廣州三元里成品皮具商圈綜合分析

1、三元里成品皮具商圈調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷策劃部2010年9月15日一、三元里成品皮具商圈基礎(chǔ)情況資料2.1、三元里成品皮具商圈分布區(qū)域簡(jiǎn)介22、三元里成品皮具商圈發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)簡(jiǎn)介及未來趨勢(shì)43、三元里成品皮具商圈的代表性市場(chǎng)及最有競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目5二、廣州三元里成品皮具商圈供求與現(xiàn)狀、發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析71 .供應(yīng)總量分析7.2 .未來供應(yīng)量分析9.3 .宏觀市場(chǎng)需求與空置原因分析9.三、廣州三元里成品皮具商圈業(yè)態(tài)分類分析1.01 .市場(chǎng)現(xiàn)狀102 .發(fā)展趨勢(shì)分析與總結(jié)11四、廣州三元里成品皮具商圈相關(guān)配套設(shè)施分析1.31 .倉(cāng)庫(kù)1.32 .貨梯1.33 .停車場(chǎng)1.3五、廣州三元里成品皮具商圈建筑規(guī)劃分析1.4

2、1 .實(shí)用率1.42 .層高1.43.通道寬分析對(duì)比1.4六、廣州三元里成品皮具商圈經(jīng)營(yíng)狀況分析1.61、商圈內(nèi)各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間概述162、日客流量情況概述1.63、交易方式分析1.64、商圈內(nèi)各市場(chǎng)管理狀況分析18七、廣州三元里成品皮具商圈價(jià)格體系分析1.91、商圈租賃模式1.92、租賃費(fèi)用匯總分析1.93、管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)分析224、未開業(yè)項(xiàng)目分析23一、三元里成品皮具商圈基礎(chǔ)情況資料1、三元里成品皮具商圈分布區(qū)域簡(jiǎn)介三元里成品皮具商圈位于白云區(qū)與越秀區(qū)的交界處，南臨廣州火車站、廣東省汽車站和廣州市汽車站，北接機(jī)場(chǎng)高速，廣州地鐵二號(hào)線在火車站、越秀公園和三元里大道都有地鐵出口，步行至商圈中心僅需幾

3、分鐘，交通十分便利。三元里成品皮具商圈與皮料五金商圈分別分占三元里商圈的東西兩面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的東面，區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)基本上以經(jīng)營(yíng)成品皮具為主，在梓元崗、解放北路和三元里大道東面上分布了大大小小二十一家成品皮具專業(yè)市場(chǎng)，隨著知名度的日漸提高，自發(fā)成為了眾所周知的成品皮具交易集散地。而西面區(qū)域則以經(jīng)營(yíng)皮料五金的專業(yè)輔料市場(chǎng)為主，也聚集了近10個(gè)皮料五金專業(yè)市場(chǎng)，并在逐步壯大中，漸漸形成了與成品皮具商圈互補(bǔ)的格局。JIAN亮宜投濟(jì)三元里商圈2010-610金龍盤國(guó)際上鞋業(yè)市場(chǎng)今御龍服裝礴憐名商天地盈富國(guó)際五金皮料城（A區(qū)新漆辟瑤臺(tái)皮料市場(chǎng)皮料五金商圈鞭度身.五金商聯(lián).釋盤富國(guó)際五金

4、皮料城（B區(qū)）配件廣場(chǎng)廣州中醫(yī)藥大學(xué)明醫(yī)院萬麗皮具城成品皮具商圈盛億皮具城金匕皮耳域億森皮具城（J）獨(dú)業(yè)樞持、.白云世界；皮具賈易中心（二期億發(fā)皮革擇元埠白而題安就匿典城至嘉皮具商貿(mào)中心勰寰具新興皮具商賈城潮流地帝解放北路煬殳避跟行TffiftitT中國(guó)堪行白云世界皮具貿(mào)易中心粹精商康城城樂具元具看新皮根皮粕釀皮具城城原次3發(fā)艮三皮億皮色具氏Jr桂花樓皮具城第3頁(yè)共25頁(yè)2、三元里成品皮具商圈發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)簡(jiǎn)介及未來趨勢(shì)(1)三元里成品皮具商圈發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)三元里成品皮具商圈的發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，商戶對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景樂觀。只見新人進(jìn)，不見舊人走”，新的皮具商戶仍源源不斷地流入這里。與國(guó)內(nèi)其它皮具批發(fā)市

