房地產(chǎn)估價(jià)》復(fù)習(xí)題

1、房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1、某房主用同一房地產(chǎn)作抵押貸款，先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、交行、建行與房主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。房主無力償還貸款，處分抵押物時(shí)，銀行受償順序?yàn)?)。 A、三家銀行按貸款額分?jǐn)?B、工商行一建行一交行 C、建行一交行一工商行 D、工商行一交行一建行 2、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先()。 A、扣除土地出讓金B(yǎng)、支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 C、償還抵押權(quán)人債權(quán) D、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 3、耕地占用稅實(shí)行的是()稅率。 A、比例B、定額 C、超額累進(jìn) D、地區(qū)差別 4、房屋權(quán)利人法定名稱改變或者房屋現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，

2、應(yīng)申請(qǐng)房屋()登記。 A、他項(xiàng)權(quán)利 B、轉(zhuǎn)移 C、所有權(quán)初始 D、變更 5、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地()由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥 A、必須 B、應(yīng)當(dāng) C、可以 D、不能 6、在征地拆遷過程中，依據(jù)房屋的()給予補(bǔ)償 A、建筑造價(jià) B、重置價(jià)格 C、評(píng)估價(jià)格 D、建造成本+目標(biāo)利潤(rùn) 7、我國(guó)工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為()年 A、30 B、40 C、70 D、50 8、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于() A、第一產(chǎn)業(yè) B、第二產(chǎn)業(yè) C、第三產(chǎn)業(yè) D、既是第二產(chǎn)業(yè)又是第三產(chǎn)業(yè) 9、

3、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物()抵押 A、隨之 B、不能 C、由抵押人確定是否D、由抵押權(quán)人確定是否10、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付()萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。 A、30 B、40 C、60 D、70 11、編制城市規(guī)劃，一般分總體規(guī)劃和()兩個(gè)階段。 A、分區(qū)規(guī)劃 B、詳細(xì)規(guī)劃 C、區(qū)域規(guī)劃 D、專業(yè)規(guī)劃 12、土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家()收回 A、有償 B、補(bǔ)償 C、無償 D、根據(jù)情況確定 13、土地()是我國(guó)土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的惟一方式。 A、出讓 B

4、、劃撥 C、轉(zhuǎn)讓 D、征用 14、某宗土地按其用途國(guó)家規(guī)定最高出讓年限為50年，協(xié)議出讓年限為40年，經(jīng)開發(fā)建設(shè)5年后轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓后土地尚可使用的年限為()年 A、50 B、45 C、40 D、35 15、房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)()登記 A、他項(xiàng)權(quán) B、轉(zhuǎn)移 C、初始 D、變更 16、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前()申請(qǐng)續(xù)期 A、二年 B、一年 C、六個(gè)月 D、三個(gè)月 17、房地產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為交納稅費(fèi)的依據(jù)，交易當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以在接到評(píng)估價(jià)格通知后15日內(nèi)，向

5、() A、人民法院起訴 B、房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)復(fù)核 C、仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁 D、交易雙方當(dāng)事人共同認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新評(píng)估 18、采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于() A、基準(zhǔn)地價(jià) B、政府定價(jià) C、評(píng)估價(jià) D、按國(guó)家規(guī)定確定的最低價(jià) 19、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須向()申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。 A、房地產(chǎn)管理部門B、工商行政管理部門C、土地管理部門 D、建設(shè)管理部門 20、建設(shè)用地規(guī)劃管理由()部門負(fù)責(zé) A、建設(shè)B、房地產(chǎn)管理C、城市規(guī)劃行政主管D、土地管理21、根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的()倍。 A、46 B、48

6、 C、610 D、15 22、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)()價(jià)格申報(bào)制度 A、評(píng)估 B、成交 C、協(xié)議 D、核定 23、我國(guó)土地所有權(quán)的主體除國(guó)家外、 A、還有集體 B、還有個(gè)人 C、還有集體和個(gè)人 D、沒有 24、按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定采取協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)出讓金() A、由出讓方、受讓方平等協(xié)商確定 B、由專業(yè)人士評(píng)估確定 C、由政府決定 D、不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià) 25、抵押評(píng)估時(shí)，()可列入估價(jià)范圍。 A、違章建筑 B、過期的臨時(shí)建筑 C、出讓土地上的在建工程 D、已列入拆遷范圍的房屋 26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房

