廣東省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項目評估的含義考試試卷資料

1、廣東省 2016年房地產(chǎn)估價師 案例與分析：房地產(chǎn)貸款項目評估的 含義考試試卷 本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、以下指標(biāo)屬于市場交易指標(biāo)的是 _。A 銷售量B. 人口數(shù)C. 存量D. 空置率2、可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是在 _時的狀況。A .估價時點(diǎn)B. 成交日期C. 交易登記D. 合同簽署3、 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是.【2007 年考題】A:估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收

2、入在何時發(fā)生D:估算開發(fā)期中的利息和利潤E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、 房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期滿_日前，申 請延續(xù)注冊。A. 15B. 30C. 60D. 905、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚申請法院裁定財產(chǎn)分割。法 院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。A :該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng):該房改房現(xiàn)時上市交易的正常價格C:現(xiàn)時該房屋的房改成本價D:當(dāng)時該房屋的房改成本價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格6、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不包括。A :個人所有的居住房屋及院落用地B:

3、免稅單位職工家屬的宿舍用地C:集體和個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地D:直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/m2,已知該類房地產(chǎn) 2009年310 月的價格指數(shù)分別為 105.53、 103.85、 100.04、 99.86、 98.28、 96.45、 92.17、 90.08 （均以上個月為基數(shù) 100）,該房地產(chǎn) 2009年 10月的價格為（）元 /m2。A5110.51B5307.26C5549.95D5638.138、 土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率,增值額超過扣除金額100%、未超過 200%的 部分,稅率為 _

4、。A30%B40%C50%D60%9、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4 000元/川，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年 300元/川（年末收?。?，出租運(yùn)營費(fèi)用為每年 50元/ m2.假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險補(bǔ)償為200元/叭則該房地產(chǎn)的期房價格為.【2006 年考題】A: 3 300元/mB: 3 324元/mC: 3 335元/mD: 3 573元/mE:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格10、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是 _。A .審計費(fèi)B. 利息C. 外匯匯兌凈損失D. 融資代理費(fèi)11、某門市的土地剩余使用年限為 3年，可出租面積 200平方米，從現(xiàn)在租賃出 去，期限為 2 年，約定

5、好月租金是 180元/平方米，且每年不變，附近類似門市 的正常月租金是200元/平方米，報酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市 現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是 _。A. 700000元B. 695554元C. 777268 元D. 800500元12、某筆住房拆押貸款按月還本付息， 其月利率為 0.5%，通常稱為“年利率 6%、 每月計息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計算時，名義利率和實際利率是一 致的，按復(fù)利計息時它們的關(guān)系為 _。A .相等B. 不相等C 可能會相等D.不能確定13、與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是 _。A .均衡原理B. 預(yù)期原理C. 競爭原理D.

6、替代原理14、某宗房地產(chǎn)交易總價為 30 萬元，其中首期付款 20，余款于半年后支付。 假設(shè)月利率為 0. 5，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格為萬元。A：26. 29B：27. 29C：28. 29D：29. 29E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格15、房地產(chǎn)的供給曲線表示。A :房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B:房地產(chǎn)的出售量與購買量的關(guān)系C:房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D:房地產(chǎn)的供給量與購買量的關(guān)系E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格16、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2,建筑面積250 m2,建筑物的外觀及設(shè)備均已 陳舊過時， 有待拆除重建， 估價拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積 300元，殘值

7、每平方 米建筑面積 50 元,則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為 _元。A. 62500B. 62000C. 61000D. 6150017、潛在購買者一般有三個特點(diǎn),即興趣、收入和 _。A .目標(biāo)B. 途徑C. 市場化D .商品化18 、下列屬于間接融資方式的是 _。A .政府發(fā)行債券B. 股票融資C. 銀行借款D. 簽署商業(yè)票據(jù)19、房地產(chǎn)收益水平, 同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例, 一般情況下, 住宅的售價大約相當(dāng)于的租金。A: 50 個月B: 100個月C: 10 個月D: 10年E:借款合同20、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中， 選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時， 一般將空置率歸為。A :時間

8、類參數(shù)B:融資類參數(shù)C:評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D:收益類指標(biāo)E:借款合同21、 原則是指將取得資產(chǎn)時實際發(fā)生的成本作為資產(chǎn)的入賬價值，在資產(chǎn)處置前 保持其入賬價值不變。A :權(quán)責(zé)發(fā)生制B:收付實現(xiàn)制C:配比D:歷史成本E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、 某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600 萬元，法定優(yōu)先受償款 為 50 萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為 _萬元。A370B385C420D55023、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范 ，計算一半建筑面積的是 _。A 無柱的雨篷B 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊C. 房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層D. 與室內(nèi)不相通的裝飾性陽臺24、對一個計算周期為

9、 20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn) 率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率。A :包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B:不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C:沒有實際意義D:不能直接用于財務(wù)評價E:借款合同25、 對于置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為_。A 兩個方面：租金和物業(yè)增值B 三個方面：租金、物業(yè)增值和股權(quán)增加C 四個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅和股權(quán)增加D. 五個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加和銷售額加大 二、多項選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、關(guān)于重

