工管1201工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)(某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià))

1、 輕工大學(xué)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 說(shuō) 明 書(shū)設(shè)計(jì)題目：某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)姓 名：_佳雷_學(xué) 院：_土木工程與建筑學(xué)院專 業(yè)：_工管1201班 _學(xué) 號(hào)：_1206020110_指導(dǎo)教師：_紅明_2014年 12月 25日課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)1設(shè)計(jì)題目某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2設(shè)計(jì)目的課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識(shí)的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本過(guò)程，全面掌握工程經(jīng)濟(jì)的基本原理和方法，具備進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的基本能力。3任務(wù)3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料與相關(guān)數(shù)

2、據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。3.2設(shè)計(jì)資料與相應(yīng)數(shù)據(jù)本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。建筑物地點(diǎn)：某大中城市，可參照；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房等，規(guī)?？梢允牵憾鄬?、小高層或高層；建設(shè)用地50000m2；投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)：（1）前期費(fèi)用：土地費(fèi)用：商業(yè)用途1400萬(wàn)元/畝；住宅用途1000萬(wàn)元/畝可行性研究費(fèi)：自行考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元/ m2×建筑面積消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/ m2×建筑面積生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/ m2×建筑面積白蟻防治費(fèi)：1.3元/ m2×建筑面積勘察設(shè)計(jì)

3、費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)總造價(jià)×2%規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元/ m2×建筑面積（2）建設(shè)期間費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)用：多層按1200元/平方米考慮，高層和小高層按1800元/平方米考慮； 設(shè)備：要求考慮電梯，寫(xiě)字樓要求考慮中央空調(diào)。供水電工程：自行考慮。 （3）管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)：自行考慮。（4）其他費(fèi)用：自行考慮。建設(shè)期：多層按2年考慮，年末付款；小高層和高層按3年考慮，每年年末等額付款；若考慮商品房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明其價(jià)格出處），銷(xiāo)售時(shí)間按3年考慮；寫(xiě)字樓出租按每年80%出租率，月租金參照?qǐng)?bào)紙或網(wǎng)絡(luò)提供的均價(jià)考慮（在課程設(shè)計(jì)中注明其價(jià)格出處）；建設(shè)

4、資金：自有資金占總造價(jià)的35%以上，不足部分向銀行貸款（貸款年利率統(tǒng)一按7%計(jì)算），銀行貸款在年中支付；要求自有資金率在35%以上；建筑容積率要求（最大值）：住宅：多層2：1，高層和小高層4：1。商業(yè)用房：7：1。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按15%統(tǒng)一考慮；計(jì)算要考慮固定資產(chǎn)的折舊、要求考慮稅金；數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來(lái)源（若數(shù)據(jù)無(wú)法查到，可自行估算，但應(yīng)說(shuō)明估算理由）；若認(rèn)為附錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，但應(yīng)說(shuō)明理由。4時(shí)間安排本次課程設(shè)計(jì)安排在2014-2015年第一學(xué)期第17周進(jìn)行。5設(shè)計(jì)容本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可

5、自行設(shè)定，但要予以說(shuō)明）設(shè)計(jì)若干種開(kāi)發(fā)方案，綜合運(yùn)用“工程經(jīng)濟(jì)學(xué)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)多種方案進(jìn)行比較和選擇，最終確定最佳方案。至少設(shè)計(jì)2種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選；各種方案應(yīng)包括以下容（可參照第6章容）：（1） 投資概算（包括前期費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，可考慮建成后的使用費(fèi)用）；（2） 資金籌措計(jì)劃；（3） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（必須含有全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表，資金來(lái)源與運(yùn)用表，貸款還本付息估算表等容）；（4） 不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；（5） 結(jié)論。在方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標(biāo)

6、。不同方案之間的比選方法自行選擇并說(shuō)明理由與其方法優(yōu)劣。文字容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。6設(shè)計(jì)工作要求課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為A4頁(yè)面大小裝訂上交，封面參照首頁(yè)。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊(cè)，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。7成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不遲于18周星期一下午5點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲交不予評(píng)定成績(jī)。教師若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績(jī)。8主要參考資料1付曉靈主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)計(jì)劃，20072曉君主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué).第二版.，20083葉曉甦主編，工程財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理.，20074建

