房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理探索

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理探究摘要：我國(guó)城市化建立進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾耐顿Y形式，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資工作產(chǎn)生了一定的影響。而在房地產(chǎn)投資工程中，不可防止的會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題，要想實(shí)在進(jìn)步風(fēng)險(xiǎn)管理工作的實(shí)際效果，就要結(jié)合房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作的全面優(yōu)化開(kāi)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深化開(kāi)展，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展過(guò)程中形成劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)背景下，要想保證房地產(chǎn)投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化，推動(dòng)投資工作的平安性和投資效益的逐步進(jìn)步，就應(yīng)該在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資工作的根底上，對(duì)影響投資平安的因素進(jìn)展科學(xué)的考察，并結(jié)合

2、不同的因素制定合理的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方案，實(shí)在進(jìn)步房地產(chǎn)投資管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展提供良好的支持。1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)房地產(chǎn)投資詳細(xì)指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)工程中投入并且希望借助科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理促使資本創(chuàng)造更大的收益，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效躲避。也有研究者對(duì)房地產(chǎn)投資存在不同的看法，其認(rèn)為是國(guó)家、集體或是個(gè)人直接或者間接的將資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域、房地產(chǎn)再消費(fèi)領(lǐng)域中應(yīng)用的行為，不僅包含房地產(chǎn)消費(fèi)方面的投資，也涉及到對(duì)舊建筑物的改造。對(duì)房地產(chǎn)投資管理工作進(jìn)展系統(tǒng)的研究，發(fā)如今城市化建立進(jìn)程逐步加快的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為獲取高利潤(rùn)的重要投資形式，受到社

3、會(huì)各界的廣泛關(guān)注。同時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)展系統(tǒng)研究的過(guò)程中，應(yīng)該明確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的特殊性，因此房地產(chǎn)投資也受到影響表現(xiàn)出相應(yīng)的個(gè)性化特征：其一，房地產(chǎn)投資具有明顯的高本錢(qián)和投入的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產(chǎn)投資方面資金量相對(duì)較大，不管是在獲取土地使用權(quán)還是在建筑建造方面，都需要較大的本錢(qián)。其二，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)。一般情況下，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資工程的過(guò)程中需要進(jìn)展可行性研究和工程論證等活動(dòng)，并且涉及到工程論證、設(shè)計(jì)施工建立以及物業(yè)管理等多方面的內(nèi)容。而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中土地的審批和房地產(chǎn)的建立到資金的回流需要較長(zhǎng)的時(shí)間，因此要正

4、確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資回收時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，制定合理的投資方案，防止出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1。其三，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)的特征。對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)展研究，發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)中可以獲得宏大的投資效益。但是高利潤(rùn)相對(duì)應(yīng)的是高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不確定性問(wèn)題，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，全方位保證投資成效，就需要對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)展科學(xué)論證。其四，房地產(chǎn)投資工程受到政策的鼓勵(lì)和約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出一定的根底性產(chǎn)業(yè)作用，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方面發(fā)揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)展管理，制定鼓勵(lì)和約束措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資也受到政

5、策約束和鼓勵(lì)的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會(huì)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。2房地產(chǎn)投資的主要影響因素對(duì)于房地產(chǎn)投資活動(dòng)而言，其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征，工程投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產(chǎn)投資本身可以形成循環(huán)的資金流，在資金流中促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的根本情況進(jìn)展研究，發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)投資工作中存在宏大的風(fēng)險(xiǎn)，新時(shí)期要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資活動(dòng)中創(chuàng)造宏大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，就要對(duì)房地產(chǎn)投資三個(gè)重要因素進(jìn)展分析，并以此為切入點(diǎn)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制措施，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制創(chuàng)造良好的條件。2.1區(qū)位因素由于房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品在消費(fèi)過(guò)程中表現(xiàn)出不可挪

