客戶群的購買需求、置業(yè)能力、付款方式、購買時機等方面，以全面了解目標客戶群

5、的置業(yè)需求，主要調查對象：n 政府公務員、教師n 區(qū)內行政事業(yè)單位員工n 外來人員n 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入人員n 個體戶n 其它人員2、 項目策劃服務內容項目策劃是按照項目的實際情況及開發(fā)節(jié)奏等作出針對性建議；包括以下是主要內容：2.1 建筑規(guī)劃建議a) 整體規(guī)劃設計的初步建議 產(chǎn)品規(guī)模的初步建議(市場可承受力測算) 各種不同產(chǎn)品類別布局的關鍵點b) 建筑設計的初步建議 空間布局的關鍵點 各種產(chǎn)品類型的分布 小區(qū)車流、人流動線設計 小區(qū)內道路規(guī)劃 主題風格建議 形象包裝建議 功能分區(qū)的關鍵點 配套設施的關鍵點 商鋪布局與產(chǎn)品規(guī)劃 住宅部分戶型分布與配比注：主要以文字、圖片表達，并配以適量簡要的平面示

6、意圖。2.2 項目定位及產(chǎn)品組合建議a) 項目開發(fā)思路、開發(fā)策略與開發(fā)模式建議b) 功能規(guī)劃設計建議根據(jù)項目的整體規(guī)模、市場現(xiàn)狀、開發(fā)目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯(lián)性控制。c) 產(chǎn)品組合與主題定位建議根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進行合理的產(chǎn)品組合，并給予項目明確、創(chuàng)新的主題定位。2.3 推廣策略建議在前期進行項目策劃和設計檢討服務的同時，我司將會協(xié)助處理有關前期所需的市場推廣工作，并針對推廣計劃中的目標客戶進行聯(lián)絡、接觸，積累大量潛在租戶，并為發(fā)展商提供及時的市場反饋信息。我司將持續(xù)提供市場推廣策略的意見、建議及指引，包括下列工作：Ø 為貴

7、項目訂定明確的推廣目標及總體策略，并貫徹于項目推廣之不同階段，執(zhí)行項目之營銷推廣；Ø 制定階段性推廣策略、方案及推廣主題；Ø 制定媒體推廣策略方案、媒體組合及投放建議、廣告訴求對象及訴求主題、廣告推廣費用預算；Ø 推廣期間市場變化趨勢及其對本案項目影響。Ø 另外，有關推廣所需的材料及其準備工作（本項工作需與廣告公司合作），我司將會提供全面的意見，以協(xié)助貴司籌備下列工作：u 就制作市場推廣物料提出意見u 就傳媒廣告宣傳之計劃提出意見u 售樓處包裝及環(huán)境格調、位置等設計提供建議u 協(xié)助籌備項目的效果圖、位置圖及平面圖等u 廣告宣傳文件設計意見2.4 銷售策略

8、建議a) 項目總體推廣策略建議- 產(chǎn)品核心賣點整合- 結合市場供需狀況，提供產(chǎn)品差異化建議- 鎖定目標客戶，細分有效需求特征- 確定項目總體推廣思路b) 擬定市場推廣時間表- 項目資料的準備- 推廣工具的設計制作- 項目內部認購期配合- 正式公開發(fā)售時間- 媒體廣告選擇及確認等c) 制定合理的銷售價格及有關銷售方面的建議- 分析各樓層銷售價格- 擬定靈活的付款方式- 提供優(yōu)惠措施/促銷建議- 擬定交房標準- 準備認購書等d) 確定推廣手法和推廣工具- 提出適合并促進本項目銷售的推廣及宣傳差異化建議- 提出項目有關推廣工具的建議e) 媒體組合及預算- 按不同階段之推廣目標，制定及調整媒體推廣策略

9、- 媒體廣告發(fā)布計劃- 廣告效果監(jiān)控- 推廣預算控制f) 項目包裝- 現(xiàn)場售樓中心地點、面積、配備- 示范單位的戶型選擇、設置位置、內部裝修- 地盤外圍形象、戶外宣傳、指示系統(tǒng)- 宣傳資料準備（售樓書、單張、價目表、模型等）- 報章平面廣告及電視廣告的銷售配合- 外銷場地及路演等活動場地2.5 招商策略建議2.5.1制定招商條件策略（租金定位）根據(jù)前期市場調研結果，與貴司人員共同議訂開始招商時之租金或聯(lián)營等合作方式之條件。2.5.2制定推廣策略根據(jù)市場調研所得之結果議定的招商條件，制定一套針對各類商家的靈活機動的招商策略，全力爭取具號召力有實力之商家的進駐。2.5.3商戶組合策略根據(jù)工程及市場情況，分階段向不同種類商戶發(fā)放招商訊息，使招商工作有序進行。2.5.4各區(qū)招商客戶定位（主力商戶、衛(wèi)星商戶等）2.5.5各期推出時機、面積、區(qū)域2.5.6招商形式作為貴