7、設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例.中國(guó)計(jì)劃，20065國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù).第三版，中國(guó)計(jì)劃，2006某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案 建小高層商品房住宅樓項(xiàng)目概款 此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于市中心地帶，占地面積50000（75畝），建筑容積率4：1，建筑面積為:200000，建設(shè)期為3年，銷(xiāo)售期3年。一、投資估算投資估算包括建設(shè)投資估算、建設(shè)期借款利息估算和流動(dòng)資金估算）1 建設(shè)投資估算（包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）1）前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：1000萬(wàn)元/畝×75=75000萬(wàn)元 可行性研究費(fèi)：110萬(wàn)元（經(jīng)

8、網(wǎng)上查詢大概100萬(wàn)左右，取學(xué)號(hào)后三位數(shù)字） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元×200000=1600萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/×200000=100萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/×200000=240萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：1.3元/×200000=26萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：36000萬(wàn)元×2%=720萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元×200000=36萬(wàn)元2）建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1800元/×200000=36000萬(wàn)元設(shè)備費(fèi)用：電梯：600萬(wàn)元供水電工程：36000×2=720萬(wàn)元(按建筑安裝費(fèi)用的2計(jì)算)3）管理費(fèi)用:1

9、700萬(wàn)元（大概為總投資的1.5）4）其他費(fèi)用：1000萬(wàn)元（大概為總投資的1.0）5）預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)：=（1+2+3+4）×4=117652×4=4706.08萬(wàn)元 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：（由于建設(shè)期較短可不考慮）建設(shè)投資估算費(fèi)用=1+2+3+4+5=117652+4706.08=122358.08萬(wàn)元2、建設(shè)期借款利息估算項(xiàng)目貸款70000萬(wàn)元，年利率7%(包括運(yùn)營(yíng)期)，采用在運(yùn)營(yíng)期等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年30000萬(wàn)元，第二年投20000萬(wàn)元，第三年投20000萬(wàn)元，每年的借款發(fā)生在年中。建設(shè)期利息的計(jì)算：Q1=（P0+1/2*30000）*7%=10

10、50萬(wàn)元Q2=（Q1+P1+ P0+1/2*20000）*7%=2873.5萬(wàn)元Q3=（Q1+Q2+ P1+P2+1/2*20000）*7%=4474.66萬(wàn)元(注:其中P0=0,P1=30000萬(wàn)元,P2=20000萬(wàn)元)建設(shè)期利息=Q1+Q2+Q3=1050+2873.5+4474.66=8398.16萬(wàn)元建設(shè)期借款利息估算表如下表一：1建設(shè)期借款利息（萬(wàn)元）序號(hào) 年份項(xiàng)目1234建設(shè)期利息累計(jì)1年初累計(jì)欠款0.00 3105053923.50 78398.16 2當(dāng)年借款3000020000200003當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息10502873.50 4474.668398.164年末欠款累計(jì)3105

11、053923.50 78398.16 則建設(shè)投資總額=122358.08+8398.16=130756.24萬(wàn)元（其中自有資金為60756.24萬(wàn)元，貸款70000萬(wàn)元，自有資金所占比例=60756.24/130756.24=46.5%，大于要求規(guī)定）。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表見(jiàn)如下表格二：2長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表序號(hào) 年份項(xiàng)目4561年初累計(jì)貸款78398.1652265.4426132.722本年應(yīng)計(jì)利息5487.87 3658.58 1829.29 3本年應(yīng)付本金26132.7226132.7226132.72 4期末欠款余額52265.44 26132.72 0.00 建設(shè)投資估算表如下表三：3

12、建設(shè)期投資估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（）1工程費(fèi)用合計(jì)367204003712028.4%1.1建筑安裝費(fèi)36000360001.2供水電費(fèi)7207201.3電梯費(fèi)用4004002工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)778327783259.5%2.1土地使用費(fèi)75000750002.2可行性研究費(fèi)1101102.3城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)160016002.4消防設(shè)施配套費(fèi)1001002.5生活垃圾服務(wù)費(fèi)2402402.6白蟻防治費(fèi)26262.7勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7207202.8規(guī)劃管理費(fèi)36363其他費(fèi)用100010000.8%4管理費(fèi)用170017001.3%5預(yù)備費(fèi)4706.0