5、場(chǎng)相比，檔次高、質(zhì)量好、價(jià)格平是三元里成品皮具批發(fā)市場(chǎng)的突出優(yōu)點(diǎn)。另一方面商圈內(nèi)鋪位的租金持續(xù)上漲，一直保持穩(wěn)中有升的增長(zhǎng)勢(shì)頭，也顯示出商圈仍有一定的發(fā)展空間。超卓的地位是全國(guó)規(guī)模最大、檔次最高的皮具批發(fā)商圈，同時(shí)也是全球最大的皮具批發(fā)商圈。龐大的規(guī)模17萬多平方米建筑面積，它聚集了二H一個(gè)成品皮具市場(chǎng)，云集了國(guó)內(nèi)外5000多個(gè)皮具品牌，箱包產(chǎn)品20多種，高中低檔齊全，3萬多名從業(yè)人員，100多億元的年交易額。(2)三元里成品皮具商圈未來發(fā)展趨勢(shì)生命力依然旺盛，產(chǎn)業(yè)格局日趨完善三元里成品皮具商圈已顯示其極強(qiáng)的生命力，不僅具有優(yōu)越的地理位置，也是國(guó)內(nèi)外皮具流行的陣地。每年100多億元的全球采購(gòu)量

6、，不是隨意可以克隆的，而花都獅嶺周邊眾多以人造革產(chǎn)品匯集的加工基地，與商圈的真皮產(chǎn)品形成了相互補(bǔ)充的格局。借電子商務(wù)提高競(jìng)爭(zhēng)力。目前，商圈約有1/3的皮具皮革企業(yè)開始運(yùn)用電子商務(wù)改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式，過半的皮具城對(duì)商戶實(shí)行了信息化管理。政府進(jìn)一步加大規(guī)劃整合力度。白云區(qū)政府在對(duì)商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不斷加大改善的力度，為推進(jìn)皮具城園區(qū)化升級(jí)改造工作，不斷進(jìn)行市場(chǎng)整治，力求凈化經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)以皮具節(jié)為載體，加強(qiáng)園區(qū)品牌宣傳，并大力推進(jìn)園區(qū)公共信息平臺(tái)的建設(shè)工作，引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)各市場(chǎng)向展貿(mào)型市場(chǎng)發(fā)展。區(qū)政府還規(guī)劃打通梓元崗串聯(lián)廣園西主干道的雙向通道，這對(duì)于目前固有的采購(gòu)人流、車流的走向，都

7、起著重大的扭轉(zhuǎn)和擴(kuò)容作用，輻射區(qū)域和輻射功能也將進(jìn)一步擴(kuò)大。3、三元里成品皮具商圈的代表性市場(chǎng)及最有競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目三元里成品皮具商圈內(nèi)各個(gè)市場(chǎng)，從經(jīng)營(yíng)狀況、商戶心態(tài)、客源等等各個(gè)方面來看，相對(duì)具代表性的市場(chǎng)大致有以下幾個(gè)：(1)億森皮具城廣州億森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立較早的市場(chǎng)，以外單主為要銷售渠道,經(jīng)營(yíng)商戶成分較好，多為自營(yíng)，借助于良好的地理位置及周邊設(shè)施，使得其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較穩(wěn)定。業(yè)者經(jīng)營(yíng)心態(tài)較好，目前基本上沒有要轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌的檔口，商戶均想趁著現(xiàn)時(shí)良好的勢(shì)頭用心經(jīng)營(yíng)。億森皮具城以經(jīng)營(yíng)中檔仿皮皮具為主，地理位置決定了億森皮具城的命脈，加之多年來建立的銷售網(wǎng)絡(luò)，致使市場(chǎng)在外單市場(chǎng)需求平臺(tái)中占

8、了重要地位。(2)金億皮具城金億皮具廣場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)書包和電腦包為主，形成了自身的產(chǎn)品特點(diǎn)，加上地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)外部裝修大氣，夠物環(huán)境舒適安全，比較吸引商客。市場(chǎng)內(nèi)的商戶大部分是一手業(yè)主，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，有比較成熟穩(wěn)定的客源，經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定。(3)中港皮具城中港皮具城自2000年1月開業(yè)以來已經(jīng)走過10個(gè)年頭，是廣州目前中高檔皮具批發(fā)市場(chǎng)之一。早期市場(chǎng)的客流量不是很大，從09年開始各檔口生意開始好轉(zhuǎn)，也逐漸有了自己的定位：以真皮為主的中高檔自主品牌箱包。中港的商鋪?zhàn)雠l(fā)和訂單的比較多，這與中港皮具商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)理念息息相關(guān)。每個(gè)商鋪都有固定的客源，客流主要由國(guó)內(nèi)的老顧客組成，及部分外國(guó)客戶。中港皮具

