房地產(chǎn)土地一級開發(fā)工作流程

1、土地一級開發(fā)工作流程一、土地一級開發(fā)概念：是指對經(jīng)批準(zhǔn)區(qū)域范圍內(nèi)納入儲備的土地，由確定的土地一級開發(fā)整理單位依法籌措 資金，配合轄區(qū)政府實施規(guī)劃編制報批、土地征轉(zhuǎn)、收回收購、拆遷安置等工作，按照批 準(zhǔn)的規(guī)劃要求組織實、施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整 等為完善和提升土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地 具備規(guī)定的供應(yīng)條件。二、土地儲備開發(fā)項目的要求土地一級開發(fā)項目必須符合市政府的社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī) 劃、年度土地利用計劃、年度土地供應(yīng)計劃、土地儲備開發(fā)計劃，以及相關(guān)法律、法規(guī)和 規(guī)章的要求。三、土地一級開發(fā)的程序（一）

2、原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國 土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織 編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、 控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、 環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè) 政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的

3、項目確定土地開發(fā)主體1、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項 目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。以招標(biāo)方 （或直委 ）式確定開發(fā)企業(yè)后， 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的， 由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、 辦理規(guī)劃、 項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土 地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見， 向市國土部門辦理用地手續(xù)， 向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物

4、、環(huán)保和市政專業(yè)部門的， 應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七 ）如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、 農(nóng)轉(zhuǎn)用地手續(xù)或存量國有建設(shè)用 地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府 的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征 地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回 遷房建設(shè)。（九）組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求3、根據(jù)委托合同

5、支付相應(yīng)土地開發(fā)費、管理費4、納入市土地儲備庫四、土地一級開發(fā)注意事項1、一級開發(fā)委托協(xié)議簽訂。2、設(shè)定該宗土地二級掛牌條件。3、明確二級掛牌后超額部分的分成比例。4、鎖定土地遷改范圍，并且列入授權(quán)范圍。5、批準(zhǔn)目前新的“總規(guī)、控規(guī)”。6保證該宗土地規(guī)劃指標(biāo)的具體落實。7、鎖定一級開發(fā)驗收標(biāo)準(zhǔn)及免責(zé)聲明。8、土地附著物遷改難度對驗收時限、成本追加的影響要做出正確評估9、該宗土地與城市道路管網(wǎng)的適應(yīng)性。五、土地一級開發(fā)實施流程實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源編 劃據(jù)依政府產(chǎn)業(yè)政策土地儲備中心政府實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源城市總體規(guī)劃土地儲備中心規(guī)劃局控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲

6、備中心規(guī)劃局土地利用總體規(guī)劃土地儲備中心國土局報 批 市 政 府 計 劃土地年度供應(yīng)計劃土地儲備中心國土局土地年度利用計劃土地儲備中心國土局土地儲備開發(fā)總體思路土地儲備中心國土局、八刖幵期發(fā)意 籌見劃使原 用士 者地 對所 土有 地者 級或村民代表大會決定土地儲備中心村委會村委會決疋土地儲備中心村委會鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府批復(fù)意見土地儲備中心村委會實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源政府批復(fù)意見土地儲備中心村委會土地一級開發(fā)申請國土局村委會國有土地使用者決疋土地儲備中心國有土地使用者國有土地使用者上級主管單位意見土地儲備中心國有土地使用者、八 刖期籌劃編制土地 方 一 案 級開發(fā)實施國有土地使用者土

7、 地一級開發(fā)、直接入 市、收購申請（詳見附件1）土地儲備中心國有土地使用者征地工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源拆遷工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位市政建設(shè)工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位土地供應(yīng)方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲備機(jī)構(gòu)或有市政規(guī)劃設(shè)計咨詢資質(zhì)的編制單相關(guān)單位位規(guī)劃設(shè)計方案匯總市規(guī)委規(guī)劃設(shè)計院儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位規(guī)劃設(shè)計方案審批市規(guī)委儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源規(guī)劃平面位置圖土地儲備中心規(guī)劃局地形圖土地儲備中心有資質(zhì)的測繪單位控制性詳細(xì)規(guī)劃土