13、84706.083.6%5.1基本預(yù)備費(fèi)4706.084706.086建設(shè)期利息8398.168398.166.4%合計(jì)（1-6）3672040093636.24130756.24100.0%3、各項(xiàng)資本金的估算工資與福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員與銷(xiāo)售人員總共250人。其中宣傳人員50人，管理人員100人，銷(xiāo)售人員100人。宣傳人員工資與福利水平按3.0萬(wàn)計(jì)算，管理人員工資與福利水平按4萬(wàn)計(jì)算，銷(xiāo)售人員工資與福利水平按5萬(wàn)計(jì)算，其他人員工資與福利水平總和按150萬(wàn)計(jì)算。項(xiàng)目全年工資與福利=50×3.0+100×4+100×5.0+150=1200（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用

14、：借款按照等額還款利息照付方式償還，每年還本=（70000+8398.16）/3=26132.72營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期每年?duì)I業(yè)費(fèi)200萬(wàn)，主要包括廣告宣傳、差旅費(fèi)等。修理費(fèi)：按設(shè)備費(fèi)與供水電工程的10%提取，應(yīng)此，年修理費(fèi)為：（設(shè)備+水電）×10%=（400+720）×10%=112（萬(wàn)元）建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年攤銷(xiāo)，分別為130756.24/3=43585.41（萬(wàn)元）總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期不需要貸款，運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有新發(fā)生利息。項(xiàng)目也沒(méi)有其他費(fèi)用和記件工資。因此，固定成本只包括攤銷(xiāo)費(fèi)、修理費(fèi)、工資與福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用與營(yíng)業(yè)費(fèi)?？偝杀举M(fèi)用估算如下表四

15、：(7)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)：由于為商品房銷(xiāo)售期較短可不考慮。（8）其他費(fèi)用不考慮。則總成本費(fèi)用估算表如下四：4 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）序號(hào) 年份 項(xiàng)目4561生產(chǎn)成本1312131213121.1工資與福利1200120012001.2修理費(fèi)1121121122財(cái)務(wù)費(fèi)用5487.87123658.58081829.29042.1固定投資借款利息5487.87123658.58081829.29043營(yíng)業(yè)費(fèi)用2002002004建設(shè)費(fèi)用43585.4143585.4143585.415總成本費(fèi)用50585.28 48755.99 46926.70 其中固定成本44897.4144897.4144897

16、.41可變成本5687.87 3858.58 2029.29 6經(jīng)營(yíng)成本151215121512二、資金籌措本項(xiàng)目總投資額為130756.24萬(wàn)元（不考慮流動(dòng)資金）固定資產(chǎn)中70000萬(wàn)元采用銀行貸款解決，因此資本金投入額為130756.24-70000=60756.24萬(wàn)元，固定總投資分3年投入，第一年投入40，第一年投入40，第一年投入20，不足部分全部用資本金投資。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措如下表五5項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1231總投資52302.552302.526151.241.1建設(shè)投資51252.54942921676.581.2建設(shè)期利息1050287

17、3.54474.662資金籌措52302.552302.526151.242.1項(xiàng)目資本金21252.5294291676.582.2債務(wù)資金3105022873.524474.662.2.1用于建設(shè)投資3000020000200002.2.2用于建設(shè)期利息10502873.54474.66三、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金與附加的計(jì)算（注：不考慮增值稅）1、營(yíng)業(yè)收入估算（假設(shè)營(yíng)業(yè)收入等于銷(xiāo)售收入）1）按12月市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為平均20000元。2）在3年經(jīng)營(yíng)期，第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售出20%。（假設(shè)其房屋全部售出）則：第一年的營(yíng)業(yè)收入：200000×40%&

18、#215;20000160000（萬(wàn)元）第二年的營(yíng)業(yè)收入：200000×40%×20000160000（萬(wàn)元）第三年的營(yíng)業(yè)收入：200000×20%×2000080000（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)收入為=160000+160000+80000=400000（萬(wàn)元）2、營(yíng)業(yè)稅與附加估算營(yíng)業(yè)稅金與附加包括：營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)與附加等。因此，為了方便，取營(yíng)業(yè)稅與附加綜合稅率進(jìn)行計(jì)算。（取3%的綜合稅率）此時(shí)，每年的營(yíng)業(yè)稅金與附加費(fèi)=400000×3%=12000（萬(wàn)元）利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：6利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%）序號(hào) 年份

