房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制摘要：本文剖析了房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以及投資風(fēng)險(xiǎn)控制、籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制、營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制等房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)，并提出了針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以供參考和借鑒。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制一、房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)一房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力宏大房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)工程投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來(lái)源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來(lái)源缺乏融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來(lái)源于銀行按揭貸款，由此

2、可見我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資形式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨宏大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理程度要求高房地產(chǎn)工程的投資活動(dòng)是以資金為資本通過(guò)對(duì)工程投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理程度、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用才能的綜合表達(dá)。房地產(chǎn)工程投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在工程投資決策時(shí)要非常慎重，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)展投資決策的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)展可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方

3、面來(lái)說(shuō)，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來(lái)源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)歷假設(shè)，因此企業(yè)管理才能和專業(yè)程度的上下對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過(guò)程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三工程銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大二、房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的根底上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)展企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。一投資風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理程度與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制程度有著親

4、密的關(guān)系，投資管理主要表達(dá)在對(duì)整個(gè)投資工程的事前投資策略制定、事中控制、事后反響三個(gè)過(guò)程，通過(guò)聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)歷的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低工程投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。二籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制親密相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)時(shí)序性來(lái)說(shuō)，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來(lái)源就是外部融資，而投資策略能否按步驟施行完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制才能，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的根

5、底上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡才能，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目的，對(duì)于融資的歸還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理才能的體系，這樣才能完成既定的投資管理目的，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制作為房地產(chǎn)工程投資最重要的資金來(lái)源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將所有的銷售回款進(jìn)展再投資或進(jìn)展企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來(lái)源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的根底

6、上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)方案管理機(jī)制，確保對(duì)于工程整體投資策略的細(xì)化目的實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)展融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)工程資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理才能有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，防止嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。三、房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施一建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)工程投資建立期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注工程開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)工程前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致

7、工程開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。 因此，必須通過(guò)進(jìn)展概率分析法和例舉法在工程開發(fā)前期進(jìn)展整表達(dá)金流量可靠預(yù)測(cè)，防止工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在工程開發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)工程開發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)工程開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的意外情況的把控才能，保障整體預(yù)算目的的實(shí)現(xiàn)，表達(dá)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)視和保障職能。二多方面開拓籌融資渠道，合理配置資金構(gòu)造基于健全工程開發(fā)預(yù)算體系，通過(guò)對(duì)工程開發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的工程開發(fā)階段，考慮工程所處開發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，假設(shè)工程自身融資才能缺乏以滿足，通過(guò)合理的

8、方式尋求自有資金需求，防止籌資額度缺乏帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金本錢，消減獲利才能風(fēng)險(xiǎn)。由于工程開發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金本錢高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、本錢低的特點(diǎn)，因此通過(guò)長(zhǎng)短期融資的上下搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為根底，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金本錢，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。三增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化房地產(chǎn)工程對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假設(shè)在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問(wèn)題，工程投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的開展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)

9、管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。1.加強(qiáng)回款管理進(jìn)步銷售回款率縮短回款時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程來(lái)說(shuō)，銷售回款是整個(gè)工程開發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)工程開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制程度。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的詳細(xì)措施，并制定合理的任務(wù)目的與具有鼓勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地進(jìn)步銷售回款比例。2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資本錢必然在其整體工程獲利才能預(yù)期和工程投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)工程進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)

10、金流入用于歸還融資本金，降低資金本錢就成為增強(qiáng)工程獲利才能的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來(lái)說(shuō)，工程銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，假設(shè)在工程銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)將來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過(guò)多的銷售類回款用以提早償付籌資本金，極有可能使整個(gè)工程在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過(guò)短期融資來(lái)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)展妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下

11、，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證工程開發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提早償付融資。3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)展再投資管理由于房地產(chǎn)行業(yè)開展的特性及近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)開展形式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資工程的中后期利用工程自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)展再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他工程開發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)展其他工程開發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資工程的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從工程本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于利用工程盈余資金進(jìn)展投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足工程自身開發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出工程和被投資工程的現(xiàn)金流量情況進(jìn)展預(yù)測(cè)，防止由于過(guò)度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)論房地產(chǎn)開