房地產(chǎn)收入確認原則

1、房地產(chǎn)收入確認原則企業(yè)會計準(zhǔn)則對于商品銷售收入的確認，規(guī)定了相關(guān)原則：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實施控制；3、收入的金額能夠可靠的計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。針對上述收入確認原則，準(zhǔn)則指南及講解進一步解釋：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險和報酬的同時轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權(quán)有關(guān)的報酬，是指商品價值增值

2、或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟利益。判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān),與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給了購貨方。某些情況下，轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)憑證或交付實物后,商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬隨之轉(zhuǎn)移,企業(yè)只保留商品所有權(quán)上的次要風(fēng)險和報酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委托代銷商品等。在這種情形下,應(yīng)當(dāng)視同商品所有權(quán)上的所有風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購貨方。由于準(zhǔn)則僅對收入確認的條件進行了原則性規(guī)定，未具體針對某一行業(yè)某一

3、類型銷售方式下收入確認條件，給企業(yè)在實踐中一定的判斷空間。我們從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式兩個方面結(jié)合竣工驗收等綜合因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產(chǎn)品狀態(tài)有：期房、現(xiàn)房。組合成下列六種類型的銷售：一次性、期房分期期房按揭期房一次性、現(xiàn)房分期現(xiàn)房按揭現(xiàn)房一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金額計量及經(jīng)濟利益是否能夠流入問題；根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年）關(guān)于房屋銷售的相關(guān)規(guī)定，其涉及期房、現(xiàn)房狀態(tài)銷售問題，對于期房銷售根據(jù)企業(yè)與購房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房價的波動風(fēng)險與報酬由購房者承擔(dān)，其涉及的系房屋價格變化的問題，亦即與所有權(quán)有關(guān)的主

4、要風(fēng)險與報酬的一個組成部分；對收入確認條件的關(guān)鍵性問題：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)給購貨方之規(guī)定的另一組成部分即房屋滅失、毀損的風(fēng)險，上述產(chǎn)品狀態(tài)及銷售模式未明確涉及，或者說該等風(fēng)險未轉(zhuǎn)移。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以上市公司07年報為例）收入確認條件存在多種判斷，主要體現(xiàn)在風(fēng)險轉(zhuǎn)移的時點。下面以上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有代表性的收入確認條件為例進行分析：1、萬科：銷售商品在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該等商品實施繼續(xù)管理權(quán)和實際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽定了銷售合

5、同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時（通常收到銷售合同金額20或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現(xiàn)。2、濱江集團：房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入；并且該項目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現(xiàn)。3、金地集團：對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達到預(yù)訂可使

6、用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。4、招商地產(chǎn)：當(dāng)本集團已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續(xù)時確認銷售收入的實現(xiàn)。5、泛海建設(shè)：房地產(chǎn)銷售收入的確認原則

7、：在房產(chǎn)主體完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項超過50以上時確認銷售收入的實現(xiàn)。上述代表性企業(yè)的收入確認，在時點上可歸納為兩類，其中：萬科、濱江集團、泛海建設(shè)為房產(chǎn)主體完工并驗收合格，招商地產(chǎn)為辦理了移交手續(xù)，金地集團為買方取得入伙資格。原創(chuàng)淺談房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認       收入的確認對一般的企業(yè)來說，不算什么難事，但是對于一些行業(yè)來說，通過收入的確認來進行盈余管理，是很常見的事。一個公司可以向客戶提供一項產(chǎn)品或服務(wù)時記錄和確認銷售收入，這是簡單的原則。但何時記錄銷售收入是利潤表藝術(shù)層

8、面的一種體現(xiàn)。它是會計人員可以進行自行判斷的重要方面，因此也是管理者必須深入理解的問題。收入確認是經(jīng)常發(fā)生財務(wù)欺詐的一個舞臺。房地產(chǎn)公司由于項目周期較長，因此可能出現(xiàn)客戶的款項已經(jīng)全部收到，而仍未確認收入的情況，這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的情況，讓我們看下新會計準(zhǔn)則對收入是如何規(guī)定的吧。一、模糊的指導(dǎo)準(zhǔn)則（一）新會計準(zhǔn)則對收入的確認標(biāo)準(zhǔn)解析  收入的確認標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟利益很可能流入從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加或者負債減少、而經(jīng)濟利益的流入能夠可靠計量時才能予以確認。其中商品銷售收入同時滿足下列條件， 才能予以確認：o 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方 ； o 企業(yè)既沒有保留通常與