7、屋的() A、買賣 B、租賃 C、抵押 D、分配 27、職工住房公積金是()信貸資金來源之一。 A、商業(yè)性 B、社會(huì)性 C、政策性 D、自營(yíng)性 28、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿()未動(dòng)工開發(fā)的，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán) A、半年B、一年 C、二年 D、三年29、土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物()抵押 A、隨之 B、不能 C、由抵押人確定是否D、由抵押權(quán)人確定是否30、某開發(fā)公司需征用100畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產(chǎn)值為1000元，按最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)支付()萬元土地補(bǔ)償費(fèi)。 A、30 B、40 C、60 D、70 二、多項(xiàng)選擇題1、土地管理法規(guī)定的土地補(bǔ)償費(fèi)

8、包括()等 A、耕地補(bǔ)償費(fèi) B、附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi) C、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi) D、新菜地開發(fā)建設(shè)基金 E、臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi) 2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的基本制度中包括() A、房屋拆遷許可證制度 B、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 C、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 D、建設(shè)工程監(jiān)理制 E、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 3、房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓形式有() A、買賣 B、贈(zèng)與 C、繼承 D、抵押 E、交換 4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)年檢制度主要是檢查()等方面的情況 A、遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策 B、遵守職業(yè)道德、規(guī)范 C、是否按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行經(jīng)營(yíng) D、是否執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) E、執(zhí)業(yè)人員培訓(xùn)情況 5、以()方

9、式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人，是契稅的納稅人 A、買賣 B、交換 C、繼承 D、贈(zèng)與 E、典當(dāng) 6、出讓土地使用權(quán)的規(guī)定有()。 A、必須是國(guó)有土地 B、符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃 C、出讓方案由土地管理部門制定，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施 D、出讓方案由規(guī)劃部門制定，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施 E、出讓方案由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬訂，按規(guī)定報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施 7、國(guó)家提前收回土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)根據(jù)()給予相應(yīng)補(bǔ)償。 A、出讓年限 B、土地使用者的納稅情況 C、土地使用者的經(jīng)營(yíng)情況 D、開發(fā)土地的實(shí)際情況 E、使用土地的實(shí)際年限 8、房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資

10、、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，是具有()等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。 A、先導(dǎo)性 B、風(fēng)險(xiǎn)性 C、帶動(dòng)性 D、主導(dǎo)性 E、基礎(chǔ)性 9、拆遷人對(duì)被拆除的()應(yīng)予補(bǔ)償。 A、違章建筑 B、抵押房屋 C、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 D、未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 E、產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋 10、房屋拆遷公告要明確() A、拆遷人 B、被拆遷人 C、拆遷范圍 D、拆遷期限 E、建設(shè)項(xiàng)目 11、城市房屋拆遷中，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷，縣級(jí)以上人民政府責(zé)令其限期拆遷后；仍逾期不拆遷的，由()強(qiáng)制拆遷。 A、人民政府 B、縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門 C、公安機(jī)關(guān) D、房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院 E、規(guī)劃主管部門 12、城

11、市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，()要進(jìn)行登記備案 A、房屋租賃 B、房地產(chǎn)評(píng)估 C、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D、商品房預(yù)售 E、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 13、按有關(guān)規(guī)定，城市房屋拆遷不予補(bǔ)償?shù)慕ㄖ锇?) A、臨時(shí)建筑物 B、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑物 C、產(chǎn)權(quán)有糾紛的建筑物 D、違章建筑物 E、已設(shè)定抵押權(quán)的建筑物 14、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在() A、管理體制不同 B、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型不同 C、管理的內(nèi)容不同 D、物業(yè)的用途不同 E、管理的運(yùn)行機(jī)制不同 15、產(chǎn)權(quán)人將其房地產(chǎn)()的行為，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A、買賣B、捐獻(xiàn)給福利機(jī)構(gòu)C、抵押D、抵債 E、使用權(quán)抵債 16、編制城市分區(qū)規(guī)劃的主

