房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓方式

1、房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓方式只要轉(zhuǎn)讓的工程符合房地產(chǎn)法關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，即可著手進展轉(zhuǎn)讓程序，而不用另行成立工程公司。以下是由查字典范文大全為大家整理的房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓方式，希望對你有幫助，假設(shè)你喜歡，請繼續(xù)關(guān)注查字典范文大全。論文摘要已獲得土地但無力開發(fā)的房地產(chǎn)商將工程轉(zhuǎn)讓是非常必要的，這樣可以盤活土地資源，以發(fā)揮其最大效用。房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓，主要有兩種方式：一是在建工程工程直接轉(zhuǎn)讓;二是受讓工程公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓。文章將對兩種形式的要求、程序、優(yōu)勢等進展淺述。論文關(guān)鍵詞房地產(chǎn)工程;直接轉(zhuǎn)讓;間接轉(zhuǎn)讓目前，常見的房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓，主要表現(xiàn)為在建工程工程直接轉(zhuǎn)讓和受讓工程公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓兩種方式。一、在

2、建工程工程轉(zhuǎn)讓在建工程工程轉(zhuǎn)讓是指權(quán)利人將已經(jīng)批準立項，獲得了完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和設(shè)計等根底工作，獲得了施工容許證，具備開工條件的建立工程工程出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建立工程確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。這是一種直接的工程轉(zhuǎn)讓方式。在建工程工程轉(zhuǎn)讓的實體要件：(1)主體要求。轉(zhuǎn)讓方必須是工程用地的土地使用權(quán)人。受讓方?jīng)]有資格要求，境內(nèi)外單位及個人均可，但受讓方受讓目的假設(shè)是為了從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，那么應是企業(yè)法人，且應事先或事后獲得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否那么不能銷售、出租商品房或再行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程。(2)轉(zhuǎn)讓條件。按照?城市房地產(chǎn)管理法?第38條

3、、第39條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方以出讓方式獲得土地使用權(quán)，如未付清土地出讓金并獲得土地使用權(quán)證書的，或未完成開發(fā)投資總額的25%以上(適用于房屋建立工程)，或未形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件(適用于成片開發(fā)土地工程)，不得轉(zhuǎn)讓，否那么轉(zhuǎn)讓合同無效，但是依筆者前述，未獲得土地使用權(quán)證書簽訂的轉(zhuǎn)讓合同系效力待定合同，而不符合法定投資條件簽訂的轉(zhuǎn)讓合同本身是有效合同，只是履行中不能辦理權(quán)屬變更登記而已。因此，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)獲得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，就應當認定轉(zhuǎn)讓合同有效。另據(jù)最高法院?國有土地使用權(quán)合同解釋?第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立

4、合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應當認定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。在建工程工程轉(zhuǎn)讓的程序要件：(1)轉(zhuǎn)讓方式。根據(jù)國家及地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的首次轉(zhuǎn)讓應在土地交易有形市場通過招標、拍賣、掛牌方式轉(zhuǎn)讓，不允許私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓，否那么無法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，導致轉(zhuǎn)讓合同無法履行。(2)變更登記。?國有土地使用權(quán)合同解釋?第8條規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，懇求確認合同無效的，不予支持。故當事人未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，

5、當事人可要求對方履行合同，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。在建工程工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢：(1)易達成協(xié)議。只要轉(zhuǎn)讓的工程符合房地產(chǎn)法關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，即可著手進展轉(zhuǎn)讓程序，而不用另行成立工程公司。(2)平安性較高。由于轉(zhuǎn)讓的只是工程本身，涉及的債權(quán)債務(wù)只限于擬轉(zhuǎn)讓的工程，受讓人易于明了所應承受的權(quán)利和義務(wù)，并采取相應措施，使轉(zhuǎn)讓行為平安性進步。(3)法律關(guān)系比較簡單。相對于工程公司的轉(zhuǎn)讓，開發(fā)工程涉及當事人較少，法律關(guān)系比較簡單。然而，開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓，其根本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按工程的立項、用地、工程建立的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政

6、府所收的各種規(guī)費，原那么上按交易一次的規(guī)定收取。因此，工程轉(zhuǎn)讓的本錢高、手續(xù)繁瑣。二、受讓工程公司股權(quán)受讓工程公司股權(quán)那么是一種間接的工程轉(zhuǎn)入方式，詳細是指在專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)工程而成立房地產(chǎn)開發(fā)工程公司中，房地產(chǎn)商作為公司股東，通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重組方式(收購或兼并)，實現(xiàn)房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進展房地產(chǎn)工程的投資人變更，其根本程序是變更公司投資構(gòu)造或股東。受讓工程公司股權(quán)的實體要件：(1)主體要求。轉(zhuǎn)讓方應是擁有房地產(chǎn)開發(fā)用地的企業(yè)的股東，受讓方既可以是該企業(yè)的現(xiàn)有股東，也可是境內(nèi)外其他單位、個人。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。股權(quán)轉(zhuǎn)讓應符合法律、法規(guī)及公司章程規(guī)定的

7、轉(zhuǎn)讓條件。內(nèi)資有限責任公司股東之間可以互相轉(zhuǎn)讓股權(quán)，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應當購置該股權(quán)，假設(shè)不購置，視為同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購置權(quán)。(3)外資收購。目前，外國房地產(chǎn)基金進入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的方式，從而使內(nèi)資房地產(chǎn)公司變成中外合資或純外資的房地產(chǎn)公司。假設(shè)外資收購股權(quán)在25%以下，那么企業(yè)的性質(zhì)不用改變;凡收購股權(quán)超過25%，那么必須改變內(nèi)資企業(yè)的性質(zhì)。受讓工程公司股權(quán)的程序要件：(1)公司內(nèi)部股東變更登記。出資轉(zhuǎn)讓應由出讓方和受讓方簽訂出資轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，公司應當注銷原股東的出資證明書，向新股東簽發(fā)

8、出資證明書，并相應修改公司章程和股東名冊中有關(guān)股東及其出資額的記載，對公司章程的該項修改不需再由股東會表決。(2)公司應當自股東發(fā)生變動之日起30日內(nèi)申請變更登記并應當提交新股東的法人資格證明或者自然人的身份證明。股份的股東所持有的股份可以依法自由轉(zhuǎn)讓，但法律對股份轉(zhuǎn)讓場所，對發(fā)起人所持股份的轉(zhuǎn)讓，對公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理所持股份的轉(zhuǎn)讓，對公司收購自身股份以及特定時間(如法定的停頓過戶期)有詳細的限制。在程序的要求上，因記名股票和無記名股票也有所不同。工程公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢在于：(1)手續(xù)簡便。對房地產(chǎn)工程公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù))即可控制、管理整個工程。(2)費用節(jié)省。開發(fā)工程的轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)工程公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費，顯然通過收購房地產(chǎn)工程公司方式可以降低開發(fā)本錢。(3)開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)工程公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進展后續(xù)開發(fā)建立，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。以房地產(chǎn)工程公司收購方式轉(zhuǎn)讓工程或土地使用權(quán)的缺乏之處在于：一是債務(wù)風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風險;二是要轉(zhuǎn)讓工程得先成立一個工程公司，