廣東省房地產估價師《案例與分析》：房地產貸款項目評估的含義考試試卷資料

1、廣東省 2016年房地產估價師 案例與分析：房地產貸款項目評估的 含義考試試卷 本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60 分及格。一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、以下指標屬于市場交易指標的是 _。A 銷售量B. 人口數C. 存量D. 空置率2、可比實例的房地產狀況一般是在 _時的狀況。A .估價時點B. 成交日期C. 交易登記D. 合同簽署3、 運用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時，無須做的是.【2007 年考題】A:估算后續(xù)開發(fā)經營期B:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C:估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收

2、入在何時發(fā)生D:估算開發(fā)期中的利息和利潤E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、 房地產估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在注冊有效期滿_日前，申 請延續(xù)注冊。A. 15B. 30C. 60D. 905、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚申請法院裁定財產分割。法 院委托評估該套房改房的價格，則合理的評估價格是。A :該房改房現時上市交易的正常價格扣除出讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng):該房改房現時上市交易的正常價格C:現時該房屋的房改成本價D:當時該房屋的房改成本價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關確定的不包括。A :個人所有的居住房屋及院落用地B:

3、免稅單位職工家屬的宿舍用地C:集體和個人舉辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地D:直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地E:執(zhí)行層的組織協調7、某房地產2009年4月的價格為6500元/m2,已知該類房地產 2009年310 月的價格指數分別為 105.53、 103.85、 100.04、 99.86、 98.28、 96.45、 92.17、 90.08 （均以上個月為基數 100）,該房地產 2009年 10月的價格為（）元 /m2。A5110.51B5307.26C5549.95D5638.138、 土地增值稅實行超額累進稅率,增值額超過扣除金額100%、未超過 200%的 部分,稅率為 _

4、。A30%B40%C50%D60%9、某房地產現房價格為4 000元/川，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年 300元/川（年末收?。?，出租運營費用為每年 50元/ m2.假設折現率為5%,風險補償為200元/叭則該房地產的期房價格為.【2006 年考題】A: 3 300元/mB: 3 324元/mC: 3 335元/mD: 3 573元/mE:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是 _。A .審計費B. 利息C. 外匯匯兌凈損失D. 融資代理費11、某門市的土地剩余使用年限為 3年，可出租面積 200平方米，從現在租賃出 去，期限為 2 年，約定

5、好月租金是 180元/平方米，且每年不變，附近類似門市 的正常月租金是200元/平方米，報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市 現在帶租約出售時的正常價格是 _。A. 700000元B. 695554元C. 777268 元D. 800500元12、某筆住房拆押貸款按月還本付息， 其月利率為 0.5%，通常稱為“年利率 6%、 每月計息一次”，即“名義利率”。當按單利息計算時，名義利率和實際利率是一 致的，按復利計息時它們的關系為 _。A .相等B. 不相等C 可能會相等D.不能確定13、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是 _。A .均衡原理B. 預期原理C. 競爭原理D.

6、替代原理14、某宗房地產交易總價為 30 萬元，其中首期付款 20，余款于半年后支付。 假設月利率為 0. 5，則該宗房地產在其成交日期一次性付清的價格為萬元。A：26. 29B：27. 29C：28. 29D：29. 29E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、房地產的供給曲線表示。A :房地產的出售量與其價格之間的關系B:房地產的出售量與購買量的關系C:房地產的供給量與其價格之間的關系D:房地產的供給量與購買量的關系E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某宗房地產土地面積300m2,建筑面積250 m2,建筑物的外觀及設備均已 陳舊過時， 有待拆除重建， 估價拆遷費用每平方米建筑面積 300元，殘值

7、每平方 米建筑面積 50 元,則該宗房地產相對于空地的減價額為 _元。A. 62500B. 62000C. 61000D. 6150017、潛在購買者一般有三個特點,即興趣、收入和 _。A .目標B. 途徑C. 市場化D .商品化18 、下列屬于間接融資方式的是 _。A .政府發(fā)行債券B. 股票融資C. 銀行借款D. 簽署商業(yè)票據19、房地產收益水平, 同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例, 一般情況下, 住宅的售價大約相當于的租金。A: 50 個月B: 100個月C: 10 個月D: 10年E:借款合同20、在房地產開發(fā)項目經濟評價中， 選擇評價的基礎參數時， 一般將空置率歸為。A :時間

8、類參數B:融資類參數C:評價標準類指標D:收益類指標E:借款合同21、 原則是指將取得資產時實際發(fā)生的成本作為資產的入賬價值，在資產處置前 保持其入賬價值不變。A :權責發(fā)生制B:收付實現制C:配比D:歷史成本E:執(zhí)行層的組織協調22、 某宗房地產未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600 萬元，法定優(yōu)先受償款 為 50 萬元，貸款成數為七成，則該房地產的抵押貸款額度為 _萬元。A370B385C420D55023、根據房產測量規(guī)范 ，計算一半建筑面積的是 _。A 無柱的雨篷B 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊C. 房屋內高度在2.20m以上的技術層D. 與室內不相通的裝飾性陽臺24、對一個計算周期為

9、 20年的房地產置業(yè)投資項目進行現金流分析時，若折現 率始終為一個常數，那么該折現率。A :包含了對通貨膨脹的補償B:不包含對通貨膨脹的補償C:沒有實際意義D:不能直接用于財務評價E:借款合同25、 對于置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為_。A 兩個方面：租金和物業(yè)增值B 三個方面：租金、物業(yè)增值和股權增加C 四個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅和股權增加D. 五個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加和銷售額加大 二、多項選擇題（共 25題，每題 2分，每題的備選項中，有 2個或 2個以上符 合題意，至少有 1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、關于重