12、要任務(wù)，是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市的()配置作進(jìn)一步安排。 A、建筑密度B、人口分布C、公共設(shè)施 D、基礎(chǔ)設(shè)施 E、土地利用 17、根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括、 A、土地補(bǔ)償費(fèi)B、安置補(bǔ)助費(fèi)C、地上附著物補(bǔ)償D、青苗補(bǔ)償E、生產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi) 18、下列哪些既可能屬于國(guó)家所有，又可能屬于集體所有的、 A、森林B、山嶺C、水流 D、灘涂 E、草原 19、H公司的一處合法房產(chǎn)倒塌，經(jīng)與G公司協(xié)商，由G公司出資新建，房屋建成后其一半歸G公司所有。H公司與C公司需到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋()登記。 A、初始 B、轉(zhuǎn)移 C、變更 D、注銷 E、他項(xiàng)權(quán) 20、某職工購(gòu)買了一套商品房，申請(qǐng)房屋權(quán)

13、屬登記，登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查決定不予登記，其原因可能是()。 A、該商品房未辦理土地出讓手續(xù) B、買賣雙方未簽訂購(gòu)房合同 C、商品房配套設(shè)施不齊全D、房屋竣工驗(yàn)收不合格 E、未辦理公證21、房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，是具有()等特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。 A、先導(dǎo)性 B、風(fēng)險(xiǎn)性 C、帶動(dòng)性 D、主導(dǎo)性 E、基礎(chǔ)性 22、房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓形式有() A、買賣 B、贈(zèng)與 C、繼承 D、抵押E、交換 23、()不得設(shè)定抵押權(quán) A、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的土地 B、按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)并交納了土地使用權(quán)出讓金的原劃撥土地 C、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) D、已簽訂租賃合同的房地

14、產(chǎn) E、預(yù)售的商品房 24、以()方式取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人，是契稅的納稅人 A、買賣 B、交換 C、繼承 D、贈(zèng)與 E、典當(dāng) 25、建筑工程招標(biāo)可以采取()招標(biāo)方式 A、公開 B、邀請(qǐng) C、內(nèi)定 D、協(xié)議 E、階段 26、房地產(chǎn)開發(fā)具有()等特點(diǎn)。 A、資金量大B、附加值高C、風(fēng)險(xiǎn)大 D、回報(bào)率高 E、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng) 27、城市規(guī)劃法規(guī)定的一書兩證是() A、選址意見書B、規(guī)劃用地申請(qǐng)書 C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E、建設(shè)用地許可證 28、2002年，國(guó)土資源部出臺(tái)了11號(hào)令，規(guī)定商品住宅用地必須采取()方式取得。 A、招標(biāo) B、拍賣 C、掛牌 D、劃撥 E、協(xié)議 29、房地

15、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指對(duì)()登記 A、房屋所有權(quán) B、土地所有權(quán) C、房屋使用權(quán) D、土地使用權(quán) E、房屋收益權(quán) 30、不得抵押的房屋有()。 A、在建的教學(xué)樓 B、在建的賓館 C、開放的圖書館 D、博物館 E、按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋 三、判斷題1、房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。（） 2、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)由開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)商自主安排使用。 （）3、房屋的所有權(quán)人具有多樣性，土地所有權(quán)人是惟一的。（） 4、經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，就可以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 （）5、我國(guó)對(duì)建設(shè)工程開工實(shí)行施工許可制度。 （） 6、在征地中，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)

16、為被征用地上的人口數(shù)。 （）7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。（） 8、城市房屋拆遷安置的對(duì)象是被拆除房屋的使用人。 （）9、拆除臨時(shí)建筑和違章建筑不給予補(bǔ)償。（） 10、工程建設(shè)監(jiān)理就是建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受政府質(zhì)量監(jiān)督部門的委托，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。 （）11、在設(shè)定了抵押權(quán)的土地上，所有的房屋都屬于抵押財(cái)產(chǎn)。（） 12、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象是國(guó)有土地和集體所有的土地。（） 13、建設(shè)工程監(jiān)理就是由監(jiān)理單位對(duì)建筑安全實(shí)施監(jiān)督和管理。（） 14、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)實(shí)行一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)制度。申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)。 （）15、我國(guó)

17、現(xiàn)行的土地制度是社會(huì)主義公有制即全民所有制 （）16、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)（） 17、土地使用權(quán)不論其取得方式如何，均可單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。 （） 18、房地產(chǎn)咨詢是指為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)、代理等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 （）19、我國(guó)土地實(shí)行的是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 （）20、我國(guó)建設(shè)工程開工實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制度 （）21、房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。（） 22、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)由開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)商自主安排使用。 （）23、房屋的所有權(quán)人具有多樣性，土地所有權(quán)人是惟一的。（

