建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價的控制課件

1、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目決策階段決策階段工程造價的控制工程造價的控制1、了解投資決策階段影響工程造價的主、了解投資決策階段影響工程造價的主要因素要因素2、熟悉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容、熟悉建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容3、掌握投資估算的方法、掌握投資估算的方法本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)：本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)：7 7 投資決策階段工程造價的控制投資決策階段工程造價的控制n7.1 7.1 概述概述n7.2 7.2 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究建設(shè)項(xiàng)目可行性研究n7.3 7.3 投資估算投資估算n7.4 7.4 建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價7.1.1 7.1.1 建設(shè)項(xiàng)目決策的含義建設(shè)項(xiàng)目決策的含義n 項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目投資決策是選擇和決定投

2、資行動方案的過程，是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較及做出判斷和決定的過程。n 正確的項(xiàng)目投資行動來源于正確的項(xiàng)目投資決策。項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗，關(guān)系到工程造價的高低及投資效果的好壞。n 正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。7.1 7.1 概述概述7.1.2 7.1.2 建設(shè)項(xiàng)目決策與工程造價的關(guān)建設(shè)項(xiàng)目決策與工程造價的關(guān)系系一、決策階段的工程內(nèi)容 投資意向 機(jī)會研究（項(xiàng)目建議書） 初步可行性研究 可行性研究（詳細(xì)可行性研究） 決策審批 7.1.2 7.1.2 建設(shè)項(xiàng)目決策與工程造價的關(guān)建設(shè)項(xiàng)目決策與工程造價的關(guān)系系1、項(xiàng)目決

3、策的工作質(zhì)量是控制工程造價的重點(diǎn)2、項(xiàng)目決策的工作內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)3、造價高低、投資額的多少也影響項(xiàng)目最終決策4、項(xiàng)目決策的深度影響投資估算的精確度，也影響工程造價的控制效果 二、決策階段與工程造價的關(guān)系機(jī)會研究 投資估算誤差在30%左右初步可行性研究 投資估算誤差在20%左右可行性研究 投資估算誤差在10%左右7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影響工程造價的 主要因素主要因素n 項(xiàng)目工程造價的多少主要取決于項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。n 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容有：建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工程、勞動定員等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。n 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評估

4、、審批項(xiàng)目可行性研究的重要依據(jù)，是衡量工程造價是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模n項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模也稱項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，是指項(xiàng)目設(shè)定的正常生產(chǎn)營運(yùn)年份可能達(dá)到的生產(chǎn)能力或者使用效益。n合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模是指在一定技術(shù)條件下，項(xiàng)目投入產(chǎn)出比處于較優(yōu)狀態(tài)，資源和資金可以得到充分利用，并可獲得較優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)模。 n項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因素有： 1. 市場因素 2. 技術(shù)因素 3. 環(huán)境因素7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影響工程造價的 主要因素主要因素（二）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)（廠址）（二）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)（廠址） 1. 建設(shè)地區(qū)的選擇建設(shè)地

5、區(qū)的選擇 建設(shè)地區(qū)選擇得合理與否，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著工程造價的高低、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞，還影響到項(xiàng)目建成后的運(yùn)營狀況。因此，建設(shè)地區(qū)的選擇要充分考慮各種因素的制約，具體要考慮以下因素：（1）要符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國家工業(yè)布局總體規(guī)劃和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的要求。（2）要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，充分考慮原材料條件、能源條件、水源條件、各地區(qū)對項(xiàng)目產(chǎn)品需求及運(yùn)輸條件等。（3）要綜合考慮氣象、地質(zhì)、水文等建廠的自然條件。（4）要充分考慮勞動力來源、生活環(huán)境、協(xié)作、施工力量、風(fēng)俗文化等社會環(huán)境因素的影響。7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影

6、響工程造價的 主要因素主要因素（二）建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)（廠址）2. 建設(shè)地點(diǎn)（廠址）的選擇建設(shè)地點(diǎn)（廠址）的選擇（1）選擇建設(shè)地點(diǎn)的要求： n1）節(jié)約土地，少占耕地。n2）減少拆遷移民。 n3）應(yīng)盡量選在工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件較好的地段 n4）要有利于廠區(qū)合理布置和安全運(yùn)行。 n5）盡量靠近交通運(yùn)輸條件和水電等供應(yīng)條件好的地方。 n6）應(yīng)盡量減少對環(huán)境的污染。 （2）廠址選擇時的費(fèi)用分析。n1）項(xiàng)目投資費(fèi)用。 n2）項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用比較。 7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影響工程造價的 主要因素主要因素（三）技術(shù)方案1.技術(shù)方案選擇的基本原則技術(shù)方案選擇的基