9、商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)業(yè)者經(jīng)營(yíng)心態(tài)較穩(wěn)定，該市場(chǎng)租金相對(duì)同類市場(chǎng)較低，使得在此經(jīng)營(yíng)的業(yè)者壓力較小，市場(chǎng)內(nèi)租戶檔口轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌意向的較少。(4)圣嘉皮具商貿(mào)中心圣嘉皮具商貿(mào)中心是經(jīng)營(yíng)中高端女性時(shí)尚手袋為主的大型皮具批發(fā)商城，地理位置佳，交通便利，人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚，客流量大。加上良好的內(nèi)部環(huán)境和相對(duì)完善的軟硬件配套，商戶滿意度高，商鋪無空置現(xiàn)象，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。另外，圣嘉皮具商貿(mào)中心的租金水平在整個(gè)三元里成品皮具商圈內(nèi)是比較高的，這也說明了市場(chǎng)突出的地位。(5)廣州白云世界皮具貿(mào)易中心一期無論市場(chǎng)的軟件和硬件配套上，廣州白云世界皮具商貿(mào)中心(一期)在三元里成品皮具商圈內(nèi)都是數(shù)一數(shù)二的，被譽(yù)為商圈內(nèi)的標(biāo)桿交易市

10、場(chǎng)。廣州白云世界皮具貿(mào)易中心經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)商戶實(shí)力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)心態(tài)良好，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次較高，價(jià)格較貴，且交易量大。另外，巨大、穩(wěn)定的客流量亦為業(yè)者的經(jīng)營(yíng)帶來信心，使得廣州白云世界皮具貿(mào)易中心（一期）成為商圈內(nèi)交投最活躍的皮具貿(mào)易中心。同時(shí)，廣州白云世界皮具貿(mào)易中心一期在上述各方面的優(yōu)勢(shì)都是眾多市場(chǎng)中最為突出和顯著的，可謂是商圈內(nèi)最有競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)市場(chǎng)。二、廣州三元里成品皮具商圈供求與現(xiàn)狀、發(fā)展統(tǒng)計(jì)分析1 .供應(yīng)總量分析廣州三元里皮具商圈目前共有21家成品皮具商場(chǎng)，供應(yīng)總面積為171680褶。供應(yīng)商鋪總面積為95225m2;供應(yīng)寫字樓總面積為61950m2;配套設(shè)施總面積為14205褶。在供應(yīng)套數(shù)

11、方面，整個(gè)成品皮具商圈共5634間檔口，其中商鋪5027間，寫字樓607問。供應(yīng)面積表:商場(chǎng)名稱總建筑囿積（疔）商鋪面積（行）寫字樓面積（疔）配套設(shè)施面積（行）白云世界皮具貿(mào)易中心331502200071504000白云世界皮具貿(mào)易中心二期64006400中港皮具商貿(mào)城342006000210007200圣嘉皮具商貿(mào)中心20000577514000225新興皮具商貿(mào)城13000390078001300新匯豪皮具商貿(mào)城1200011200800億森皮具城900027756000225中澳皮具城70007000金億皮具廣場(chǎng)60005545455卓隆皮具商貿(mào)城600030003000柏麗皮具城500

12、020003000新東彖商貿(mào)城40004000中港祥盛國(guó)際皮具城39823982梓元綜合市場(chǎng)35003500安興皮具世界25002500億發(fā)三億皮具城23002300盛億皮具城12001200桂花樓皮具城10001000銀元皮具商貿(mào)城948948梓元精品商場(chǎng)300300大都云皮具城200200總計(jì)171680955256195014205供應(yīng)套數(shù)表:商場(chǎng)名稱檔口總數(shù)（間）商鋪（間）寫字樓（間）白云世界皮具貿(mào)易中心1349128465白云世界皮具貿(mào)易中心二期239239中港皮具商貿(mào)城435290145圣嘉皮具商貿(mào)中心421252169新興皮具商貿(mào)城24716186新匯豪皮具商貿(mào)城264264億森