19、 項(xiàng)目4561營(yíng)業(yè)收入160000160000800002營(yíng)業(yè)稅金與附加1200012000120003總成本費(fèi)用50585.28 48755.99 46926.70 4利潤(rùn)總額97414.72 99244.01 21073.30 5所得稅24353.68 24811.00 5268.32 6凈利潤(rùn)73061.04 74433.01 15804.97 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析與償債能力分析該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15，現(xiàn)金流量表如下：1） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：2）7項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）（基準(zhǔn)折現(xiàn)率15）序號(hào) 年份項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入160000160000800001.1營(yíng)業(yè)收

20、入160000160000800002現(xiàn)金流出51252.54942921676.581351213512135122.1建設(shè)投資51252.54942921676.582.3經(jīng)營(yíng)成本1512151215122.4營(yíng)業(yè)稅金與附加1200012000120003凈現(xiàn)金流量-51252.5-49429-21676.58146488146488664884所得稅前凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-51252.5-42983.46 -16389.66 83761.84 72833.83 28742.76 5所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-51252.5-94235.96 -110625.62 -26863.78 45970

21、.05 74712.81 6調(diào)整所得稅24353.68 24811.00 5268.32 7所得稅后凈現(xiàn)金流量-51252.5-49429-21676.58122134.32 121677.00 61219.68 8所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-51252.5-100681.5-122358.08-223.76 121453.24 182672.91 9所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-51252.5-42983.46 -16389.66 69836.40 60497.80 26465.27 10累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-51252.5-94235.96 -110625.62 -40789.22 19708.59

22、46173.85 該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt5-1+223.76/121677=4.00（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*5-1+40789.22/60497.8=4.67（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV74712.81（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV46173.85（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資部收益率（稅前）IRR=30.9%項(xiàng)目投資部收益率（稅后）IRR=25.4%2）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：8 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào) 年份項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入160000160000800001.1營(yíng)業(yè)收入160000160000800002現(xiàn)金流出21252.529429

23、1676.5869486.27 68114.30 46742.34 2.1項(xiàng)目資本金21252.5294291676.582.2借款本金償還26132.7226132.7226132.722.3借款利息支付5487.87 3658.58 1829.29 2.31固定投資貸款利息5487.87 3658.58 1829.29 2.4經(jīng)營(yíng)成本1512151215122.5營(yíng)業(yè)稅金與附加1200012000120002.6所得稅24353.68 24811.00 5268.32 3凈現(xiàn)金流量-21252.5-29429-1676.5890513.73 91885.70 33257.66 4累計(jì)凈現(xiàn)金

24、流量-21252.5-50681.5-52358.0838155.65 130041.35 163299.01 5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-21252.5-25591.46-1267.66251755.75 45685.57 14377.29 6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-21252.5-46843.96-48111.623644.13 49329.70 63706.99 該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt4-1+52358.1/90513.73=3.58（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*4-1+48111.6/51755.75=3.93（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=63706.99（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)部收益率I

25、RR=41.6%五、不確定分析1、盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。 盈虧平衡分析計(jì)算如下表九：9盈虧平衡點(diǎn)分析表序號(hào) 年份 項(xiàng)目4561固定成本44897.4144897.4144897.412營(yíng)業(yè)收入160000160000800003可變成本5687.873858.582029.294營(yíng)業(yè)稅金與附加120001200012000BEP31.55%31.15%68.06%從盈虧平衡分析表中可知，第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的31.55%，以后兩年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的49.61%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、敏感性分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期較短，相對(duì)

26、于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。且敏感性分析只針對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行。敏感性分析結(jié)果表如下表十：表10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案25.40%446173.85營(yíng)業(yè)收入-20%16.80%4.365049.05-10%21.10%4.1525611.4510%29.30%3.8966736.2520%30.00%3.7987298.65經(jīng)營(yíng)成本-20%25.55%3.9746627.85-10%25.46%3.9946400.8310%25.37%4.0145946.8620%25

