房地產(chǎn)估價師練習

1、3稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 （）4價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟（或商品經(jīng)濟）這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。 （）5在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。 （）9總的來講，房地產(chǎn)的價格與其需求正相關，與其供給負相關。 （）10吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與價格成同方向變化。 （）1決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 （）2在房地產(chǎn)替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格上升，另一種房地產(chǎn)的價格如果不變，則對另一種房

2、地產(chǎn)的需求就會增加。 （）4在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。 （）5有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。 （）1不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產(chǎn)價格上升，有的因素或者其變化會導致房地產(chǎn)價格下降。 （）4在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。 （）5房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。 （）7有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響

3、與時間有關，有些與時間無關。有的因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段時間才會表現(xiàn)出來。 （）9經(jīng)濟距離是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。 （ ）10在使用交通時間距離時應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。 （）1一般說來，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。 （）4減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。 （）5當房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。 （）6房

4、地產(chǎn)價格與利率負相關：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。 （）8有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。 （）10供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用$權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。 （）4在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（）（2005年試題）答案：×解析：在上述情況下估價時點應為現(xiàn)在，而估價對象為未來狀況下的情形。5在房

5、地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）答案：×解析：在上述情況下估價時點應為現(xiàn)在，而估價對象為歷史狀況下的情形。6同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應近似。（2001年試題）答案：×解析：同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值可能會有很大差別。7低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。（）（2005年試題）答案：解析：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。8在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影

6、響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）（2003年試題）答案：解析：不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或直降低房地產(chǎn)價格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下卻隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格。9一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。（）答案：×解析：一般而言，房地產(chǎn)價格與利率負相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會下降，利率下降時房地產(chǎn)價格上升。2合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益下的價值。 （）3根據(jù)房地產(chǎn)估價的合

7、法原則，目前我國鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。 （）5在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價值時，不應包含土地使用權(quán)出讓金。 （）7對于評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額才是抵押價值。 （）8如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。 （ ）1影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（）。A大氣環(huán)境B聲覺環(huán)境C衛(wèi)生環(huán)境D治安環(huán)境答案：D解析：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。2在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）

8、。（2005年試題）A社會因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素答案：A解析：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治治安狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。3下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。（2006年試題）A房地產(chǎn)投機B物價變動C財政收支狀況D居民收入水平答案：A解析：房地產(chǎn)投機屬于社會因素。下列屬于土地使用管制的事項有（）。A建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0D甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)答案：ACE下列關于房地產(chǎn)價格

9、影響因素的表述中，正確的有（）。（2005年試題）A不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反， 則導致房地產(chǎn)價格下降答案：ACE解析：不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的；不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的；不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的；有些影響因素對房地產(chǎn)價

10、格的影響與時間有關，有些與時間無關。某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有（）。A經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化C財政收支及金融狀況、利率D物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入答案：ACD1根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有（CDE）幾種情況。A人口正增長B人口累計增長C人口凈增長D人口零增長E人口負增長2影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括（ACDE）等。A嚴格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款B上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)存款基準利率C提高或降低最低購房首付款比例D提高或降低最高

11、房地產(chǎn)抵押貸款乘數(shù)E延長或縮短最長購房貸款期限3下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（ACE）。A上調(diào)貸款利率%B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E提高最低購房首付款比例4土地利用總體規(guī)劃的控制指標主要有（CD）。A農(nóng)業(yè)用地總量B建設用地平均量C建設用地總量D耕地保有量E農(nóng)業(yè)用地平均量5影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有（ABCD）。A經(jīng)濟發(fā)展狀況B居民收入水平C物價D利率E人口狀況6GDP由（BCDE部分構(gòu)成。A商品B消費C投資D政府購買E凈出口7影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有（ABCD）。A政治安定狀況B社會治安狀況C城市化#%D房地產(chǎn)投機E環(huán)境8下列影

12、響房地產(chǎn)價格的因素中屬于國際因素的是（ACDE）。A世界經(jīng)濟狀況B政治安定狀況C政治對立狀況D軍事沖突狀況E國際競爭狀況1下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有（ACE）。A不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降。2房地產(chǎn)自身因素可再分為（ABD）。A區(qū)位因素B實物因素C人口因素D權(quán)益因素E經(jīng)濟因素3房地產(chǎn)外部

13、因素可再分為（ABCD）。A人口因素B制度政策因素C經(jīng)濟因素D社會因素E權(quán)益因素4對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為（ADE）三個層次。A一般因素B國際因素C經(jīng)濟因素D區(qū)域因素E個別因素5房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為（ABDE）等方面。A位置B交通C面積D外部配套設施E環(huán)境景觀6工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（BCE）。A臨街狀況B動力是否易于取得C廢料處理是否方便D接近大自然E產(chǎn)品原料的獲取方便程度7位置包括房地產(chǎn)所處的（ACDE）。A方位B地形C樓層D距離E朝向8影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有（

14、ACDE）等。A大氣環(huán)境B治安環(huán)境C聲覺環(huán)境D水文環(huán)境E衛(wèi)生環(huán)境1一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格（C）；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格（）。A下降，下降B下降，上升C. 上升，下降D上升，上升2對于（A）房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。A收益性B具有潛在開發(fā)能力C再開發(fā)D公益性3下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（B）。A上調(diào)貸款利率B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D增加土地供應4理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（B）相關。A

15、正B負C不D行政因素5匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率（D），會導致房地產(chǎn)價格（）。A下降，上漲B下降，不變C上升，下降D上升，上漲6在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（A）。A社會因素B環(huán)境因素C人口因素D行政因素7下列影響房地產(chǎn)價格的因素中不屬于經(jīng)濟因素的是（A）。A房地產(chǎn)投機B物價變動C經(jīng)濟發(fā)展狀況D居民收入水平8（A）是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。A人口機械增長B人口自然增長C人口凈增長D人口負增長1某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格

16、，則較合理的估價結(jié)果是（）。（2007年試題）A現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C現(xiàn)時該房屋的房改成本價D當時該房屋的房改成本價答案：B2房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A委托人B估價報告預期使用者C管理部門D中立答案：D解析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。3回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是（）。（200

17、5年試題）A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去答案：C解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況。4城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則（）。（2004年試題）A估價時點為未來，估價對象為未來狀況B估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況答案：C解析：根據(jù)估價時點原則。5如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房

18、地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。（2003年試題）A保持現(xiàn)狀前提 B裝修改造前提 C轉(zhuǎn)換用途前提 D重新利用前提答案：A解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。6運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（）。A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則D公平原則答案：C解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。7某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，20

19、03年8月15日進行復估，則復估的估價時點為（）。（2003年試題）A2003年6月15日B2003年8月15日C簽訂估價委托合同之日D估價人員與委托人商定的某日答案：A解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。8當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以（）進行估價。（2002年試題）A保持現(xiàn)狀前提B裝修改造前提C轉(zhuǎn)換用途前提D重新利用前提答案：D解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但200

20、3年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。9某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按（）進行評估。A工業(yè)廠房B工業(yè)用地C商品住宅D商住用地答案：D解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。10房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（）來講的。（2001年試題）A估價機構(gòu)B估價人員C估價對象D估價方法答案：C解析：合法原則主要是針對估價對象的。1城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（）。（2007年試題）A被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積B拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D具有房產(chǎn)測