房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務處理探析

1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論文會計核算論文稅務處理論文：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和稅務處理探析摘 要：國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計和稅務處理的研究，按內(nèi)容來說主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算、收入確認、稅務籌劃和融資這幾個領(lǐng)域；按對象來說，主要針對商品房，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的其他內(nèi)容，如公共基礎(chǔ)設施的論述較少。停車場所的建造開發(fā)已成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目設計建造時要考慮的一個重要項目，也是公共基礎(chǔ)設施的重要組成部分之一。通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一級市場對停車場所的相關(guān)會計和稅務處理，探討實務中存在的問題及解決方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；公共配套設施；會計；稅務1 停車場所的主要分類

2、通常，我們把能遮風擋雨的停車場所稱為車庫，而把在戶外的停車場所稱為車位，這是對停車場所籠統(tǒng)的分類。按照停車場所建造方式的不同，停車場所主要分為以下幾類：1.1 單獨建造的停車場所指不依附其他建筑物而獨立存在的停車場所。較為我們所熟悉的是整幢建筑物都用于車輛停放的立體停車場，或不建造在建筑物之下而單獨利用地下資源建造，位于地下的停車場所。1.2 利用地下基礎(chǔ)設施形成的停車場第一種是利用普通的地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所。大多數(shù)情況下，這種停車場所屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營利性資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有其產(chǎn)權(quán)，可以將其贈與、租賃或銷售。第二種是利用人防設施形成的停車場所，這是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)比較常見的停車

3、場所類型。根據(jù)人防法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，須建造一定面積的人防設施。地下設施的開發(fā)成本較高，因此將人防設施改造成地下停車場所是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不二選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這部分設施只有使用權(quán)和代管權(quán)，并無產(chǎn)權(quán)。1.3 利用地上公共基礎(chǔ)設施形成的停車場所利用小區(qū)通道、架空層形成的停車場所屬于此類。由于停車場所建造的類型多樣，有的屬于獨立開發(fā)項目，有的屬于可銷售的公共配套設施，有的屬于不可銷售的配套設施，因此在進行會計核算和稅務處理時，要針對不同類別的停車場所的特點，進行區(qū)別處理。本文主要就前兩類停車場所進行論述。2 對不同類別停車場所的會計核算和稅務處理2.1 單獨建造的停車場所的會計和

4、稅務處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造單獨建造的停車場所過程中發(fā)生的各項生產(chǎn)費用，應匯總憑證資料，然后再直接計入或分配計入停車場所這一成本核算對象，計算出停車場所的實際成本。一般的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在停車場所移交購買方并提交發(fā)票結(jié)算賬單時確認銷售實現(xiàn)，應按合同所載金額確認主營業(yè)務收入，并結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本。出租停車場所時，應與承租方簽訂租賃合同或協(xié)議，將停車場所的實際成本從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承租方簽訂租賃合同時尚未取得產(chǎn)權(quán)證，則取得的租金應作為預收帳款處理，待產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)后再將這部分預收帳款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。出租的停車場所中途改變用途對外銷售的，應按其對外銷售合同價款確定營業(yè)

5、收入，并按攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)成本。稅務處理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售停車場所，應交納土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，建造停車場所發(fā)生的成本費用可據(jù)實扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車場所，取得的租金應作為應納稅所得額，交納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?？偟膩碚f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨建造的停車場所與普通商品房的會計處理和涉稅處理相似。2.2 利用地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所的會計和稅務處理利用地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所，屬于公共配套設施。因此建造這類停車場所發(fā)生的成本應歸集到公共配套設施，而非開發(fā)產(chǎn)品成本。（1）普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所。普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所，應屬于房