9、所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； o 收入的金額能夠可靠地計量 ； o 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； o 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。（二）上市公司房地產(chǎn)收入確認標(biāo)準(zhǔn)· 保利地產(chǎn)房地產(chǎn)收入確認方法：房地產(chǎn)銷售收入：微軟雅黑,sans-serif">在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時確認銷售收入的實現(xiàn)。買方接到書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結(jié)束后即確認收入的實現(xiàn)。對于受托開發(fā)的項目，并符合企業(yè)會計準(zhǔn)則建造合同條件的開發(fā)項目，按完工百分比法確認相應(yīng)的銷售收入

10、。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以確定?！緟⒖假Y料】保利地產(chǎn)09年度年報-審計報告P272、萬通地產(chǎn)收入確認方法：本公司在同時滿足下列條件時，確認商品銷售收入：（1）公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；（2）不再保留通常與商品所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入本公司；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。本公司的主營業(yè)務(wù)為開發(fā)、銷售房地產(chǎn)，在工程已經(jīng)竣工且經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，履行了銷售合同規(guī)定的主要義務(wù)，將開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方，價款已全部取得或雖部分取得

11、，但其余應(yīng)收款項確信能夠收回，與銷售房地產(chǎn)相關(guān)的成本能夠可靠計量時確認銷售房地產(chǎn)收入的實現(xiàn)?！緟⒖假Y料】萬通地產(chǎn)09年度年報P533、萬科地產(chǎn)收入確認方法：銷售商品收入當(dāng)同時滿足上述收入的一般確認條件以及下述條件時，本集團確認銷售商品收入:本集團將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方；本集團既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時  (通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排) 確認銷售收入的實現(xiàn)。本集團按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價

12、款的公允價值確定銷售商品收入金額?！緟⒖假Y料】萬科地產(chǎn)09年度報告P30（三）小結(jié)新會計準(zhǔn)則以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為判斷標(biāo)準(zhǔn)，此收入確認標(biāo)準(zhǔn)適用于所有行業(yè)，并沒有細分房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)等，因此在實際操作中，根據(jù)具體的情況進行判斷。  正因為有了以上的標(biāo)準(zhǔn)，所以我們可以看到，同樣是房地產(chǎn)上市公司的萬科、保利、萬通，對收入的確認方法也不盡相同，不同的確認方法反映了一個公司對風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移的認定標(biāo)準(zhǔn)是不同的。在實務(wù)操作中，上市公司的會計政策一旦確定后，不得隨意變更，對上市公司進行審計的事務(wù)所，通常會結(jié)合上市公司的會計政策，結(jié)合自己的職業(yè)判斷，對此進行復(fù)核確認。二、稅法對收入的確

13、認原則    稅法從國家稅收角度考慮，對收入的確認標(biāo)準(zhǔn)自然不同，我們來看國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知中的規(guī)定（即國稅發(fā)200931號） 第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

14、的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。  從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對收入的確認的標(biāo)準(zhǔn)自然也就不同。三、對企業(yè)管理工作的啟示對一般的非上市地產(chǎn)企業(yè)來說，在遵守會計準(zhǔn)則的前提下，還要很好的解決內(nèi)部激勵的問題，如果嚴格按照新會計準(zhǔn)則，則一個項目期，可能前2年都沒有利潤，對員工來說沒有任何獎勵，不利于發(fā)揮員工的積極性，如果不考慮風(fēng)險，完全按照稅法的確認標(biāo)準(zhǔn)，則風(fēng)險敞口過大，不利于有效的控制風(fēng)險。那么，僅從內(nèi)部管理或考核的角度考慮，有沒有一種較為折中的方法，在一定程度上即考慮了風(fēng)險，又很好的解決了內(nèi)部激勵的問題，如下是一個房地產(chǎn)公司對收入的確認標(biāo)準(zhǔn)。o 全款銷售時，簽訂房屋銷售合同、收訖房款、開具發(fā)票即可確認收入