27、.32%4.0245719.82從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。方案 高層商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目概款此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于市中心地帶，建高層商業(yè)出租寫(xiě)字樓高26層，占地面積50000（75畝），建筑容積率7：1，建筑面積為:350000; 建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)期為10年一、投資估算投資估算包括建設(shè)投資估算、建設(shè)期借款利息估算和流動(dòng)資金估算）1 建設(shè)投資估算（包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)）1）前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：1400萬(wàn)元/畝×75=105000萬(wàn)元 可行性研究費(fèi)：150萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80

28、元×350000=28000萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/×350000=175萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/×350000=420萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：1.3元/×350000=45.5萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：63000萬(wàn)元×2%=1260萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元×350000=63萬(wàn)元2）建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1800元/×350000=63000萬(wàn)元設(shè)備費(fèi)用：電梯：10×3×20=600萬(wàn)元供水電工程：63000×2=1260萬(wàn)元(按建筑安裝費(fèi)用的2計(jì)算)3）管理費(fèi)用:2500萬(wàn)元（大概為總投資

29、的1.5）4）其他費(fèi)用：1700萬(wàn)元（大概為總投資的1.0）5）預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)：=（1+2+3+4）×4=182473.5×4=7298.94萬(wàn)元 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：（由于建設(shè)期較短可不考慮）建設(shè)投資估算費(fèi)用=1+2+3+4+5=182473.5+7298.94=189772.44萬(wàn)元2、建設(shè)期借款利息估算 項(xiàng)目貸款100000萬(wàn)元，年利率7%，采用在運(yùn)營(yíng)期等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年40000萬(wàn)元，第二年投30000萬(wàn)元，第三年投30000萬(wàn)元，每年的借款發(fā)生在年中。建設(shè)期利息的計(jì)算：Q1=（P0+1/2*40000）*7%=1400萬(wàn)元Q2=（Q1+P1

30、+ P0+1/2*30000）*7%=3948萬(wàn)元Q3=（Q1+Q2+ P1+P2+1/2*30000）*7%=6324.36萬(wàn)元(注:其中P0=0,P1=40000萬(wàn)元,P2=30000萬(wàn)元)建設(shè)期利息=Q1+Q2+Q3=1400+3948+6324.36=11672.36萬(wàn)元建設(shè)期借款利息估算表如下表一：1 建設(shè)期借款利息（萬(wàn)元）序號(hào) 年份項(xiàng)目1234建設(shè)期利息累計(jì)1年初累計(jì)欠款04140075348111672.362當(dāng)年借款4000030000300003當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息140039486324.3611672.364年末欠款累計(jì)4140075348111672.36則建設(shè)投資總額=189

31、772.44+11672.36=201444.8萬(wàn)元（其中自有資金為101444.8萬(wàn)元，貸款100000萬(wàn)元，自有資金所占比例=101444.8/201444.8=50.4%，大于要求規(guī)定數(shù)值）。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表見(jiàn)如下表格二：(附表2)建設(shè)投資估算表如下表三：3 建設(shè)期投資估算（萬(wàn)元）序號(hào)工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（）1工程費(fèi)用合計(jì)6426041006836033.93%1.1建筑安裝費(fèi)63000630001.2供水電費(fèi)126012601.3電梯費(fèi)用6006001.4中央空調(diào)費(fèi)用35002工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)109913.5109913.554.56%2.1土地使用費(fèi)

32、1050001050002.2可行性研究費(fèi)1501502.3城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)280028002.4消防設(shè)施配套費(fèi)1751752.5生活垃圾服務(wù)費(fèi)4204202.6白蟻防治費(fèi)45.545.52.7勘察設(shè)計(jì)費(fèi)126012602.8規(guī)劃管理費(fèi)63633其他費(fèi)用170017000.84%4管理費(fèi)用250025001.24%5預(yù)備費(fèi)7298.947298.943.62%5.1基本預(yù)備費(fèi)7298.947298.946建設(shè)期利息11672.3611672.365.79%合計(jì)（1-6）642604100133084.8201444.8100.0%3、各項(xiàng)資本金的估算工資與福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員與