7、本原則（1）先進(jìn)適用 n先進(jìn)與適用，是對立的統(tǒng)一。 （2）安全可靠n項(xiàng)目所采用的技術(shù)或工藝，必須經(jīng)過多次試驗(yàn)和實(shí)踐證明是成熟的，技術(shù)過關(guān)，質(zhì)量可靠，有詳盡的技術(shù)分析數(shù)據(jù)和可靠性記錄，并且生產(chǎn)工藝的危害程度控制在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，才能確保生產(chǎn)安全運(yùn)行，發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 （3）經(jīng)濟(jì)合理n經(jīng)濟(jì)合理是指所用的技術(shù)或工藝應(yīng)能以盡可能小的消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效果 7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影響工程造價的 主要因素主要因素（四）設(shè)備方案n在生產(chǎn)工藝流程和生產(chǎn)技術(shù)確定后，就要根據(jù)工廠生產(chǎn)規(guī)模和工藝過程的要求，選擇設(shè)備的型號和數(shù)量。 n主要設(shè)備方案選擇，應(yīng)符合以下要求：

8、（1）主要設(shè)備方案應(yīng)與確定的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案和技術(shù)方案相適應(yīng)，并滿足項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)或使用的要求。（2）主要設(shè)備之間、主要設(shè)備與輔助設(shè)備之間能力要相互匹配。（3）設(shè)備質(zhì)量可靠、性能成熟，保證生產(chǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定。（4）在保證設(shè)備性能前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理。（5）選擇的設(shè)備應(yīng)符合政府部門或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)發(fā)布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。7.1.3 7.1.3 項(xiàng)目決策階段影響工程造價的項(xiàng)目決策階段影響工程造價的 主要因素主要因素7.2.1 7.2.1 可行性研究的概念和作用可行性研究的概念和作用 （一）可行性研究的概念（一）可行性研究的概念n建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策前，對與擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面

9、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究調(diào)查研究，對各種可能擬定的技術(shù)方案和建設(shè)技術(shù)方案和建設(shè)方案方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價預(yù)測和評價。n在此基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目的、，以及進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。7.2.1 7.2.1 可行性研究的概念和作用可行性研究的概念和作用（二）可行性研究的作用（二）可行性研究的作用（1）作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策投資決策的依據(jù)。（2）作為編制設(shè)計(jì)文件編制設(shè)計(jì)文件的依據(jù)。 （3）作為向

10、銀行貸款向銀行貸款的依據(jù)。 （4）作為建設(shè)項(xiàng)目與各協(xié)作單位簽訂合同和有關(guān)協(xié)議簽訂合同和有關(guān)協(xié)議的依據(jù)。 （5）作為環(huán)保部門、地方政府和規(guī)劃部門審批項(xiàng)目審批項(xiàng)目的依據(jù)。 （6）作為項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。 （7）作為項(xiàng)目后評估后評估的依據(jù)。 7.2.2 7.2.2 可行性研究的步驟可行性研究的步驟接受委托調(diào)查研究方案選擇和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)分析和評價編寫可行性研究報(bào)告項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性技術(shù)上的可能性經(jīng)濟(jì)上的合理性結(jié)論與建議了解有關(guān)部門與委托單位對建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)想市場調(diào)查和資源調(diào)查用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，評選出合理的方案測算投資、成本、收入，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究

11、報(bào)告的內(nèi)容1.1.項(xiàng)目概況（總論）項(xiàng)目概況（總論）2.2.產(chǎn)品的市場分析和擬建規(guī)模產(chǎn)品的市場分析和擬建規(guī)模3.3.資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況4.4.建設(shè)條件和廠址選擇建設(shè)條件和廠址選擇5.5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案6.6.環(huán)境保護(hù)與勞動安全環(huán)境保護(hù)與勞動安全7.7.企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)8.8.項(xiàng)目施工計(jì)劃和進(jìn)度安排項(xiàng)目施工計(jì)劃和進(jìn)度安排9.9.投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措10.10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價11.11.項(xiàng)目結(jié)論與建議項(xiàng)目結(jié)論與建議（一）工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（一）工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)