8、地儲備中心規(guī)劃局用地釘樁成果報告土地儲備中心有資質(zhì)的測繪單位項目設(shè)計方案土地儲備中心有資質(zhì)的設(shè)計單位儲備機(jī)構(gòu)或有村委會和原土地現(xiàn)狀情況資質(zhì)的編制單位使用者周邊房地產(chǎn)市場價格土地儲備中心市場調(diào)查實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源投資方案儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位考古勘探報口儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位征 詢.、?： 意 見 和審 批請 示 與 批 復(fù)土地一級開發(fā)實施方案請示國土局有資質(zhì)的編制單位土地一級開發(fā)實施方案請示政府有資質(zhì)的編制單位土地一級開發(fā)實施方案批復(fù)國土局市國土局、政府文土地一級開發(fā)申請市土地儲備中心土地儲備中心實施階段程序文

9、件及內(nèi)容文件需要單位文件來源檔鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政丿付相關(guān)文件市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心地形圖1： 2000（3份）市土地儲備中心勘察測繪院土地一級開發(fā)地塊情況說明市土地儲備中心一級實施單位申報日期前一個月內(nèi)的現(xiàn)場照片（3份）市土地儲備中心一級實施單位規(guī)劃審批文件復(fù)印件（3份）市土地儲備中心市規(guī)委席市會聯(lián)Ppt文檔市聯(lián)席會市土地儲備中心實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源土地一級開發(fā)實施 方案及依據(jù)、計劃、 一級開發(fā)意見（文件 內(nèi)容見前幾項）市聯(lián)席會市土地儲備中心征 求 意 見 和 審 批確 疋 土 地級開發(fā)主體制定土地一級開發(fā)主體招標(biāo)方案國土局土地儲備中心國土局辦公會確定招標(biāo)底價國土局國土局聯(lián)

10、席會審定招標(biāo)底價聯(lián)席會國土局招標(biāo)底價申請政府聯(lián)席會實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源土地儲備中心或編制招標(biāo)文件土地儲備中心有資質(zhì)的編制單位發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)意向者國土局購買招標(biāo)文件投標(biāo)意向者土地儲備中心現(xiàn)場踏勘、答疑和招標(biāo)前會議投標(biāo)意向者土地儲備中心成立評標(biāo)委員會國土局評標(biāo)專家投標(biāo)人交納投標(biāo)保證金土地儲備中心投標(biāo)意向者招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)評標(biāo)委員會投標(biāo)意向者評標(biāo)評標(biāo)委員會投標(biāo)意向者實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源級確定中標(biāo)人投標(biāo)意向者國土局發(fā)出中標(biāo)通知書投標(biāo)意向者國土局退還未中標(biāo)人的保證金未中標(biāo)人國土儲備中心申請與批復(fù) 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)申請國土局開發(fā)主體土地一級開發(fā)批復(fù)開發(fā)

11、主體國土局簽開訂發(fā)土地合一同干殳爭土地一級開發(fā)合同司土地儲備中心開發(fā)主體土地儲備中心開發(fā)主體.、?： 意見和用預(yù)地審國土局申請人征詰 項目 求核 求準(zhǔn)提交的申請發(fā)改委相關(guān)單位及開發(fā)主體審批序 程容位 單 件 文件請 申 的 交 提委 改 發(fā) 市選址族見書 征求規(guī)劃3體 川發(fā)委 規(guī) 市土地一級開發(fā)主體工作見 意 設(shè) 建 建 市委 建 市實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源開發(fā)主體市政專業(yè)部門市政專業(yè)部門市政接用意見征地用地批準(zhǔn)國土局申請人收 回 國 有 土 地 使 用 權(quán)原土地使用者收購申請土地儲備中心原土地使用者權(quán)屬調(diào)查土地儲備中心原土地使用者征詢規(guī)劃意見土地儲備中心規(guī)劃部門費用測算土地