33、銷(xiāo)售人員總共300人。其中宣傳人員50人，管理人員150人，銷(xiāo)售人員100人。宣傳人員工資與福利水平按3.0萬(wàn)計(jì)算，管理人員工資與福利水平按4萬(wàn)計(jì)算，銷(xiāo)售人員工資與福利水平按5萬(wàn)計(jì)算，其他人員工資與福利水平總和按100萬(wàn)計(jì)算。項(xiàng)目全年工資與福利=50×3.0+150×4+100×5.0+100=1350（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款按照等額還款利息照付方式償還，每年還本=（100000+11672.36）/10=11167.24萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，主要包括廣告宣傳、差旅費(fèi)等。修理費(fèi)：按設(shè)備費(fèi)的10%提取，應(yīng)此，年修理費(fèi)為：設(shè)備×

34、;10%=（600+3500）×10%=410（萬(wàn)元）建設(shè)費(fèi)用：由于計(jì)算固定資產(chǎn)折舊費(fèi)與其他攤銷(xiāo)故不計(jì)算。 總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期不需要貸款，運(yùn)營(yíng)期間沒(méi)有新發(fā)生利息。項(xiàng)目也沒(méi)有其他費(fèi)用和記件工資。因此，固定成本只包括攤銷(xiāo)費(fèi)、修理費(fèi)、工資與福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用與營(yíng)業(yè)費(fèi)。(7)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)使用年限為10年，期末凈殘值率為10，采用直線折舊法。 本項(xiàng)目每年的固定資產(chǎn)折舊額=201444.8×（1-10）/10=18130.03期末收回固定資產(chǎn)殘值=201444.8×10=20144.48（8）無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)：無(wú)形資產(chǎn)2000萬(wàn)元在計(jì)算期10年平均攤

35、銷(xiāo)。 每年的攤銷(xiāo)費(fèi)用=2000/10=200萬(wàn)元（9）其他費(fèi)用不考慮。則總成本費(fèi)用估算表如下四：(附表4)二、資金籌措本項(xiàng)目總投資額為201444.8萬(wàn)元（不考慮流動(dòng)資金）固定資產(chǎn)中100000萬(wàn)元采用銀行貸款解決，因此資本金投入額為201444.8-100000=101444.8萬(wàn)元，固定總投資分3年投入，第一年投入40，第一年投入40，第一年投入20，不足部分全部用資本金投資。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措如下表五5 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目1231總投資80577.9280577.9240288.961.1建設(shè)投資79177.9276629.9233964.61.2建

36、設(shè)期利息140039486324.362資金籌措80577.9280577.9240288.962.1項(xiàng)目資本金39177.9246629.923964.62.2債務(wù)資金414003394836324.362.2.1用于建設(shè)投資4000030000300002.2.2用于建設(shè)期利息140039486324.36三、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金與附加的計(jì)算（注：不考慮增值稅）1、營(yíng)業(yè)收入估算（假設(shè)營(yíng)業(yè)收入等于銷(xiāo)售收入）1）該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)，按照市寫(xiě)字樓市中心出租均價(jià)為11元/天計(jì)算（按每月30天），計(jì)算期取13年，房子每年租出率80，其余閑置。則：第一年的營(yíng)業(yè)收入：12×30

37、5;80%×350000×11110880（萬(wàn)元）其余每年的營(yíng)業(yè)收入均為110880（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)收入為=110880×10=1108800（萬(wàn)元）2、營(yíng)業(yè)稅與附加估算 營(yíng)業(yè)稅金與附加包括：營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)與附加等。因此，為了方便，取營(yíng)業(yè)稅與附加綜合稅率進(jìn)行計(jì)算。（取3%的綜合稅率） 此時(shí)，每年的營(yíng)業(yè)稅金與附加費(fèi)=1108800×3%=33264（萬(wàn)元）利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：(附表6)四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析與償債能力分析該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15，現(xiàn)金流量表如下：3） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：(附表7)該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt

38、9-1+4962.95 /21480.57 =8.23（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*10-1+-15239.52 /15334.12 =9.99（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV81104.79（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV38161.97（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資部收益率（稅前）IRR=18.89%項(xiàng)目投資部收益率（稅后）IRR=18.56%4） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：(附表8)該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt6-1+747.22/45392.03=5.02（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*7-1+15539.85 /17283.25 =6.90（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV

39、=73013.48（萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)部收益率IRR=26.62%五、不確定分析1、盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。 盈虧平衡分析計(jì)算如下表九：(附表9)從盈虧平衡分析表中可知，第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的28.91%，以后兩年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的27.39%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、敏感性分析 由于本項(xiàng)目計(jì)算期較短，相對(duì)于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。且敏感性分析只針對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行。敏感性分析結(jié)果表如下表十：10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)

40、凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）基本方案18.56%8.2338161.97營(yíng)業(yè)收入-20%11.38%12.34-35016.6-10%15.18%9.61572.68 10%21.74%7.3374751.2720%24.36%6.67111340.6經(jīng)營(yíng)成本-20%18.68%8.1939521.53-10%18.62%8.2138841.7510%18.50%8.2537482.1920%18.44%8.2736802.42從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。25 / 252長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表(附表2)序號(hào) 年份項(xiàng)目456789101112131年初累計(jì)貸款

41、111672.36100505.12 89337.88 78170.64 67003.40 55836.16 44668.92 33501.68 22334.44 11167.24 2本年應(yīng)計(jì)利息7817.07 7035.36 6253.65 5471.94 4690.24 3908.53 3126.82 2345.12 1563.41 781.71 3本年應(yīng)付本金11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 11167.24 4期末欠款余額100505.12 89337.88

42、78170.64 67003.40 55836.16 44668.92 33501.68 22334.44 11167.2404 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）(附表4)序號(hào) 年份 項(xiàng)目456789101112131生產(chǎn)成本19890.0319890.0319890.0319890.0319890.0319890.0319890.0319890.0319890.0319890.031.1工資與福利13501350135013501350135013501350135013501.2修理費(fèi)4104104104104104104104104104101.3折舊費(fèi)18130.0318130.0318130.03

43、18130.0318130.0318130.0318130.0318130.0318130.0318130.032財(cái)務(wù)費(fèi)用7817.07 7035.36 6253.65 5471.94 4690.24 3908.53 3126.82 2345.12 1563.41 781.71 2.1固定投資借款利息7817.07 7035.36 6253.65 5471.94 4690.24 3908.53 3126.82 2345.12 1563.41 781.71 3營(yíng)業(yè)費(fèi)用3003003003003003003003003003004無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)2002002002002002002002002002

44、005總成本費(fèi)用28207.10 27425.39 26643.68 25861.97 25080.27 24298.56 23516.85 22735.15 21953.44 21171.74 其中固定成本20090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.03可變成本8117.07 7335.36 6553.65 5771.94 4990.24 4208.53 3426.82 2645.12 1863.41 1081.71 6經(jīng)營(yíng)成本206020602060206020602060206

45、02060206020606 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%）(附表6)序號(hào) 年份 項(xiàng)目456789101112131營(yíng)業(yè)收入1108801108801108801108801108801108801108801108801108801108802營(yíng)業(yè)稅金與附加332643326433264332643326433264332643326433264332643總成本費(fèi)用28207.10 27425.39 26643.68 25861.97 25080.27 24298.56 23516.85 22735.15 21953.44 21171.74 4利潤(rùn)總額49408.90 501

46、90.61 50972.32 51754.03 52535.73 53317.44 54099.15 54880.85 55662.56 56444.26 5所得稅12352.23 12547.65 12743.08 12938.51 13133.93 13329.36 13524.79 13720.21 13915.64 14111.07 6凈利潤(rùn)37056.68 37642.96 38229.24 38815.52 39401.80 39988.08 40574.36 41160.64 41746.92 42333.20 9 盈虧平衡點(diǎn)分析表(附表9)序號(hào) 年份 項(xiàng)目45678910111

47、2131固定成本20090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.0320090.032營(yíng)業(yè)收入1108801108801108801108801108801108801108801108801108801108803可變成本8117.07 7335.36 6553.65 5771.94 4990.2384208.5313426.8242645.1181863.4111081.7074營(yíng)業(yè)稅金與附加33264332643326433264332643326433264332643326433264BEP28.91%28.59%28.27%27.96%27.66%27.37%27.08%26.80%26.52%26.25%8 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）(附表8)序號(hào) 年份項(xiàng)目123456789101112131現(xiàn)金流入1108801108801108