12、容7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（一）工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（一）工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容n可行性研究的內(nèi)容應(yīng)能滿足作為的要求。n一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)包含以下幾個方面內(nèi)容： 1. 總論總論 （1）項(xiàng)目背景）項(xiàng)目背景。n包括項(xiàng)目名稱、承辦單位情況、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、項(xiàng)目提出的理由與過程等。（2）項(xiàng)目概況）項(xiàng)目概況。n包括項(xiàng)目擬建地點(diǎn)、擬建規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。（3）問題與建議）問題與建議。n主要指存在的可能對擬建項(xiàng)目造成影響的問題及相關(guān)解決建議。2. 市場預(yù)測市場預(yù)測 n市場預(yù)測是對項(xiàng)目

13、的產(chǎn)出品和所需的主要投入品的市場容量、價格、競爭力和市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析預(yù)測，為確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案提供依據(jù)。包括：產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測、產(chǎn)品市場需求預(yù)測、產(chǎn)品目標(biāo)市場分析、價格現(xiàn)狀與預(yù)測、市場競爭力分析、市場風(fēng)險(xiǎn)。3. 資源條件評價資源條件評價n只有資源開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告才包含此項(xiàng)。資源條件評價包括資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件和資源開發(fā)價值。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容4. 4. 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案n在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，為項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資

14、估算提供依據(jù)。（1）建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模。包括建設(shè)規(guī)模方案比選和比選的結(jié)果推薦方案及理由。（2）產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案。包括產(chǎn)品方案構(gòu)成、產(chǎn)品方案比選和比選的結(jié)果推薦方案及理由。5. 廠址選擇廠址選擇n可行性研究階段的廠址選擇是在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上，進(jìn)行具體坐落位置選擇。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容6. 技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案（1）技術(shù)方案。）技術(shù)方案。n包括生產(chǎn)方法、工藝流程、工藝技術(shù)來源及推薦方案的主要工藝。（2）主要設(shè)備方案。）主要設(shè)備方案。n包括主要設(shè)備選型、來源和推薦的設(shè)備清單。（3）工程方案。）工程方案。n主要包括建筑物、

15、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案，特殊基礎(chǔ)工程方案、建筑安裝工程量及“三材”用量估算和主要建筑物、構(gòu)筑物工程一覽表。7. 主要原材料、燃料供應(yīng)主要原材料、燃料供應(yīng)8. 總圖布置、場內(nèi)外運(yùn)輸與公用輔助工程總圖布置、場內(nèi)外運(yùn)輸與公用輔助工程 9. 能源、資源節(jié)約措施能源、資源節(jié)約措施7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容10. 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價n建設(shè)項(xiàng)目一般會對所在地的自然環(huán)境、社會環(huán)境和生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響。 11. 勞動安全衛(wèi)生與消防勞動安全衛(wèi)生與消防n在技術(shù)方案和工程方案確定的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，

16、并提出相應(yīng)的防范措施 12. 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（1）組織機(jī)構(gòu)。）組織機(jī)構(gòu)。n主要包括項(xiàng)目法人組建方案、管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖及機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析。（2）人力資源配置。）人力資源配置。n包括生產(chǎn)作業(yè)班次、勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求、職工工資福利、勞動生產(chǎn)力水平分析、員工來源及招聘計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃等。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容13. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度n項(xiàng)目工程建設(shè)方案確定后，需確定項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，包括建設(shè)工期、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（橫線圖的進(jìn)度表），科學(xué)組織施工和安排資金計(jì)劃，保證項(xiàng)目按期完工。14. 投資估算投資估算n投資估算是

17、在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃基本確定的基礎(chǔ)上，估算項(xiàng)目投入的總資金，包括投資估算依據(jù)、建設(shè)投資估算（建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息）、流動資金估算和投資估算表等方面的內(nèi)容。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容15. 融資方案融資方案n在投資估算的基礎(chǔ)上，研究擬建項(xiàng)目的資金渠道、融資形式、融資機(jī)構(gòu)、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)。16. 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價n項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價包括財(cái)務(wù)評價財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價，并通過有關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得

18、出經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論。17. 社會評價社會評價n社會評價社會評價是分析擬建項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懞彤?dāng)?shù)厣鐣l件對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評價項(xiàng)目的社會可行性。評價的內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會影響分析，項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險(xiǎn)分析，并得出評價結(jié)論。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容18. 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析n項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析貫穿與項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營的全過程。首先，識別風(fēng)險(xiǎn)，揭示風(fēng)險(xiǎn)來源。識別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（比如市場風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)等）；其次，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價，判別風(fēng)險(xiǎn)程度；再者，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。19.