10、新購建價格的說法，正確的有。A:重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價對象的實際支出B:重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C:重新購建價格是客觀重新購建價格D:建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E: 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格2、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知 中有明確規(guī)定， 城市房地產(chǎn)交易包括 各種所有制房屋的 _。A 抵押B租賃C轉(zhuǎn)讓D 捐贈E 產(chǎn)權(quán)分割3、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的 _。A 策劃者B. 組織者C. 監(jiān)督者D. 實施者E. 發(fā)包者4、下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有。A:吸納量B:新竣工量C:預(yù)售面積D:可供租售量E:房

11、地產(chǎn)價格5、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法規(guī)定，申請房地產(chǎn)估價師注冊的，應(yīng)當(dāng)向聘用 單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊所在地的提出注冊申請。A:國務(wù)院B:國務(wù)院建設(shè)行政主管部門C:省人民政府建設(shè)行政主管部門D:自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門E:直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門6、列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是。A: 土地購置貸款B: 土地儲備貸款C: 土地開發(fā)貸款D:建設(shè)貸款E:借款合同7、根據(jù)客觀性原則，下列表述正確的是。A :會計核算應(yīng)當(dāng)真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果，保證會計信息的真實 性B :會計工作在收集、加工、處理和提供會計信息的過程中，應(yīng)當(dāng)考慮各方面 的信息需求，要能夠滿足各方面具有共性

12、的信息需求C:會計工作應(yīng)當(dāng)正確運(yùn)用會計原則和方法準(zhǔn)確反映企業(yè)的實際情況D:要求企業(yè)嚴(yán)格按照國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定選擇會計政策E:會計信息應(yīng)當(dāng)能夠經(jīng)受驗證以核實其是否真實8、一般來說，在完全競爭條件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的 地租支付能力由大到小排序，正確的是 _。A .百貨商店、男士服裝店、鞋店、珠寶店、婦女服裝店、雜貨店、家具店B. 百貨商店、婦女服裝店、鞋店、珠寶店、家具店、男士服裝店、雜貨店C. 珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、家具店、雜貨店D. 珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、雜貨店、家具店9、下列關(guān)于暫定資質(zhì)證書 ，表述正確的是。A:

13、暫定資質(zhì)證書有效期為3年B:房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書的有效期C:房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長暫定資質(zhì)證書的有效期不能超過3年D:自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起 3年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書的 有效期不得延長E:自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起 1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書的 有效期不得延長10、下列屬于需辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形。A:權(quán)利人法定名稱變更B:房地產(chǎn)現(xiàn)狀的改變C:房屋門牌號碼改變D:買賣房屋E:改建或添建而使房屋面積增加11、銀行為某人提供期限為 15年，年利率為 6，首期月還款額為 1500元，月 還款額遞增率為 03的個人住房抵押貸款若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支

14、付， 則月等額還款額是元。A: 1 90705B: 161056C: 151056D: 141556E:借款合同12 、明確估價對象的內(nèi)容，包括明確。A :實物狀況B:權(quán)益狀況C:區(qū)位狀況D:經(jīng)濟(jì)狀況E:環(huán)境狀況13、選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，在選擇最佳的 開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇 _。A .最佳用途B 最佳規(guī)模C.最佳效益D .最佳檔次14、 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)， 是導(dǎo)致投資行為 發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率 (MARR) .決定基準(zhǔn)收益率 大小的因素主要是。A :資金來源B:資金成本C:項目風(fēng)險D:預(yù)期利

15、潤E:機(jī)會成本15、 甲地塊臨街深度為100ft,臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價為100萬元， 相鄰的乙地塊也為臨街寬度 15ft 的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八 七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（） 。A 若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元B. 若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元C. 若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元D. 若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元E. 若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元16、 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的， 依法拍賣該房地產(chǎn)后， 應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的

16、價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的 _的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受 償。A 稅金B(yǎng) 拍賣費(fèi)用C 土地使用權(quán)出讓金D. 土地使用成本17、細(xì)分市場評價主要涉及等三個方面。A:細(xì)分市場的可衡量性B:細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C:細(xì)分市場的差異性大小D:企業(yè)的目標(biāo)和資源E:細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力18 、拆遷人是 _ 。A房屋拆遷管理部門B 規(guī)劃行政主管部門C. 專門從事房屋拆遷的單位D. 取得房屋拆遷許可證的單位19、某寫字樓 2006年潛在毛租金收入為 1000萬元，空置和收租損失為 5，經(jīng) 營費(fèi)用為潛在毛收入的 30，抵押貸款還本付息為 200 萬元，所得稅和準(zhǔn)備金 共計 120 萬元，則 2006 年的凈經(jīng)營收入為萬元。A: 330B: 450C: 650D: 700E:借款合同20、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于 _階段的工作。A 風(fēng)險辨識B 風(fēng)險估計C 風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策21、房屋拆遷中，違章建筑的認(rèn)定權(quán)歸 _。A .人民政府B. 規(guī)劃行政主管部門C. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D. 房屋拆遷主管部門22、樓面地價=土地單價* _。A .建筑層數(shù)B 建筑覆蓋率C. 綠地率D. 建筑容積率23、管理中心運(yùn)作住房公積金