6、動(dòng)的性質(zhì)，因此在房地產(chǎn)投資方面，區(qū)位因素是投資人需要重點(diǎn)考察的工程，是顧客群體應(yīng)該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)位因素是房地產(chǎn)所處位置以及相關(guān)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)建立工程之間交互關(guān)系2。從宏觀角度對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位因素進(jìn)展細(xì)化解讀，可以看出區(qū)位是工程所在區(qū)域，區(qū)位因素直接影響房地產(chǎn)投資效益，要想在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效躲避，就需要重點(diǎn)考察投資活動(dòng)中既定環(huán)境與周?chē)黝?lèi)環(huán)境因素之間產(chǎn)生的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值進(jìn)展合理的判斷和評(píng)估，保證房地產(chǎn)評(píng)估決策的科學(xué)性和合理性，為投資工程的落實(shí)提供相應(yīng)的支持和指導(dǎo)，實(shí)在保證房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)工作的實(shí)際效果。2.2時(shí)機(jī)因素房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)

7、濟(jì)中的根底性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展與宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展存在嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，要想對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)展形成客觀的認(rèn)識(shí)，就要綜合考察經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的周期規(guī)律，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性漲落對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)展科學(xué)系統(tǒng)的研究，保證房地產(chǎn)投資可以形成較好的市場(chǎng)前景，為成功投資創(chuàng)造條件。簡(jiǎn)言之，在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，對(duì)投資時(shí)機(jī)的合理選擇和控制是影響投資成功率、實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)工程的投資人員要對(duì)各類(lèi)型影響因素進(jìn)展準(zhǔn)確的研究，擅長(zhǎng)抓住時(shí)機(jī)制定科學(xué)合理的投資決策，保證投資效果，促進(jìn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。2.3類(lèi)型因素對(duì)房地產(chǎn)投資類(lèi)型進(jìn)展科學(xué)的劃分，主要可以分為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資兩個(gè)類(lèi)別，并且不同的投資類(lèi)型根本目的都是獲

8、得最大的投資效益，形成房地產(chǎn)投資方面的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)投資效果的全面提升3。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展過(guò)程中，要結(jié)合不同類(lèi)型的影響因素對(duì)房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)抵御才能進(jìn)展科學(xué)系統(tǒng)的分析，對(duì)區(qū)位敏感度加以判斷，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)工作的科學(xué)性和系統(tǒng)性，為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展提供良好的支持，為房地產(chǎn)市場(chǎng)在新時(shí)期社會(huì)背景下的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行奠定根底。3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制措施在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的根底上，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)合理控制，保證投資效益的全面提升，在實(shí)際組織開(kāi)展房地產(chǎn)投資的過(guò)程中就應(yīng)該對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)施行有效的管理和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資控制質(zhì)量的全面提升，逐步

9、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理程度的進(jìn)步。結(jié)合影響因素，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制可以從以下方面入手進(jìn)展系統(tǒng)研究，為房地產(chǎn)投資工作的科學(xué)化開(kāi)展提供相應(yīng)的支持4。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境進(jìn)展系統(tǒng)研究，發(fā)現(xiàn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等等，并且由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)投資活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中會(huì)受到明顯的政策影響，政府可以借助挪動(dòng)的宏觀調(diào)控手段對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)展控制，并且對(duì)貸款利率進(jìn)展重新規(guī)定、對(duì)土地供應(yīng)情況和土地使用情況進(jìn)展限制等，影響房地產(chǎn)工程的

10、開(kāi)發(fā)管理。如近幾年為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲情況的有效抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制效果的逐步提升，政府部門(mén)就在全面分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際開(kāi)展情況的根底上出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展有效的調(diào)控5。在此社會(huì)背景下，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在投資活動(dòng)中為了躲避投資決策方面可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展科學(xué)系統(tǒng)的研究，并且結(jié)合環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動(dòng)中可以對(duì)各個(gè)方面的影響因素形成客觀的認(rèn)識(shí)，把握政府宏觀動(dòng)態(tài)情況，對(duì)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題保持親密的關(guān)注，確保各項(xiàng)投資決策的調(diào)整都可以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本開(kāi)展情況，盡量將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控制范圍內(nèi)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作獲得