13、皮具城20515847中澳皮具城322322金億皮具廣場(chǎng)421421卓隆皮具商貿(mào)城18710087柏麗皮具城1301228新東彖商貿(mào)城282282中港祥盛國(guó)際皮具城181181梓元綜合市場(chǎng)300300安興皮具世界151151億發(fā)三億皮具城165165盛億皮具城8080桂花樓皮具城119119銀元皮具商貿(mào)城8686梓元精品商場(chǎng)2121大都會(huì)潮流地帶2929總計(jì)56345027607JIAN2 .未來供應(yīng)量分析成品皮具商圈未來將有三個(gè)市場(chǎng)推出。分別為：大泓國(guó)際、萬麗國(guó)際皮具城及三元里國(guó)際都會(huì)廣場(chǎng)，供應(yīng)總面積將近90000nf,其中商鋪面積為38800nf,寫字樓面積為40000m20而目前三元里商

14、圈市場(chǎng)的總面積171680m2,未來供貨量與現(xiàn)有供貨量之比約為1:2。未來供貨如此大體量顯示出三元里商圈皮具市場(chǎng)非?；钴S，吸引力十足，投資者對(duì)其未來發(fā)展趨勢(shì)看好；同時(shí)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦將更加激烈。冏場(chǎng)名稱總建筑面積（明冏鋪卸積（明寫字樓面積（明配套設(shè)施面積（明大泓國(guó)際2500011000100004000力麗皮具城1000088001200三元里國(guó)際都會(huì)廣場(chǎng)5500019000300006000總計(jì)900003880040000112003 .宏觀市場(chǎng)需求與空置原因分析目前三元里成品皮具商圈所有商場(chǎng)均在營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。整個(gè)三元里成品皮具商圈存在商鋪空置的情況較少，除了柏麗皮具城、新匯豪皮具商

15、貿(mào)城有部分商鋪空置外,其余商場(chǎng)商鋪空置率極小。從整體上來看，商圈市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氣氛熱烈，一些較好的商場(chǎng)甚至一鋪難求，整體狀況是求大于供，市場(chǎng)潛力極大。商鋪空置方面，柏麗皮具城空置的商鋪集中在二層與三層。由于商場(chǎng)規(guī)模較小，規(guī)劃不完善，且自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)不夠鮮明等原因?qū)е缕淇罩蒙啼仈?shù)較多。同時(shí)也使得商場(chǎng)內(nèi)人氣頗為冷清，客流量不足，商場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)重缺乏經(jīng)營(yíng)氣氛。新匯豪皮具商貿(mào)城造成空置商鋪的因素有多個(gè)。其一，地理位置無優(yōu)勢(shì)。新匯豪皮具商貿(mào)城位于梓元崗路中段，距離梓元崗路口較遠(yuǎn)。其二，交通不便，此段道路交通物流擁擠現(xiàn)象嚴(yán)重。具三，經(jīng)營(yíng)品類單一，市場(chǎng)不成熟。新匯豪皮具商貿(mào)城是以中高擋品牌男包為主的大型批發(fā)市場(chǎng)，商品價(jià)格

16、偏高，種類比較單一，市場(chǎng)承載量不夠。三、廣州三元里成品皮具商圈業(yè)態(tài)分類分析1 .市場(chǎng)現(xiàn)狀(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類別范圍與分類、統(tǒng)計(jì)分析目前三元里成品皮具商圈經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)類別主要有：旅行箱包、男包、時(shí)尚女包、書包及電腦包、小皮件、腰帶等六大類。旅行箱包包括：拉桿箱、旅行包、旅行背囊等男包包括：公事包、夾包、休閑包等時(shí)尚女包包括：晚裝包、手提包、單肩包、休閑包、化妝包等書包電腦包包括：雙肩書包、拉桿書包、電腦包等小皮件包括：錢包、鑰匙包、卡片包、小掛件等腰帶包括：商務(wù)款、休閑款等經(jīng)統(tǒng)計(jì)，三元里成品皮具商圈共有5505間檔口在營(yíng)業(yè)。其中，經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女包的檔口有3513間，經(jīng)營(yíng)男包的檔口有520間，經(jīng)營(yíng)旅行箱包的