10、新購建價格的說法，正確的有。A:重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價對象的實際支出B:重新購建價格相當于賬面價值C:重新購建價格是客觀重新購建價格D:建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E: 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格2、關于加強房地產交易市場管理的通知 中有明確規(guī)定， 城市房地產交易包括 各種所有制房屋的 _。A 抵押B租賃C轉讓D 捐贈E 產權分割3、房地產業(yè)是房地產開發(fā)活動的 _。A 策劃者B. 組織者C. 監(jiān)督者D. 實施者E. 發(fā)包者4、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有。A:吸納量B:新竣工量C:預售面積D:可供租售量E:房

11、地產價格5、注冊房地產估價師管理辦法規(guī)定，申請房地產估價師注冊的，應當向聘用 單位或者其分支機構工商注冊所在地的提出注冊申請。A:國務院B:國務院建設行政主管部門C:省人民政府建設行政主管部門D:自治區(qū)人民政府建設行政主管部門E:直轄市人民政府房地產行政主管部門6、列貸款中，不屬于房地產開發(fā)貸款的是。A: 土地購置貸款B: 土地儲備貸款C: 土地開發(fā)貸款D:建設貸款E:借款合同7、根據客觀性原則，下列表述正確的是。A :會計核算應當真實反映企業(yè)的財務狀況、經營成果，保證會計信息的真實 性B :會計工作在收集、加工、處理和提供會計信息的過程中，應當考慮各方面 的信息需求，要能夠滿足各方面具有共性

12、的信息需求C:會計工作應當正確運用會計原則和方法準確反映企業(yè)的實際情況D:要求企業(yè)嚴格按照國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定選擇會計政策E:會計信息應當能夠經受驗證以核實其是否真實8、一般來說，在完全競爭條件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的 地租支付能力由大到小排序，正確的是 _。A .百貨商店、男士服裝店、鞋店、珠寶店、婦女服裝店、雜貨店、家具店B. 百貨商店、婦女服裝店、鞋店、珠寶店、家具店、男士服裝店、雜貨店C. 珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、家具店、雜貨店D. 珠寶店、百貨商店、男士服裝店、鞋店、婦女服裝店、雜貨店、家具店9、下列關于暫定資質證書 ，表述正確的是。A:

13、暫定資質證書有效期為3年B:房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書的有效期C:房地產開發(fā)主管部門延長暫定資質證書的有效期不能超過3年D:自領取暫定資質證書之日起 3年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書的 有效期不得延長E:自領取暫定資質證書之日起 1年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書的 有效期不得延長10、下列屬于需辦理房屋所有權變更登記的情形。A:權利人法定名稱變更B:房地產現狀的改變C:房屋門牌號碼改變D:買賣房屋E:改建或添建而使房屋面積增加11、銀行為某人提供期限為 15年，年利率為 6，首期月還款額為 1500元，月 還款額遞增率為 03的個人住房抵押貸款若將此方案轉為按月等額支

14、付， 則月等額還款額是元。A: 1 90705B: 161056C: 151056D: 141556E:借款合同12 、明確估價對象的內容，包括明確。A :實物狀況B:權益狀況C:區(qū)位狀況D:經濟狀況E:環(huán)境狀況13、選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定，在選擇最佳的 開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇 _。A .最佳用途B 最佳規(guī)模C.最佳效益D .最佳檔次14、 基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數， 是導致投資行為 發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率 (MARR) .決定基準收益率 大小的因素主要是。A :資金來源B:資金成本C:項目風險D:預期利

15、潤E:機會成本15、 甲地塊臨街深度為100ft,臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價為100萬元， 相鄰的乙地塊也為臨街寬度 15ft 的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八 七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（） 。A 若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元B. 若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元C. 若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元D. 若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元E. 若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元16、 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的， 依法拍賣該房地產后， 應當從拍賣所得的

16、價款中繳納相當于應繳納的 _的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受 償。A 稅金B(yǎng) 拍賣費用C 土地使用權出讓金D. 土地使用成本17、細分市場評價主要涉及等三個方面。A:細分市場的可衡量性B:細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C:細分市場的差異性大小D:企業(yè)的目標和資源E:細分市場結構的吸引力18 、拆遷人是 _ 。A房屋拆遷管理部門B 規(guī)劃行政主管部門C. 專門從事房屋拆遷的單位D. 取得房屋拆遷許可證的單位19、某寫字樓 2006年潛在毛租金收入為 1000萬元，空置和收租損失為 5，經 營費用為潛在毛收入的 30，抵押貸款還本付息為 200 萬元，所得稅和準備金 共計 120 萬元，則 2006 年的凈經營收入為萬元。A: 330B: 450C: 650D: 700E:借款合同20、判定房地產投資風險因素發(fā)生的概率屬于 _階段的工作。A 風險辨識B 風險估計C 風險評價D.風險決策21、房屋拆遷中，違章建筑的認定權歸 _。A .人民政府B. 規(guī)劃行政主管部門C. 房地產權屬登記部門D. 房屋拆遷主管部門22、樓面地價=土地單價* _。A .建筑層數B 建筑覆蓋率C. 綠地率D. 建筑容積率23、管理中心運作住房公積金