19、 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議n在前面各項(xiàng)研究論證的基礎(chǔ)上，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、財(cái)務(wù)等各個方面綜合論述項(xiàng)目的可行性，推薦一個或幾個方案供決策參考，指出項(xiàng)目存在的問題以及結(jié)論性意見和改進(jìn)建議。7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容n項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可概括為三大部分。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可概括為三大部分。n首先是市場研究市場研究，包括產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，這是項(xiàng)目可行性研究的前提和基礎(chǔ)，其主要任務(wù)是要解決項(xiàng)目的“必要性必要性”問題；n第二是技術(shù)研究技術(shù)研究，即技術(shù)方案和建設(shè)條件研究，這是項(xiàng)目可行性研究的技術(shù)基礎(chǔ)，它要解決項(xiàng)目在技術(shù)上的技術(shù)上的“可行可行性性

20、”問題；n第三是效益研究效益研究，即經(jīng)濟(jì)效益的分析和評價，這是項(xiàng)目可行性研究的核心部分，主要解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的經(jīng)濟(jì)上的“合理性合理性”問題。n市場研究、技術(shù)研究和效益研究共同構(gòu)成項(xiàng)目可行性市場研究、技術(shù)研究和效益研究共同構(gòu)成項(xiàng)目可行性研究的研究的三大支柱三大支柱。 7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容1.1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況2.2.市場調(diào)查市場調(diào)查 1 1）對類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查）對類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查 周邊周邊20002000米范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查米范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查 周邊環(huán)

21、境配套調(diào)查周邊環(huán)境配套調(diào)查 周邊房價調(diào)查周邊房價調(diào)查 2 2）擬建項(xiàng)目市場需求量調(diào)查）擬建項(xiàng)目市場需求量調(diào)查 3 3）市場預(yù)測）市場預(yù)測（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容3.3.規(guī)劃建筑方案與擬建項(xiàng)目進(jìn)度安排規(guī)劃建筑方案與擬建項(xiàng)目進(jìn)度安排 1 1）擬建項(xiàng)目的規(guī)模）擬建項(xiàng)目的規(guī)模 2 2）擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案）擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案 3 3）擬建項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排）擬建項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排4.4.投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措 1 1）項(xiàng)目總投資估算）項(xiàng)目總投資估算 2 2）資金籌措）資金籌措 3

22、 3）投資使用計(jì)劃）投資使用計(jì)劃（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容7.2.3 7.2.3 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容5.5.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價 1 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)估算）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的基本數(shù)據(jù)估算 2 2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價 3 3）不確定性分析）不確定性分析6.6.項(xiàng)目結(jié)論與建議項(xiàng)目結(jié)論與建議 1 1）項(xiàng)目綜合評價）項(xiàng)目綜合評價 2 2）附件）附件 3 3）附圖）附圖（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容一、項(xiàng)目投資估算的含義一、項(xiàng)目投資估算的含義n 投資估算投資估算是指在項(xiàng)目投資決

23、策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。n 它是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。 7.37.3 投資估算投資估算二、投資估算的階段劃分與精度要求二、投資估算的階段劃分與精度要求1. 項(xiàng)目規(guī)劃階段項(xiàng)目規(guī)劃階段的投資估算的投資估算n允許誤差大于允許誤差大于30%。2. 項(xiàng)目建議書階段項(xiàng)目建議書階段的投資估算的投資估算n誤差控制在誤差控制在30%以內(nèi)。以內(nèi)。3. 初步可行性研究階段初步可行性研究階段的投資估算的投資估算n誤差控制在誤差控制在20%以內(nèi)。以內(nèi)。4. 詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究階段的投資估算的投資估算

24、 。n誤差控制在誤差控制在10%以內(nèi)以內(nèi)。三、投資估算的內(nèi)容三、投資估算的內(nèi)容流動資金設(shè)備及工、器具購置費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息總總投投資資建設(shè)投資靜態(tài)投資部分動態(tài)投資部分固定資產(chǎn)（1）分別估算各單項(xiàng)工程所需的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)；（2）在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)；（3）估算漲價預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息；（4）估算流動資金。四、投資估算的步驟四、投資估算的步驟（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資估算方法靜態(tài)投資估算方法n不同階段的投資估算，其方法和允許誤差都是不同的。n項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目