17、檔口有216間，經(jīng)營(yíng)腰帶的檔口有369間，經(jīng)營(yíng)小皮件的檔口有494間，經(jīng)營(yíng)書包電腦包的檔口有194間，經(jīng)營(yíng)其他業(yè)態(tài)的有199間?？倷n口數(shù)時(shí)間女，包男包旅行箱包腰帶小皮件書包電腦包其他55053513間520間216間369間494問194間199間100%63%9%4%7%9%4%4%(2)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類別比例統(tǒng)計(jì)分析由下圖可以看出整個(gè)三元里成品皮具商圈業(yè)態(tài)成分非常集中，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為時(shí)尚女包、男包、小皮件、旅行箱包、腰帶、書包電腦包等六類。經(jīng)營(yíng)其他業(yè)態(tài)(比如：服裝、眼鏡、飾品等)的商戶較少。而經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女包的商戶是整個(gè)三元里成品皮具商圈的絕對(duì)主力，另外，經(jīng)營(yíng)男包與經(jīng)營(yíng)小皮件的商戶也有相當(dāng)數(shù)量。三元

18、里成品皮具商圈業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例圖書包？電腦包腰帶4%2 .發(fā)展趨勢(shì)分析與總結(jié)(1)從各類箱包的總量比重看市場(chǎng)趨勢(shì)從市場(chǎng)保有量來看，整個(gè)三元里成品皮具商圈，經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女包所占比重最大，約占整個(gè)市場(chǎng)的三分之二，除了銀元皮具商貿(mào)城、梓元精品皮具商場(chǎng)、億發(fā)三億皮具城及新匯豪皮具商貿(mào)城等少數(shù)幾個(gè)商場(chǎng)沒有或只有極少數(shù)商戶經(jīng)營(yíng)女包外，整個(gè)商圈幾乎都以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女包為主。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)三元里成品皮具商圈有3513間檔口在經(jīng)營(yíng)女包。男包在三元里成品皮具商圈的保有量為9%只為女包份額的1/7。而專營(yíng)男包的商場(chǎng)也僅有新匯豪皮具商貿(mào)城一家，另外則是梓元綜合市場(chǎng)及圣嘉皮具商貿(mào)中心擁有一定數(shù)量的男包商鋪。小皮件在三元里成品皮具商圈

19、的保有量約為9%經(jīng)營(yíng)小皮件的商場(chǎng)主要有億發(fā)三億皮具城、銀元皮具商貿(mào)城、梓元精品皮具商場(chǎng)等。腰帶占7%經(jīng)營(yíng)腰帶的商場(chǎng)主要是億發(fā)三億皮具城、銀元皮具商貿(mào)城、盛億皮具城等。旅行箱包與書包電腦包都占4%經(jīng)營(yíng)這兩類業(yè)態(tài)的商場(chǎng)主要是金億皮具廣場(chǎng)與梓元綜合市場(chǎng)?？v觀未來皮具市場(chǎng)趨勢(shì)，時(shí)尚女包由于種類豐富、材質(zhì)多樣、款式潮流，更新速度快，消費(fèi)市場(chǎng)大，仍將是皮具行業(yè)的領(lǐng)軍品項(xiàng)。(2)從各箱包檔口的開業(yè)率看市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從各類箱包檔口開業(yè)率來看，目前三元里成品皮具商圈經(jīng)營(yíng)女包的檔口開業(yè)率達(dá)99%未開業(yè)的檔口集中在柏麗皮具城；經(jīng)營(yíng)男包的檔口開業(yè)率為82.2%:,未開業(yè)主要分布在新匯豪皮具商貿(mào)城；其余經(jīng)營(yíng)旅行箱包、腰帶

20、、小皮件、書包電腦包等檔口基本上全部開業(yè)。柏麗皮具城二、三樓經(jīng)營(yíng)定位為時(shí)尚女包，空置商鋪數(shù)為36間，只占整個(gè)三元里成品皮具商圈女包業(yè)態(tài)份額的1%對(duì)三元里成品皮具商圈的經(jīng)營(yíng)女包商場(chǎng)的影響微乎其微。新匯豪皮具商貿(mào)城主營(yíng)男包，但卻有10間檔口經(jīng)營(yíng)女包，占整個(gè)商場(chǎng)的3.8%。可見,即使是主營(yíng)男包的商場(chǎng)里，依然未能擺脫女包的影響。而其未開業(yè)的商鋪達(dá)93間，約占整個(gè)三元里成品皮具商圈男包業(yè)態(tài)份額的18%盡管存在未開業(yè)商鋪的主要原因是因?yàn)樯虉?chǎng)的地理位置不好，但男包發(fā)展勢(shì)頭不及女包是不爭(zhēng)的事實(shí)?？梢?，未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)無論在發(fā)展勢(shì)頭上，還是經(jīng)營(yíng)檔次上，依然是以女包為主，男包為輔。女包、男包、旅行箱包、腰帶、小皮