11、更好的效果。此外房地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化信息進(jìn)展全面觀察和控制，增強(qiáng)信息對(duì)稱(chēng)性，防止由于信息不充分導(dǎo)致出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，影響房地產(chǎn)投資收益。3.2投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)展研究，可以看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作表現(xiàn)出明顯的周期性特征，房地產(chǎn)投資也具有周期性漲落的性質(zhì)，這就造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特征，并且房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也存在一定的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益受到房地產(chǎn)投資情況的影響不斷出現(xiàn)變化。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)周期與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期一般存在一定的一致性，因此房地產(chǎn)投資也必然存在頂峰、蕭條、衰退、復(fù)蘇等幾個(gè)階段，從理論層面進(jìn)展科學(xué)系統(tǒng)的闡述，房地產(chǎn)投資活動(dòng)中要想實(shí)現(xiàn)成功開(kāi)

12、展，就要結(jié)合投資時(shí)機(jī)對(duì)投資活動(dòng)進(jìn)展科學(xué)系統(tǒng)的選擇，通常情況下最正確投資時(shí)機(jī)是市場(chǎng)蕭條時(shí)期以最低本錢(qián)完成對(duì)土地的購(gòu)入和建立，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以較高的價(jià)格完成對(duì)產(chǎn)品的出售6。簡(jiǎn)言之，就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就要對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)展科學(xué)合理的選擇，并且在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的過(guò)程中掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化特征，對(duì)房地產(chǎn)工程供求關(guān)系等因素進(jìn)展合理的處理，進(jìn)而預(yù)估最正確投資時(shí)機(jī)，保證可以借助投資時(shí)機(jī)的科學(xué)合理選擇最大限度的實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的躲避和控制，實(shí)在保證房地產(chǎn)投資活動(dòng)獲得更好的效果，在有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定開(kāi)展的根底上爭(zhēng)取在房地產(chǎn)市場(chǎng)中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。3.

13、3投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)投資類(lèi)型方面的差異會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資效果產(chǎn)生不良影響，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生差異性的區(qū)位價(jià)值，進(jìn)而形成不同的投資特性，產(chǎn)生差異化的敏感度，所以房地產(chǎn)工程投資的抗風(fēng)險(xiǎn)才能也存在明顯的差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)工程類(lèi)型進(jìn)展選擇的過(guò)程中必須對(duì)多重影響因素進(jìn)展科學(xué)合理的考察，并且制定科學(xué)投資方案，防止盲目投資的情況導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)投資類(lèi)型方面的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)投資方面的住宅投資過(guò)程中要對(duì)層高、位置、交通便利性以及朝向等進(jìn)展分析，還要考察周?chē)欠翊嬖卺t(yī)院、大型超市、學(xué)校以及治安環(huán)境等問(wèn)題，只有對(duì)這些情況進(jìn)展綜合分析，才可以增強(qiáng)工程開(kāi)發(fā)的全面性和科學(xué)性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)的有效控制創(chuàng)造

14、良好的條件。同時(shí)，需要注意的是，不同類(lèi)型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗才能和所能獲取經(jīng)濟(jì)效益的才能也存在明顯的差異，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論中為了可以實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，促進(jìn)投資合理性的增加，還要結(jié)合房地產(chǎn)的類(lèi)型探究組合投資形式，保證房地產(chǎn)投資效果7。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展投資工作的過(guò)程中，可以將一部分資金在普通住宅開(kāi)發(fā)方面應(yīng)用，一部分資金應(yīng)用到高檔寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)方面，在房地產(chǎn)投資方面形成中低檔商品的有機(jī)結(jié)合，并施行差異定價(jià)，確保房地產(chǎn)投資可以與市場(chǎng)多元化需求相適應(yīng)，力求進(jìn)一步增強(qiáng)客戶(hù)群體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的認(rèn)可度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理論中經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的獲取創(chuàng)造良好的條件。4結(jié)語(yǔ)綜上所述，房地產(chǎn)投資管理涉及到多方面的內(nèi)容，要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資管理效果的提升，推動(dòng)房地產(chǎn)投資管理工作的全面系統(tǒng)優(yōu)化，就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資方面涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)展統(tǒng)籌分析，在正確認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)的根底上制定科學(xué)合理的管理方案，實(shí)在保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資工作的實(shí)際效果，為房地產(chǎn)投資平安性的逐步提升創(chuàng)造良好的條件。參考文獻(xiàn)：1姚明文.上海市商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究D.上海:華東理工大學(xué)，2021.2李海燕.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究J.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2021，372:9394.3羅勁文.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資的風(fēng)險(xiǎn)控