12、儲備中心評估機(jī)構(gòu)收購方案請示政府土地儲備中心收購方案批復(fù)土地儲備中心政府收購補(bǔ)償原土地使用者土地儲備中心實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源權(quán)屬變更國土局原土地使用者土地儲備中心交付土地土地儲備中心原土地使用者組織 實 施 土 地級開 發(fā)辦理征地手續(xù)耕地開墾費國土局開發(fā)主體防洪費國土局開發(fā)主體超轉(zhuǎn)費國土局開發(fā)主體新增建設(shè)用地使用費國土局開發(fā)主體下發(fā)市政府用地批復(fù)發(fā)主體國土局公告市政府用地批復(fù)土地所有者政府實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源拆遷手續(xù)核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證開發(fā)主體建委核發(fā)城市房屋拆遷許可證開發(fā)主體建委開發(fā)主體建委巾政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)組 織 實 施 征 地協(xié)商征地補(bǔ)償村

13、集體、開發(fā)主體村集體、開發(fā)主體村民大會或村民代表大會村集體土地使用者公示征地補(bǔ)償協(xié)議土地使用者村集體實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源監(jiān)督與聽取村民意見土地管理部門土地使用者報送征用土地方案政府國土局征地公告鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村政府土地所有者及支付征地補(bǔ)償費土地使用者征地單位征地補(bǔ)償費監(jiān)管公布鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地管理部門土地變更征地單位村集體實施拆遷開發(fā)主體辦理征地結(jié)案表國土局開發(fā)主體序 程容位 單 件 文件組織 實 施 土 地級 開 發(fā)地批準(zhǔn)書 領(lǐng)取建設(shè)用局 土 國證 憑 費 地 征 項 各局 土 國表 結(jié) 地 征局 土 國國r 、 、倦設(shè) 基建 收施審核土地一級開發(fā)成本"頭開案級 方一地土實

14、施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源其他資料審核單位開發(fā)單位組 織 驗 收 土 地土地一級開發(fā)實施萬案驗收小組開發(fā)單位開發(fā)情況介紹驗收小組開發(fā)單位、監(jiān)督單位、監(jiān)管單位現(xiàn)場踏勘驗收小組開發(fā)單位驗收報告國土局驗收小組收 回 國 有 土 地簽訂土地開發(fā)費支付和土地轉(zhuǎn)交協(xié)議開發(fā)單位土地儲備中心開發(fā)單位土地儲備中心支付土地開發(fā)費開發(fā)單位土地儲備中心實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源移交土地土地儲備中心開發(fā)單位納入政府土地儲備庫政府土地儲備中心入 市 準(zhǔn) 備依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計劃國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃土地儲備中心政府宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況土地儲備中心市場調(diào)查儲備開發(fā)土地情況土地儲備中心土地

15、儲備中心出 確 讓 定 價 土 格地規(guī)劃意見書土地儲備中心市規(guī)委評估報告土地儲備中心評估機(jī)構(gòu)實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源定 招 拍買 招 拍土地儲備中心初審意見市土地儲備中心土地儲備分中心Ppt文檔市土地儲備中心土地儲備分中心確定土地出讓方案編制方案國土局土地儲備中心方案報批國土局國土局出 告讓公公告競買者國土局件掛 制文招拍掛文件土地儲備中心土地儲備中心件掛購文招拍掛文件競買者土地儲備中心市場 交 易申請競買競買申請土地儲備中心競買者競買保證金土地儲備中心競買者實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源土地交易服務(wù)成本費土地儲備中心競買者董事會決議土地儲備中心競買者法人身份證明土地儲備中心競買者授權(quán)委托書土地儲備中心競買者資金證明土地儲備中心競買者聯(lián)合競買協(xié)議書及授權(quán)委托書土地儲備中心競買者土地開發(fā)建設(shè)費擔(dān)保書土地儲備中心競買者競買報價土地儲備中心競買人實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源成交確認(rèn)書競買人土地儲備中心簽 疋 合 同 和 辦 理 后 續(xù)