21、件、書包電腦包等多種業(yè)態(tài)共存。四、廣州三元里成品皮具商圈相關(guān)配套設(shè)施分析三元里成品皮具商圈在配套設(shè)施方面明顯較為落后，配套設(shè)施的滯后，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商場(chǎng)自身的發(fā)展。即使是最新開業(yè)的白云世界皮具貿(mào)易中心二期，仍在很多方面存在缺失。1 .倉(cāng)庫(kù)整個(gè)三元里成品皮具商圈僅中港皮具商貿(mào)城(3600褶)、白云世界皮具貿(mào)易中心(1000m2)設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，商圈配套倉(cāng)庫(kù)總面積為4600nl2 .貨梯在整個(gè)三元里成品皮具商圈，擁有貨梯的商場(chǎng)并不多。其中，圣嘉皮具商貿(mào)中心、億森皮具城各有3部，卓隆皮具商貿(mào)城擁有1部。3 .停車場(chǎng)停車場(chǎng)作為專業(yè)市場(chǎng)最主要的商場(chǎng)配套設(shè)施，對(duì)商場(chǎng)有著極其重要的影響。但在整個(gè)三元里成品皮具商圈

22、內(nèi)，配套停車場(chǎng)的市場(chǎng)只有9家：其中只配室內(nèi)停車場(chǎng)的2家,只配室外停車場(chǎng)的3家，既配室內(nèi)又配室外停車場(chǎng)的4家。面積較大的是中港皮具商貿(mào)城和白云世界皮具貿(mào)易中心，總面積分別為4050褶和4000m20但白云世界皮具貿(mào)易中心地下停車場(chǎng)既作為金桂園小區(qū)停車場(chǎng)，又承擔(dān)商場(chǎng)的停車配套，功能大打折扣。白云世界皮具貿(mào)易中心白云世界皮具貿(mào)易中心二期中港皮具商貿(mào)城圣嘉皮具商貿(mào)中心億森皮具城金億皮具廣場(chǎng)中澳皮具城新興皮具商貿(mào)城新匯蒙皮具城室內(nèi)：室外：室內(nèi)：室內(nèi)：室內(nèi)：室內(nèi)：室外：室內(nèi)：室外：3000m2室外：1000m2450m23600m2室外：450m2225m2室外：300m2225m2室外：300m2455

23、m2室外：700m2300m21000m2800m2總總總總總總總總總4000m2450m21050m2525m2525m21155m2300m21000m2800m2五、廣州三元里成品皮具商圈建筑規(guī)劃分析1 .實(shí)用率廣州三元里成品皮具商圈內(nèi)商場(chǎng)的實(shí)用率均為50%2 .層高經(jīng)過對(duì)廣州三元里成品皮具商圈內(nèi)較有代表性的商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的凈層高在2.53 .2mNJ可o三元里成品皮具商圈凈層高統(tǒng)計(jì)單位：m3.通道寬分析對(duì)比經(jīng)過對(duì)三元里成品皮具商圈內(nèi)較有代表性的商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)的主通道主要集中在2.53.6m之間；副通道主要集中在1.52.1m之間三元里成品皮具商圈主通道統(tǒng)計(jì)單位：m三元里成品皮具

24、商圈副通道統(tǒng)計(jì).單位：m六、廣州三元里成品皮具商圈經(jīng)營(yíng)狀況分析1、商圈內(nèi)各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間概述根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，廣州三元里成品皮具商圈21家專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，大部分市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間在上午9:00-17:30,只有一兩家營(yíng)業(yè)至下午六時(shí)。由于交通方便，往來比較頻繁，交易一般都在白天完成，商圈內(nèi)各市場(chǎng)均不存在晚上營(yíng)業(yè)的情況。2、日客流量情況概述從時(shí)間來看，商圈內(nèi)各市場(chǎng)日客流量最大的時(shí)間段在中午13:00-14:00之間，人氣各時(shí)段客流量對(duì)比12%最為旺盛，是第一個(gè)客流高峰期。其次是下午16:00-17:00之間，是客商離場(chǎng)前交易比較活躍的一個(gè)時(shí)段，屬于第二個(gè)客流高峰段。除了上述兩個(gè)時(shí)間段以外，上午10:30-11