25、建議書階段，投資估算的精度低，可采取簡單的匡算法，如資金周轉(zhuǎn)率資金周轉(zhuǎn)率法、法、等。n在可行性研究階段尤其是詳細(xì)可行性研究階段，投資估算精度要求高，需采用相對詳細(xì)的投資估算方法，即。五、投資估算的編制方法五、投資估算的編制方法1. 生產(chǎn)能力指數(shù)法生產(chǎn)能力指數(shù)法xQ2CCf21Q1已建類似項(xiàng)目或裝置的投資額擬建類似項(xiàng)目或裝置的投資額擬建類似項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力已建類似項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力綜合調(diào)整系數(shù)（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資估算方法靜態(tài)投資估算方法生產(chǎn)能力指數(shù)【例】 已知建設(shè)年產(chǎn)15萬噸聚酯項(xiàng)目的裝置投資為20000萬元，現(xiàn)擬建年產(chǎn)60萬噸聚酯項(xiàng)目，工程條件與上述項(xiàng)目類似，生產(chǎn)

26、能力指數(shù)x為0.8，調(diào)整系數(shù)f為1.1，試估算該項(xiàng)目的裝置投資額。0.8xQ2CCf21Q160/15)2000 1.166660=（萬元）【解】 根據(jù)公式，該項(xiàng)目的裝置投資額為： 1. 生產(chǎn)能力指數(shù)法生產(chǎn)能力指數(shù)法【例】1972年在某地興建一座30萬噸合成氨的化肥廠，總投資為28000萬元，假如1994年在該地開工興建45萬噸合成氨的工廠，合成氨的生產(chǎn)能力指數(shù)為0.81，則所需靜態(tài)投資為多少？ （假定從1972年到1994年每年年平均工程造價綜合調(diào)整指數(shù)為1.10）【解】 0.810.81Q45222CCf280001.10316541.7721Q301萬元（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投

27、資靜態(tài)投資估算方法靜態(tài)投資估算方法以擬建項(xiàng)目的以擬建項(xiàng)目的全部設(shè)備費(fèi)全部設(shè)備費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行估算。為基數(shù)進(jìn)行估算。C擬建項(xiàng)目的投資額；擬建項(xiàng)目的投資額；E根據(jù)擬建項(xiàng)目當(dāng)時當(dāng)?shù)貎r格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）的總根據(jù)擬建項(xiàng)目當(dāng)時當(dāng)?shù)貎r格計(jì)算的設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）的總和；和；P1、P2、P3已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)用等占設(shè)備費(fèi)百分比；設(shè)備費(fèi)百分比；f1、f2、f3由于時間因素引起的定額、價格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等由于時間因素引起的定額、價格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等總和調(diào)整系數(shù)；總和調(diào)整系數(shù)； I擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用。擬建項(xiàng)目的其他費(fèi)用。1 12233(1)CEf Pf Pf PI 2.

28、 比例估算法比例估算法（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資估算方法靜態(tài)投資估算方法n比例估算法比例估算法【例】某新建項(xiàng)目設(shè)備投資為某新建項(xiàng)目設(shè)備投資為10000萬元，根據(jù)已建萬元，根據(jù)已建同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況，一般建筑工程占設(shè)備投資的同類項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)情況，一般建筑工程占設(shè)備投資的28.5%，安裝工程占設(shè)備投資的，安裝工程占設(shè)備投資的9.5%，其他工程費(fèi)用，其他工程費(fèi)用占設(shè)備投資的占設(shè)備投資的7.8%。該項(xiàng)目其他費(fèi)用估計(jì)為。該項(xiàng)目其他費(fèi)用估計(jì)為800萬元萬元，試估算該項(xiàng)目的投資額（調(diào)整系數(shù)，試估算該項(xiàng)目的投資額（調(diào)整系數(shù)f=1）。）。112233(1)10000(128.5%19.5%17.8%

29、1)80015380()CEf Pf Pf PI 萬元【解】 3.系數(shù)估算法系數(shù)估算法（1 1）朗格系數(shù)法）朗格系數(shù)法CE1KKci總投資額主要設(shè)備費(fèi)管線、儀表、建筑物等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)cK1KKLi（）朗格系數(shù)（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資估算方法靜態(tài)投資估算方法 （2 2）設(shè)備系數(shù)法）設(shè)備系數(shù)法（3 3）主體專業(yè)系數(shù)法）主體專業(yè)系數(shù)法4. 指標(biāo)估算法指標(biāo)估算法（1 1）、建筑工程費(fèi)的估算）、建筑工程費(fèi)的估算單位建筑工程投資估算法單位建筑工程投資估算法建筑工程費(fèi)=單位建筑工程量投資建筑工程總量如：擬建一棟住宅樓，已知每平方米的估算價格，那

