古塘秋月項目分析報告

1、慈溪“古塘秋月力項目市場分析報告寧波金百利目錄一、項目背景二、市場分析三、項目機會與問題分析四、項目建議一、項目背景1（一）地理位置環(huán)城北路項目位于慈溪城區(qū)，北至三北西大街，南至古塘河河流，西臨景觀大道。是慈溪城市傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，周邊有景觀公寓、大通花園、三北 名都等多個大中型居住小區(qū)，居住環(huán)境成熟，周邊配套完善，學校、銀 行等。（二）項目四至北面：與三北名都隔街相望，對面商鋪尚未交付；南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小區(qū)商業(yè)裙房經營火爆， 商業(yè)氣氛較佳；東面：是景觀大道，隔街是景觀花苑西面：西沿河流，隔河是慈溪農村合作銀行辦公樓，往西即是三北 大街商業(yè)中心。（三）項目基本資料住宅部分：總

2、套數共130套，其中187189平方米15套，約占11.5%;191 195平方米75套，約占57.6%;197 202平方米40套，約占30.9%。商鋪部分：（一通二層商鋪，一層挑高5.4米）總套數共34套，其中99115平方米8套，約占23.5%；130135平方米6間，約占17.6%；142155平方米14間，約占41.2%；212平方米以上6套，約占17.6%；二、市場分析近年來，慈溪經濟的快速發(fā)展，城市基礎設施建設加大、城市環(huán)境、 面貌日新月異，杭州灣大橋、中橫線一期工程，加大了慈溪與外部的溝 通，提升慈溪的區(qū)位優(yōu)勢，成為長三角的熱點城市，城市投資環(huán)境大大 改觀，房地產市場發(fā)展良好。

3、(1) 房地產投資連年下滑2002 2004年慈溪市固定資產投資與房地產投資變化圖200150122.74138.41161.33單位：億元10082.855032.2510定資產投資總額28.26200419.072005房地產投資2005年全市完成全社會固定資產投資總額 161.33億元，比上年增 長16.6%。房地產投資受宏觀調控和買賣雙方博弈心理的共同影響，增幅下降較明顯，全年同比-32.5%。房地產投資占全社會投資的比重11.8%，比上年下降8.6個百分點。2006年上半年房地產業(yè)投資完成5.3億元，占我市固定資產投資的 8.5%，同比一46.0%,拉動我市

4、固定資產投資下滑 22%房地產業(yè)投資從 2003年的固定資產投資“中流砥柱”到目前的“制肘”， 市場再度陷入 觀望、膠著狀態(tài)。(2) 房地產供應逐年減少在投資增長迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面積203.6 萬平方米，住宅新開工面積133.4萬平方米，位居歷年慈溪年開發(fā)總量 之首。2004年全市可預售商品房面積60.3萬平方米，其中可預售住宅 面積50.06萬平方米，同比增加45.5%;辦公樓預售面積3686平方米，同比增長-82.5% ;商業(yè)營業(yè)用房預售面積5.36萬平方米，同比增長75.2%。2005年受宏觀政策的影響，住宅供應呈現逐步放緩的趨向。2006年上半年慈溪可預售住宅

5、項目4個，可預售住宅面積約11.53 萬平方米，住宅供應規(guī)模逐年減小。（3）房地產銷售逐步好轉2006年上半年商品房銷售情況逐月好轉，銷售面積與銷售金額從年 初的2.58萬平方米和1.47億元分別增加到目前的21.43萬平方米和 9.24億元，銷售面積與銷售金額增速從年初的90.6%和90.8%分別回 升到目前的53.7%和63.2%。特別是在6月份單月銷售5.89萬平方 米和3億元，其中現房單月銷售達 4.15萬平方米和2 2.02億元，創(chuàng)下 今年新高。房地產銷售金額高出投資額3.94億元，說明房地產買方市場需求還是比較旺，而投資方則因宏觀政策影響明顯，處在等待觀望中， 預計房地產投資在短期

6、內增長乏力。2006年5月本月比上年指標止同期累計增長%房地產業(yè)46005-44.8商品房銷售面積（平方米）15541571.1商品房銷售金額62403-3.8(4) 在售樓盤調查住宅項目名稱：三北名都產品類型：住宅商鋪開發(fā)商：寧波寧盛公開日期：2005年2月10日策劃代理：寧波法瑞德工地位置：三北大街與景觀大道交叉口東北側承建商：東航工程預售許可證：景觀設計：慈溪設計院位置圖示：建筑設計：慈溪設計院工程進度：已建成交付日期：2007年6月30日基地面積：20000平米總建面積：70000平米規(guī)劃總戶數：511戶容積率：3.5綠化率：40%總車位數：600個規(guī)劃產品(層數 幢數)：共6幢，4幢

7、高18層，2幢17層限高：60米產 品 分 析產品類型面積范圍主力面積平均價格主力總價得房率戶數層咼銷售率高層40-28050-80580090000085%4743米85%配套分 析物業(yè)公司：暫定物業(yè)服務內容：周邊配套：商業(yè)銀行、三北大街、迪歐咖啡館 西門小學上林坊會所配套：園林特色：噴泉、亭榭、雕塑、綠地、花卉、蛋型廣場、淺水流深與周家路江水系交相輝印，融為一體車位配套：電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)裝修情況：毛胚付一次性付款：有款分期付款：有情按揭付款：首付不低于30%按揭70%況客戶分析：企劃方向：（廣告主題）鉑金地段 尊貴社區(qū)產地處成熟的高檔住宅區(qū)域，又臨近市中但位于繁華地段，噪音較多