25、:30是各地客商進(jìn)場(chǎng)不久的時(shí)候，也屬于客流量比較大的時(shí)間段。14:00-15:0016:00-17:00一11:30-12:303、交易方式分析根據(jù)調(diào)研情況分析，商圈各市場(chǎng)的交易方式主要有以下幾種：a.批發(fā)b.零售c.批零結(jié)合經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，商圈各市場(chǎng)的交易方式是多以批發(fā)（訂單）為主，占了整體的62%些市場(chǎng)雖然開放了零售功能，但批零結(jié)合的方式相對(duì)總體來說所占比例還是較少，只有38%整個(gè)商圈內(nèi)沒有實(shí)行單獨(dú)零售的市場(chǎng)。各市場(chǎng)交易方式匯總市場(chǎng)批發(fā)零售批零結(jié)合中港V中澳V圣嘉V億森V金億V新東蒙V新匯蒙V新興V盛億V銀元V卓隆V梓元綜合V大都會(huì)V白云世界一期V白云世界二期V億發(fā)三億V乂八V桂花樓V柏麗V中

26、港祥盛V梓兀宿口口V4、商圈內(nèi)各市場(chǎng)管理狀況分析三元里成品皮具商圈各市場(chǎng)的管理服務(wù)和管理水平高低參差，良莠不齊，這使得各市場(chǎng)的管理狀況差距較大。管理狀況較好和管理狀況一般的市場(chǎng)在商圈中均占了總體的38%,而另外24%的市場(chǎng)則處在基本無管理管理的狀態(tài)下。管理較好的市場(chǎng)在衛(wèi)生保潔、巡邏查看、廣播服務(wù)、消防密度各方面都做得比較到位，如廣州白云世界皮具貿(mào)易中心一期和中港皮具城。而梓元崗路內(nèi)的許多小市場(chǎng)的管理狀況就極差，無論是治安還是衛(wèi)生，有些甚至跟本沒有實(shí)施管理服務(wù)?？偟膩碚f，普遍規(guī)模較大和較新的市場(chǎng)一般管理力度和管理水平都比較好，市場(chǎng)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)日趨成熟與專業(yè)。而相對(duì)規(guī)模較小和開業(yè)較久的一些市場(chǎng)則存

27、在著管理不善和基本無管理的現(xiàn)象各市場(chǎng)管理狀況對(duì)比市場(chǎng)管理較好管理一般基本無管理比例白云世界一期V38%白云世界二期V中港V中澳V圣嘉V億森V新東蒙V新匯豪V桂花樓V38%又八V柏麗V新興V億發(fā)三億V卓隆V中港祥盛V金億V銀元V24%大都會(huì)V盛億V梓元精品V梓元綜合七、廣州三元里成品皮具商圈價(jià)格體系分析1、商圈租賃模式三元里成品皮具商圈內(nèi)各市場(chǎng)商鋪都是采取租賃的方式，差別只在于租金價(jià)格、其他費(fèi)用以及合同期長(zhǎng)短方面。近半數(shù)的市場(chǎng)合同期限定位在三年，只有中港祥盛國(guó)際皮具城的合同期是最長(zhǎng)的，達(dá)到了十年之久。商圈租賃模式匯總市場(chǎng)名稱商鋪寫字樓合同期白云世界一期租賃買斷三年白云世界二期租賃租賃二年零九個(gè)月

28、中港租賃租賃二年中澳租賃租賃三年圣嘉租賃租賃五年億森租賃租賃五年金億租賃租賃四年新東蒙租賃租賃三年新匯蒙租賃租賃四年億發(fā)三億租賃一租賃三年乂八租賃租賃四年桂花樓租賃租賃五年柏麗租賃租賃三年中港祥盛租賃租賃十年盛億租賃租賃三年卓隆租賃租賃三年梓兀宿口口租賃租賃五年2、租賃費(fèi)用匯總分析三元里成品皮具商圈內(nèi)市場(chǎng)的租賃費(fèi)用一般是由租金、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和押金（按金）幾部分構(gòu)成，只有少部分市場(chǎng)是押金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)全免的。以各市場(chǎng)一層為例，其中租賃費(fèi)用相對(duì)較高的是白云世界皮具商貿(mào)中心二期、圣嘉皮具商貿(mào)中心等，主要價(jià)格區(qū)間在租金400元/nf/月以上、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2000元/褶/年以上、押金10000元以上的水平幅度。其次是白云