30、么該單價乘以建筑工程量即為該項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)。單位實(shí)物工程量投資估算法單位實(shí)物工程量投資估算法建筑工程費(fèi)=單位實(shí)物工程量投資實(shí)物工程總量如：土石方工程（每立方米）、路面鋪設(shè)工程（每平方米）概算指標(biāo)投資估算法概算指標(biāo)投資估算法4. 指標(biāo)估算法指標(biāo)估算法（2 2）、設(shè)備及工器具購置費(fèi)估算）、設(shè)備及工器具購置費(fèi)估算（3 3）、安裝工程費(fèi)的估算）、安裝工程費(fèi)的估算安裝工程費(fèi)設(shè)備原價安裝費(fèi)率 安裝工程費(fèi)設(shè)備噸位每噸安裝費(fèi) 安裝工程費(fèi)安裝工程實(shí)物量安裝費(fèi)用指標(biāo)（4 4）、工程建設(shè)其他費(fèi)用的估算）、工程建設(shè)其他費(fèi)用的估算與土地使用有關(guān)的費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用 建設(shè)單位管理費(fèi)、

31、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)等與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用 生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、辦公及生活家具購置費(fèi)等基本預(yù)備費(fèi)（建筑工程費(fèi)設(shè)備工器具購置費(fèi)安基本預(yù)備費(fèi)（建筑工程費(fèi)設(shè)備工器具購置費(fèi)安裝工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率裝工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用）基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率（5 5）、基本預(yù)備費(fèi)）、基本預(yù)備費(fèi) 指在可行性研究階段難以預(yù)料的費(fèi)用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費(fèi)。 PF漲價預(yù)備費(fèi)； n建設(shè)期年份數(shù)； It建設(shè)期中第t年的投資計(jì)劃額，包括設(shè)備及工器具購置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)； f年均投資價格上漲率。F111ntttPIf1 1、漲價預(yù)備費(fèi)、漲價預(yù)備費(fèi)（一）固定資產(chǎn)投資（一）固定資產(chǎn)投資動態(tài)投資估算方法動態(tài)投

32、資估算方法2 2、建設(shè)期貸款利息、建設(shè)期貸款利息 建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息額（年初借款累計(jì)建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息額（年初借款累計(jì)與利息與利息累計(jì)之和累計(jì)之和當(dāng)年借款額當(dāng)年借款額2）年利率）年利率分項(xiàng)詳細(xì)估算法分項(xiàng)詳細(xì)估算法擴(kuò)大指標(biāo)估算法擴(kuò)大指標(biāo)估算法1.1.擴(kuò)大指標(biāo)估算法擴(kuò)大指標(biāo)估算法年流動資金額年流動資金額= =年費(fèi)用基數(shù)年費(fèi)用基數(shù)各類流動資金率（各類流動資金率（% %）年費(fèi)用基數(shù)：年費(fèi)用基數(shù)：固定資產(chǎn)總投資、銷售收入、總成本等。（二）流動資金估算（二）流動資金估算 2. 2.分項(xiàng)詳細(xì)估算法分項(xiàng)詳細(xì)估算法流動資金流動資金= =流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)流動負(fù)債流動負(fù)債流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)= =應(yīng)收賬款+預(yù)付賬款+存

33、貨+現(xiàn)金流動負(fù)債流動負(fù)債= =應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款流動資金本年增加額流動資金本年增加額= =本年流動資金上年流動資金本年流動資金上年流動資金7.4 建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價7.4.1 財(cái)務(wù)盈利能力評價財(cái)務(wù)盈利能力評價7.4.1 7.4.1 財(cái)務(wù)盈利能力評價財(cái)務(wù)盈利能力評價。n 指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。其表達(dá)式為：n FNPV凈現(xiàn)值；n n項(xiàng)目計(jì)算期；n ic標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率。n財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值表示建設(shè)項(xiàng)目的收益水平超過基準(zhǔn)收益的額外收益。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評價時，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。 nttct 0FNPV(CICO) (1i )【例】 某投資項(xiàng)目，其財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量如下表所示。已知該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值為？年份12345678910凈現(xiàn)金流量（萬元）1000 180180180180180180