8、。品心，交通方便，周邊配套設施齊全，北價格比較貴。以小戶型為主，選擇性小。力至大新路，南靠二北大街，東臨周豕路公攤大。分江，西連景觀大道，設計豪華氣派，是析不口多得的鉑金地段。備注（其他情況說明）：現房不多，面積50平米左右，選擇余地不大而且價格比較高，如:15層東首套型面積 67.23平米，單價6308兀。車位12.5萬/只，均有產權。價格:4700-6600。銷售情況追蹤：05.12.1306.08.01 小區(qū)共計：511套，目前已售：437套銷售率：85%其中住宅可售：43套，可售商鋪：31套項目名稱：望江苑產品類型：商鋪，住宅開發(fā)商：慈溪市維科置業(yè)有公開日期：04年5月限公司策劃代理：

9、泛城（中國）奧斯特工地位置：上林坊旁邊承建商：城關建筑預售許可證：009基地面積：29550平米總建面積：68000平米規(guī)劃總戶數：295容積率：1.8綠化率：35.5%總車位數：325規(guī)劃產品（層數 幢數）：加商鋪共10幢，每幢均為11層限高：3米產 品 分 析產品類型面積范圍主力面積平均價格主力總價得房率戶數層咼銷售率住宅140 170150 1705300/ 平米85萬88%2073100%商鋪80 1500130平米40000/平米300萬99.5%784.590%配套分 析物業(yè)公司：新上海物業(yè)物業(yè)服務內容：安全保衛(wèi)防護 日常清潔 設備保養(yǎng)維修周邊配套：景觀大道 上林坊金黃商廈國脈酒店

10、三北大街等會所配套：無園林特色：以中庭綠化建筑小品為主車位配套：1： 1裝修情況：毛坯付一次性付款：96折款情況分期付款：無按揭付款：60%客戶分析：關系戶自用面積配比：住宅占80%商鋪占20%企劃方向：（廣告主題）彰顯貴族身份產 品 力 分 析小區(qū)建筑立面造型及顏色時尚簡潔，且在市中心，周圍娛樂購物配套措施齊全，交通便捷。周邊生活配套較少，離學校，菜場，醫(yī)院較遠,比較吵備注（其他情況說明）：物業(yè)費住宅1.4元/平方 商鋪0.65元/平方，地下車位：13 萬（有產權），8萬（無產權）銷售情況追蹤：05.12.1306.08.01 小區(qū)共計：299套目前已售：275套銷售率：92%總結：1、 截

11、止今年上半年慈溪住宅供應大幅減少，06年新推住宅項目4個, 總面積約11.5萬平方米，銷售4萬平方米；2、城區(qū)期房價格基本在5300 5600元之間；3、樓盤主流戶型設計在140180平方米之間，總價85100萬之間;4、小戶型產品較少，但市場銷售較為有利。商業(yè)用房三北名都一層商鋪：43000元/譏 二層：7000元/( 一通二連賣)古塘金苑內側商鋪：2600028000元/譏外側:40000元/名人中心向東商鋪：43000兀/譏向南商鋪：51000兀/川三北大街店面在60川左右年租在：1820萬/年三、項目機會與問題分析(1 )機會分析1、地段優(yōu)勢：本案地理位置優(yōu)越，地處三北西大街，距離鬧市

12、約 200米，與慈溪商務中心距離也較近；2、本項目已現房，可直接銷售；3、項目多個居住小區(qū)，居住環(huán)境佳，生活氛圍濃；4、項目戶型結構較好；5、商業(yè)整體環(huán)境尚可；6、價格優(yōu)勢(本項目與周邊樓盤5600左右的均價低近千元，價格 吸引力較大)(2)問題分析1、本項目戶型較大，且較為單一；2、面積大，總價高，對銷售有較大壓力；3、項目外立面效果較差，整體視覺陳舊；4、周邊商業(yè)店鋪量大，且多為空置；5、雖距離商業(yè)中心近，但人流較少；6、店面進深較深，面積大，總價高；7、內部配套缺乏。四、項目建議2003 年以來慈溪房地產投資過于盲目， 出現了投資增長過大 、快等 問題。在市場環(huán)境變化后， 04、05 年

13、出現了投資持續(xù)的降溫及產品供應 的大幅減少的狀況，產品銷售不暢等不利因素。今年以來，隨著國家住房政策的進一步明朗，帶動了市場的逐步恢 復，慈溪今年上半年的銷售狀況比上年同期增長了 70%以上，城區(qū)多個 樓盤銷售狀況良好，以此同時目前市場供應出現了短期的滯停，無疑也 給本案帶來了良好的入市機會。(1) 、項目總定位慈溪五星生活社區(qū)(可參照項目寧波中央花園)(2) 、項目建議 綜合分析本項目的內外環(huán)境及不利因素后，以帶動銷售目的出發(fā)， 對項目進行如下調整：1、產品立面： 本項目的外立面較為陳舊，相對周邊項目而言形象 偏差，建議對外立面進行必要的修整，增加視覺觀感，增加高檔次樓盤 的穩(wěn)重、大氣風范。2、套型修