29、世界皮具商貿(mào)中心一期、中澳皮具城、金億皮具城等，主要價(jià)格區(qū)間在租金400元/褶/月以上、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)1000元/nf/年以上、押金10000元以上的水平幅度。也有部分市場(chǎng)不但進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和押金全免，連租金也比較低，卓隆皮具城就是其中較有代表性的市場(chǎng)，租金水平在100元/褶/月以下。成品皮具市場(chǎng)租賃費(fèi)用匯總商場(chǎng)名稱租金均彳（元/itf/月）租金遞增率進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元/itf/年）押金負(fù)一層一層二層三層四層寫字樓負(fù)一層一層二層三層四層寫字樓圣嘉63610021457502個(gè)月租金白云世界二期438438318253292423391754117010000元/間白云世界一期3084383782885%6671667

30、166715003個(gè)月租金中澳8006896%10338372個(gè)月租金億森6504203701085%2個(gè)月租金億20040834010%250100010002.5個(gè)月租金“興47737020000元/間中港-365190653個(gè)月租金億發(fā)三億1812667中港祥盛1805-10%900斫東蒙667新1801088%落億250500隹花樓柏麗限元卓隆1928645辛元綜合梓元精品800單從租金來說，以各市場(chǎng)一層為例，原始租金最高的是中澳、億森和圣嘉皮具城，價(jià)格區(qū)間在每平方米600-1000元，廣州白云世界商貿(mào)中心和金億皮具城排在第二高，原始租金均價(jià)在每平方米400多元。原始租金最低的是卓隆皮

31、具城，均價(jià)每平方米約92元左右，其次是新匯豪、億發(fā)三億和中港祥盛皮具城，均價(jià)在每平方米180元左右?？偟膩碚f，商圈內(nèi)一層的平均租金價(jià)位區(qū)間在每平方米350-420元之間。圖表1各市場(chǎng)一層租金對(duì)比口一層圖表2各市場(chǎng)二層租金均價(jià)對(duì)比口二層期/巷木京嘉/7森人億學(xué)一黃木婁柏麗.中中圣億金一東二C新名柏新新桂,zs;j玄白白圖表3各市場(chǎng)寫字樓租金均價(jià)對(duì)比界r+i港文嘉森/乙立羋士押中圣億金圻柏單從進(jìn)場(chǎng)費(fèi)來說，以各市場(chǎng)一層為例，圣嘉皮具城、白云世界皮具商貿(mào)中心二期、億發(fā)三億皮具城是相對(duì)價(jià)格較高的，價(jià)位在2000多元/nf/年以上。價(jià)格相對(duì)較低的是盛億皮具城、梓元精品皮具城、中港祥盛皮具城等，價(jià)格區(qū)間在1

32、000元/褶/年以下。進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元/m2）至于押金（保證金）費(fèi)用，各市場(chǎng)的差距不算太大，一般在23個(gè)月租金的額度左右，具體數(shù)字要看商鋪的面積大小各商場(chǎng)押金、保證金對(duì)比220002000018000160001400012000100008000卜R祥盛信IM綜合精品/梓兀梓兀一期2中港中澳圣嘉億森乙物產(chǎn)一二億U婁世界跖中新/飛發(fā)一女桂化口押金、保證金（元/間）3、管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)分析三元里成品皮具商圈各市場(chǎng)的管理費(fèi)有一定差距，但最高的價(jià)格上限也只是在每平方米26元，中澳皮具城一層管理費(fèi)雖然是商圈內(nèi)最高的，但二層由于下調(diào)了2元，均價(jià)也相當(dāng)于25元，因此和廣州白云世界皮具商貿(mào)中心（一期和二期）、安興皮具城、梓元綜合皮具城基本是在同一水平線上。而商圈內(nèi)管理費(fèi)最低的則是中港祥盛皮具城，只要每平方米10元。各商場(chǎng)管理費(fèi)對(duì)比口管理費(fèi)（元）4、未開業(yè)項(xiàng)目分析（1）大泓國(guó)際皮具城大泓國(guó)際皮具城的商鋪采取的是租賃的方式，合同期為五年期，年租金在合同期內(nèi)無遞增。租賃政策中規(guī)定了租戶需提前將合同期內(nèi)部分租金一次性交齊，如：四層商鋪的租金為86元/%租戶須將