18、） 24、經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，就可以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 （）25、我國(guó)對(duì)建設(shè)工程開工實(shí)行施工許可制度。 （） 26、在征地中，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為被征用地上的人口數(shù)。 （）27、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。（） 28、城市房屋拆遷安置的對(duì)象是被拆除房屋的使用人。 （）29、拆除臨時(shí)建筑和違章建筑不給予補(bǔ)償。（） 30、工程建設(shè)監(jiān)理就是建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)受政府質(zhì)量監(jiān)督部門的委托，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。 （）四、簡(jiǎn)答題1.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行。2.簡(jiǎn)述選取可比實(shí)例的要求。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的原則。4.簡(jiǎn)述低價(jià)與一般物品

19、價(jià)格的不同。5.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。6.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性。7.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。8.簡(jiǎn)述制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。五、綜合題1、如何撰寫估價(jià)報(bào)告？舉例說明。2、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑物面積為2000m2。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平米建筑面積700元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。請(qǐng)選用所給資料測(cè)算該該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。3、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元

20、，年平均空房率為30%，平均每月運(yùn)營(yíng)費(fèi)為14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。請(qǐng)選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值。4、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購(gòu)買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)價(jià)格。5、某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可

21、出租面積的正常月租金分別為200元/ m2和120元/ m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出租時(shí)的正常價(jià)格。6、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題答案一、單項(xiàng)選擇題1、A2、C3、C4、A5、D 6、C7、A8、C9、B10、D 11、C12、D13、A14、A15、A 16、C17、C18、A19、C20、D21、C22、C23、A24、A25、D26、B27、D28、D29、B30、D二、多項(xiàng)選擇題1、ABCD

22、2、ACDE3、BC4、ACDE5、ABCD6、BCD7、AB8、ABCE9、ABD10、ABCE11、AD12、ACE13、AD14、BCDE15、ACD16、ABDE17、ABCD18、ABDE19、ACD20、ACD 21、ABCE22、BC23、CE24、ABCD25、AC26、ABCDE27、ACE28、ABC29、AC30、ACE三、判斷題1、2、3、4、5、 6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、 26、27、28、29、30、四、簡(jiǎn)答題1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本

23、情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值2、簡(jiǎn)述選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格.3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的原則。獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。4、簡(jiǎn)述低價(jià)與一般物品價(jià)格的不同。答：地價(jià)與一般物品價(jià)格不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：生產(chǎn)成本不同

24、；折舊不同；價(jià)格差異不同；市場(chǎng)性質(zhì)不同；價(jià)格形成時(shí)間不同；供求變化不同。5、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。答：房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格；房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是做價(jià)格保證；房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)。6.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性。答：從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看，房地產(chǎn)主要如下特性：不可移動(dòng)；獨(dú)一無二；壽命長(zhǎng)久；供給有限；價(jià)值量大；用途多樣；相互影響；易受限制；難以變現(xiàn)和報(bào)價(jià)增值十個(gè)特性。7.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的特征。答：房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)

25、位的影響很大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。8.簡(jiǎn)述制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。答：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬收集的估價(jià)所需資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。五、綜合題1、如何撰寫估價(jià)報(bào)告？舉例說明。答題要點(diǎn)：估價(jià)報(bào)告通常由8大部分組成：封面；目錄；致委托人函；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；估價(jià)的假設(shè)和限制條件；估價(jià)結(jié)果報(bào)告；估價(jià)技術(shù)報(bào)告；附件（估價(jià)委托書；估價(jià)對(duì)象位置圖；估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀圖片；估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明；估價(jià)中引用的其他專用文件資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估

26、價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)證書復(fù)印件）2、答題要點(diǎn)：該題主要是注意重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值測(cè)算如下：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)=土地重新構(gòu)建價(jià)格+建筑物重新構(gòu)建價(jià)格成新率 =6201000+1200200080%=2540000（元）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)=該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)建筑面積 =2540002000=1270（元/m2）3、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，平均每月運(yùn)營(yíng)費(fèi)為14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。請(qǐng)選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值。解：該題主要是注意區(qū)別實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問題：在估價(jià)中，一般除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測(cè)算如下： 年有效毛收入=30045365（1-20%）=394.20萬元 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=394.2