6、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的可以有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性公共配套設施。因此，普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所應作為獨立的成本核算對象，通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”科目核算其成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或出租普通地下設施形成的停車場的會計處理和涉稅處理與銷售或出租單獨建造的停車場所的處理基本一致，不同的是銷售普通地下設施形成的停車場所時要將其成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品配套設施”，在計算土地增值稅時開發(fā)成本不作為扣除項目。（2）人防設施形成的停車場所。人防設施形成的停車場所是由人防設施改造而成的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，人防設施屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性公共配套設施，是特殊的公共配套設施。如果人防設施與商品房同步建設，則應于成本發(fā)生時直接

7、計入受益成本核算對象的“公共配套設施費”成本項目。如果與商品房非同步建設，或雖同步建設，但發(fā)生的人防設施費涉及多個成本核算對象，則先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)（人防設施開發(fā)）”科目歸集成本，待完工后再按一定標準分配計入受益成本核算對象的“公共配套設施費”成本項目。也就是說，人防設施的建造成本可作為公共配套設施費攤?cè)肟墒劢ㄔ烀娣e的成本。根據(jù)人防法規(guī)定，人防設施由國家所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人防設施有使用權(quán)和代管權(quán)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將人防設施改造成停車場所出租獲利，但并不能將其銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應每月確認租金收入，并交納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。由于人防設施的建

8、造成本已作為公共配套設施費攤?cè)肟墒劢ㄔ烀娣e的成本，因此在計算企業(yè)所得稅時不可扣除。3 停車場所的會計和稅務處理存在的主要問題3.1 普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所成本計算方法不合理普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所一般采用傳統(tǒng)的建筑面積法進行成本核算。與商品房屋成本核算存在類似的問題，停車場所的售價會因為方位、面積等有所差異。重要的是，建造房屋和建造停車場所的成本相差較大，一般來說地下建筑物的建造成本約是地上建造物建造成本的三倍，按現(xiàn)行這種單一的成本分配方法對成本進行分攤不盡科學。3.2 人防設施形成的停車場所的銷售問題房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)較為普遍的一種做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者或承租方簽訂長期租賃合同，

9、約定租賃期限和房屋使用期限相同。不少業(yè)主認為人防設施的開發(fā)費用進入了公攤費用，應屬全體業(yè)主共有財產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無權(quán)擁有此類停車場所。根據(jù)國稅函2005第83號第一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這種長期租賃行為不能認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)。然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一行為是否等同于銷售尚無論斷。4 針對以上存在問題提出的業(yè)務處理建議4.1 改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對普通地下基礎(chǔ)設施形成的停車場所的成本核算來說，筆者認為，可參照并改進南通市地稅局的做法，采用平均售價系數(shù)分攤法進行成本分攤，并在此基礎(chǔ)上進行改進。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品按價格分為幾大類，如商品房、營業(yè)用房、停車場所等。將商品

10、房的平均售價作為參數(shù)，結(jié)合其他各類產(chǎn)品的平均售價計算成本分攤系數(shù)，按停車場所的分攤系數(shù)計算停車場所的總分攤成本。在此基礎(chǔ)上，考慮到停車場所由于位置等原因會對其售價造成影響，如離進出口或電梯口較近，通風較好的停車場所售價相對較高，在計算停車場所的平均售價時，應以計劃售價組成數(shù)據(jù)池，計算不同的停車場所售價占停車場所總售價的比重，然后進行成本分攤。這種改進的成本核算方法能使成本與售價得到較好的配比。4.2 對人防設施形成的停車場所業(yè)務的財稅處理作出明細指引筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承租方簽訂長期租賃合同的做法無異于銷售，實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將人防設施形成的停車場所的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了購買者。這部分收入作為租金，在計算企業(yè)所得稅時降低了計稅基礎(chǔ)。筆者認為，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，此舉屬于合理避稅行為；從國家的角度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一行為造成了國家稅收的流失；從購買者的角度，交付的租金相當于購買價款，但卻沒有得到產(chǎn)權(quán)，應有權(quán)益沒有保障。國家相關(guān)部門應對這一業(yè)務的處理作出更加明細的指引，更好地維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，更加有效地利用土地資源的同